2127564 College van B&W - plannen om Vestia te splitsen in drie corporaties

Oplegger raad Raadsinformatie Plannen om Vestia te splitsen in drie corporaties

Onderwerp

Portefeuillehouder

Karin Schrederhof en Stephan Brandligt

Voorstel ingediend door

Gijs Hoofs, ghoofs@delft.nl

Registratienummer

4593448

Datum

6 juli 2021

Concept-besluit(en) N.v.t.

Inhoud Na 10 jaar saneren is Vestia nog steeds niet een corporatie die voldoende kan investeren in de volkshuisvestelijke opgaven in onze stad (en in het kerngebied Zoetermeer, Den Haag en Rotterdam). Daarvoor is de schuldenlast van de leningen van Vestia te hoog en onevenwichtig samengesteld. Deze leningportefeuille drukt scherp op het risicoprofiel van het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) en daarmee de hele corporatiesector. Het WSW staat namelijk borg (garant) voor het terugbetalen van de leningen via een vangnet opgebracht door corporaties en de gemeenten (de zogenaamde ¨achtervangposities¨). Het té hoge risicoprofiel van Vestia, drukt te zwaar op het WSW en vormt daarmee een systeemrisico voor de hele sector. Afgelopen tijd heeft daarom Vestia, het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: BZK), WSW en Aedes voorstellen gemaakt die tot een structurele oplossing moeten leiden. Oplossingen gericht op een financiële verbetering van Vestia én de weerbaarheid van het borgingssysteem zelf. De oplossing is er een waarbij1: 1) Verlaging plaatsvindt van de rentekosten van Vestia door een leningenruil met corporaties in het hele land. 2) Vestia zal worden gesplitst in drie nieuwe, kleinere corporaties: Delft/Zoetermeer, Rotterdam en Den Haag.

Ad 1) Met de leningenruil worden leningen met hoge rentes en lange looptijden geruild met leningen met lagere rentes en andere looptijden. Er komt meer evenwicht in de leningportefeuille voor de drie aparte corporaties straks (´homeopatische verdunning´). Ad 2) Vestia is door zijn omvang nu ´too big too fail´. Door het opknippen van Vestia én ook de leningportefeuille, wordt het risico voor het WSW verkleind. Zodoende zal het systeemrisico voor het WSW en daarmee de sector én Vestia zelf opgelost kunnen worden. In 2012 hebben de gemeente Rotterdam en in mindere mate Den Haag een grotere achtervang moeten innemen om zo het per direct dreigend faillissement van Vestia (en het meesleuren van de hele sector) te voorkomen. Voor deze gemeenten is toen een overborging gecreëerd tussen de ingenomen achtervang en het bezit van Vestia. Met de leningenruil vindt tegelijk een verdeling plaats van het overblijvend vastgoedbezit van Vestia in overig Nederland

Toelichting oplossingsrichting) is een samenvatting op dit complexe dossier gegeven. In deze

1 In de bijlage (

oplegger is omwille van de leesbaarheid alleen de essentie opgenomen.

(Vestia was in ruim 120 gemeenten werkzaam). Deze drie zaken (leningenruil, vastgoedoverheveling én rechttrekken achtervang van Vestia) worden straks uitgewerkt in een verdelingsvariant voor de vier gemeenten. Gelet op de structurele oplossing voor Vestia staat het college positief tegenover het besluit van de VNG en het WSW om de achtervangovereenkomst te wijzigen. Een eventueel ''nee'' van de kant van Delft heeft als effect dat de voorstellen die tot een financieel en volkshuisvestelijk gezonder Vestia leiden, niet mogelijk zijn, het systeemrisico van Vestia voor de hele corporatiesector blijft bestaan, nieuwe leningen (en herfinancieringen) van Vestia niet langer borgbaar zijn door het WSW, waardoor dit de financiële problematiek van Vestia alleen maar vergroot. Deze effecten zijn ongewenst en niet in het belang te komen tot een gezondere speler voor de Delftse volkshuisvesting. In het najaar zal een formele zienswijze aan het college voor splitsing en oprichting van de nieuwe corporatie Delft/Zoetermeer gevraagd worden. Belangrijke delen moeten nog uitgewerkt worden, waardoor deze zienswijze nu nog niet gegeven kan worden door de minister.

Dit is de aanleiding dat de minister nu het college verzoekt om een zogenaamde Bestuurlijke Verklaring af te geven (zie brief minister 15 juni 2021 met kenmerk 2021-0000308813) en de Bestuurlijke Verklaring namens de vier kerngemeenten (zie stuk Bestuurlijke Verklaring met kenmerk 4587641) . Na intensief overleg tussen de vier kerngemeenten is het gelukt om tot één besluit van alle vier de gemeenten te komen. In deze verklaring geven de vier gemeenten aan dat ze steun geven aan de geschetste oplossingsrichting, zodat de verdere uitwerkingsstappen gezet kunnen worden naar de formele zienswijze. Het college zegt dit toe onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad om vóór 1 januari 2022 de scheefheid in de achtervangpositie van Vestia voor Delft versneld op te lossen. Hiervoor is een nieuwe algemene achtervangovereenkomst met het WSW voor nodig. Waarom nu? 15 juni verzocht de minister om een steunverklaring voor een structurele oplossing van Vestia en de verandering van de achtervang die daarvoor nodig is. Een bestuurlijke verklaring geeft een signaal af naar de landelijke politiek en de corporaties dat de vier kerngemeenten, en de gemeente Delft daarbinnen, achter de geschetste oplossingsrichting staan. Essentie: wat verandert er? Het versturen van deze verklaring verandert in principe nog niets.

Het is een adhesie-betuiging van het college naar de partijen zodat het proces van de leningenruil en de opsplitsing in drie lokale corporaties doorgang kan vinden. Om het duurzaam herstel tot stand te brengen is evenwel een wijziging van het beleid van de achtervang noodzakelijk. Hier is een raadsbesluit voor nodig. Zeker ook omdat de veranderingen in de achtervang vóór 1.1.2022 genomen moeten zijn. Dit vanwege fiscale redenen bij de leningruil. Een voorstel zal uiterlijk in het vierde kwartaal van 2021 aan de raad worden voorgelegd. Beleidskaders Van toepassing zijnde beleidskaders zijn: 

woonvisie (zie 1 (raadsinformatie.nl)) en woonagenda (1 (raadsinformatie.nl), met de – jaarlijkse prestatieafspraken (1 (raadsinformatie.nl) )als sturingsmiddel voor het volkshuisvestelijk presteren;



achtervangovereenkomst met vier corporaties. In 2014 is door college een voorstel gedaan om de ongelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW in te trokken en geagendeerd in de commissie algemeen op 15 april 2014 (Vergadering Commissie Algemeen 15-04-2014 Gemeente Delft (raadsinformatie.nl). Nadat er geen bedenkingen waren 1 (raadsinformatie.nl) ) is de algemene achtervangovereenkomst ingetrokken en zijn daarop met de vier corporaties afspraken gemaakt om per lening te borgen (gelimiteerde achtervang).

Participatie De bestuurlijke verklaring is een gezamenlijke verklaring van de vier kerngemeenten. Hiervoor is intensief overleg gevoerd met de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer. Tevens heeft Vestia met de huurdersorganisaties overleg gevoerd. Ook is met Binnenlandse Zaken en de VNG gesproken. Financiën

N.v.t.

Vervolg De ondertekende bestuurlijke verklaring zal naar Vestia, BZK en als afschrift naar de drie andere kerngemeenten verzonden worden. De minister van BZK beslist voor 1-1-2023 of de drie lokale corporaties die ontstaan na de splitsing van Vestia worden toegelaten als ´toegelaten instellingen´. De gemeente Delft zal hiertoe binnen vier weken na een verzoek van de minister een zienswijze moeten afgeven op de splitsing en oprichting van een nieuwe corporatie. Dat zal naar verwachting pas in 2022 gebeuren, de precieze datum is nog niet bekend. Onderzocht wordt nog welke bevoegdheid de raad heeft bij deze zienwijze. Het splitsen en daarna oprichten van een nieuwe toegelaten instelling, is niet eerder voorgekomen. Communicatie N.v.t. Bijlage(n) 1. 2. 3. 4.

Verzoek van de minister voor het versturen van een bestuurlijke verklaring d.d. 15 juni 2021 met kenmerk 2021-0000308813; Bestuurlijke verklaring namens de vier kerngemeenten, met kenmerk 4587641; Oplegbrief ter aanbieding van Bestuurlijke Verklaring aan het ministerie van BZK; Stand van zaken Vestia-dossier (nadere technische uitleg).

Het besluit moet gepubliceerd worden in het Gemeenteblad ☐ Ja

☒ Nee

☐ Niet van toepassing

Motie / toezegging Heeft het voorstel betrekking op een motie en/of toezegging?

☐ Ja,

het college verzoekt de raad om motie ….. / toezegging … als afgedaan te beschouwen

☒ Nee

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris

Bijlage: Stand van zaken Vestia-dossier Aanleiding In 2012 kwam Vestia in financieel zwaar weer als gevolg van verplichtingen op haar derivatenportefeuille. Door de omvang van zowel Vestia zelf (één van de grootste corporaties van Nederland) als de omvang van haar derivatenportefeuille dreigde Vestia failliet te gaan. Vanwege de verbondenheid met het borgstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) dreigde het de corporatiesector daarin mee te nemen. Dit is toen voorkomen door een interventie van onder meer het ministerie van Binnenlandse Zaken (hierna: BZK), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW). En met medewerking van een aantal banken en extra borgstellingen door de gemeenten Rotterdam en Den Haag. Nadat het eerste gevaar van omvallen geweken was, volgden tal van andere maatregelen om Vestia en haar financiële situatie te verbeteren (´het verbeterplan´). Voor de huurders van Vestia en onze gemeente betekende het een periode van bijna 10 jaar kosten besparen, extra huurverhogingen, de verkoop van woningen, minimale herstructureringen of nieuwbouw. Alles was gericht op het verlagen van de schulden en het financieel overleven. Een periode van 10 jaar waarin Vestia op de volkshuisvestelijke taak amper heeft kunnen presteren.

Zowel Vestia, de corporatiesector (Aedes), het WSW, de Autoriteit Wonen en het ministerie van BZK onderkennen dat ook na deze 10 jaar de financiële problemen bij Vestia nog niet voorbij zijn. Ook is er het besef dat van Vestia niet nog langer (of meer) een inspanning kan worden verwacht. Anders gezegd, zonder andere maatregelen blijft de financiële problematiek van Vestia een molensteen om de nek van Vestia en het WSW, en daarmee de hele corporatiesector. Deze constateringen waren aanleiding voor Vestia, het ministerie van BZK, WSW en Aedes om voorstellen op te stellen die tot een structurele oplossing moeten leiden. Deze bijlage geeft in het kort een technische toelichting op de aanstaande structurele oplossingen. En de gevolgen daarvan voor de gemeentelijke achtervang.

Oplossingen en gevolgen in beeld Onderdelen van de oplossing zijn het verlagen van de rentelast van Vestia (op te brengen door de hele corporatiesector) en het splitsen van het huidige (te grote) Vestia in drie kleinere zelfstandige corporaties. De lagere rentelast2 leidt tot een nog steeds sobere maar financieel iets gezonder Vestia. De splitsing betekent een lager risico voor het WSW en daarmee het voorkomen van aanvullend (financieel) bijspringen van de sector. En de splitsing leidt ertoe dat de mogelijke aanspraak op de tertiaire achtervang van de gemeenten minder waarschijnlijk zal zijn. In het kielzog van het Vestia herstelplan speelt het gegeven van de zogenaamde scheefheid in de achtervang van gemeenten. Sommige gemeenten staan – ten opzichte van het corporatiebezit in hun gemeenten, (veel) meer/minder in de achtervang dan andere gemeenten. Het WSW en de Vereniging Nederlandse Gemeente (hierna: VNG) hebben een voorstel opgesteld dat een einde moet maken aan deze scheefheid. De scheefheid wordt in het voorstel van de VNG gefaseerd in de tijd uitgevoerd. In de casus Vestia is die scheefheid ook aan de orde. Met name Delft en Zoetermeer staan – ten opzichte Den Haag en Rotterdam veel minder in de achtervang. Onder meer komt dit doordat in 2012 de gemeenten Rotterdam en Den Haag de leningen voor de reddingsoperatie van Vestia moesten borgen.

Naar het oordeel van BZK is het een noodzakelijke voorwaarde dat deze historische ´Vestia scheefheid´ ineens opgelost moet worden vóór de splitsing in drie corporaties. Het in de tijd uitfaseren van de scheefheid (volgens het voorstel van de VNG) is daarmee niet mogelijk. De opbrengst van de splitsing Het verlagen van de rentekosten van Vestia door de leningruil en de splitsing van Vestia in drie nieuwe corporaties is zonder meer een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. De nieuwe corporaties krijgen meer financiële armslag om hun volkshuisvestelijke taak te kunnen uitoefenen. En met de lagere rentekosten lijkt een inflatievolgend huurbeleid mogelijk. Dat is een grote verbetering voor de huurders.

2 Dit is € 28 mln. per jaar gedurende de 40-jarige looptijd van de meeste Vestia leningen

Tegelijkertijd leiden de voorstellen nog niet tot financieel kerngezonde corporaties. Daarvoor is meer tijd en investeringscapaciteit nodig. De voorstellen leiden tot drie sobere corporaties. Corporaties die op termijn (de inzet is vanaf 2025) weer in staat moeten zijn om te kunnen investeren. In de huidige situatie bepaalt het WSW het financiële huishoudboekje van Vestia. Als straks Vestia weer ´borgbaar´ zal zijn, kunnen gemeenten prestatieafspraken met Vestia en de huurdersraad maken zonder belemmeringen van het WSW. Er mogen voor die investeringen dan nieuwe leningen aangetrokken worden. Ook kan Vestia in haar plannen weer een aan- en verkoopstrategie3 uitvoeren waarvan de financiële opbrengsten kunnen worden ingezet voor volkshuisvestelijke taken. Op dit moment mag Vestia op aanwijzing van het WSW die opbrengsten alleen benutten voor het afbouwen van schulden. De komende periode werkt Vestia met diverse partijen aan de uitwerking van de splitsing en werkt Vestia de leningenen vastgoedruil uit. Uitgangspunt is na splitsing zijn drie gelijkwaardige corporaties die vanaf 2025 voor het WSW weer borgbaar zijn. De splitsing wordt naar verwachting per 1 januari 2023 gerealiseerd. De leningruil (bij het huidige Vestia) moet vóór 1 januari 2022 zijn geëffectueerd vanwege het vermijden van fiscaal nadelige effecten.

De achtervang Met de geformuleerde oplossing voor het verlagen van de rentekosten verandert - als gevolg van de leningruil en daaraan gekoppelde borgstellingen van heel veel gemeenten - ook de omvang van de borgstelling van de gemeente Delft. De huidige ''scheefheid in de achtervang'' zal in één keer moeten worden opgelost. Voor het oplossen van die scheefheid zal vóór 1 januari 2022 tussen de kerngemeenten een goede oplossing moeten worden uitgewerkt. Eind 2020 heeft de VNG voorgesteld om alle bestaande en nieuwe achtervangposities te herverdelen4. Dit om de ontstane scheve situatie tussen omvang van de borgstelling en waarde van het woningbezit weg te nemen. Delft voert sinds 2014 een conservatief beleid op het uitbreiden van achtervang. Dit kreeg vorm doordat we met instemming van de raad de ongelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW hebben opgezegd. Daarna spraken we met de vier corporaties een nieuwe werkwijze af. Per nieuwe lening kijken we of deze te herleiden is naar volkshuisvestelijk presteren in onze gemeente. En we spraken af om – op termijn – naar een balans te streven in de achtervang van Delft in verhouding tot de andere gemeenten waarin de vier corporaties werkzaam zijn. Het VNG voorstel is inmiddels aangepast en de nieuwe rekenmethode wordt alleen toegepast op nieuwe leningen.

Voor bestaande leningen wordt een beroep op gemeenten gedaan om samen met de corporaties tot een aanpassing van de scheefheid te komen. Als dat niet plaatsvindt zal bij de herfinanciering van bestaande lening de borgstelling onder het WSW alleen nog mogelijk zijn onder de nieuwe borgstellingregeling. Eind april 2021 heeft het bestuur van de VNG ingestemd met dit gewijzigde voorstel. Dit betekent dat – zonder afspraken tussen gemeenten en corporaties – de bestaande leningen in de loop van de tijd langzaam maar zeker alsnog onder het nieuwe regime gaan vallen. Tenzij gemeenten en corporaties besluiten om geen gebruik van het WSW meer te maken, maar die oplossing lijkt niet wenselijk gelet op het kostprijsverhogende effect daarvan op de rentelasten en de toename van risico’s voor gemeenten.. Invloed Vestia-traject In de casus Vestia is een gefaseerde uitgroei van de scheve achtervangsituatie niet mogelijk. De voorgestelde leningruil (om de rentekosten te verlagen) is alleen mogelijk door de verhoudingen in de achtervang in één keer te wijzigen. Bedacht moet worden dat aan iedere lening die ´geruild´ wordt, weer gekoppelde borgstellingen van andere gemeenten zitten. Een uitfasering in de tijd is niet goed mogelijk. De wijze waarop de wijziging in de achtervang tussen de vier kerngemeenten vorm wordt gegeven is nog onderwerp van onderzoek door de partijen.

3 Het gaat hier niet over de verkoop van bezit in Delft of kerngebieden, maar het bezit in ´overig Nederland´ dat Vestia nog heeft. Vestia was

in ruim 120 gemeenten actief. Dit bezit kan verkocht worden en deze opbrengsten zouden dan terug kunnen vloeien naar de drie nieuwe corporaties. Dat is bedoeld met ´aan- en verkoopstrategie´. 4 Vanwege het specialistisch karakter van de borgstelling en de aard van het problematiek van het opheffen van de scheefheid zijn op de

site van het WSW meerdere verbeeldende toelichtingen opgenomen (zie: Nieuwe achtervangovereenkomst WSW/gemeente -

Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Gelet op de voorstellen om Vestia duurzaam gezond te maken, staat het college positief tegenover het besluit van de VNG en de WSW om de achtervangovereenkomst te wijzigen. Een eventueel ''nee'' van de kant van Delft heeft als effect dat: de voorstellen die leiden tot een financieel en volkshuisvestelijk gezonder Vestia zijn niet mogelijk, en het systeemrisico van Vestia voor de hele corporatiesector blijft bestaan, nieuwe leningen (en herfinancieringen) van Vestia niet langer borgbaar zijn door het WSW waardoor de financiële problematiek van Vestia alleen maar vergroot wordt. Deze effecten zijn ongewenst. Het wegnemen van de scheefheid betekent evenwel een wijziging van het raadsbeleid in Delft voor achtervang. Voor het kunnen doorvoeren van de voorgestelde oplossingsrichting is opnieuw een uitspraak over het beleid van de raad nodig. Een raadsvoorstel hiertoe zal in Q3/Q4 aan de raad worden voorgelegd. Indien gewenst, kan het college de VNG en het WSW verzoeken dat zij de raad informeren alvorens zo´n besluit voorgelegd zal worden.