2051984 College van B en W - update voortgang Nieuwe Woningmarktafspraken (NWMA)

Samenleving Advies

ttt

Gemeente Delft

bezoekadres. Stationsplein 1 2611 BV Delft IBAN NL21 BNGH 0285 0017 87 t.n.v. gemeente Delft Behandeld door Bob Vastenhoud

Retouradres. Postbus 78, 2600 ME Delft

Telefoon 06 3649 0785 bvastenhoud@delft.nl

Gemeenteraad van Delft

Internet www.delft.nl Telefoon 14015

VERZONDEN 1 7 DEC 202o Datum

Onderwerp

11-12-2020

Update voortgang Nieuwe Woningmarktafspraken (NWMA)

Ons kenmerk

4413438 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte leden van de Raad,

2

Begin juni ontving u van ons een brief (kenmerk 4279141) met betrekking tot de contouren van het eerste bod van Delft voor de Nieuwe Woningmarktafspraken (NWMA). Hierover hebt u op 25 juni tijdens uw commissie SOW gesproken met wethouder Schrederhof. Op basis van die bespreking en de input van de Delftse corporaties en huurdersvertegenwoordigingen heeft wethouder Schrederhof het definitieve bod opgesteld. Oat bod is op 8 september officieel aangeboden aan de voorzitter van de bestuurlijke tafel wonen van de woningmarktregio Haaglanden. Dit definitieve bod is als bijlage bij deze brief gevoegd. Stand van zaken regionaal

Als onderdeel van het proces om tot afspraken te komen is aan onderzoeksbureau RIGO gevraagd een analyse te maken van het totaal van alle biedingen. Dit rapport met een regionale oplegbrief treft u ook aan in de bijlage. Delft uitgelicht

Specifiek voor Delft geldt dat wij in ons bod voldoen aan de vereiste aantallen, zowel voor het aantal nieuwe woningen als geheel, maar ook voor het aantal toe te voegen doelgroepwoningen. Doordat we in ons bod echter meer niet-doelgroepwoningen toevoegen dan gevraagd daalt het aandeel doelgroepwoningen meer dan gevraagd. Naar de mening van het college wordt dit hoofdzakelijk veroorzaakt door de toevoeging van studentenwoningen die in dit proces niet als doelgroepwoningen worden geteld, maar, zoals eerder al toegelicht, wel woningen voor een specifieke doelgroep zijn. Voorde ontwikkeling van deze woningen wordt bijvoorbeeld ook karting gegeven op de grondprijs. Dit zullen we in het tweede bod extra toelichten. Randvoorwaarden

Er loopt binnen de regio nog een aantal discussies met betrekking tot de randvoorwaarden waarbinnen de biedingen worden gedaan. Vanuit Delft vinden we het belangrijk dat die discussies snel worden beslecht, zodat

Datum

11-12-2020 Ons kenmerk

4413438

duidelijk is wat een bieding werkelijk betekent. Het gaat hierbij om drie zaken: 1. Als marktpartijen sociale huurwoningen ontwikkelen en gaan exploiteren. Hoe lang moeten deze dan gegarandeerd als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd; 2. Moeten sociale huurwoningen altijd via Woonnet-Haaglanden worden aangeboden; 3. Welke WOZ waarde wordt gehanteerd voor koopwoningen om ze mee te mogen teilen. De eerder gestelde grens van maximaal € 180.000,- staat nog ter discussie is gebleken. Vervolg De volgende fase in het proces is de bestuurlijke intervisie. Dit zijn gesprekken tussen telkens twee wethouders uit de regio die elkaar zullen bevragen op het uitgebrachte bod. Doel is met doorvragen en opbouwende kritiek elkaar te helpen om de ruimte te vinden om in het tweede bod iets extra's te doen waar nodig, of om het bod concreter te maken. Na deze bestuurlijke intervisieronde zal er verder met de andere partners (provincie, corporaties, huurders, ontwikkelaars) worden gesproken over de vraag wat zij kunnen doen om bij te dragen aan een aangescherpt bod. Vervolgens werken gemeenten individueel een tweede en laatste bod op, dat opnieuw wordt ingediend bij de voorzitter van de bestuurlijke tafel. In de loop van het tweede kwartaal moet dit leiden tot een definitief regionaal bod dat zal worden aangeboden aan de provincie.

Rol Raad, corporaties en huurders Wij hebben al eerder opgemerkt dat we de nauwe betrokkenheid van de Raad op dit onderwerp erkennen en waarderen. Wethouder Schrederhof is dan ook graag bereid dit onderwerp in de toekomst vaker met uw commissie SOW te bespreken. Zij zal in ieder geval te zijner tijd aan het presidium vragen de contouren voor het tweede bod te bespreken. Ook zullen wij u met opvolgende brieven op de hoogte houden van de voortgang. Naast de betrokkenheid van de Raad vinden wij de betrokkenheid van onze partners op dit onderwerp minstens zo belangrijk. Deze brief zal daarom gedeeld worden met de corporaties en huurdersvertegenwoordigers in Delft en zij zullen ook actief betrokken worden bij de totstandkoming van het tweede bod. Reactiebrief provincie op het woningbouwprogramma In de 2° bijlage staat, naast de oplegbrief over het rapport eerste biedingen en dat rapport zeit, ook een brief van de provincie in reactie op het ingediende regionale woningbouwprogramma. Voorwaarde voor vertraging van het proces rondom de NWMA in reactie op corona was voor de provincie dat een eerste beweging van gemeenten op basis van de eerste biedingen al zichtbaar moest zijn in de woningbouwprogrammering. Uiteindelijk moeten de nieuwe woningmarktafspraken onderdeel worden van de woningbouwprogrammering.

De provincie geeft in deze brief nag eens expliciet aan dat zij de regio graag helpt de doelen te realiseren, maar ook een toezichthoudende rol heeft en zal speien wanneer zij concludeert dat gemeenten achterblijven. Vanwege de duidelijke verbinding tussen deze brief en het proces rondom de nieuwe woningmarktafspraken delen wij deze brief hierbij met u. Wij gaan er vanuit u op deze manier voldoende te hebben geïnformeerd.

2/3

Datum

11-12-2020 Ons kenmerk

Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,

4413438

, burgemeester

ir. S.M. Brandligt 1.b. , secretaris

dr. M. Berger, l.s.

3/3

4357031 Aan de voorzitter van de Bestuurlijke Tafel Wonen, Zoals wij in onze bestuurlijke opdracht van de drie opdrachtgevers (d.d. 6 mei 2019) hebben vastgesteld, dienen wij een formeel bod te doen dat is afgestemd met de eigen corporaties en is behandeld in het college. Dit eerste bod is op hoofdlijnen reeds afgestemd met de commissie sociaal domein en wonen van de Gemeenteraad van Delft. Het bod blijft binnen de contouren van de Woonvisie 2016-2023. Voor u ligt het formele bod van gemeente Delft Dit bod zal de input zijn voor het gesprek dat ik zal voeren met u en een collega-wethouder Wonen uit de regio. In het bestuurlijke gesprek zal ik het bod toelichten in het kader van de regionale uitdagingen en de (on)mogelijkheden van mijn gemeente om bij te dragen aan de gezamenlijke doelen. Dit bod zal gebruikt worden als input voor de regionale nieuwe woningmarktafspraken en deel uitmaken van de prestatieafspraken met de corporaties.

Doelen regio Haaglanden 1. Voldoende woningen van de totale voorraad realiseren, zijnde een netto toevoeging van 65.860 2. Voldoende doelgroepwoningen realiseren, zijnde een netto toevoeging van 16.360 (minimaal 12.360 DAEB) 3. De regio gaat voor een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. 4. Beschikbaarheid: Een evenwichtigere spreiding van instroom van huurtoeslaggerechtigden.

1

4357031 De gemeente Delft streeft naar een netto toevoeging van het aantal woningen dat gebaseerd is op de Woon Behoefte Raming (WBR). De berekening van het ME-scenario van ABF ziet er als volgt uit. Berekeningen ABF ME-scenario

Scenario Meer Evenwicht Eigendom

Prijsklasse

2019

2030

2019-2030

DAEB

<424

5.370

5.230

-140

DAEB

424 - 651

11.650

13.650

2.000

DAEB

651 -720

1.720

2.140

420

DAEB

>720

570

0

-570

Niet-DAEB

< 720

890

0

-890

Niet-DAEB

>720

960

1.260

300

Particuliere huur

< 720

6.570

4.970

-1.600

Particuliere huur

>720

3.770

6.250

2.480

Goedkope koop

< 180.000

1.920

2.390

470

Overige koop

> 180.000

17.200

23.110

5.920

50.610

59.010

8.400

Totaal

LET OP: Op basis van de DPI -opgave van de corporaties weten we dat er definitieverschillen zijn die leiden tot verschillen in de omvang van de startvoorraad van de corporaties. ABF hanteert CBS voor zelfstandige woning en RIGO baseert zich op DPI (zie Rapporten RIGO). We hanteren de opgave zoals deze becijferd is in de scenario's van ABF.

NB: In de cijfers van ABF zitten soms afrondingsverschillen . In dit bod zullen afrondingen op tientallen worden gebruikt.

2

4357031

Naast de regionale doelen heeft de gemeente ... onderstaande strategische doelen op het gebied van Wonen en Volkshuisvesting, (zo concreet mogelijk) • Een verdergaande ontwikkeling van industriestad naar kennisstad • Een dóórontwikkeling naar een solidaire stad met een goede balans tussen verschillende woonmilieus en inkomensdoelgroepen • •

Doorvoeren van een kwaliteitsslag in de bestaande voorraad, met name die in bezit van corporaties Verdere verstedelijking als onderdeel van de verstedelijkingsalliantie "Oude lijn". Door de toevoeging van ca. 15 duizend nieuwe woningen de periode 2017-2040

Middels dit bod laat gemeente Delft zien wat de bijdrage aan de regionale doelstellingen is. Hieronder treft u onze cijfermatige bijdrage aan. I.

Totale voorraad •

"Leg uit en laat zien welke bijdrage uw gemeente kan leveren aan de totale bouwproductie die in de regio benodigd is"

Totale voorraad

Startvoorraad 01-01-2019

31-12-2029

(ABF-rapport 10-122019)

Aantallen woningen

ABF-berekening: ca 59.010 woningen (netto toevoeging ca 8.400 woningen) Bod Delft: ca. 62.250 woningen (netto toevoeging ca 11.500 woningen)

50.610

Totale voorraad Toevoeging • Nieuwbouw • functieverandering (bijv. ombouw kantoorpanden). • splitsing van bestaande woningen. • tijdelijke woningen

periode t/m 31-12-2029 hard zacht 2.350

10.000

4357031 •

overige toevoeging

Onttrekking • sloop • samenvoeging woningen • overige onttrekking Netto voorraadontwikkeling

-850

-30

1.500

10.000

Toelichting Delft is aangesloten bij de Verstedelijkingsalliantie oude lijn. Deze steden langs het de oude spoorverbinding tussen Leiden en Dordrecht hebben een gezamenlijke doelstelling voor verdergaande verstedelijking. Hieruit volgt voor Delft in de periode 2017-2040 een netto toevoeging van ca. 15.000 woningen. Uit het rapport Deetman (2016) blijkt dat Delft in onbalans is waar het gaat om de huisvesting van financieel vragende en financieel dragende doelgroepen. Een combinatie van traditioneel veel sociale woningbouw en daarbij een groot aandeel studentenhuisvesting is hier debet aan. Dit vertaalt zich enerzijds in een complexe financiële situatie voor Delft en anderzijds in een aantal zeer eenzijdige buurten. Beide issues wil Delft aanpassen in het geplande woningbouwprogramma. Dat willen we doen door verhoudingsgewijs meer midden en hoger segment woningen toe te voegen, waardoor het procentuele aandeel sociale woningen daalt en daarnaast door in bestaande eenzijdige wijken meer differentiatie aan te brengen.

Meer woningen voor de totale voorraad te realiseren indien # extra te realiseren woningen. Handelingsperspectief 1 Wanneer de compensatie van bedrijventerreinen niet hoeft te worden gemeten in hectaren maaiveld, maar ook deels in de hoogte kan worden voorzien, dan ontstaat er aanmerkelijk meer ruimte bij transformatie van bedrijfsruimte, het geen een groot aandeel heeft in de geplande 15.000 Het effect is geheel afhankelijk van de mate waarin de compensatieplicht kan worden aangepast Handelingsperspectief 2 Verdere aanpassing van de parkeernorm kan het ruimtebeslag van woningbouw verlagen, waardoor een hogere dichtheid mogelijk is. Dit komt bijvoorbeeld naar voren in het rapport Quickscan planoptimalisatie van suburbane plannen (PZH april 2020). Binnen de gemeente Delft passen we beperking van de parkeernorm als zeer voortvarend toe. Op dit punt is daarom weinig extra winst te verwachten

?

?

4

4357031 Handelingsperspectief 3 Een aanpassing van de grondquotes kan het voor ontwikkelaars aantrekkelijker maken in hogere dichtheid te bouwen. Ook dit wordt uitgewerkt in het rapport Quickscan planoptimalisatie van suburbane plannen (PZH april 2020). Ook hier geldt dat een impact in cijfers nog niet is te geven en zal moeten worden doorgerekend en besproken met de gemeenteraad Handelingsperspectief 4 Voortzetting en uitbreiding van de woningbouwimpuls. Een aanzienlijk aandeel van de plannen in Delft kent een onrendabele top, omdat het vaak transformatie betreft van reeds bebouwd stedelijk gebied. Een toename in de financiële mogelijkheden vanuit het Rijk kunnen bijdragen aan sneller en meer ontwikkelen op die locaties. Handelingsperspectief 5 RIGO Handelingsperspectief: De slagkracht van de gemeentelijke organisatie kan mogelijk worden verbeterd

?

?

?

(wordt momenteel onderzocht door de Rekenkamer) Commentaar: De rekenkamer komt tot de conclusie dat de gemeente Delft het over het algemeen goed op orde heeft. 2 aanbevelingen zijn in dit kader relevant. (1) Werk de middel en lange termijn plancapaciteit op naar 130% van de gewenste realisatie (nu 110-115%) en (2) zorg voor continuïteit in de planning om de beschikbare capaciteit aan menskracht efficiënt te kunnen benutten. Handelingsperspectief 6 RIGO Handelingsperspectief: Een regionaal team dat voorziet in expertise en capaciteit op het gebied van woningbouwontwikkeling

?

zou daar waar dat nodig is in de regio, kunnen bijdragen aan tempo en schaal Commentaar: Mede gezien het commentaar van de rekenkamer zou het handig kunnen zijn om extra capaciteit op afroep beschikbaar te hebben. Wellicht om op minder gebruikelijke oplossingen als optoppen ook te kunnen realiseren. Handelingsperspectief 7 RIGO Handelingsperspectief: Inzet op tijdelijke woningen, al was het alleen maar om tijd te kopen totdat structurele

?

oplossingen op de woningmarkt voor handen zijn Commentaar: We zijn met de TU in gesprek over een substantieel aantal tijdelijke/verplaatsbare woningen op het zuidelijk TU gebied. Het bedraagt minimaal enkele honderden eenheden om aan de randvoorwaarden voor een sociaal veilige en leefbare buurt/wijk te komen. Veruit het grootste deel hiervan zal echter bestemd zijn voor studenten. Delft zet er op in om regionaal te verkennen of het mogelijk is binnen SVH verband bijvoorbeeld één regionaal opererende corporatie aan te wijzen en streven we tevens naar het maken van afspraken over herplaatsingsgaranties ten behoeve van de businesscase. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden voor tijdelijke/verplaatsbare woningen op andere plekken in Delft.

totaal

?

4357031

II.

Doelgroepvoorraad

Doelgroepvoorraad

Startvoorraad 01=01-2019

31-12-2029

(ABF-rapport 10-122019)

Aantallen woningen

ABF-berekening: ca 28.380 woningen (netto toevoeging ca 580 woningen) Bod Delft: 28.500 - 29100 woningen (netto toevoeging 700-1300 woningen)

27.800

Doelgroepvoorraad

Startvoorraad 01-01-2019 (ABF-rapport 10-12-2019)

Periode t/m 31-12-2029

27.800

hard

zacht

Corporatie DAEB

19.310

350

1200

Particuliere huur < 720 euro

6.570

50

400*

Particuliere koop < 180.000 euro

1.920 ABF-aanname dat er nog een woonbehoefte is van 470 woningen.**

0

0

-350 ?

-25

Toevoeging

Onttrekking Corporatie DAEB • Sloop • Uitponding • complexgewijze verkoop • liberalisatie • Overige onttrekking Particuliere huur < 720 euro

0 ? 0 ABF-aanname dat er een autonome afname van

-1600

6

4357031 1.600 woningen zal zijn. Indien er geen handelingsperspectieven worden ingezet, worden deze woningen als afname gerekend. particuliere koop < 180.000 euro

Netto voorraadontwikkeling doelgroepvoorraad

50

0

*De laatste jaren is een trend waarneembaar van een aantal bouwkundige splitsingen dat jaarlijks leidt tot een toevoeging van 50-75 kleine zelfstandige appartementen aan de voorraad. Naar verwachting wordt 1/3 daarvan voor een sociale huurprijs verhuurd. Dat betekent een verwachte toename van omstreeks 200 extra particuliere huurwoningen tussen 2020 en 2030. Indien bijvoorbeeld de provincie zou kunnen bijdragen aan de financiering van een huurteam, dan zou dat er aan bij kunnen dragen dat meer particuliere huurwoningen die volgens het WWS sociaal zijn, ook daadwerkelijk voor een sociale prijs worden verhuurd. ** Voor deze behoefte bestaat in Delft voorlopig geen invulling, waarvoor de huidige markttarieven een verklaring zijn.

Geef op alle handelingsperspectieven die in de Rapportage Handelingsperspectieven staan een reactie.

Handelingsperspectieven die gemeente Delft gaat inzetten op de doelgroepvoorraad. Denk hierbij aan handelingsperspectieven zoals Nieuwbouw, Liberalisatie, Vervanging/Sloop (Handelingsperspectieven die leiden tot een afname van woningen, hebben een negatief cijfer)

Handelingsperspectief

Handelingsperspectieven corporatievoorraad RIGO handelingsperspectief: IVeer nieuwbouw. Schieoevers, Ziekenhuislocatie, Kerkepoldergebied worden veel genoemd. [Corporaties rekenen in hun begrotingen (t/m 2024) 636 nieuwbouwwoningen in, meer dan waar de gemeente mee rekent (404)) Commentaar: Inmiddels is de nieuwe woningbouwmonitor verschenen. Hieruit blijkt dat er plannen zijn tot 2030 voor ca. 12.000 woningen. Daaronder valt een netto toevoeging van ca. 1400 doelgroepwoningen. Mogelijk zijn het er iets meer, van de te ontwikkelen goedkope koopwoningen is nog niet te zeggen of ze binnen de gestelde prijsmarge zullen worden RIGO handelingsperspectief: Meer verdichting via hoogbouw met ondergronds parkeren of lagere parkeernormen

Toename woningen 01-01-2019 t/m 3112-2029 1400

0

(0,2 bleek mogelijk bij een recent project) Commentaar: In de geplande projecten is sprake van een hoge dichtheid, deze wordt ondermeer bereikt door een lage parkeernorm, conform de Delftse nota parkeernormen 2018

7

4357031 RIGO handelingsperspectief: Een oplossing voor Vestia - niet zozeer de aan-en verkoop van deelportefuilles maar vanuit volkshuisvestelijke opgave - zou helpen, ook voor Delft. Daarvoor is 300 miljoen nodig. Commentaar: Er wordt hard gewerkt aan een oplossing voor het Vestia dossier met als doel Vestia op de middellange termijn weer deel te kunnen laten nemen aan nieuwbouwprojecten en in de kwaliteitsverbetering van hun bestaande bezit. Totdat duidelijk is of er een oplossing komt en hoe deze er uitziet, is het onmogelijk hier een getal aan te verbinden. RIGO handelingsperspectief: Inzet op tijdelijke woningen, al was het alleen maar om tijd te kopen totdat structurele oplossingen op de woningmarkt voor handen zijn Commentaar: We streven hiernaar (zie ook hierboven) nadruk zal op het zuidelijk TU gebied liggen op studentenhuisvesting, maar we streven naar een aandeel regulier sociaal en willen ook kijken naar andere plekken in de stad. Omdat er nog geen concrete plannen zijn, is het ook nog niet mogelijk hier specifieke aantallen bij te vermelden. We geven daarom een conservatieve schatting. Zie voor verdere toelichting handelingsperspectief 7 op pagina 5.

RIGO handelingsperspectief: Terugnemen Koopgarant woningen in de DAEB voorraad Commentaar: Mutatie in deze doelgroep is erg laag en voor de meeste woningen zijn afspraken gemaakt over wat te doen bij mutatie, waarbij nadrukkelijk is gekeken naar de passendheid van de woning bij het sociale segment en de mogelijk opbrengst/investeringsmogelijkheden bij liberalisatie/verkoop Optoppen van bestaande complexen met een of 2 lagen houtbouw *Dit is een vrij willekeurig getal gebaseerd op jaarlijks één 1-laagsoptopping van een portiekflat met 4 woningen per laag. Corporaties zijn nog niet overtuigd van de effectiviteit en efficiëntie van deze aanpak. Zo geven ze ondermeer geen capaciteit te hebben voor het ontwikkelen van dergelijke, relatief kleinschalige, projecten. Evenwel is de potentie aan mogelijke optopping in Delft een veelvoud van het hier weergegeven getal, gebaseerd op landelijke studies naar en voorbeeld van optoppen en de typologie van de Delftse woningvoorraad.. RIGO handelingsperspectief: Kleiner en soberder bouwen kan bouwkosten drukken en sociale woningbouw eerder mogelijk maken. Commentaar: Hier zetten we op in, maar dit is slechts beperkt inzetbaar. We hebben in Delft al een voorraad die gemiddeld klein is in oppervlakte per woning en bovendien hebben we ook als doel te bouwen voor de doorstroming.

Dit past ook niet bij het portefeuillebeleid van de corporaties en stuit op weerstand bij huurdersvertegenwoordiging Anticyclisch reageren op gevolgen coronacrisis en daarmee het aandeel ontwikkeling sociaal in de plannen tot 2030 verhogen, waarbij na de crisis de corporaties weer plaatsmaken voor de markt. Het heeft dus geen effect op de verdeling sociaal/ niet sociaal in de 15 duizend woningen tot 2040, maar alleen in de volgorde waarin de verschillende segmenten worden ontwikkeld. Dit zou betekenen dat maximaal de hele ingeplande ca 15% sociaal tot 2030 ontwikkeld wordt en tussen 2030 en 2040 alleen niet-sociaal. Dit is uiteraard onder voorbehoud van voldoende investeringscapaciteit bij corporaties en daadwerkelijke uitruilmogelijkheden van locaties tussen verschillende partijen. Bij de woongroep Nevel Nemas zijn afspraken gemaakt om 6 geliberaliseerde woningen bij mutatie terug te brengen naar een sociaal huurniveau Maatjeswoningen / Friendscontracten Wij willen voor Delft kijken of samenwonen van 2 personen in ruimere 3-kamerwoningen met 2 volwaardige contracten mogelijk is, zodat meer woningzoekenden kunnen worden geholpen met hetzelfde aantal voordeuren. ‘Genoteerde getal is het aantal extra geholpen woningzoekenden, uitgaande van 5% van de jaarlijkse toewijzingen op basis van een

?

0-100

Maximaal tientallen

80*

Ca 10% meer woningen = ca 150

Max 500

6 500*

8

4357031 maatjescontract. Corporaties en huurdersvertegenwoordiging zijn nog niet volledig overtuigd van noodzaak en realiseerbaarheid van deze aanpak. Handelingsperspectieven particuliere huur <720 Handelingsperspectief 1 De laatste jaren is een trend waarneembaar van een aantal bouwkundige splitsingen dat leidt tot een toevoeging van ca 60 kleine zelfstandige appartementen aan de voorraad. Op basis van raadpleging van makelaars (die deze woningen verhuren) blijk dat ongeveer 1/3 van deze woningen voor een sociale huurprijs wordt verhuurd. Dat betekent een verwachte toename van omstreeks 200 extra particuliere huurwoningen tussen 2020 en 2030. Dit zijn particuliere ontwikkelingen waarbij geen afspraken worden gemaakt over de periode van sociale verhuur. Dit zijn echter wel woningen die volgens WWS sociaal zijn. Zonder tussenkomst van de gemeente (splitsingsvergunning) is het niet mogelijk deze woningen te verkopen. Handelingsperspectief 2 In kaart brengen van de particuliere sociale huurvoorraad, zodat we beter zicht krijgen op die woningen en kunnen volgen hoe de verwachtte afname zich in de realiteit manifesteert Handelingsperspectieven particuliere koop <180k Er staan goedkope koopwoningen geprogrammeerd, maar het is nog onduidelijk of en zo ja hoe veel van deze woningen onder de overeengekomen prijs van 180k zullen worden aangeboden.

Met oa de G40 en Platform31 gaat Delft onderzoeken welke methoden er zijn, of zouden kunnen worden ontwikkeld die het mogelijk maken kwalitatieve sociale koopwoningen te ontwikkelen, waarbij voorkomen wordt dat de eerste koper het verschil tussen de sociale verkoopprijs en de marktwaarde opstrijkt. Afhankelijk van de resultaten is het denkbaar dat Delft de komende 10 jaar zal gaan inzetten op de ontwikkeling van nieuwe sociale koopwoningen Of en op welke schaal is nog niet te kwantificeren. Netto totaal

200

-1600

? ?

700-1300

Toelichting Kanttekeningen van RIGO bij de handelingsperspectieven: • De investeringskracht van de actieve woningcorporaties in Delft wisselt. Vestia heeft beperkte mogelijkheden. Bergopwaarts trekt zich terug uit de regio en DUWO voorziet bij nieuwe activiteiten alleen in de studentenopgave. Woonbron en Vidomes hebben een flinke kwaliteitsopgave (sloop/nieuwbouw), maar zien beiden vanuit een financieel perspectief nog wel mogelijkheden om extra nieuwbouw te leveren. E.e.a. roept wel de vraag op of de resterende DAEB-opgave door de huidige Delftse corporaties kan worden ingevuld. • Partijen geven aan dat meer sturing op Wonen / Ruimtelijke Ordening vanuit het Rijk zou helpen in de opgave waar Haaglanden voor staat • De gemeente wijst op het belang van een regionaal perspectief, o.a. op basis van verhuisbewegingen. De relatie tussen Delft en Pijnacker is bijvoorbeeld sterk

9

4357031 • Corporaties geven aan behoefte te hebben aan een visie van de gemeente als het niet lukt om de opgave van Delft elders te realiseren Kanttekening vanuit de gemeente Delft Delft kent een meervoudige opgave. Enerzijds moet er gebouwd worden voor de reguliere sociale doelgroep, maar daarnaast is er ook een opgave voor het toevoegen van minimaal 2500 studentenwoningen in de stad en de regio. Zoals eerder aangegeven heeft de commissie Deetman al in 2016 geconcludeerd dat de Delftse woningmarkt in onbalans is dat dit doorwerkt op de financiële balans van de stad. Zowel regulier doelgroepwoningen, als studentenwoningen kosten de gemeente geld in de ontwikkeling en huisvesten relatief vaker personen die in aanmerking komen voor kwijtschelding van gemeentelijke heffingen, een beroep doen op zorg, of uitkeringen etc.. Ook bestaat de wens om meer mensen die in Delft werken en hier willen wonen die mogelijkheid te bieden. Daarom is het belangrijk dat er in Delft ook voldoende wordt ontwikkeld in het midden- en hogere segment en dat er in concentratiebuurten sociale woningen worden getransformeerd naar, of vervangen door een ander segment. Bovendien heeft Delft een relatief oude sociale voorraad waarbij een er een grote noodzaak bestaat voor het maken van een kwaliteitsslag.

Deze investeringen zullen noodgedwongen ten koste gaan van de beschikbare middelen voor de ontwikkeling van nieuwe woningen.

Meer doelgroepwoningen/woningen te realiseren indien

Handelingsperspectief 1 Afschaffing van de verhuurdersheffing De reguliere corporaties actief in Delft hebben zeer beperkte middelen beschikbaar. Vestia kan momenteel geen enkele toezegging doen over investeringen in nieuwbouw. Zolang die situatie voortduurt wordt het realiseren van de opgave zeer lastig. Zeker wanneer de bouwkosten hoog blijven, waarbij voor Delft geldt dat het binnenstedelijke ontwikkeling betreft, hetgeen al duurder is dan reguliere woningbouw. Ook hebben corporaties weinig menskracht beschikbaar om te investering in innovaties als optoppen, tijdelijke woningen, maatjeswoningen e.d. Wanneer de verhuurdersheffing wordt afgeschaft en/of er op andere manier meer mensen en middelen beschikbaar komen voor ontwikkeling door corporaties zal de invloed op de hoeveelheid produceerbare doelgroepwoningen aanmerkelijk zijn. Handelingsperspectief 2 Realisatie van financiële ruimte voor de corporaties ten behoeve van de energietransitie/verduurzamingsopgave Er zijn inmiddels drie onafhankelijke rapporten verschenen waaruit onomwonden naar voren komt dat corporaties (zeker die in Haaglanden) hooguit voldoende middelen hebben om of beperkt nieuwbouw te realiseren, ofte werken aan betaalbaarheid, of te verduurzamen. Wanneer 2, laat staan 3 van die opgaven tegelijk moeten worden opgepakt is dit financieel simpelweg onmogelijk.

Hier zal vanuit het Rijk een financiële oplossing voor moeten komen.

Aantal doelgroepwoningen/woningen dat meer te realiseren is indien aan voorwaarden wordt voldaan. Honderden

Honderden

10

4357031 Door de maatschappelijke ontwikkelingen als gevolg van corona is het zeer wel denkbaar dat er de komende jaren een aantal gebouwen dat nu nog een andere functie heeft beschikbaar zal komen voor woningbouw. Te denken valt uiteraard aan kantoren, maar mogelijk ook aan hotels. Dit kan al gauw in de honderden eenheden lopen, maar een specifiek getal is onmogelijk te geven en het is ook nog niet duidelijk of dit zich zo zal ontwikkelen. Corona zou ook tot gevolg kunnen hebben dat prijzen in de woningmarkt gaan dalen en ook de stichtingskosten dalen. Dat kan een gunstig effect hebben op het aantal woningen dat corporaties kunnen ontwikkelen, maar ook op het aantal doelgroepwoningen in koop en particuliere huur dat op de middellange termijn voor de doelgroep behouden blijft. Ook hiervoor geldt dat niet kan worden gezegd dat dit zo zal gaan, laat staan wat het kwantitatieve resultaat zal zijn. Inzetten op industrieel bouwen/bouwstroom. Door in te zetten op meer gestroomlijnde bouwmethoden (op basis van prefab ed) kan naar verwachting tot €10.000,- per woning aan stichtingskosten worden bespaard. Welk effect dit kan hebben op het totaal is zeer afhankelijk van in hoeverre we er in slagen dit toe te passen en op welk deel van de ontwikkeling. Een concreet getal kan daarom niet worden gegeven. totaal

?

?

?

?

Toelichting:

Handelingsperspectieven die in het RIGO-advies staan die gemeente Delft niet gaat inzetten Handelingsperspectief die niet wordt ingezet

Motivatie om handelingsperspectief niet in te zetten.

Handelingsperspectief 1 met korte typering

Delft heeft behoefte aan meer gemengde buurten. Daarbij is er ook een tekort aan wat je DAEB middenhuur zou kunnen noemen. (Gezins)woningen met een huur 750-850 pm. In de prestatieafspraken hebben we afgesproken dat corporaties plannen gaan ontwikkelen om deze leemte te vullen. Dat niet doen en de woningen sociaal houden lost een probleem op, maar laat 2 andere bestaan en daar kiezen wij niet voor.

Bij mutatie betaalbaar (cliberalisatiegrens) houden van de huidige niet-DAEB voorraad met een sociale huurprijs Handelingsperspectief 2

Een regionale oplossing voor de uitstroom maatschappelijke instellingen zou de beschikbaarheid van betaalbare woningen in Delft ten goede komen. Vraagstuk over centrumgemeenten (met instellingen) en regiogemeenten.

Hier worden al afspraken over gemaakt in het kader van de afschaffing van de centrumgemeenten. Daarbij heeft het geen enkel resultaat op de fysieke voorraad, alleen op welk deel van de doelgroep in welke gemeente woont, maar dat is naar ons idee geen onderdeel van dit beleidsdossier.

11

4357031

III.

Beschikbaarheid sociale huurwoninRen corporaties

Afspraak beschikbaarheid De regio heeft als doel om de beschikbaarheid van de corporatiewoningen op lokaal niveau te borgen en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden te realiseren. Om dit te realiseren maakt men de afspraak om op gemeentelijk niveau minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de Huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep). De 70% norm is inclusief DAEB-nieuwbouw en geldt als een gemiddelde over de periode van drie jaren. Een minimale norm van 70% betekent alleen in de gemeenten die de norm niet halen een wijziging van beleid. Substantiële afname in gemeenten met (huidige) hoge percentages is onwenselijk. De gemeenten die de norm ten tijde van de vormgeving van dit Regioakkoord nog niet halen, geven in hun bod aan op welke wijze ze de norm wel gaan bereiken en wanneer dit gerealiseerd zal zijn. Delft zal deze afspraak vastleggen in de lokale prestatieafspraken

Beschikbaarheid (woonnetcijfers, Inkomen onbekend = huurtoeslaggerechtigd inkomen)

% Beschikbaarheid

Regionaal afgesproken %

2018 (stand van zaken ABF)

Uw doel

Minimaal 70% van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEBnieuwbouw

79%

Jaarlijks Doel % 75%

12

4357031 Handelingsperspectieven Beschikbaarheid die gemeente Delft gaat inzetten (huurbeleid en woonverdelingsbeleid)

Handelingsperspectief

Doel % Beschikbaarheid te realiseren indien

Toelichting

Beschikbaarheid is in Delft geen probleem

Verwachtingen en voorwaarden Suggesties: De gemeente Delft heeft traditioneel een hoog percentage doelgroepwoningen. Met het convenant Gaten dichten is voor Delft duidelijk geworden dat er een aantal gemeenten in de regio is dat een flinke inhaalslag te maken heeft. Met het meer evenwicht scenario is daar een afgewogen en beredeneerde richting aan gegeven. Delft verwacht daarin de eerste concrete stappen van de gemeenten die een inhaalslag te maken hebben, alvorens zij zelf stappen zal zetten. Wij verwachten van de provincie dat er strak wordt toegezien op het daadwerkelijk totstandkomen van de beweging die de ons omliggende gemeenten moeten maken Dit bod past binnen de kaders van de woonvisie 2016-2023 en de daarop voortbordurende woonagenda van het huidige college. Waar nodig zullen afspraken tussen de gemeente en corporaties in de prestatieafspraken en dan met name in de meerjarenafspraken 2022-2025 worden vastgelegd.

13

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

R APPORT

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Rapport 3: Eerste biedingen (definitief)

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Rapport 3: Eerste biedingen (definitief) Opdrachtgever Provincie Zuid-Holland, samenwerkende gemeenten regio Haaglanden en SVH

Contactpersoon Esther van der Velden

Projectnummer P40790

Datum 26 november 2020

Auteurs Wouter Schepers; wouter.schepers@rigo.nl; 020 522 11 41 Peter van Os Veerle Veraart

Inhoud Inleiding

1

Eerste biedingen: de cijfers

2

Behoefte en opgave

2

Ontwikkeling totale voorraad

3

Ontwikkeling doelgroepvoorraad

5

Spreiding

7

Beschikbaarheid

9

Conclusie

10

Kwalitatieve duiding

12

Tot slot

14

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Inleiding Eind 2019 is door de gemeenten en woningcorporaties in de regio Haaglanden in samenwerking met de provincie Zuid-Holland een traject gestart dat – met enige vertraging als gevolg van COVID-19 – begin 2021 moet leiden tot nieuwe regionale woningmarktafspraken. Deze woningmarktafspraken hebben o.a. betrekking op de totale woningbouwopgave en in het bijzonder de betaalbare voorraad daarbinnen (en de spreiding en beschikbaarheid daarvan). Dit rapport vormt de derde stap in dit traject. Nadat eerder al de opgave (ABF), het bestaande beleid (stap A1 in onderstaande figuur) en de restopgave met handelingsperspectieven (stap A2) de revue zijn gepasseerd, geeft deze rapportage inzicht in de eerste gemeentelijke biedingen op basis van de opgave en de geboden handelingsperspectieven.

Leeswijzer Het doel van deze rapportage is vooral om een beeld te krijgen of de betrokken gemeenten op koers liggen voor wat betreft de gezamenlijk geformuleerde opgave. Deze rapportage kent vooral een regionale insteek: we gaan niet in detail in op de gemeentelijke biedingen, dit is pas in de laatste stap (B2) aan de orde. In hoofdstuk 2 geven we feitelijk weer in hoeverre de (optelsom van de) gemeentelijke biedingen zich verhouden tot de opgave. Voor de leesbaarheid zijn de cijfers door RIGO voorzien van een korte duiding. Hoofdstuk 3 bevat een meer kwalitatieve beschouwing van de gemeentelijke biedingen, in het bijzonder gericht op de diverse handelingsperspectieven die wel/niet worden ingezet. In de slotbeschouwing (hoofdstuk 4) blikken we alvast kort vooruit op de laatste stap (B2) in het traject dat moet leiden tot nieuwe regionale woningmarktafspraken.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

1

Eerste biedingen: de cijfers In dit hoofdstuk leggen we de gemeentelijke biedingen langs de door de betrokken partijen geformuleerde opgave. We geven weer wat gemeenten in het aangereikte format cijfermatig hebben ‘geboden’ 1 op de onderdelen totale voorraad, doelgroepvoorraad, spreiding en beschikbaarheid.

Behoefte en opgave Bij het lezen van deze rapportage is het relevant om onderscheid te maken tussen regionale behoefte en regionale opgave. Behoefte In het rapport “Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden” december 2019 heeft ABF voor elk van de negen gemeenten in Haaglanden een streefvoorraad in 2030 in twee scenario’s opgesteld: het Referentiescenario en het Meer Evenwicht scenario. Beide scenario’s zijn – als het gaat om de ontwikkeling van de totale woningvoorraad in de regio - gebaseerd op de Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de Provincie Zuid-Holland. Oftewel: in beide scenario’s ontwikkelt de woningvoorraad zich tussen 2019 en 2030 per saldo precies zoals de WBR aangeeft. De becijferde woningbehoefte richting 2030 is voor de regio 65.880 woningen. Opgave Regionaal is afgesproken dat voor de opgave op het gebied van de totale woningvoorraad, de doelgroepvoorraad en spreiding van deze voorraad het Meer Evenwicht scenario van ABF wordt gehanteerd. Daarnaast is afgesproken dat – in het belang van de regionale woningmarkt –gemeenten indien gewenst meer woningen mogen realiseren dan op basis van de WBR c.q. behoefte verwacht zou mogen worden. De provincie staat toe dat met het oog op planuitval zo’n 130% van de behoefte geprogrammeerd wordt. Op basis van de behoefteraming zouden dit ruim 85.000 woningen zijn.

Vijf van de negen gemeenten (Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer) hebben op basis daarvan ABF een nieuw scenario (Extra nieuwbouw) op laten opstellen. Dit scenario was gebaseerd op de op dat moment bekende woningbouwprogramma’s van de betreffende gemeenten. Van deze vijf gemeenten heeft alleen 2 Westland aangegeven het ‘oude’ Meer Evenwicht scenario te willen hanteren (dus niet gebaseerd op extra woningbouwplannen). In de bovenstaande tabel wordt dit gekwantificeerd. Waar we het in deze rapportage hebben over de behoefte, hebben we het over het oorspronkelijke op de WBR gebaseerde scenario van ABF (65.880 woningen). Waar we het in deze rapportage hebben over de opgave, dan hebben we het over de optelsom van 5 gemeenten met het WBR Meer Evenwicht Scenario en 4 gemeenten met het Extra nieuwbouw

1

In enkele gemeentelijke biedingen is sprake van kleine rekenfoutjes. In dat geval zijn de cijfers niet gecorrigeerd om recht te doen aan wat is geboden.

2

Wassenaar maakt in haar gemeentelijk bod geen expliciete keuze voor één van de ABF scenario’s. Omdat het bod van Wassenaar in omvang het extra nieuwbouw scenario van ABF ruim overtreft, gaan we ervan uit dat Wassenaar de extra nieuwbouw opgave kan worden toegeschreven.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

2

Meer Evenwicht scenario. De opgave bedraagt dan 79.430 woningen, een doelgroepvoorraad opgave van 11.550, een beweging naar een meer evenwichtige verdeling van de doelgroepvoorraad over de regio en een minimale beschikbaarheid van 70% (inclusief nieuwbouw) van de DAEB voorraad voor de primaire doelgroep van beleid. Tot slot willen we hier nog benadrukken dat de gepresenteerde cijfers veelal gaan over de ‘netto groei’ van de woningvoorraad. Als we het bijvoorbeeld hebben over een doelgroepvoorraadopgave van 11.550 woningen, dan hebben we het over een netto opgave. Om deze opgave te realiseren, en in de wetenschap dat er ook doelgroepvoorraadwoningen verdwijnen als gevolg van bijvoorbeeld sloop, verkoop of liberalisatie, is (dus) een aantal nieuwbouwwoningen nodig dat hoger ligt dan de geschetste opgave.

Ontwikkeling totale voorraad De negen gemeentelijke biedingen leiden gezamenlijk tot een netto groei van de woningvoorraad van bijna 74.000 in 2030, daar waar de opgave (inclusief extra nieuwbouw van Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer) bijna 80.000 woningen is. Al met al dus ruim 5.600 woningen te weinig, indien afgezet tegen de opgave. figuur 2 -1 O pgav e t ot al e voorraad Haaglande n ve rsus bod (totale n) van gemeen ten in de reg io

Wel is het zo dat de gemeenten gezamenlijk meer woningen bieden in 2030 dan de behoefte die voortvloeit uit het oorspronkelijke Meer Evenwicht scenario. Het ‘tekort’ in de groei van de totale woningvoorraad ontstaat – afgemeten aan de opgave – geheel in de gemeente Den Haag, dat als enige gemeente minder woningen bouwt dan op basis van de opgave benodigd is.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

3

figuur 2 -2 Bod net to t oev oe gi ng totale voorraad t ot 2 03 0 pe r gem ee nte (op basis va n onde rliggende act ivitei ten)

Bij het bovenstaande moet wel in acht worden genomen dat het merendeel (60%) van de onderliggende bouwplannen in de regio als ‘zacht’ te bestempelen is, zo blijkt ook uit de gemeentelijke biedingen (zie figuur 2-3). Gezien de looptijd waar de nieuwe woningmarktafspraken betrekking op hebben (tot 2030) is dit niet onlogisch. Ondanks dat de betrokken gemeenten er kennelijk – getuige de optelsom van hun totaalvoorraad biedingen – vertrouwen in hebben om nagenoeg aan de regionale totaalopgave te kunnen voldoen, is er vanzelfsprekend nog wel veel werk aan de winkel als het gaat om het daadwerkelijk realiseren van deze woningbouwplannen. figuur 2 -3 Bod net to t oev oe gi ng totale voorraad t ot 2 03 0 in harde en zachte planne n per gemeente

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

4

We hanteren in de regio de volgende definities voor harde plannen en waarschijnlijke en onzekere plannen (zachte plannen):  Harde plannen: onder een hard plan verstaan wij plannen waarbij een omgevingsvergunning is verleend, plannen waarbij er een vastgesteld bestemmingsplan is of plannen waarbij er bindende contracten zijn.  Waarschijnlijke plannen: onder waarschijnlijke plannen verstaan wij plannen waarbij een bestemmingsplan in voorbereiding is of waarbij er intentionele afspraken zijn.  Onzekere plannen: overige plannen.

Ontwikkeling doelgroepvoorraad Voor wat betreft de ontwikkeling van de doelgroepvoorraad constateren we hier twee zaken. Op de eerste plaats dat de optelsom van de biedingen van de negen betrokken gemeenten onvoldoende is om te voorzien in de regionale opgave (zie figuur 2-4). En op de tweede plaats dat er ten opzichte van het bestaand beleid uit de vorige RIGO rapportage (Handelingsperspectieven) bleek, dat er een forse stap is gezet richting de doelgroepvoorraad opgave. Uit de analyse van bestaand beleid in het voorjaar van 2020 bleek van enige groei van de doelgroepvoorraad überhaupt geen sprake (zie tabel 4-3 uit het RIGO rapport Handelingsperspectieven), terwijl nu sprake is van een groei van ruim 8.000 doelgroepvoorraad woningen. Dat is vooral een gevolg van een flinke voorziene toename van de DAEB voorraad. De opgave wordt op basis van de gemeentelijke biedingen dus niet gerealiseerd, maar er lijkt binnen dit traject wel sprake van progressie op dit punt. figuur 2 -4 O pgav e doelgro epvoorraad Haaglanden ve rsus bod v an gem ee nte n in de regio

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5

t abel 2 -1 Bod net t o t oevoeg ing doelg roe pv oor raad 2 030 per segm ent per gemeen te3

Bod

Opgave

netto 2030

DAEB 2030

Delft

1.025

2.125

part. huur 2030 -1.100

Den Haag

1.090

6.240

LeidschendamVoorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp Rijswijk

470

part. koop 2030

netto 2030

DAEB 2030

0

580

1.710

part. huur 2030 -1.600

part. koop 2030 470

-5.650

500

1.090

4.820

-5.750

2.020

360

110

0

440

590

-280

130

120

82

38

0

570

560

-30

40

840

870

-30

0

1.640

1.220

-30

450

101

331

-430

200

490

700

-430

220

Wassenaar

249

110

139

0

560

300

110

150

Westland

1.800

1.300

200

300

3.960

3.730

-220

450

Zoetermeer

2.536

645

483

1.408

2.220

2.500

-920

640

Haaglanden

8.231

12.063

-6.240

2.408

11.550

16.130

-9.150

4.570

Overigens zijn er nog wel de nodige vraagtekens te plaatsen bij de gemeentelijke biedingen op het gebied van de doelgroepvoorraad. Bij de ontwikkeling van de goedkope particuliere woningvoorraad wijken gemeenten soms af van de door ABF becijferde autonome afname van woningen in dit segment. Op het gebied van de goedkope koop wijken een aantal gemeenten in hun definitie af van de regionale definitie van €180.000, waardoor het enigszins gissen is wat deze biedingen binnen de regionale definitie betekenen. De positieve ontwikkeling van de goedkope koop in Zoetermeer is niet zozeer een toevoeging, maar een gevolg van een negatievere WOZ-waarde ontwikkeling dan verwacht in de bestaande woningvoorraad (waardoor deze betaalbaarder is dan door ABF geraamd). Op het gebied van de DAEBvoorraad valt op dat in een aantal gemeenten de sloopplannen van corporaties, zoals deze nog wel veelvuldig voorkwamen in de geanalyseerde dPi’s (begrotingen 2020), deels zijn verdwenen. Dat roept de vraag op of corporaties hun sloopplannen van tafel hebben ge-

3

Sommigen gemeenten hebben óf geboden in bandbreedtes (we hebben dan het midden aangehouden) en/of het aantal woningen afgerond. Daardoor verschillen de totalen in de figuren 2-4 en 2-5 licht. Midden-Delfland hanteert een andere bovengrens van €198.500 VON voor goedkope particuliere koop, en verwacht niet dat woningen onder de grens van €180.000 gerealiseerd kunnen worden. Daarom zijn deze plannen niet meegenomen in de analyse. Westland hanteert tevens een andere bovengrens van €198.500 VON. voor goedkope particuliere koop, maar verwacht nagenoeg alle woningen onder de afgesproken grens van €180.000 op te leveren. Daarom zijn deze plannen wel meegenomen in de analyse.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

6

haald of dat er sprake is van een onjuiste vertaling in de gemeentelijke biedingen. In de volgende ronde (bespreken gemeentelijke biedingen via bestuurlijke intervisie) zullen deze zaken verder worden uitgediept. De verhouding harde/zachte plannen in de gemeentelijke biedingen ligt iets gunstiger (ten gunste van harde plannen) bij de doelgroepvoorraad dan bij de totale voorraad. De eerder benoemde goedkope koopontwikkeling in Zoetermeer (door de gemeente als hard aangemerkt) is hier grotendeels de oorzaak van. figuur 2 -5 Bod net to t oev oe gi ng doel groepvo orraad 2 03 0 in harde en zac hte planne n per gemeente4

Spreiding Aan het Meer Evenwicht scenario ligt een regionale wens ten grondslag om de doelgroepvoorraad meer te spreiden over de regio. Gemeenten met relatief veel doelgroepvoorraad, zoals Den Haag en Delft, mogen in het aandeel doelgroepvoorraad dalen terwijl van gemeenten met een relatief laag aandeel doelgroepvoorraad een extra inzet op deze voorraad wordt verwacht. ABF heeft daarbij streefpercentages opgesteld die binnen de grenzen van de woningmarkt gerealiseerd zouden kunnen worden. Op basis van de gemeentelijke biedingen kan in algemene zin geconcludeerd worden dat er – afgezet tegen het Meer Evenwicht scenario – niet zoveel terecht komt van de spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio. De gemeenten die op grond van dit scenario in aandeel doelgroepvoorraad mogen dalen (de gemeenten aan de bovenzijde in figuur 2-6), doen dit over het algemeen ook. De gemeenten die op grond van dit scenario moeten stijgen in

4

Leidschendam-Voorburg maakt in zachte plannen tot 2030 geen onderscheid tussen DAEB en particuliere huur onder €737. Voor de analyse zijn deze plannen verdeeld over DAEB en particuliere huur.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

7

doelgroepvoorraadaandeel (de gemeenten aan de onderzijde in figuur 2-6), doen dit over het algemeen beperkt of niet. f iguur 2 -6 Spre idings opgav e re gio Ha ag landen vers us bo d per gemee nte

N .B. In grijs de gewe nst e s tap op basis va n he t Me er Eve nwicht sce nar io, in or anje de fei te lijk e st ap op bas is v an de g em ee ntel ijke biedin gen.

Omdat het aandeel doelgroepvoorraad zowel wordt beïnvloed door de inzet op de doelgroepvoorraad als op de totale voorraad, heeft iedere gemeente in de regio zijn eigen ‘verhaal’ bij de gepresenteerde oranje pijl in figuur 2-6. Voor Delft geldt dat het percentage doelgroepvoorraad afneemt tot een lager niveau dan op basis van Meer Evenwicht gewenst. Dit is echter het gevolg van een extra inzet op de duurdere voorraad: Delft haalt de opgave op het gebied van de doelgroepvoorraad ruim. Den Haag voorziet precies in de doelgroepvoorraadopgave, maar bouwt veel mindere in de duurdere sfeer dan becijferd in Meer Evenwicht. Daardoor blijft het aandeel doelgroepvoorraad hoger dan in het Meer Evenwicht scenario. Voor beide gemeenten geldt dat de inzet op studentenhuisvesting zoals afgesproken buiten deze analyse blijft. Voor de gemeenten Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg geldt dat beide gemeenten bij benadering bieden wat conform Meer Evenwicht wordt gevraagd (Zoetermeer in absolute zin wat meer in beide segmenten). Dat leidt dan ook tot een aandeel doelgroepvoorraad dat aansluit bij Meer Evenwicht. Rijswijk voegt op basis van het bod in totaal meer woningen toe dan op basis van Meer Evenwicht verwacht zou mogen worden. Omdat deze groei maar zeer beperkt plaatsvindt binnen de doelgroepvoorraad, zakt het aandeel doelgroepvoorraad in 2030 op basis van het bod lager dan in Meer Evenwicht.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

8

De gemeenten Midden-Delfland, Westland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp voegen op basis van de gemeentelijke biedingen bijna 12.000 woningen toe aan de regionale woningvoorraad, meer dan op basis van de opgave zou mogen worden verwacht. Van deze geboden groei kunnen ruim 3.000 woningen tot doelgroepvoorraad worden gerekend, aanzienlijk minder dan in Meer Evenwicht becijferd. In absolute zin levert Westland wel zo ongeveer de grootste groei van de doelgroepvoorraad in de regio 5. Ook Pijnacker-Nootdorp behoort tot de grootste netto-leveranciers van doelgroepvoorraadwoningen. In percentages uitgedrukt is er van groei van het aandeel doelgroepvoorraad alleen in Pijnacker-Nootdorp licht sprake. Westland en Midden-Delfland blijven op basis van de gemeentelijke biedingen op het huidige aandeel in 2030 en in Wassenaar daalt het aandeel doelgroepvoorraad licht. tab el 2 -2 S pre idin gsop gave regi o H aa glanden v ersus bod p er gemeente

Totale voorraad Startvoorraad 2019

Doelgroepvoorraad

Opgave 2030

Bod 2030

Startvoorraad 2019

Spreiding

Opgave 2030

Bod 2030

Startvoorraad 2019

Opgave 2030

Delft

50.610

59.010

62.250

27.800

28.380

28.800

55%

48%

46%

Den Haag

259.260

306.770

292.133

145.440

146.520

146.530

56%

48%

50%

Leidsch.Voorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp Rijswijk

36.780

39.270

39.270

15.770

16.210

16.240

43%

41%

41%

7.880

8.330

8.390

1.670

2.230

1.790

21%

27%

21%

21.130

23.270

23.572

4.210

5.850

5.050

20%

25%

21%

26.670

31.200

32.423

13.910

14.400

14.011

52%

46%

43%

Wassenaar

12.190

12.720

13.186

3.770

4.330

4.019

31%

34%

30%

Westland

44.440

49.110

52.100

10.800

14.750

12.600

24%

30%

24%

Zoetermeer

56.200

64.970

65.802

23.250

25.470

25.786

41%

39%

39%

Haaglanden

515.160

594.650

589.126

246.620

258.140

254.826

48%

43%

43%

Beschikbaarheid Regionaal is – op basis van een advies van RIGO – afgesproken dat minimaal 70% van het vrijkomende DAEB aanbod (inclusief nieuwbouw) wordt toegewezen aan de Huurtoeslaggroep, ofwel de primaire doelgroep van beleid. Uit de gemeentelijke biedingen blijkt dat acht van de negen betrokken gemeenten een beschikbaarheid voor de primaire doelgroep bieden van (minimaal) 70% of meer. Omdat de gemeente Westland een andere definitie hanteert in het gemeentelijke bod (70% exclusief nieuwbouw) is deze niet nader te kwantificeren binnen de regionale definitie. Het is wel aannemelijk dat een dergelijke doelstelling ervoor zorgt dat de regionale norm niet wordt

5

Bod 2030

Op basis van tabel 2-2 levert Zoetermeer meer doelgroepvoorraadwoningen, maar dat is vooral een gevolg van een administratieve (WOZ) correctie van ruim 1.400 woningen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

9

gehaald (nieuwbouw is – gegeven de kwaliteit en investeringsvereisten doorgaans duurder dan bestaand woningaanbod). De gemeenten die in de huidige situatie relatief veel DAEB-woningen toewijzen aan de primaire doelgroep, hebben – zo blijkt uit de biedingen - meestal geen actief beleid om dit percentage naar beneden te brengen (richting 70%). Het lijkt echter wel verstandig om de ontwikkelingen op dit terrein goed te monitoren. Als bijvoorbeeld Den Haag – gezien haar omvang – daadwerkelijk een behoorlijk lager percentage toewijzingen aan de huurtoeslaggroep zou realiseren (bijvoorbeeld 70%), dan zou dit een behoorlijk (negatief) effect (enkele procenten) hebben op de slaagkans van lage inkomens in de regio Haaglanden. figuur 2 -8 O pgav e beschikbaar heid t. o.v . gemeen tel ij ke biedingen

Conclusie Op basis van het voorgaande kan het volgende worden geconcludeerd:

I.

De optelsom van de biedingen op de totale voorraadontwikkeling komt met bijna 74.000 woningen uit tussen de becijferde behoefte en de opgave in. Den Haag lijkt als enige gemeente niet in staat om de door ABF becijferde opgave te realiseren: de overige 8 gemeenten hebben een bod uitgebracht die op of boven deze becijferde opgave ligt.

II.

Ook de geboden groei van ruim 8.000 doelgroepvoorraadwoningen zit tussen de behoefte en de opgave in. Dit is een forse positieve stap t.o.v. de situatie begin 2020 (zie rapporten De Opgave en Handelingsperspectieven), waarbij nauwelijks tot geen groei van de doelgroepvoorraad was voorzien. Wel zijn er de nodige kanttekeningen

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

10

te plaatsen bij de door de gemeenten geboden groei: aannames van ABF (autonome afname particuliere goedkope huur) zijn niet altijd overgenomen, regionale definities niet altijd gehanteerd en in sommige gevallen zijn de verschillen met het beleid van corporaties (zoals opgenomen in de begrotingen voor 2020) opvallend. III.

Van de beoogde regionale spreiding van de doelgroepvoorraad komt (nog) niet veel terecht. De gemeenten die op basis van Meer Evenwicht mogen dalen in aandeel doen dat ook allemaal, maar daar staat maar een zeer beperkte of geen procentuele groei van de doelgroepvoorraad van de overige gemeenten tegenover.

IV.

Gemeenten lijken zich op basis van de biedingen te conformeren aan de beschikbaarheidsafspraak. Westland hanteert in de gemeentelijke bieding een afwijkende definitie.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

11

Kwalitatieve duiding In het vorige hoofdstuk hebben we stil gestaan bij het cijfermatige deel van de gemeentelijke biedingen. Deze biedingen bevatten echter meer dan cijfers: ze bieden ook inzicht in de context waarbinnen een bod tot stand is gekomen en welke afwegingen door gemeenten zijn gemaakt. In het bijzonder is gemeenten gevraagd in te gaan op de door lokale partijen en RIGO aangereikte handelingsperspectieven (zie RIGO rapport Handelingsperspectieven, voorjaar 2020). In dit hoofdstuk gaan we op hoofdlijnen – en niet uitputtend – in op een aantal aspecten uit de gemeentelijke biedingen. Welke handelingsperspectieven worden bijvoorbeeld door gemeenten veelvuldig ingezet, en welke handelingsperspectieven worden weinig als kansrijk ervaren? Handelingsperspectieven Gemeenten geven – op een enkele uitzondering na – over het algemeen in het bod een inhoudelijke reactie op de aangereikte handelingsperspectieven. Daarbij blijkt het kwalificeren van handelingsperspectieven als ‘kansrijk’ of ‘kansarm’ doorgaans eenvoudiger dan het kwantificeren van de handelingsperspectieven in termen van extra woningen. In de praktijk kan juist een combinatie van een aantal handelingsperspectieven leiden tot meer (bouw)resultaat, zo wordt een aantal keren aangegeven.

Ruimtelijke verdichting kan bijvoorbeeld plaatsvinden als tegelijkertijd ook aan financiële en bereikbaarheidsvoorwaarden (bv OV) wordt voldaan. In algemene zin refereren gemeenten in hun biedingen regelmatig aan algemene knelpunten bij de realisatie van (extra) woningbouw, zoals financiële middelen, een goede bereikbaarheid, stikstof- of milieuhinder, ruimtelijke keuzes (wonen, groen of economie?) en draagvlak onder de bevolking. Meer nieuwbouw De meeste gemeenten omarmen het handelingsperspectief ‘meer nieuwbouw’ en vertalen dat grotendeels naar zachte plannen in het bod. Een aantal gemeenten ziet ook – buiten de aantallen in het bod om – nog mogelijkheden om de woningproductie verder op te voeren, mits een aantal knelpunten (waaronder financieel, stikstofproblematiek etc.) kan worden weggenomen. In kwantitatieve zin springen daarbij de 8.500 extra woningen (geen onderdeel van het bod) van de gemeente Den Haag in het oog. Op het inzetten van het handelingsperspectief ‘verdichten’ wordt door gemeenten wisselend gereageerd. Rondom OV-knooppunten worden er bijvoorbeeld mogelijkheden gezien, maar er wordt ook gewezen naar de (moeilijk te dragen) financiële consequenties van verdichten (ondergronds parkeren?) of wordt hoogbouw bijvoorbeeld niet passend geacht gegeven de identiteit van de gemeente.

Hoger aandeel sociaal Het beter benutten van de bestaande plancapaciteit (ten gunste van de doelgroepvoorraad) wordt door vijf van de zeven gemeenten waar dit handelingsperspectief wordt aangereikt, niet overgenomen. Daar waar dit handelingsperspectief wel als kansrijk wordt gezien, wordt

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

12

het als lastig ervaren om te kwantificeren over hoeveel extra doelgroepwoningen het dan zou gaan. Vestia (en Habion) Meerdere gemeenten wijzen op het belang van een (snelle) deal t.a.v. de overname van het Vestia bezit in de regio, teneinde een groot deel van deze voorraad voor de regio beschikbaar te houden voor de doelgroep van beleid. Met name in Westland zijn de aantallen groot. Er is bij de betrokken partijen goede hoop dat de beoogde transacties op korte termijn plaats kan vinden. In de gemeente Pijnacker-Nootdorp loopt al langere tijd een procedure tussen gemeente en Habion, met behoud van Habion woningen voor de DAEB-voorraad als inzet. Sociaal in niet-DAEB Uit de meeste gemeentelijke biedingen blijkt weinig enthousiasme om de niet-DAEB voorraad van corporaties met een (nu nog) sociale huur, blijvend als doelgroepwoning te blijven inzetten. Vaak wordt er op gewezen dat er óók opgaven zijn op het gebied van de middenhuur en dat de kwaliteit van deze woningen hoog is (ze zijn niet voor niets als niet-DAEB aangemerkt). Een gemeente geeft aan 100 extra doelgroepwoningen te realiseren via dit handelingsperspectief. Betere benutting Enkele gemeenten zetten in op het beter benutten van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door te werken aan doorstroming of het hanteren van friendscontracten.

Deze inzet kan weliswaar leiden tot meer aanbod van woonruimte of een doelmatigere inzet van de doelgroepvoorraad, maar leidt de facto niet tot meer woningen. Toch wordt deze inzet in de gemeentelijke biedingen een enkele keer vertaald naar (meer) woningen. Totstandkoming bod Op basis van de biedingen ontstaat een wisselend beeld van de wijze waarop de biedingen tot stand zijn gekomen. In sommige biedingen / brieven is een procesparagraaf opgenomen, in andere helemaal niet. Soms wordt in de biedingen letterlijk gesproken over ‘we vinden samen dat….’,een andere keer over ‘het zou mooi zijn als de corporatie..’. Zoals ook al in het vorige hoofdstuk gememoreerd, sluiten een aantal biedingen – bijvoorbeeld als het gaat om voorgenomen verkoop en sloop – maar matig aan bij de plannen van de corporaties zoals ze begin 2020 op tafel lagen. Tegelijkertijd blijkt vaak niet uit de biedingen dat corporaties en gemeente gezamenlijk tot de conclusie zijn gekomen dat het corporatiebeleid dient te worden omgebogen. Al met al ontstaat de indruk dat gemeenten de lokale partijen op verschillende wijzen hebben betrokken bij de totstandkoming van de biedingen. Dat roept dan ook de vraag op in hoeverre er in de volle breedte lokaal draagvlak is voor de gemeentelijke biedingen en de daarin opgenomen aantallen op het gebied van bijvoorbeeld nieuwbouw, sloop en verkoop.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

13

Tot slot Het doel van deze rapportage is om op regionaal niveau een beeld te schetsen van waar we in de regio Haaglanden staan: zijn de betrokken partijen op de goede weg? Wordt de opgave naar verwachting gerealiseerd? Welke handelingsperspectieven worden veel als kansrijk gezien, en welke juist niet? In de volgende – en laatste – stap in de richting van nieuwe regionale woningmarktafspraken, gaan we aan de hand van bestuurlijke intervisie verder met elkaar de diepte in. Daarbij gaan partijen in ieder geval met elkaar in gesprek over:

I.

Hoe het bod zich verhoudt tot de opgave;

II.

Hoe het bod is opgebouwd;

III.

De argumenten die zijn aangedragen om handelingsperspectieven – aangedragen door corporaties, huurdersorganisaties en RIGO - al dan niet in te zetten;

IV.

De wijze waarop het bod is afgestemd met lokale partijen, in het bijzonder de corporaties.

In de gesprekken is ruimte voor de lokale context en actuele ontwikkelingen: te denken valt o.a. de recent toegekende Woningbouwimpuls gelden (en de betekenis daarvan voor dit traject) en eventuele ontwikkelingen in het Vestia-dossier. RIGO zal ter voorbereiding op de bestuurlijke intervisiegesprekken een korte gespreksnotitie opstellen, gericht op de bovenstaande agendapunten. Na de bestuurlijke intervisiegesprekken stellen gemeenten hun definitieve bod op. RIGO rapporteert vervolgens over deze biedingen en gaat daarbij – in tegenstelling tot deze rapportage - ook in op het gemeentelijke niveau. Deze laatste rapportage vormt een bijlage bij het op te stellen regionaal woningmarktakkoord.