11 Woonvisie 2023-2028 refl. stadsbouwmeester

Aan

Gemeenteraad Delft Van

Tako Postma Afschrift aan

Karin Schrederhof

Reflectie op de woonvisie 2023-2028 5 sept. 2023 Onderwerp Goed wonen in Delft, Woonvisie Delft 2023-28. Datum

Opsteller

T.P. Postma

Bijlage

In deze reflectie zal ik ingaan op de woonvisie “Goed Wonen in Delft, Woonvisie Delft 2023-28; versie voor inspraak; dd. 5 juli 2023. Dat doe ik in 4 delen: De eerste 2 betreffen observaties over de wonen in Nederland en in Delft. Daarna zal ik ingaan op een aantal aspecten van de woonvisie zoals die nu voorligt – daarbij focus ik mij uiteraard op mijn expertises – en deze reflectie eindigt met mijn belangrijkste aanbevelingen. Hoewel ik mijn observaties en aanbevelingen baseer op de ruimtelijke en sociale kwaliteit van de stad, kan ik bij dit onderwerp niet voorkomen dat er “politieke” meningen voorkomen. Ik hoop dat u daardoor niet afgeschrikt wordt en van mij wilt aannemen dat deze voortkomen uit jarenlange betrokkenheid bij de bouw en planning van woningen, met als doel een prettige woonomgeving te maken voor een zo divers mogelijke groep. Als mijn poging om het verhaal zo compact mogelijk op te schrijven, leidt tpt vragen, stel die dan vooral! Van Volkshuisvesting naar Woningmarkt Nederland heeft een traditie van volkshuisvesting, voor iedereen een passende en veilige woning. In de laatste decennia is de politieke focus steeds meer gericht op het bezitten van een woning. Door de lage rente was kopen heel aantrekkelijk. Toen de staatssecretaris ook nog besloot dat Nederland “af” was, werd het woningtekort steeds groter en de prijs van de woning steeds hoger.

Een woning bezitten staat inmiddels voor een goed pensioen. Daarmee wordt het verschil tussen degenen die wel of niet een woning bezitten steeds groter en wordt het alsmaar moeilijk de “woningmarkt” te betreden. De bezitters beschermen hun belang, de nieuwkomers komen er steeds moeilijker tussen. En het gaat over veel geld, dus er ontstaan uitwassen, eigenaren van panden die zoveel mogelijk mensen in een huis proberen te krijgen, om er rijk van te worden. Degelijke pensioenfondsen die woningen verhuren hebben last van het imago van de beleggers die een woning verhuren om er vooral schofterig veel geld mee

te verdienen. Mensen die geen keus hebben, wonen “opgehokt” samen of logeren lange tijd bij vrienden. We hebben een stuwmeer aan wachtlijsten. Terwijl ondertussen veel eigenaren voor een lager bedrag in een groot huis wonen. Bouwen Het politieke antwoord is dat we daarom heel veel woningen moeten bouwen. Een miljoen, want daar is behoefte aan. Het klopt dat er behoefte is aan veel woonruimte en tot een jaar geleden was er ook behoefte vastgoed als belegging (prive, voor de eigenaar, of voor pensioenfondsen). Die twee samen maakten elke nieuwbouwwoning relevant voor de markt. Inmiddels is de rente hoger en wordt “de markt” kritischer. Woningen moeten betaalbaar zijn of in prijs concurreren met bestaande woningen en dan blijkt het nog niet mee te vallen om te leveren. Vooral ook omdat de grond al veel eerder is ingekocht op basis van andere verdienmodellen. Komende jaren zal het aantal nieuwbouwwoningen dalen. Dat heeft deels te maken met landelijk politieke beslissingen (de regelgeving voor beleggers-huur wordt wellicht gewijzigd, maar daarover is nog geen besluit genomen: Beleggers hebben behoefte aan zekerheid en wachten dus af. Bouwprijzen gaan waarschijnlijk dalen: Ontwikkelaars zullen die daling afwachten als ze de mogelijkheid hebben. Geen paniek Het is belangrijk om daar niet nerveus van te worden: Plaatselijk kunnen we er nauwelijks invloed op uitoefenen.

Eerlijkheidshalve maakt nieuwbouw eigenlijk niet zoveel verschil. Stel dat we in Nederland 100.000 woningen per jaar zouden bouwen – dan zouden er ongeveer 1% woningen bijkomen. Daar gaat de markt niet heel erg van veranderen en de wachtlijsten (honderden inschrijvers per woning) nemen er helaas ook niet substantieel van af. Tegelijkertijd hebben we in Nederland gemiddeld relatief veel m2 woning per persoon. Eigenlijk hebben we dus een verdelingsprobleem, dat nog groter is dan het woningtekort. Landelijke maatregelen nodig Maar we hebben geen enkel mechanisme dat financiële prikkels geeft voor een betere verdeling. Stel dat in een eengezinswoning, bijvoorbeeld in Tanthof een oudere woont. Die mag vergunning-vrij een slaap- en badkamer in de tuin bouwen en zou dus zelf gelijkvloers in diens eigen woning kunnen gaan wonen, om de bovenverdiepingen aan een startersgezin te verhuren. Misschien wel met een mooi terras op de slaapkamer. Mag allemaal, nog gezellig ook en misschien kunnen ze elkaar zelfs een beetje helpen. Maar het gebeurt niet, omdat het de bewoner waarschijnlijk meer geld kost dan het oplevert en omdat de bank geen toestemming geeft. Vele ouderen constateren dat kleiner gaan wonen duurder uitvalt. Dit is maar een willekeurig voorbeeld. Het gaat hierbij echt om landelijke politiek. Dat is een zure conclusie voor de mensen die op een wachtlijst staan.

Gemeentelijke maatregelen om te versnellen zullen erg veel geld kosten en relatief lage extra aantallen opleveren. Bouwen is traag en daar kunnen we weinig aan doen. In die tijd kan de gemeente zich beter op de bestaande voorraad richten: Kunnen we met het energiezuinig maken van woningen mee ook verdichten door bijvoorbeeld op te toppen? Kunnen we corporaties en VvE’s stimuleren door hen het inzicht te bieden dat een huis op het dak gratis dakisolatie en een nieuwe lift oplevert? In Amsterdam is dat zelfs met een gebouw in het dichtbebouwde centrum gelukt. En de gemeente kan zich richten op de projecten die echt verschil kunnen maken in de eigen specifieke woningsituatie.

Wonen in Delft Wat maakt de Delftse situatie bijzonder De Nederlandse woningmarkt kent dus veel problemen, die zijn er in Delft ook. De ingewikkeldste vraag is hoe we meer betaalbare woonruimte beschikbaar krijgen. Dat is grotendeels een nationaal probleem, dat heel erg te maken heeft met de financiering van en beleggingen in wonen. Jongeren verdringen Wat wel specifiek is voor Delft is de invloed van de snelgroeiende TU op de relatief kleine stad. Toen ik 40 jaar geleden kwam studeren woonde ca 55% van de studenten in Delft, dat is nu nog steeds zo. Het aantal studenten aan de TU is in de afgelopen 15 jaar bijna verdubbeld. Het aantal studentenwoningen bij lange na niet. Het is best lastig om er precieze getallen aan te verbinden, maar iedereen kan zien dat dit grote effecten op de stad heeft. Studenten betalen per kamer en brengen dus meer huur op dan een “gezin”. Dat heeft de afgelopen jaren een verdringend effect gehad. Studenten zijn in “alle hoeken en gaten gekropen”. En er zijn zeker ook gevallen van vastgoedeigenaren die hier misbruik van hebben gemaakt, met soms extreme overlast voor omwonenden tot gevolg. Laten we dat erkennen, ook al weten we allemaal dat het niet gemakkelijk zal zijn om het bij te sturen. Eenmaal afgestudeerd valt het ook niet mee om woonruimte te vinden.

Mede door al de succesvolle bedrijven die uit de TU voortkomen, is het heel aantrekkelijk om in Delft te blijven wonen. Daarom zijn er veel afgestudeerden die bereid zijn een huis met anderen te delen. Op zich een heel efficiënt ruimtegebruik, maar ook deze woonvorm heeft een verdringend effect, bijvoorbeeld voor jonge gezinnen, of voor jonge werkenden die nog thuis wonen en geen behoefte hebben aan woningdelen. Bouwen voor Delftenaren Al die mensen wonen in Delft. Hun woonsituatie is niet ideaal, maar ze hebben het er graag voor over. In het onderzoek van de woonvisie gaat het over 10.000 samengestelde huishoudens. Hoeveel van hen liever niet samen zouden wonen, moet snel onderzocht worden. Een deel van hen woont graag samen, bijvoorbeeld in een wooncollectief of in een studentenhuis. Maar waarschijnlijk een groot deel van hen zou liever zelfstandig wonen. Zij blijven zoeken naar beter. Tegen mensen die me vragen of het in Delft met al die nieuwe woningen niet veel te druk wordt, zeg ik dus: “nee, want die mensen wonen hier al, ze hebben alleen nog geen prettige woning”. Ondertussen moeten we in Delft het tekort aan studentenwoningen snel inlopen. Zeker nu de TU wonen op de campus als mogelijkheid aanbiedt, ook om er een levendiger stadsdeel van te maken, is snelheid geboden. Helaas moeten we het effect ervan op korte termijn wel nuanceren.

Bouwen gaat langzaam, met het toevoegen van 1000 studentenwoningen lossen we de druk niet op, terwijl een plek voor zo’n groot aantal kamers niet zomaar gevonden is. Toch is het van belang snelheid te maken met studentenwoningen en liefst zo veel, dat we kunnen gaan nadenken over opkopen en “ont-splitsen” van de probleempanden in de woonwijken. De woonvisie stelt dat we dat niet kunnen. Dat klopt juridisch gezien vast. Maar ik stel dat we het maatschappelijk niet mogen accepteren en er samen met particuliere beleggers een middel voor moeten vinden. Delft in de regio De vorige woonvisie legde veel nadruk op de verantwoordelijkheid van de regio, daar waar het gaat over een eerlijke verdeling van de sociale huurwoningen. De regio is niet eenduidig: In de Noordzuid-as ligt Delft tussen stedelijke gemeenten met een behoorlijk aandeel sociale huur. Op de oost-west-as ligt Delft tussen meer landelijke gemeenten met een groot aandeel eengezinswoningen en weinig sociale huur. De inspanningen die sinds de vorige woonvisie

gedaan zijn hebben nog onvoldoende opgeleverd. Mijn voorstel is dus om dit speerpunt uit de vorige woonvisie te blijven benoemen en er zelfs extra onderzoek naar te doen.

Bron: Datawonen, een thuis voor iedereen (corporatiesector). Kleine huishoudens Het aantal inwoners van Delft is de afgelopen 5 jaar toegenomen met eenzelfde aantal als het aantal woningen: Het gemiddelde huishouden krimpt nog steeds. Als het lukt om ook mensen te verleiden een groter huis te verlaten, kan dat betekenis hebben voor de nieuwbouw. We moeten de nieuwbouw meer richten op mensen die gezelligheid zoeken en ruimte misschien minder belangrijk vinden. Dat geldt voor studenten die aangeven dat ze graag onzelfstandig wonen (hopelijk maken de subsidieregels dat binnenkort ook financieel aantrekkelijker). Maar het geldt zeker ook voor alleenstaanden en ouderen. “Fun fact”: de Friends woningen die op Overhoeks zijn gebouwd, waren bedacht voor jongeren die (zonder relatie) samen een huis wilden delen. Een groot deel van de woningen is na de oplevering verhuurd aan ouderen, die bewust de keuze maakten voor gezelligheid, bijvoorbeeld met broer of zus, of gewoon met de buurvrouw. Het zou mooi zijn als ze dan wel hun AOW mogen houden… Gerealiseerd in 2023 Een woonvisie suggereert een precieze planning. Elk jaar zoveel woningen opleveren. Zodat het AD kan zeuren dat Delft weer minder woningen heeft gebouwd, als het er 20 minder zijn dan vorig jaar. Maar die trage projecten laten zich niet zo makkelijk sturen en dat hoeft ook helemaal niet.

Het gaat om de lange termijn, want die woningen gaan minimaal 50 jaar mee. Delft hoeft zich komende jaren wat minder zorgen te maken over de aantallen: Op mijn Instagram plaatste ik de projecten die in de eerste helft van 2023 werden opgeleverd; meer dan 1000 woningen in een half jaar tijd, zonder de indruk te willen wekken dat het precieze aantallen betreft...

Opgeleverd in de eerste helft van 2023 Reflectie op de Concept Woonvisie Het doel van een woonvisie is in gewone mensentaal: Gezamenlijk met de partners in de stad formuleren hoe we in overleg stapsgewijs bijdragen aan de behoefte aan woningen. Voor de samenhang in de stad zijn de doelen in de inleiding van de woonvisie heel relevant: ✓ Meer regie van de overheid en een focus op de realisatie van woningbouw; ✓ Verstedelijkingsopgave, minder nieuwbouw van traditionele eengezinswoningen; ✓ Compacte woningen, met oog voor collectieve voorzieningen; ✓ Inzetten en bijsturen op betaalbare woningen; ✓ Sturen op de veerkracht van wijken. Deze doelen zijn krachtig gekozen en scherp geformuleerd, maar komen helaas niet voldoende tot hun recht in navolgende tekst. Dat maakt mijn reactie wellicht wat negatief, terwijl die nadrukkelijk gelezen moet worden als ondersteuning van deze bedoelingen. In de visie worden de doelen doorvertaald naar opgaven De doelstellingen in deze nieuwe woonvisie passen beter bij de woonbehoefte van Delft dan die uit de vorige visie. Maar let op: Veel nieuwbouw is al vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Dus er is weinig speelruimte. Het is de vraag of de genoemde getallen haalbaar zijn.

Hebben de corporaties voldoende financiële ruimte, naast de belangrijke eis om hun bestaande bezit energiezuinig te maken? Zijn er voldoende locaties voor nieuwbouw? Kunnen we in bestaande buurten ruimte vinden voor verdichting die een bijdrage levert aan de kwaliteit van de woonomgeving (passend bij de buurt)? Mijn constatering is dat het gemeentelijke grondbezit vooral ligt in de buurten waar al veel sociale huurwoningen zijn en we (ook volgens de visie) niet eenzijdig sociale huur willen toevoegen. Kortom: als we de gestelde doelen willen halen is er werk aan de winkel. Huurvoorraad is afgenomen door landelijke regelingen In de visie wordt geconstateerd dat de voorraad met 1300 sociale huurwoningen is afgenomen doordat particuliere eigenaren de gelegenheid hebben gebruikt om deze duurder te gaan verhuren. “De woningcorporaties vragen deze afname te compenseren is niet realistisch”, maar de corporaties hebben een bieding gedaan van 1750 woningen. Hoe meer particuliere partijen toch overtuigd kunnen worden om hun woningen blijvend sociaal te verhuren, hoe beter. Dat vraagt aandacht en tijd.

Nieuwbouw voor gezinnen Bouwen voor gezinnen in creatieve appartement vorm is goed mogelijk. Het is daarbij belangrijk om ook aanbod voor starters te bieden. Hoge bouwkosten spelen daarbij maar een kleine rol: Hoge woningwaardes zijn veel moeilijker te beïnvloedden. Op Funda kun je eenvoudig constateren dat een redelijk nieuwe woning in Delft 5.000 Euro per m2 kost. Dat betekent dus dat een betaalbare woning voor een dubbel modaal inkomen ca 70 m2 groot is. Niet echt een comfortabele gezinswoning. Als je als gemeente daar iets in wil betekenen, zal je een gesubsidieerde koop-regeling moeten opbouwen, met regelingen om die woningen dan ook betaalbaar te houden in de toekomst en wellicht ook toewijzingsregels (Het is een vorm van steun voor individuele burgers). Studenten De woonvisie kiest voor een substantiële uitbreiding van het aantal studentenwoningen, liefst op de TU Campus. Gezien het bovenstaande vind ik dat een heel verstandige keuze. 3500 woningen zijn nog onvoldoende om het tekort in te lopen. Voor de sfeer in de stad zou het beter zijn om zelfs nog hoger in te zetten. Mijn advies zou zijn om niet alleen DUWO, maar ook andere partijen zoals SHS bij deze opgave te betrekken, om het tempo zo hoog mogelijk te houden. De contracten van SHS lopen min of meer gelijktijdig af met de renovatie opgaven van Duwo.

Als we dus niet coördineren, zullen er in eerste instantie nog minder studentenkamers beschikbaar zijn. Mijn advies is wel om zo snel mogelijk na uitbreiding van het aantal eenheden te beginnen met het “terugkopen” van de belangrijkste overlast-panden. Dat is heel belangrijk voor het draagvlak voor deze maatregel in de stad. We kunnen starten met het oprichten van een coalitie met private beleggers om gezamenlijk panden op te kopen: In eerste instantie met verlies panden om te zetten in woningen voor starters, maar na een (langjarige) verhuur zullen de panden uiteindelijk hun waarde weer opbouwen. Maak hier middelen voor vrij, op de lange termijn zal het zichzelf weer terugverdienen. Flexwonen Om de aantallen in de komende jaren te halen vraagt de woonvisie om flexwoningen. Mijn advies is nadrukkelijk om dit zo min mogelijk te doen. Het is bijzonder moeilijk om plekken voor flexwoningen te vinden, die voldoen aan de eisen die het PBL eraan stelt*

In Delft is een onbewust gevolg van de keuze voor flexwonen, dat vluchtelingen zo ver mogelijk uit de stad worden gehuisvest, omdat we door haast onvoldoende gelegenheid hebben om de omgeving intensief te betrekken. Dat vind ik helemaal niet passen bij de hechte, sociale stad die Delft wil zijn. De opmerking van een bewoonster van de Mozartlaan “doe het bij de burgemeester op de stoep” is een begrijpelijke reactie. Mijn voorstel is dan ook om zeker te onderzoeken of op de Gasthuisplaats een opvang voor statushouders kan worden gebouwd, al dan niet tijdelijk. Op de Mozartlaan zijn in korte tijd 84 woningen voor Oekraïense vluchtelingen gebouwd. Erg nodig dat ze er zijn. Maar het dilemma is dat ze op de Delfia locatie staan waar misschien wel 480 woningen gepland staan. Als de oorlog onverhoopt voortduurt, loop je het risico dat je 400 woningen niet gebouwd hebt. *Beschikbare locaties voldoen volgens dit ruimtelijke afwegingskader aan drie voorwaarden: Ten eerste is het huidige gebruik extensief, bijvoorbeeld bij grond in agrarisch gebruik of braakliggend, of onderhevig aan minimaal 50 procent leegstand in het geval van winkels of kantoorgebouwen. Ten tweede gelden er geen omgevingsrechtelijke beperkingen, zoals bij natuurbeschermingsgebieden of militaire terreinen.

En ten derde zijn er geen harde plannen voor woning- of utiliteitsbouw binnen tien jaar, om te voorkomen dat het flexwoonproject in de plaats komt van permanente woningbouw. https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2022-flexwoningen-als-aanvulling-op-het-woningaanbod4781.pdf

Mijn oproep is vooral in te zetten op slimme geïndustrialiseerde woningen, maar wel voor de lange termijn en dus ook goed na te denken over de duurzame woonomgeving die je er mee opbouwt. Neem iets meer tijd. Dan bouw je woningen voor de lange termijn en heb je niet na 3 of 5 jaar het probleem dat de bewoners moeten verhuizen en hetzelfde scenario zich opnieuw voordoet. Bouwtafel De visie geeft aan dat de gemeente gaat sturen op bouw-tempo. Dat klinkt vastberaden maar het is volgens mij niet haalbaar. De Delftse plannen gaan vrijwel nooit snel. Niet alleen de gemeente, maar ook ontwikkelende partijen hebben veel tijd nodig. Ik wil graag helpen om te versnellen, maar de patronen zijn hardnekkig. Het oprichten van een bouwtafel kan daar zeker bij ondersteunen, omdat partijen elkaar kunnen aanvullen. Welllicht kunnen corporaties en ontwikkelaars elkaar helpen bij onverwachte economische tegenslag. De gemeente kan de capaciteit wellicht nog beter richten op de urgente plannen. Advies is daarbij niet alleen te richten op de woningbouw-aantallen, maar ook de andere functies te betrekken, zoals economie en voorzieningen. Leegstand onderzoeken De leegstand is volgens het onderzoek bij de visie 5%. Dat is fors meer dan een “normale” frictieleegstand van 3%. Als het door onderzoek lukt om een kwart daarvan bewoond te krijgen, levert dat evenveel woningen op als een jaar nieuwbouw.

Plancapaciteit De kaart met plancapaciteit kan wel iets inzichtelijker, bijvoorbeeld door de aantallen per periode van 2 a 3 jaar te tonen. Dan wordt zichtbaar dat niet elk jaar dezelfde aantallen gehaald kunnen worden, maar het einddoel toch haalbaar is. Tevens ontstaat er meer inzicht in de sturingsmiddelen. Bijvoorbeeld met partijen de planning te bespreken, om te voorkomen dat teveel overlast ontstaat. Wonen bereikbaar Er staat veel tekst in de woonvisie over het betaalbaar houden van huur- en koopwoningen. Het zijn grote zorgen, maar de oplossingen zijn vaak nogal aanbod-gericht. Mijn advies: Als een particulier gesteund wordt, zoals door een starterslening, laat dit dan een algemene maatregel zijn, of maak de selectiecriteria heel duidelijk. 50 starters helpen klinkt als een druppel op de gloeiende plaat. Als de gemeente aanbod in een bepaalde categorie wil sturen, waar ik een voorstander van ben, maak dan de afspraken glashelder. Lukt dat door rijksregelingen niet, doe het dan ook niet, want het kost alleen maar tijd en levert weinig resultaat, omdat elke eigenaar vanzelfsprekend voor zijn eigen belang kiest. Sturen op particulier opdrachtgeverschap kan best, maar het vraagt om specifieke regels en selectie van partijen. Doen, maar er dan ook serieus werk van maken.

Collectieven Zoals eerder geconstateerd is er een groot verschil tussen de mensen die kiezen voor een meer of minder collectieve woonvorm en hen die daar door schaarste toe worden gedwongen. Het is waar dat een groot deel van de toe te voegen woningen bedoeld is voor mensen die nu al in Delft wonen, maar geen eigen plek hebben. De 10.000 onzelfstandig wonenden - er zijn vastgoed eigenaren die daar veel geld aan verdienen.

Maar er zijn ook best veel Delftenaren die bewust kiezen voor een minder zelfstandige woonvorm. Zij kiezen er niet voor vanwege economische, maar vooral sociale motieven. Veel ouderen zouden graag in een complex als Nevel Nemas wonen (als ze het al kennen), omdat het vooral gezellig is. Voor zorgverleners is het trouwens ook heel handig als wat meer cliënten bij elkaar wonen. Dit leidt tot een ingewikkeld dilemma: Waar ik enerzijds pleit voor het uitkopen van overlastpanden, pleit ik anderzijds voor groepswoningen voor starters, studenten en ouderen. Dit dilemma maakt de tekst van de woonvisie ook onduidelijk. Mijn pleidooi is: benoem het dilemma en zet een actieprogramma op om meer zicht te krijgen op onwenselijke en wenselijke vormen van samenwonen, met scherpe aanbevelingen voor voorwaarden bij gronduitgifte en eventuele wijzigingen in de splitsingsverordening of regels voor kamerbewoning (en instemmingsprocedures). Hopelijk bieden de uitkomsten ook mogelijkheden voor ontwikkelaars die sociale motieven hebben. Ondertussen onderscheidt Delft zich door het voortzetten van collectieve woonvormen en opdrachtgeverschap. Daar moeten we mee doorgaan, ook op minder prominente, dure plekken dan Nieuw Delft. Dat deze collectieven de snelheid beïnvloedden is niet bewezen, dus de opmerking dat snelheid voor collectieven gaat, kan geschrapt worden.

(Er is ook niet geschreven dat we voorrang geven aan projecten vanaf 500 woningen. Want dat gaat lang niet altijd sneller.) Verduurzamen De stelling “Dit vraagt om tenminste energieneutrale nieuwbouw” bestrijd ik. Het bouwbesluit stuurt op bijna energie neutrale gebouwen (BENG). Die zijn in de toekomst gemakkelijk energieneutraal te maken. In de huidige praktijk van bouwen, zeker bij appartementen, kost net dat laatste beetje heel veel meer geld. Als Delft stuurt op strengere eisen dan landelijk, zal dat betekenen dat bouwen in Delft duurder is dan elders en zullen partijen niet kiezen voor bouwen in Delft. Stimuleer partijen vooral om zo duurzaam mogelijk te bouwen. Maar bouwen in Delft is al ingewikkeld omdat we een compacte stad zijn. Maak het niet moeilijker dan het is, om de stroom wel op gang te houden. Als je politieke keuze maakt voor strengere eisen dan landelijk, besef je dan dat je daarmee kiest voor een lager tempo van bouwen en dus de bestaande woningbezitter bevoordeelt, omdat woningen door schaarste nog duurder zullen worden. Voor de bestaande woningen kan eenvoudigweg verwezen worden naar het isolatieplan en de warmteplannen. Doorkijk naar de wijken Het kaartje met veerkracht in de wijken roept op tot een veel krachtiger beleid. Toewijzing kan deels beïnvloed worden en dat is belangrijk.

Maar het is algemeen bekend dat bijvoorbeeld in Poptahof Noord ook fysieke maatregelen nodig zijn. De woonvisie geeft wat mij betreft te weinig prioriteit aan de maatregelen die, samen met partners, nodig zijn om hierin resultaten te boeken. Is er voldoende overeenstemming over de te nemen maatregelen? Hoe kunnen we versnellen? Moet elders in de stad ontwikkeld worden om ruimte te bieden? Een beschrijving van de verschillende buurten in de stad is een aardige aanvulling in de woonvisie, maar ook uit de vorige blijkt dat dit niet veel toevoegt als er niet concrete urgentie aan wordt toegevoegd op de plekken die dat nodig hebben. We voegen duizenden woningen toe aan de stad, hoe zorgen we ervoor dat de bewoners van minder veerkrachtige wijken daarvan meeprofiteren? Die keuzes zouden wat mij betreft ook in een woonvisie kunnen worden gemaakt.

Van visie naar actie Aanbevelingen Mijn aanbevelingen zijn bedoeld als uitwerking van de doelen van de woonvisie. Lees ze als een aanzet om de visie naar een actieprogramma te vertalen. Durf het verschil te maken Zie wonen niet als een getalsmatige opgave. De gemeentelijke invloed op het bouwtempo is helaas niet zo groot, dus paniek-acties zullen het verschil niet maken. Concentreer de acties van de gemeente op specifieke, concrete doelen. Kies voor grote plannen, maar zorg dat er ook een slimme manier is om kleinere plannen te begeleiden. Werk samen met corporaties en “markt” aan een regietafel, maar breder dan alleen woningbouw. Benut de kansen voor extra studentenwoningen Vul zo snel mogelijk het tekort aan studentenwoningen aan, nu zich kansen voordoen op de TUcampus, en ga de uitwassen tegen, zodat de verhoudingen in de stad normaliseren. (Richt daarvoor een coalitie op.) Benut de bestaande ruimte Bouw aan gemeenschappen: Leg relatie tussen de energie- of renovatieopgave en de verbetering van de leefomgeving: Bouw buurten tegen eenzaamheid, gericht op ouderen, maar ook andere groepen. Kies daarbij samen met de corporaties prioriteiten: buurten waar de veerkracht laag is en waar gemeente en corporaties de regie kunnen nemen. Houdt de regie ook op lange termijn in handen.

Ga naast bestaande bewoners staan, op zoek naar hun behoeften over 10 jaar en doe een beroep op solidariteit. Bouw aanvullend op de buurt. Collectieven zijn daar een prachtig onderdeel van. Koester het experiment, breidt mogelijkheden uit. Benut bestaande regelingen om betaalbare woningen betaalbaar te houden. Maak afspraken die gemeenschapsbouwers belonen en huisjesmelkers tegengaan. Zoek naar mogelijkheden om bestaande gebouwen beter te benutten: vriendelijke splitsing, hospita-kamers, optoppen/aanbouwen. Benut collectieven en Abtswoude bloeit als voorbeeld van bouwen aan gemeenschappen en blijf deze stimuleren. Onderzoek leegstand en zet daar een actieprogramma op. Stop met overdreven inzet op flexwonen. Zet blijvend in op een (democratische) samenwerking met de regio’s Zie het grote verschil tussen de stedelijke en de dorpse regio: Inventariseer ook de woningvoorraad van “Groot Delft” (Met de omliggende wijken die functioneren als “buitenwijk” van Delft) en zoek gezamenlijk naar plekken waar de tekorten van “groot-Delft” kunnen worden ingelopen. Liefst zonder weer nieuwe regionale verbanden op te richten, die geen democratische verantwoording afleggen. Met vriendelijke groet, Tako Postma, Stadsbouwmeester