2127573 Burgerbrief - prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties

Geachte leden van de raadscommissie SDW en leden van het college N.a.v. de agendapunten 4.1. en 4.2 . van uw vergadering van vanavond ontvangt u bij deze opnieuw de ten behoeve van raadsvergadering van 11 mei ingebrachte onderstaande burgerbrief aangaande de onderwerpen NWMA en de Prestatieafspraken Tot mijn verbijstering moest ik gisteravond tijdens een door TOP georganiseerd tweegesprek tussen onze burgemeester en de rector (magnificus) van de TU opnieuw een tot mythologische proporties opgeblazen percentage sociale huurwoningen aanhoren; zijnde 46% van de totale woningvoorraad Het gegoochel met dit cijfer en dat omwille van achterliggende politieke doelen – minimaliseren van die sector – begint een terugkerend politiek-bestuurlijk ritueel te worden middels het zaaien van verwarring over begripsafbakening en de daaraan toegekende cijfers In kort bestek; er is maar één juiste bron en met een juiste begripsafbakening m.b.t. de omvang van deze sector en die is te vinden bij de SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) Die cijfers worden jaarlijks gerapporteerd op basis van het bronmateriaal van de aangesloten corporaties. Te vinden onder het tabblad “Downloads” van onderstaande link:

Woongemeente.nl - SVH De ontwikkelingen van delen van de sociale huurvoorraad zijn in beeld gebracht de figuren op pagina 4 en 5

De burgerbrief t.b.v. de raadsvergadering van 11 mei:

EERLIJK DUURT HET LANGST; ‘ME’ SCENARIO VOOR “MEER EERLIJKHEID”

1. De kern van het NWMA pleidooi en de relatie met de Prestatie Afspraken Doelen regio Haaglanden 1. Voldoende woningen van de totale voorraad realiseren, zijnde een netto toevoeging van 65.860 2. Voldoende doelgroepwoningen realiseren, zijnde een netto toevoeging van 16.360 (minimaal 12.360 DAEB) 3. De regio gaat voor een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. 4. Beschikbaarheid: Een evenwichtigere spreiding van instroom van huurtoeslaggerechtigden. Na het indienen van de eerste biedingen bleek dat er nog een aantal nadere afspraken moesten worden gemaakt. Bijvoorbeeld over de voorwaarden waaronder sociale huurwoningen die door de markt zouden moeten worden ontwikkeld en tijdelijke woningen mochten worden meegeteld. De gemaakte afspraken kunt u in kaders met blauwe tekst terugvinden in het bod. De gemeente Delft streeft naar een netto toevoeging van het aantal woningen dat gebaseerd is op de Woon Behoefte Raming (WBR). De berekening van het ME-scenario van ABF ziet er als volgt uit.

1

COMMENTAAR: De kern van het NWMA-pleidooi waar ook in een alinea in de Prestatie Afspraken op wordt voorgesorteerd komt op het volgende neer: • •

•

•

•

•

•

Er zou sprake zijn van onevenwichtigheid op de regionale woningmarkt Volkomen verschillende delen van de woningmarkt met woningmarkt-technisch geheel verschillende eigenschappen, wettelijke beperkingen en grondslagen zoals; “sociale huur”, “particuliere huur” en koop worden onder de noemers ‘doelgroepenwoningen’ en ‘doelgroepenvoorraad’ alsof het om communicerende vaten gaat op één hoop geveegd Dat kan niet en is niet gebaseerd op een doorwrochte analyse van de zogezegde ‘onevenwichtigheden’ op de regionale woningmarkt want die analyse ontbreekt geheel of is niet gebaseerd op juiste definities en daarbij behorende juiste feiten Het is wel gebaseerd op een al jaren bestaande en bij herhaling daaromtrent genoemde onjuiste cijfers - in de orde van grootte van 40% of meer – en daarmee ongefundeerde vooringenomenheid m.b.t.

de omvang van de ‘sociale voorraad’ (weer door begripsvervuiling) Daartegenover zijn de juiste feiten en cijfers op basis van een wettelijke en aan markt- en doelgeroep gerelateerde correcte definitie en begripsafbakening in handen van de koepel van regionale woningcorporaties de SVH Jaarlijks gegevens over de werkelijke “Sociale Voorraad” zijnde de “Sociale Huursector” zijnde woningen van corporaties onder de liberalisatiegrens zijnde het DAEB bezit en echt niks anders (Woningwet en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting;BTIV) zijn vanuit dezelfde SVH publiekelijk beschikbaar in de jaargangen “JAARMONITOR” gemaakt door Explica op basis van o.a. de voorraadgegevens aangeleverd door de aangesloten corporaties Bij het spreken in termen van “sociale huurwoningen die door de markt zouden moeten worden ontwikkeld” is niet alleen sprake van begripsvervuiling en een kwestie van creatief boekhouden (ontwikkelde sjoemelsoftware met behulp van ABF) Bijv. de categorie DAEB (zijnde 2

• • • • •

•

corporatiebezit) boven de liberalisatiegrens zoals in het geschetste “ME-scenario” bestaat gewoonweg op wettelijke grondslag niet (wellicht iets om als aan te vechten kwestie onder de aandacht te brengen van de toetsende instanties) Het geeft alle aanleiding en aanknopingspunten tot het maken van ‘package deal’ afspraken tussen gemeenten en projectontwikkelaars (op puur zakelijke en financiële grondslag) met het buitensluiten van corporaties (nu al) bij grote projecten. Het geeft alle aanleiding en gelegenheid tot een prijsopdrijvend effect van die misleidend gedefinieerde ‘sociale huurwoningen’ en daarmee ook effecten op een even onduidelijk afgebakend ‘doelgroep’. Voor de helderheid van de “Sociale Huursector” (niks anders dan DAEB EN DUS ALTIJD ONDER DE LIBERALISATIEGRENS) is het belangrijkste en bewust zo gedefinieerde segment voor de “Primaire Doelgroep” het lagere huurprijssegment “Betaalbaar” De enige onderscheiding die daarbinnen om doelgroep gerelateerde en woningmarkttechnische redenen van belang is en dus gemaakt moet worden, heeft betrekking op het aandeel zelfstandige studentenwoningen Voor het overige wordt in de laatste lokale Prestatieafspraken ook een tamelijke onscherpe schets in Bijlage 1 m.b.t. het feit of wel of niet voldaan wordt aan de 70% (en 85%) vereiste/afspraak m.b.t. het jaarlijks woningaanbod/vrijkomende woningen in de categorie betaalbaar.

Ook de Prestatieafspraken m.b.t. de verduurzamingsopgave zijn niet al te scherp en programmatisch helder (daarover later in het kader van de “Woonmonitor”)

2. Het juiste maar nog onvolledige beeld van de ontwikkeling van de enige echte “Sociale Voorraad in de regio Haaglanden Zie tabbladen Definities en Downloads (jaargangen “Jaarmonitor”): Woongemeente.nl - SVH COMMENTAAR: • • • • •

Goedkoopste segment en heel klein max 2 kamers en in Delft het dubbele van elders ontbreekt als belangrijk deel van het segment/de categorie “Betaalbaar” Er is in alle gemeenten een dalende lijn/tendens van de gehele “Sociale voorraad” en ook van de categorie “Betaalbaar”; de “Sociale Huurvoorraad” en de onderverdeling ervan daalt vooral door huurprijsstijgingen (opschuiven naar een bovenliggende categorie; drie prijsklassen) De specifieke categorie studentenwoningen (bijna 100%) binnen de “Sociale sector” is hoofdzakelijk onderdeel van de huurprijscategorie “Betaalbaar” met het negatieve evolg voor het restant voor de rest van de primaire doelgroep Hetzelfde effect is niet in beeld maar geldt ook voor Den Haag maar bijv. niet of nauwelijks voor Zoetermeer Niet alle gemeenten zijn inde beeldenfiguren weergegeven (vanwege het geringere belang)

HET BEELD VAN DE ONTWIKKELINGEN VAN DE “SOCIALE HUURVOORRAAD” (bron jaargangen “Jaarmonitor”, Explica) Mutaties "sociale voorraad" incl.stud.won. Delft % "sociale-huur" incl.stud.won. Delft % "sociale-huur" excl. stud.won. Den Haag % "sociale-huur" Leidschendam-Voorburg % "sociale-huur" Rijswijk % "sociale-huur" Westland % "sociale-huur" Zoetermeer % "sociale-huur" Totaal % "sociale-huur" incl.stud.won. Pijnacker-Nootdorp % "sociale-huur" Midden-Delfland % "sociale-huur" Wassenaar % "sociale-huur"

1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020 41,7% 41,0% 39,7% 39,2% 38,5% 38,1% 29,1% 28,5% 28,1% 29,7% 28,9% 28,2% 27,8% 27,5% 27,5% 25,1% 24,5% 23,9% 23,6% 23,1% 23,2% 32,5% 32,2% 31,9% 31,3% 30,7% 30,5% 24,4% 23,5% 22,2% 21,5% 21,3% 21,0% 33,1% 31,8% 30,4% 29,6% 29,0% 29,0% 29,9% 29,1% 28,2% 27,7% 27,3% 27,2% 18,7% 17,2% 15,7% 15,0% 14,4% 14,7% 20,5% 19,2% 18,7% 18,4% 18,7% 19,0% 24,7% 24,2% 23,8% 23,3% 23,2% 23,6%

3

"SOCIALE HUUR" VOORRAAD 45,0%

40,0%

35,0%

Delft % "sociale-huur" incl.stud.won. Delft % "sociale-huur" excl. stud.won.

30,0%

Den Haag % "sociale-huur" 25,0%

Leidschendam-Voorburg % "sociale-huur" Rijswijk % "sociale-huur"

20,0%

Westland % "sociale-huur" 15,0%

Zoetermeer % "sociale-huur" Totaal % "sociale-huur" incl.stud.won.

10,0%

5,0%

0,0% 1-1-2015

1-1-2016

1-1-2017

1-1-2018

Mutaties "betaalbare voorraad" incl.stud.won. Delft % "betaalbaar" Incl.stud.won Delft % "Betaalbaar" meer klein Excl stud. Den Haag % "betaalbaar" Leidschendam-Voorburg % "betaalbaar" Rijswijk % "betaalbaar" Westland % "betaalbaar" Zoetermeer % "betaalbaar" Totaal % "betaalbaar" incl.stud.won Pijnacker-Nootdorp % "betaalbaar" Midden-Delfland % "betaalbaar" Wassenaar % "betaalbaar"

1-1-2019

1-1-2020

1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020 37,9% 36,9% 35,6% 35,2% 34,5% 33,7% 26,2% 25,6% 24,8% 25,4% 24,8% 24,3% 23,9% 23,7% 23,4% 21,4% 21,0% 20,5% 20,5% 20,3% 20,1% 29,1% 28,9% 28,5% 27,8% 27,3% 24,4% 18,6% 17,8% 16,8% 16,2% 16,4% 15,6% 26,4% 25,8% 24,2% 23,7% 23,5% 22,8% 25,3% 24,6% 23,9% 23,5% 23,3% 22,7% 12,0% 11,2% 10,7% 10,5% 9,9% 10,1% 16,5% 15,3% 14,5% 14,8% 14,9% 15,1% 21,0% 20,4% 20,2% 19,7% 19,6% 20,1%

4

3. Prestatieafspraken m.b.t. het woningaanbod; de 70% en 85% afspraak/vereiste

DE HERZIENE (ZELFDE GETALLEN) van BIJLAGE 1 uit de PRESTATIE AFSPRAKEN 2021 Evt. conclusies mag u zelf trekken

5

Woningen onder de 1e en 2e aftoppingsgrens behoren tot de categorie "betaalbaar" en zijn voor het merendeel bedoeld/beschikbaar voor de "primaire doelgroep" AANBOD REGIONALE AFSPRAAK 70% IN 2021 WON.AANBOD woonbron vestia vidomes duwo TOTAAL

BETAALBAAR

tot 1e aftop,grens tot 2e aftop.grens tot 1e plus 2e totaal sociaal perc. betaalbaar 226 20 246 393 62,6% 192 0 192 260 73,8% 122 19 141 170 82,9% 61 0 61 81 75,3% 601 39 640 904 70,8%

SCENARIO 1 WON. VOORRAAD woonbron vestia vidomes duwo TOTAAL

3234 2617 1649 818 8318

527 11 543 6 1087

3761 2628 2192 824 9405

6917 4103 2848 1213 15081

54,4% 64,1% 77,0% 67,9% 62,4%

SCENARIO 2 WON. VOORRAAD woonbron vestia vidomes duwo TOTAAL

3234 2617 1649 818 8318

750 11 543 6 1310

3984 2628 2192 824 9628

7140 4103 2848 1213 15304

55,8% 64,1% 77,0% 67,9% 62,9%

6