2135658 College van B&W - aangaan achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW)

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Aangaan achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW)

Portefeuillehouder

Karin Schrederhof / Stephan Brandligt

Voorstel ingediend door

Maarten Ram (mram@delft.nl) en Gijs Hoofs (ghoofs@delft.nl)

Registratienummer

4632702

Datum

31 augustus 2021

Concept-besluit(en) N.v.t.

Inhoud In mei 2021 is akkoord bereikt tussen het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over een nieuwe, generieke en landelijke achtervangovereenkomst. Deze modelovereenkomst maakt het mogelijk dat corporaties geldleningen aan kunnen gaan met garantstelling van de overheid.

De gemeente is gerechtigd om voor de uitoefening van de publieke taak garanties (ook wel borgtocht genoemd) te verlenen. Dit maakt het voor instellingen mogelijk geldleningen aan te gaan en daarmee investeringen te doen, die zonder gemeentegarantie niet mogelijk zijn. De gemeente loopt mogelijk financieel risico indien een beroep wordt gedaan op een garantstelling. Nieuwe garantstelling voor woningcorporaties Oorspronkelijk waren er verschillende soorten achtervangovereenkomsten die een gemeente kon afsluiten met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW): - (on-)gelimiteerde generieke overeenkomst: gemeente geeft het WSW toestemming om voor iedere aanvraag van een woningcorporatie die in Delft actief is een achtervangovereenkomst aan te gaan al dan niet tot een bepaald grensbedrag (limiet); - overeenkomst per lening: gemeente heeft geen generieke overeenkomst, maar tekent per overeenkomst van geldlening om een achtervangovereenkomst aan te gaan. De gemeente Delft had een werkwijze waarbij per lening overeenkomsten werden afgesloten. Het college van B&W besloot tot op heden per verzoek over het al dan niet aangaan van een achtervangovereenkomst per lening of herfinanciering. In de nieuwe systematiek zijn alle nieuwe achtervangposities en herfinancieringen van leningen generiek en is een gelimiteerde achtervang niet meer toegestaan.

Generieke achtervang betekent dat elk verzoek van een corporatie zonder tussenkomst van de gemeente door het WSW wordt beoordeeld. Ook worden leningen vanaf het vaststellen van de achtervangovereenkomst verdeeld naar rato van de marktwaarde van het vastgoed. Hiermee wordt voorkomen dat er per corporatie en gemeente meer geleend kan worden dan dat er onderpand in die gemeente aanwezig is.

Weeffouten in het verleden: ontstaan van scheefheid in de achtervang bij gemeenten

Doordat er gekozen kon worden uit verschillende soorten achtervangovereenkomsten, is scheefheid in het volume van de achtervang ontstaan. Dat behoeft enige uitleg. Nu is het zo dat sommige gemeenten al generieke achtervang hebben, bijvoorbeeld Den Haag, Rotterdam en Leidschendam, en sommigen gemeenten gelimiteerde achtervang, bijvoorbeeld Zoetermeer en Delft. Corporaties (die in meerdere gemeenten werkzaam zijn) hebben tot op heden vaak de voorkeur gegeven om hun leningen bij een gemeente met generieke achtervang te stallen. Hierdoor hebben gemeenten met generieke achtervang naar verhouding veel meer leningen in de achtervang dan gemeenten met gelimiteerde achtervang. Ook was er een weeffout in het systeem voor sectorale corporaties (bijv. DUWO, landelijke toelating als studentenhuisvester). Daar vond de stalling van de achtervang plaats op basis van de statutaire vestigingsplaats. Voor DUWO is dit Delft. Alle acht toegelaten corporaties in Delft werken of regionaal of landelijk, daardoor is het fenomeen van de scheefheid in de achtervang per gemeente in Delft aan de orde. De nieuwe achtervangovereenkomst met het WSW is een werkwijze om verdere scheefgroei te voorkomen en bestaande scheefgroei na verloop van jaren te keren. Delft voerde al geruime tijd een terughoudend beleid.

Directe aanleiding voor deze bewuste terughoudendheid was de financiële problemen van Vestia die in 2012 aan het licht kwamen. Delft heeft daarom in 2014 al soortgelijke stappen gezet die moesten leiden tot een halt aan de gegroeide scheefheid. Om tot risicoreductie te komen werd niet meer automatisch getekend (´ongelimiteerd´) maar verbonden we voorwaarden aan nieuwe verzoeken – waar dat kon – tot het innemen van de achtervang. Daarvoor werd destijds de generieke overeenkomst met het WSW ingetrokken. Het VNG-voorstel is op 23 mei vastgesteld door de VNG en het WSW. Dat betekent dat deze overeenkomst bindend is voor alle gemeenten, tenzij een gemeente besluit geen gebruik te maken van het borgingstelsel. De ingangsdatum van de nieuwe overeenkomst is na ondertekening: 1 september 2021. Argumentatie om in te stemmen met de nieuwe overeenkomst Zoals hierboven aangegeven, kan de nieuwe overeenkomst strijdig lijken met de huidige werkwijze. De nieuwe overeenkomst vraagt ongelimiteerde achtervang, terwijl in Delft nu een beperking in werkingssfeer, werkingsgebied en toetsing plaatsvindt (een limiet). Het doel is echter gelijkluidend: terugdringen van de scheefheid en onnodige risico´s van overborging. Waar voorheen Delft zelf de financiële weerbaarheid en ratio´s controleerde van de corporaties, neemt dit nu het WSW over.

Waar voorheen de achtervang van de leningen kon worden geweigerd omdat er te veel leningen aangetrokken werden dan er onderpand aan ten grondslag lag, zorgt nu de nieuwe systematiek dat het WSW een toets doet op een gezonde verhouding tussen onderpand en leningvolume per corporatie en per stad. Leningen hoeven dan niet meer per sé in een gemeente geweigerd te worden, maar het verzoek tot achtervangpositie kan verlegd worden naar een andere gemeente waar die corporatie werkzaam is. Zo kan – op termijn – de scheefheid verminderd worden. Niet instemmen met deze overeenkomst zou betekenen dat vanaf heden corporaties niet meer nieuwe leningen met achtervangposities af kunnen sluiten via het WSW (of bestaande leningen herfinancieren). Dat zal ervoor zorgen dat zij minder, of tegen hogere kosten, kunnen investeren. Dit is niet wenselijk gezien de forse volkshuisvestelijke opgaven waar we als stad en corporaties voor staan: de kwaliteitsopgave in de bestaande stad, de verduurzaming en het verbeteren van de leefbaarheid en de nieuwbouw. Als alternatief voor zou de gemeente Delft ook weer zelf leningen kunnen gaan borgen (primaire achtervang). Dat is echter een stuk risicovoller omdat de gemeente dan als enige partij borg staat voor een lening en de toetsing van de financials van grote corporaties inmiddels specialistenwerk is1.

Tevens is het al jaren beleid om dergelijke constructies niet meer aan te gaan. Alles overwegende, heeft het college besloten in te stemmen met de voorliggende overeenkomst.

Waarom nu? De VNG heeft met het WSW een nieuwe generieke, landelijke overeenkomst opgesteld. Op 17 mei 2021 ontving het college daartoe van het WSW en de VNG een brief met toelichting en als bijlage de nieuwe generieke Achtervangovereenkomst.

1 Daarbij geldt voor de ´Delftse corporaties´ dat we nooit het totaaloverzicht kunnen hebben omdat ze niet

alleen in Delft werken maar in meerdere gemeenten. Het WSW heeft wel dat overzicht omdat het niet vanuit een gemeente kijkt, maar naar de totale corporatie.

Essentie: wat verandert er? In 2020 heeft het WSW samen met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) de verouderde standaardovereenkomst (die Delft dus in 2014 al had ingetrokken) geactualiseerd en verbeterd zodat het achtervangsysteem meer robuust werd en er weeffouten uit het verleden uitgehaald zijn. Belangrijkste weeffout was de ´scheefheid´: gemeenten die relatief overgeborgd waren en gemeenten die minder in de achtervang stonden. De risico´s van de scheefheid worden met de nieuwe overeenkomst in het hele systeem opgevangen. En de nieuwe systematiek zorgt ervoor dat de (nieuwe) leningen vanaf het vaststellen van de achtervangovereenkomst verdeeld worden naar rato van de marktwaarde van het vastgoed. Op deze manier wordt voor de Delftse regionale opererende - corporaties een bovengrens op het borgingsvolume gezet (´het borgingsplafond´). Evenwel zal dit niet meteen tot een reductie leiden: bestaande leningen vallen niet onder de nieuwe overeenkomst. Bestaande leningen kunnen nl. een lange looptijd hebben. Het zou betekenen dat deze contracten op één moment opengebroken moeten worden en verdeeld over de gemeenten. Banken moeten dan ook instemmen met een verdeling van het onderpand/zekerheidsstelling van de oorspronkelijke lening naar een andere gemeente.

Een andere belangrijke verandering is dat de beoordeling van de verzoeken van de corporaties niet meer door de gemeente zelf maar door het WSW gedaan zal worden.

Beleidskaders 1. 2.

Collegebesluit d.d. 4 maart 2014 tot het intrekken van de ongelimiteerde borging naar een limiet van project tot project, met registratienummer 1571645. Raadsbesluit tot het intrekken de ongelimiteerde achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw d.d. 22 mei 2014. Genomen op basis van ingekomen stuk 1583920, in overlegvergadering commissie algemeen, 15 april 2014

Participatie N.v.t.

Financiën Er zal sprake zijn van een vermindering van de beheerlasten. Met het aangaan van een generieke achtervang wordt beleidscapaciteit gewonnen. Immers, de aanvragen hoeven niet meer beoordeeld te worden en er hoeft geen aparte besluitvorming via het college plaats te vinden. Financieel heeft het geen impact zolang de corporaties waarvoor wij in de achtervang staan (zie hieronder) niet in de financiële problemen komen. De gemeente Delft heeft op het moment een achtervangverplichting bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van € 782 miljoen (2020). Door het rechttrekken van de zogenaamde scheefheid in de achtervang zal het er voor de gemeente Delft op neer komen dat de achtervang met +/- € 330 miljoen zal toenemen. Het definitieve bedrag zal pas begin 2022 vast komen te staan en wordt jaarlijks berekend door het WSW. We rapporteren hierover steeds in de programmabegroting. Tabel: Impact (bij benadering) beoogde herverdeling reeds bestaande achtervangposities (bedragen x €1.000) per corporatie voor gemeente Delft (bron: VNG, stand per 1.7.2021) Gemeentenaam

Gemeente Delft

Corporatie

Woningbouwverenigin

Achtervangpositie

Toename (+) cq. afname

Toename (+) cq. afname

per 31/12/2019

(-) achtervangpositie

(-) achtervangpositie (in

door beoogde

%) door beoogde

herverdeling

herverdeling

€-

€ 3.499

>100%

g Bergopwaarts Gemeente Delft

Stichting Vestia

€ 232.642

€ 156.166

67%

Gemeente Delft

Stichting Habion

€ 7.600

€ -424

- 6%

Gemeente Delft

DUWO

€ 240.623

€ -1.577

-1%

Gemeente Delft

Woonbron

€ 208.805

€ 119.785

57%

Gemeente Delft

Vidomes

€ 49.200

€ 49.965

102%

Gemeente Delft

Staedion

€-

€ 7.491

>100%

Gemeente Delft

Stichting WoonGoed

€ 12.500

€ -4.815

-39%

€

€ 330.090

44%

2-Duizend Totaal 751.370

Het theoretische geval dat de achtervangers op hun achtervangpositie worden aangesproken, doet zich pas voor als het garantievermogen van het WSW dreigt te dalen onder het garantieniveau. En ook pas wanneer de obligo (het garantiebedrag gestort door alle Nederlandse corporaties) niet voldoende is. Pas na deze tweede achtervang, zullen de gemeenten renteloze leningen aan het WSW moeten verstrekken om het garantievermogen weer aan te vullen. Daarbij geldt een vooraf bepaalde verdeling, namelijk dat het Rijk 50% voor zijn rekening neemt en de overige 50% wordt verdeeld onder de deelnemende gemeenten. Hierbij neemt de 'schade'-gemeente de helft op zich van het gemeentelijk aandeel. Vervolg Na het collegebesluit kan de ondetekening van de achtervangovereenkomst door de Burgemeester plaatsvinden. De achtervangovereenkomst moet uiterlijk op 31 oktober 2021 getekend en overlegd worden. Anders komt het WSW in de problemen met het afsluiten van de obligo.

Communicatie Op 17 mei 2021 heeft het college van B&W een toelichting en de model-overeenkomst van de VNG en het WSW ontvangen.

Bijlage(n) Bijlage 1: getekende achtervangovereenkomst WSW en gemeente Delft; Bijlage 2: toelichting WSW en VNG (d.d. 17 mei 2021).

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris