2127567 College van B&W - woonmonitor

Oplegger raad Raadsinformatie Onderwerp

Aanbieding Woonmonitor

Portefeuillehouder

Karin Schrederhof

Voorstel ingediend door

Gijs Hoofs, ghoofs@delft.nl

Registratienummer

4587800

Datum

7 juli 2021

Concept-besluit(en) N.v.t. Inhoud Hierbij bieden wij u de Woonmonitor 2021 aan. In de Woonmonitor kunt u lezen over de trends op de Delftse woningmarkt, de woningbouwplannen voor komende jaren en of deze ontwikkelingen in lijn zijn met het woonbeleid zoals vastgelegd in de Woonvisie en de Woonagenda Delft. Op basis van de Woonvisie en de Woonagenda maakt de gemeente afspraken met wonen- en zorgpartijen. U kunt de voortgang op hoofdlijnen terugvinden in deze woonmonitor. Separaat ontvangt u jaarlijks aanvullende informatie in de voortgangsbrieven ‘Langer en Weer Thuis’ en ‘Studentenhuisvesting in goede banen’. Daarnaast maakt de gemeente ieder jaar prestatieafspraken met de vier woningcorporaties. Nieuw zijn de regionale woningmarktafspraken binnen Haaglanden. Deze afspraken zijn in de maak en daarin worden andere definities gehanteerd dan in de Woonvisie. In deze Woonmonitor wordt dit onderscheid, waar nodig, gemaakt en worden de definities toegelicht. In deze brief leest u de hoofdlijn en stellen wij u voor enkele moties en toezeggingen af te doen. Trends en ontwikkelingen Allereerst zien we in de Woonmonitor dat de woningbouwplannen in Delft goed op stoom komen. Afgelopen jaren werden jaarlijks gemiddeld zo’n 530 woningen in Delft nieuwgebouwd. Komende jaren loopt de nieuwbouw planning goed door en staan jaarlijks gemiddeld zo’n 800 woningen gepland voor oplevering.

Met dit tempo en de nu bekende plancapaciteit, zal het aantal van 15.000 woningen in 2040 gehaald gaan worden. Ook naar de verdeling in wooncategorieën zien we dat de huidige plannen bijdragen aan de gewenste woondifferentiatie: het aandeel middeldure huur neemt toe en het aandeel sociale huur neemt relatief af tot 34% in 2040. Tegelijkertijd zien we dat de woningmarkt in heel Nederland en ook in Delft erg gespannen is. Er worden veel meer woningen gevraagd dan aangeboden. Gevolg is dat de koopprijzen van bestaande woningen en in de nieuwbouw stijgen. De mogelijkheden om te kopen voor huishoudens met een kleine portemonnee worden beperkter en er wordt minder verhuisd. In de nieuwbouw zien we verder dat woningen kleiner worden. Samengevat zien we op hoofdlijnen de volgende ontwikkelingen: Voor starters en mensen in een huurwoning wordt het steeds lastiger om een koopwoning te kopen door de prijsstijgingen in de koop. Gemiddeld kost een nieuwbouwwoning in Delft 350k. Er is eigen vermogen nodig om een woning te kunnen kopen. Het instrument van de starterslening wordt dan ook goed benut. In 2020 zijn er twee keer zoveel leningen aangevraagd ten opzichte van 2019. Bij de nieuwbouw van huurwoningen zien we de trend dat deze duurder en kleiner worden. Van een accent van groter dan 50m2 naar meer woningen kleiner dan 50m2, al of niet met gedeelde voorzieningen.

Voor een deel past dit goed bij het toenemend aantal 1-2 persoonshuishoudens. Tegelijkertijd zijn de prijzen relatief hoog per m2 en blijkt dat Delft al relatief veel kleine woningen heeft in de bestaande woonvoorraad. Dit nieuwbouwaanbod moet ten dele betaalbaar zijn voor jongeren en

starters en aantrekkelijk en toegankelijk/aantrekkelijk zijn voor ouderen om ruimere gezins-woningen vrij te spelen. Als deze doorstroming niet op gang komt zullen gezinnen vaker uitwijken naar omliggende gemeenten. Als de nieuwbouw te duur is blijven jongeren langer thuis wonen. Het bouwen van kleinere woningen is vraaggericht voor de korte termijn maar draagt op lange termijn mogelijk minder bij aan een stad in balans. Delft heeft veel jongeren en door de jaarlijkse aanwas van studenten is dit segment bovengemiddeld vertegenwoordigd dan het gemiddelde in Nederland. En in Delft wonen relatief veel ouderen. De taille, de beroepsbevolking en de gezinnen, is daarentegen in Delft erg smal. Er is een zeker verband met hoe de stad nu opgebouwd in typen woningen, dat deze taille zo smal blijft. De opgave aan studentenhuisvesting is aardig op stoom ,maar nog niet genoeg voor de korte termijn. De inzet op tijdelijke huisvesting neemt in belang toe om de korte termijn te overbruggen. De verhouding zelfstandig/onzelfstandige huisvesting sluit aan bij de behoefte. Voor senioren komen steeds meer projecten op stapel. Het betreft nog wel veel projecten in de sociale sector. Voor het Delftse bod op de regionale woningmarktafspraken zijn alle woningbouwplannen uit deze Woonmonitor meegeteld.

Ter compensatie van de mogelijke afname van betaalbare woningen in de woonvoorraad zijn aanvullende handelingsperspectieven benoemd. Deze kan de gemeente alleen met hulp van derden uitvoeren. De voortgang wordt apart gemonitord.

-

-

-

Waarom nu? Jaarlijks rapporteert het college in het tweede kwartaal over de voortgang van de doelstellingen uit de woonvisie en de woonagenda.

Essentie: wat verandert er? We hebben voldoende planvoorraad om 15.000 woningen te realiseren, maar we worden voor het behalen van de kwalitatieve opgaven ingehaald door de werkelijkheid van een zeer krappe woningmarkt. Prijs en kwaliteit komen onder druk te staan. In de Woonagenda streven we een sluitende woonketen na. Daarvoor zijn woningen in alle prijssegmenten met een bepaalde kwaliteit en toegankelijkheid nodig. Dit betekent een diverser aanbod voor verschillende doelgroepen zoals jongeren, gezinnen en ouderen, betaalbaar en duurder. We zien dat de markt alléén niet alle ontbrekende treden op deze woonladder invult. Door landelijke ontwikkelingen wordt de ongelijkheid voor de toegang op de koopwoningmarkt groter. Deze knelpunten vragen landelijke aandacht en kunnen naar verwachting slechts heel beperkt op gemeenteniveau worden opgepakt. Sturen op meer betaalbare koop (zoals u in uw motie M200713.2.3.3 verzocht), is uitermate lastig in deze woonmarkt met weinig gemeentelijke grondpositie en een matige financiële situatie van de gemeente. In de bestaande voorraad stijgen de prijzen vanzelf en bij de nieuwbouw zien we in de praktijk steeds kleinere woningen ontwikkeld worden indien deze betaalbaar moeten zijn. Om snelle doorverkoop te voorkomen is een eigen bewoningsplicht opgelegd bij het nieuwbouwproject aan de Teding van Berkhoutlaan, gelegen op voormalige gemeentegrond.

Voor eventuele bredere inzet wordt landelijke wet- en regelgeving afgewacht. Het college verkent komende periode of er mogelijkheid is om te kunnen sturen op de kwaliteit van betaalbare woningen bij nieuwbouw. We blijven hierover het gesprek voeren met alle ontwikkelende en bouwende partners in de stad in concrete projecten en op het Vastgoedcafé en nemen daarin de aanbeveling mee van de Rekenkamer om een Woonforum in te stellen.

Beleidskaders Van toepassing zijnde beleidskaders zijn: 

woonvisie (zie 1 (raadsinformatie.nl)) en woonagenda (1 (raadsinformatie.nl), met de – jaarlijkse prestatieafspraken (1 (raadsinformatie.nl) )als sturingsmiddel voor het volkshuisvestelijk presteren;

Participatie N.v.t.

Financiën N.v.t.

Vervolg Met de vaststelling van deze monitor gaan wij er vanuit dat de hierna genoemde lijst met toezeggingen en moties, is afgedaan.  Zaaknummer T200625.3.3.2, toezegging gedaan in de commissie 25 juni 2020, waarin gevraagd werd de absolute aantallen woningen te presenteren. Zie bijv. p. 37 waarin de absolute aantallen corporatiewoningen met toelichting gegeven is;  Zaaknummer M200713.2.3.3, motie waarin het college wordt opgedragen 200 goedkope ( < 194.000 euro) en middeldure (194 - 287.500 euro) woningen in Delft te realiseren voor 2030. Deze woningen met zelfbewoningsplicht te verkopen. En een voorstel voor een onderzoek naar een bouwplan in het eerste kwartaal van 2021 aan de raad te presenteren. Uit de woonmonitor zien we in deze overspannen woningmarkt de goedkope woningen vanzelf dit segment verlaten. In de nieuwbouw maken de sterk gestegen bouwkosten het realiseren van deze woningen vrijwel onmogelijk. Een bouwplan voorstellen met de voor Delft gewenste prijs én kwaliteit zal resulteren en meer kleinere woningen die mogelijk niet gewenst zijn. Het college spant zich in om de nieuwbouwwoningen met zelfbewoningsplicht te verkopen. Het eerste complex waarbij dit geregeld is, is het project Teding van Berkhoutlaan (32 appartementen die eind 2021 in de verkoop gaan).

 Zaaknummer T190606.3.4.1 waarin toezegging is gedaan te onderzoeken hoe zelfbewoningsplicht in de planvorming kan worden meegenomen. Zoals in bovenstaande toezegging uitgelegd, kunnen we op eigen gemeentegrond wél in anterieure overeenkomsten zelfbewoning opnemen (Teding van Berkhoutlaan). Bij de eigen bewoningsplicht in de bestaande voorraad kunnen we dat nog niet. Een wetsvoorstel is aangenomen door de Tweede Kamer, maar moet nog door de Eerste Kamer. Naar verwachting is dit in vierde kwartaal mogelijk. Dan zal het college u nader informeren.  Zaaknummer T2024486 waarin toezegging is gedaan te onderzoeken hoe betaalbare koopwoningen (<€180.000) mogelijk gemaakt kunnen worden. Zie hiervoor bovenstaande tekst bij motie goedkope woningen. Door de sterk gestegen stichtingskosten en de financiële situatie bij de gemeente, zijn er geen realistische mogelijkheden hiervoor.  Zaaknummer M201001.6.1.1, In een separate brief bij deze monitor wordt de raad geïnformeerd. In de Woonmonitor is in hoofdstuk 6.5 en op p.5 hierover gerapporteerd.

Communicatie N.v.t.

Bijlage(n) 1.

Woonmonitor 2021: De stand van zaken van de Delftse woningmarkt

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

☒ Ja,

het college verzoekt de raad om de toezeggingen T200625.3.3.2 en T190606.3.4.1 en T2024486 en de moties M201001.6.1.1 en M200713.2.3.3 als afgedaan te beschouwen

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris 07-07-2021