2124494 Voorstel van het college aan de raad inzake Grondexploitatie Maria Duystlaan

Raadsvoorstel Aan de gemeenteraad Van Datum Pfh. Steller tel.nr. e-mail Programma Registratie nr. BBV

: college van B&W : 08-06-2021 : Wethouder Schrederhof : Bart de Visser : 0653198774 : bdvisser@delft.nl : Goed wonen : 4573671 : 4573357

Onderwerp

: Grondexploitatie Maria Duystlaan

Gevraagde beslissing: 1. De grondexploitatie Maria Duystlaan vast te stellen 2. In te stemmen met het verhogen van de “voorziening negatieve grondexploitaties” met € 780.000 voor het tekort op de grondexploitatie Maria Duystlaan. 3. In te stemmen met het reserveren van € 206.000 binnen Fonds Delft 2040 (Reserve Stad) voor het afwaarderen van de grondwaarde van de school. 4. In te stemmen met het onttrekken van een maximaal € 1 miljoen uit Fonds Delft 2040 (Reserve Stad) voor het project Maria Duystlaan, gekoppeld aan het realiseren van een hoogwaardige (groene) openbare ruimte. 5. In te stemmen met het terugstorten van maximaal € 1 miljoen in Fonds Delft 2040 (Reserve Stad) indien de uitkomst van de tender leidt tot een hogere grondopbrengst dan nu is opgenomen in de grondexploitatie. 6. In te stemmen met de 10e begrotingswijziging. Samenvatting De gemeente wil een eerste stap maken in het herontwikkelen van de Industriewijk. Voor deze herontwikkeling is eerder een ontwikkelvisie opgesteld. In de ontwikkelvisie is, naast een visie op de gehele Industriewijk, een analyse gemaakt van de wijze waarop de eerste fase kan worden gerealiseerd. Op basis van de ontwikkelingsvisie heeft participatie met de buurt en andere stakeholders plaatsgevonden. Daarnaast is overleg gevoerd met de AOK en stadsbouwmeester.

Op basis van deze gesprekken en de uitkomsten van de participatie is het ontwikkelplan tot stand gekomen. Dit plan schetst de programmatische, ruimtelijke en financiële randvoorwaarden waarbinnen de gebiedsontwikkeling tot stand komt. Het ontwikkelplan kent 3 deellocaties: - Deelproject 1, school, kinderopvang en ± 15 woningen; - Deelproject 2, Sportcentrum, ± 55 woningen, parkeren; - Deelproject 3, inrichting openbaar gebied. Voor een verdere toelichting op het ontwikkelplan wordt verwezen naar de begeleidende raadsbrief met bijlagen.

Voor de ontwikkeling van deze drie deelprojecten is een business case opgesteld. De business case kent een tekort van circa € 1 miljoen. Voor het project is een aanvraag ingediend bij Fonds Delft 2040 (zie bijlage 1). De investeringscommissie heeft het volgende advies gegeven (zie bijlage 2): “Bij een groeiende, aantrekkelijke en leefbare stad horen ook (stedelijke) voorzieningen. Deze voorzieningen worden het liefst gerealiseerd dicht bij waar de mensen wonen. Zodat deze voorzieningen ook bereikbaar zijn met de fiets en te voet. De gebiedsontwikkeling Maria Duystlaan is zo’n plek dicht bij het stadscentrum. De commissie vindt dat hoge dichtheid en de plek in de stad meer vraagt dan een basiskwaliteit voor de nieuwe bebouwing en de directe omgeving. Wij adviseren om een maximale bijdrage van €1 miljoen aan de ontwikkeling te verstrekken voor de verhoging van de kwaliteit van de (groene) openbare ruimte. Indien door het tenderen van de locatie hogere grondopbrengsten worden gerealiseerd (dan nu is opgenomen in de business case), dan worden deze meeropbrengsten teruggestort in Fonds Delft 2040 tot maximaal het subsidiebedrag.” Het tekort op de businesscase van € 1 miljoen valt uiteen in twee componenten, te weten een tekort op de grondexploitatie van € 780.000 (netto contante waarde) en een potentiële afwaardering van de grondwaarde van de Jan Vermeerschool van € 206.000.

1. Aanleiding De aanleiding om tot herontwikkeling van de Maria Duystlaan over te gaan is gelegen in het besluit om het bestaande zwem- en squashcentrum per 1 januari 2019 uit de exploitatie te nemen en het zwembad te sluiten. Daarnaast is er behoefte aan een nieuwe binnensportvoorziening voor bewegingsonderwijs en verenigingssport.

2. Bevoegdheid De gemeenteraad dient vanuit haar kaderstellende en controlerende rol de grondexploitatie vast te stellen. Om de grondexploitatie vast te kunnen stellen dient aanvullend budget beschikbaar te worden gesteld. Dit is een bevoegdheid van de raad. 3. Historie / relatie met eerdere besluiten/ proces In april 2018 heeft het college de bestuurlijke opdracht ‘Project Maria Duystlaan’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat voor het voormalige Zwem- en Squashcentrum aan de Clara van Sparwoudestraat en het huidige zwembad (Sportfondsenbad) aan de Weteringlaan vervangende nieuwbouw moet plaatsvinden op de locatie Maria Duystlaan. Ook is besloten om op deze locatie een binnensportvoorziening voor bewegingsonderwijs en verenigingssport te realiseren. Om bedrijfsorganisatorische redenen (w.o. onderhoudskosten en veiligheid) heeft de directie van Sportfondsen besloten het Zwem- en Squashcentrum per 1 januari 2019 uit de exploitatie te nemen en het zwembad te sluiten. Op 17 mei 2019 hebben wij u per brief (kenmerk: 394488) geïnformeerd over de gebiedsontwikkeling Maria Duystlaan en het vrijgeven van het planuitwerkingskader voor participatie. De afgelopen 2 jaar zijn belangrijke vervolgstappen gezet hetgeen heeft geresulteerd in onder meer het ontwikkelplan Maria Duystlaan. 4.

Wat willen we bereiken? (Beoogd effect) Het doel is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen (Zwembad, Sportcentrum, school en kinderdagverblijf) die gezien de ligging tegen het centrum aan goed bereikbaar is met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat vraagt een om een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. 5. Wat gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen / kanttekeningen) Om de doelstelling te kunnen bereiken wordt eerst het bestaande zwem- en squashcentrum gesloopt. Op deze locatie zal de nieuwe school en kinderdagverblijf gecombineerd met woningen worden gerealiseerd (deelproject 1). Nadat de nieuwe school gereed is kan de “Jan Vermeerschool” en het kinderdagverblijf “De Lange Keizer” verhuizen naar de nieuwe locatie. De huidige school en het huidige kinderdagverblijf worden vervolgens gesloopt. Op deze locatie wordt het zwem- en sportcentrum gecombineerd met woningen en een parkeervoorziening (deelproject 2) gerealiseerd. In samenhang met deze bouwontwikkelingen zal de openbare ruimte aan de Clara van Sparwoudestraat opnieuw worden ingericht. 6.

Wat mag het kosten? (Financiële paragraaf ) Het tekort op de businesscase bedraagt afgrond € 1 miljoen en valt uiteen in twee componenten, te weten een tekort op de grondexploitatie van € 780.000 (netto contante waarde) en een potentiële afwaardering van de grondwaarde van de Jan Vermeerschool van € 206.000. Voor het tekort op de grondexploitatie dient een voorziening getroffen te worden. Voor de potentiële afwaardering van de grondwaarde van de school mag op basis van het BBV nu nog geen voorziening worden getroffen. Pas wanneer blijkt dat de vervaardigingsprijs de marktwaarde te

boven gaat, dient dit verlies genomen te worden. Voorgesteld wordt om alvast te anticiperen op deze afwaardering door € 206.000 binnen de het Fonds Delft 2040 (reserve stad) te reserveren. Voor het project is een aanvraag ingediend bij Fonds Delft 2040 (zie bijlage 1). De investeringscommissie heeft geadviseerd (zie bijlage 2) om een maximale bijdrage van € 1 miljoen te verstrekken voor de verhoging van de kwaliteit van de (groene) openbare ruimte. Wanneer de gemeenteraad besluit deze bijdrage, vanuit Fonds Delft 2040, toe te kennen is er dekking beschikbaar voor het tekort op de business case. Risico’s Elke gebiedsontwikkeling kent kansen en risico’s. Dit geldt ook voor de ontwikkeling van de Maria Duystlaan. In hoofdlijnen zijn de kansen en risico’s in beeld gebracht. Dit resulteert in een bandbreedte rond het resultaat van de grondexploitatie. Op basis van de huidige stand van zaken en de aannames die aan de grondexploitatie ten grondslag liggen, zou het resultaat (ongewogen) maximaal € 0,7 miljoen positiever en maximaal € 2,6 miljoen negatiever kunnen uitvallen. Vooral de ontwikkeling van de grondopbrengsten als gevolg van marktontwikkelingen, de sloopkosten, eventuele onvoorziene kosten voor bodemsanering en vertraging (extra plankosten en inflatie- en rentekosten) zijn hierbij bepalend.

De kans dat een van dat een van deze situaties zich voordoet wordt op dit moment op circa 50% geschat. Dit betekent dat het gewogen risico € 1,3 miljoen bedraagt. In de grondexploitatie is € 0,4 miljoen onvoorzien opgenomen. Het restant (€ 0,9 miljoen) wordt opgenomen in de risicoparagraaf en meegenomen bij de bepaling van de weerstandscapaciteit. 7. n.v.t.

Communicatie

8. Verdere procedure Na vaststelling van de grondexploitatie zal een begin worden gemaakt met de uitvoering van het ontwikkelplan. Te beginnen met de sloop van het zwem- en squashcentrum. Bijlagen:  BIJLAGE 1 Advies investeringscommissie Fonds Delft 2040  BIJLAGE 2 Aanvraagformulier Fonds Delft 2040  BIJLAGE 3 Grondexploitatie Maria Duystlaan (achter inlog Notubiz)  BIJLAGE 4 Begrotingswijziging nr.10

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

S. Brandligt Loco-burgemeester

M. Berger Loco-secretaris