10 Woonvisie 2023 - 2028 refl. Boelhouwer + bijlage

Reflectie op Woonvisie Delft 2023-2028 P.J. Boelhouwer 26-08-2023

1. Algemene indruk Mijn algemene impressie is dat de Woonvisie Delft-2023-2028 goed aansluit op de huidige woonproblematiek en op de voorafgaande woonvisie. Als eerst valt het hoge ambitieniveau op. Meer specifiek geldt dit voor de volgende aspecten: 1. 2. 3. 4.

Het jaarlijks aantal te bouwen woningen van 850. De bouw van 3.500 studentenwoningen. Het aandeel betaalbare woningen. De keuze om energie neutraal, circulair, biobased, klimaatadaptief en natuurinclusief te bouwen (kostenverhogend).

Dit hoge ambitieniveau dient de komende jaren te worden gerealiseerd in een zeer lastige externe omgeving (zie ook de laatste zin uit de passage uit het coalitieakkoord op blz.4). Zo valt landelijk gezien de komende twee jaar de woningbouwproductie terug van zo’n 74.000 naar vermoedelijk rond de 55.000 - 60.000 woningen. Deze forse terugval is vanwege de daling van het aantal verstrekte bouwvergunningen vrijwel onvermijdelijk en zal wanneer de conjunctuur en de omstandigheden niet snel veranderen ook de jaren daarna vermoedelijk nog wel voortduren. De opgelopen kapitaalmarktrente, de gestegen bouwkosten, stikstofproblemen, het gebrek aan ambtelijke capaciteit, het terugvallen van private investeringen in huurwoningen en de daling van de koopprijzen zijn hier de belangrijkste oorzaken van.

Een tweede algemene observatie is het ontbreken van maatregelen/voorstellen om de huidige woningbouwproblematiek het hoofd te bieden. Dat vraagt vermoedelijk om een aantal gerichte beleidsinterventies. Als inspiratie zijn in een bijlage de in maart 2023 gepresenteerde 36 voorstellen van Boelhouwer en Feijtel bijgevoegd om een verdere terugval van de woningbouwproductie te voorkomen. Gezien het gure klimaat waaronder de vier genoemde doelstellingen dienen te worden gerealiseerd is het wellicht verstandig om enige prioriteit in de doelstellingen aan te brengen. Staat het aantal te realiseren woningen voorop of juist de kwaliteit? Is het aandeel betaalbare woningen doorslaggevend of de kwaliteit? Wanneer er geen prioriteiten worden aangebracht bestaat de kans dat de uitkomst suboptimaal is in de zin dat überhaupt op alle prioriteiten (te) weinig voortgang wordt geboekt.

Een derde algemene observatie betreft de keuze van de doelgroepen. De gemeente kiest ervoor om een stad te zijn voor starters, jongeren en studenten/kenniswerkers, alleenstaanden, gezinnen en ouderen. Door al deze groepen centraal te stellen ontstaat de indruk dat Delft een echte keuze uit de weg gaat. Waar ligt binnen deze brede verzameling van groepen precies de prioriteit? Deze keuze kan deels gebaseerd worden op de actuele woningbehoeftecijfers en deels op de politieke vraag wat voor stad Delft nu exact wil zijn. Ook is het mogelijk om een weging/rangorde aan te brengen in de prioriteit die aan deze groepen wordt gegeven. Wel wordt de keuze gemaakt om minder traditionele eengezinswoningen te bouwen. Dat lijkt me gezien de bevolkingsopbouw, de woningvraag, de mogelijkheden in de stad en het regionale aanbod een verstandige keuze.

Ten slotte lees ik niets over de aanpak van funderingen. Zo schat het KCAF dat de komende decennia tot een miljoen woningen in Nederland worden geconfronteerd met funderingsproblemen (herstelkosten tussen de 80.000 tot 100.000 euro per woning). Gezien de bodemgesteldheid van Delft en de leeftijd van de woningen vermoed ik dat deze problematiek niet aan Delft voorbij zal gaan.

2. Specifieke observaties en vragen

Blz. 3 Bij de opsomming van de groepen die op zoek zijn naar woningen ontbreken de arbeidsmigranten (zowel aan de boven- als onderkant van de markt). Deze groep is samen met de buitenlandse studenten grotendeels verantwoordelijk voor het oplopen van het woningtekort in Nederland gedurende de afgelopen tien jaar. Delft wordt met de kennisinstellingen en het Westland sterk geconfronteerd met de woningvraag van deze groepen. Ook in de Woonvisie kan er meer aandacht aan deze groep worden besteed.

Blz. 7 In de tabel wordt 1.650 betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw opgenomen. De vraag is of dit aantal verstandig is. Deze woningen vormen in veel grondexploitaties een zware last. Overwogen kan worden om het aantal sociale huurwoningen op te hogen. Met de corporaties kan worden afgesproken dat zij om de kosten hiervoor te dekken een aantal bestaande sociale huurwoningen verkopen. Het mes snijdt dan aan meerdere kanten. De nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden ingezet voor de groeiende groep ouderen en starters, de koopwoningen zijn meer betaalbaar voor de midden inkomens, er kan meer differentiatie in eenzijdig samengestelde wijken worden aangebracht en de omvang van de betaalbare voorraad koop- en huurwoningen stijgt.

Blz.7

In de tabel wordt er van uitgegaan dat er in 2031 nog 1293 studentenwoningen in particuliere huurwoningen beschikbaar zullen zijn. Dit aantal is echter zeer onzeker. Vanwege nieuwe belastingmaatregelen (box 3 heffing voor particuliere verhuurders) en de huurprijsregulering loont het voor veel particuliere verhuurders niet langer om hun huurwoning te exploiteren. De verwachting is dat bij ongewijzigd beleid veel van deze verhuurders hun woningen de komende jaren zullen afstoten.

Blz,. 10 De voorgenomen samenwerking in de bouwtafel is erg verstandig. Overwogen kan worden om daarbij de methodiek van de Woningmakers uit Noord-Holland aan te houden. Die hebben een monitoringssysteem ontwikkeld waarin alle bij de bouw betrokken partijen gezamenlijk de voortgang bewaken en eventuele knelpunten oplossen. Ook de versnellingstafels van het Rijk gaan met deze methodiek aan de slag.

Blz.10 De bouw van middeldure huurwoningen komt de komende tijd sterk onder druk te staan. Het is gezien de gewenste aantallen te realiseren woningen de vraag of het verstandig is om deze eis zo strak te formuleren. Ook moet goed naar de prijs/kwaliteit van deze woningen worden gekeken. Misschien is het verstandiger om wat meer sociale huur- en koop te programmeren.

Blz. 14 Verstandige keuze om de oppervlakte kleiner te houden wanneer er gemeenschappelijke voorzieningen zijn. Overwogen zou kunnen worden om ook te differentiëren naar locatie. In de binnenstad wat kleiner en aan de randen van de stad wat groter (wordt ook door andere grote gemeente gehanteerd).

Blz. 15 Hoe gaat de gemeente aan particuliere investeerders een bijdrage vragen voor kwaliteit. De rendementen van beleggers staan momenteel al zwaar onder druk…. Grote kans dus dat er nog meer afhaken. Blz. 16 KENCES stelt gezien de enorme problematiek nu voor om 2 buitenlandse studenten op 1 kamer te huisvesten. Lijkt me ook voor Delft ook wel raadzaam.

Blz. 16

Waarom gezien de problematiek in de particuliere huursector niet de keuze maken om een vergunningensysteem voor verhuur in te voeren. Rotte appels kunnen dan gestraft worden. De gemeente Groningen heeft hier goede ervaringen mee.

Blz. 16 Waarom niet een leegstandsverordening in voeren? De gemeente Amsterdam start hier nu ook mee. Leegstaande woningen en gebouwen moeten dan na een half jaar gemeld worden en in het register worden opgenomen. Na een jaar kunnen de woningen/gebouwen worden gevorderd. Ook kunnen er boetes worden uitgedeeld.

VOORKOM VERDERE UITVAL VAN WONINGBOUWPROJECTEN MET ACTIES DIE BINNEN NU EN ENKELE MAANDEN KUNNEN WERKEN 27/3/2023

Peter Boelhouwer, TU Delft, Faculteit Bouwkunde Jos Feijtel, lid BZK Expertteam Woningbouw

Twaalf hoofdactiepunten: 1. Eis bij de regionale Woondeals een sophisticated vorm van planning en monitoring met concrete plannen, jaar van oplevering en overzicht van stoplichten die nog op groen moeten voor realisatie. Betrek naast de provincies en de gemeenten ook marktpartijen en woningcorporaties bij deze planning (conform ook de werkwijze van de Woningmakers). Leg daarin een belangrijke rol vast voor markt, corporaties en nieuwbouwmakelaars. Eis verantwoording (en actie) van gemeente en provincie als niet binnen 2,5 jaar na start initiatief een onherroepelijk bestemmingsplan tot stand is gekomen.

2. Al dan niet tijdelijk afschaffen van de eis van 30% sociale huur/65% betaalbaar. Als alternatief zou bij vervolgtranches van de WBI bijvoorbeeld alleen de eis van 30% sociale huur kunnen worden gehanteerd.

3. Opschorten maatregelen (puntenstelsel/huurregulering/optrekken liberalisatiegrens) die de markthuursector doet aarzelen om te investeren. Wel kan de duidelijke boodschap worden uitgedragen dat de maatregelen over twee of drie jaar voor nieuw te bouwen woningen wel doorgaan. Dat geeft mogelijk een boost op de hele korte termijn.

4. Borging regelen voor corporaties die in de middeldure huursector willen bouwen. Enerzijds in overleg met Aedes zorgen dat er een aparte onderlinge waarborg regeling van corporaties komt, zonder overheidsachtervang voor niet-daeb/middeldure huurwoningen. Anderzijds gemeenten stimuleren om borg te staan voor leningen van woningcorporaties voor huurwoningen in het middensegment.

5. Verlaag het BTW tarief op de bouw van betaalbare huurwoningen. Opvallend is dat deze Europese mogelijkheid in ons land niet gebruikt wordt. Bij buurlanden wel.

6. Inzet van leegstaand vastgoed inzetten. Ten eerste kan met gemeenten worden afgesproken dat zij werk gaan maken van het opstellen van een leegstandsregister en het vorderen van panden na een jaar om deze vervolgens geschikt te maken voor bewoning. Hierbij kan een bijdrage van het Rijk worden verstrekt. Vervolgens kunnen recreatiewoningen meer worden ingezet (bijvoorbeeld tot dat het woningtekort in een regio niet meer bedraagt dan 2%) en kan ook ondernemers de mogelijkheid worden gegeven om op hun terrein tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten te realiseren.

7. Regeling maken waarbij het Rijksvastgoedbedrijf in een situatie dat 50% van een project wel verkocht is, 20% van de woningen aankoopt zodat de door de bank vereiste 70% worden gehaald. RVB verhuurt deze woningen en verkoopt die in betere tijden weer. Kost op termijn geen geld.

8. Bouwrijpe grond van gemeenten of beleggers die bedoeld is voor plannen met (veel) dure bouw, maar die voorlopig geen ontwikkelkans hebben, omzetten in kavels voor flexwoningen. Daarvoor een extra flex-subsidie (zoals in 2023) mogelijk maken.

9. Modulaire bouw/fabriekswoningen: bij oplevering van de fabriek van een stempel “voldoet aan Bouwbesluit” voorzien; dan hoeft dat niet meer in elke gemeente apart te worden onderzocht.

10. Maak klip en klaar duidelijk aan gemeenten dat bovenwettelijke eisen die verder gaan dan het bouwbesluit niet mogen volgens de wetgeving en spijker overtreders aan de openbare schandpaal. Kom met sancties.

11. Introduceer op korte termijn een aantal verbeteringen in het grondbeleid, zonder direct het stelsel ter discussie te stellen. Gedacht kan worden aan de introductie van een nieuwe maatstaf voor de inbreng van de grondwaarde, introductie van een landelijke grondbank en een fiscale ondersteuning bij ruilverkaveling.

12. Voer opnieuw de inkomens afhankelijke premie A regeling in om goedkope woningen betaalbaar te maken. Maak daarbij gebruik van een kostendeskundige die beoordeelt of de prijs van de woning niet eerst duurder is gemaakt omdat de regeling erop van toepassing kan zijn. Geef ruimte aan Slim-koop-regelingen en Koopgarant regelingen die de markt en corporaties al bieden. En/Of: vergroot het Nationale Koopfonds betaalbare koopwoningen op twee manieren: verdubbel de inkomensgrens en trek 400 miljoen euro uit i.p.v. 40 miljoen. Gelet op de waardeontwikkeling verdient deze actie zich terug.

Specifieke maatregelen: Woondeals

13. In Woondeals vastleggen dat gemeenteraden een zeer ruime “algemene verklaring van bedenkingen” (uiteraard met voorwaarden) moeten vaststellen zodat colleges van B&W meer bevoegdheden hebben om woningbouwprojecten (al dan niet tijdelijke) sneller af te handelen.

14. Eis bij de regionale Woondeals dat er voor de eerste 4 á 5 jaar 130% harde plancapaciteit wordt ingepland. Voor daarna 130% harde of zachte plancapaciteit. Eis snelle toevoeging van liefst “gemakkelijke” locaties m.n. aan de randen van steden en dorpen.

15. Er zijn signalen dat ontwikkelaars van de provincie niet aan de slag mogen omdat hun project nog niet in de Woondeal zit. Eis in de Woondealgesprekken dat provincies deze voorwaarde laten varen, ook in hun Omgevingsverordening (NH).

16. Faciliteer in de Woondeals bij cruciale locaties de mogelijkheid van inschakeling van een kosten-kwaliteits-/deskundige en/of verhaalsdeskundige om eventueel opportunistische winstbejag te voorkomen en faciliteer woningmarkt onderzoek bij de updates om te zorgen dat woningen worden gebouwd waar vraag naar is.

17. Gemeenten belonen met een positieve incentive als er sprake is van een efficiëntere/snellere afhandeling van RO-processen dan gemiddeld: is elk principe verzoek binnen 8 weken afgehandeld? Is een bestemmingsplanwijziging binnen 16 weken afgehandeld? Negatieve incentive als het allemaal trager gaat. Dit kan ook in de Woondeals geregeld worden. Als er een goede planning is kunnen ‘sneller’ en ‘langzamer’ aan de monitor afgelezen worden.

CORPORATIES

18. Vrijwel elke gemeente eist dat in een woningbouwproject ook sociale huur als sociale koopwoningen worden gebouwd. Sociale koopwoningen die bereikbaar moeten zijn voor de doelgroep zijn niet meer te bouwen. Regel dat de ontwikkelaars de sociale koopwoningen niet meer hoeven te bouwen. In ruil daarvoor moeten ze tegen kostprijs (open boeken) en volgens p.v.e. van de regionale corporatie(s) extra sociale

huurwoningen bouwen. De corporatie brengt een zelfde aantal bestaande huurwoningen (na renovatie/isolatie tot minimaal label B) in verkoop tegen prijzen die deze woningen wel bereikbaar maken voor de doelgroep. FINANCIELE ONDERSTEUNING

19. Snelle invoering van de (vroegere) OKH regeling: Omzetting Koop naar Huur. Daarvoor zijn geen wetten nodig; wel een budget. Geef investeerders en corporaties die daarin actief zijn een financieel steuntje in de rug bijvoorbeeld € 10.000. Stel een maximum tot bijvoorbeeld € 1.000 maandhuur. Dit heeft natuurlijk alleen zin als eerst de huidige belemmerende regels (2/3 betaalbaar en regulering vrije sector huurmarkt) worden teruggedraaid.

20. Maak een rijks fonds dat projecten voorfinanciert voor ontwikkelaars. Consumenten (met een bestaande woning) durven niet een nieuwbouwwoning te kopen die pas over 2 of 2,5 jaar klaar is. Uitschifting van slechte projecten is wel een lastig punt. Voorkom stimulering van woningtypen waar vraaguitval veroorzaakt wordt door overaanbod zoals dure koopappartementen. Mensen willen vaker grondgebonden woningen. Bouw naar de vraag; dure binnenstedelijke appartementen zijn nu de eerste die niet verkocht worden. Middeldure rijwoningen doen het nog prima want daar zit echte vraag en die zorgen ook voor goede doorstroming.

21. Ga het gesprek aan met de banken over hoe zij zonder onherroepelijke vergunningen en/of bestemmingsplannen toch leningen durven verstrekken. Zijn belemmeringen bijv. met achtervang-garanties, weg te nemen?

22. (Tijdelijk) afschaffen van de BTW op woningbouw: daardoor worden woningen alsnog gebouwd en komt er dus bij het rijk een serie van belastingen binnen en komen er minder bouwvakkers in een uitkering. Levert meer op dan het kost.

23. Van stal halen van de regeling zoals we die kenden voor de ‘van der Laan gelden’: aan projecten die niet van start durven gaan per woning bijv. 10.000 euro geven als ze voor datum x (heel snel) toch van start gaan. Was in 2010 groot succes. FLEX WONINGEN

24. De subsidieregeling flexwoningen van vorig jaar (ca. 12.000 euro per woning) opnieuw invoeren en nu ook van toepassing laten zijn voor niet- corporaties. De “geld is op” berichtgeving is zeer frustrerend voor de vele initiatieven die in voorbereiding zijn/waren. Zorg voor heldere voorspelbaarheid.

25. Arbeidsmigranten: (sta) caravans aankopen door Rijksvastgoedbedrijf en deze te koop/huur aanbieden aan werkgevers die gedoogruimte krijgen om ze op eigen bedrijfsperceel te plaatsen. Maak ook logiesgebouwen op bedrijfspercelen en bedrijventerreinen gemakkelijker. Wijs provincies erop dat ze op dat punt in hun Omgevingsverordeningen ruimte geven i.p.v. onmogelijk maken (praktijk NH).

26. Maak op recreatieparken wonen voor migranten mogelijk met de bepaling dat deze ingezet mogen worden voor permanente bewoning tot dat het woningtekort op 2% ligt.

WOONDEALS

27. Faciliteer in de Woondeals de mogelijkheid van inschakeling van een kosten-kwaliteits-/ deskundige om eventueel opportunistische winstbejag te voorkomen en faciliteer woningmarkt onderzoek bij de updates om te zorgen dat woningen worden gebouwd waar vraag naar is.

GEMEENTEN

28. Stel een kwartaalprijs in voor het “snelste woningbouwproject van het kwartaal”. Idem tegelijk een vermelding van het “traagste” project.

29. Richt met VNG een platform op waarin gemeente ambtenaren leren hoe ze doelgericht een bezwaarschrift kunnen afhandelen. Meer persoonlijke benadering, meer maatwerk. Pro actiever, minder rechtbanksetting.

30. Voorkom dat gemeenten lokale eisen m.b.t. stikstof gaan stellen. Ze kunnen dat in de nieuwe Omgevingswet (art. 7:5 vierde lid jo art. 7:19a Besluit Bouwwerken Leefomgeving).

31. Mogelijkheden voor ouderencomplexen in appartementen of geclusterde grondgebonden woningen vergroten door ouderen de kans te geven op bouwrijpe grond waarop de bouw is opgeschort, grond te kopen. Geef 10.000 euro per woning en faciliteer een projectleider voor de ouderen. 32. Schrappen van de woorden ‘voor een bepaalde termijn’ in artikel 6, lid 1 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet 9BuChw), zodat voor alle aangewezen woningbouwprojecten, ook voor permanente bouw, de reguliere procedure (van 8 weken) kan worden gevolgd. VARKENS IN NOOD/RELATIVITEITSVEREISTE

33. Maak haast met wetsvoorstel Varkens in nood. Beslecht interne onenigheid hierover neem daarbij ook het voorstel van NEPROM mee: relativiteitsvereiste ook in bezwaarfase. DE LADDDER

34. Schaf de Ladder voor duurzame verstedelijking af. Wacht het onderzoek niet af. Als dat te ver zou gaan: zorg in ieder geval dat de nieuwe definitie zoals nu in de Omgevingswet (AMVB) wordt geformuleerd, wordt aangepast. De huidige definitie gaat alleen maar

rechtszaken opleveren. Zorg ervoor dat er op korte termijn een heldere definitie komt van “stedelijke ontwikkeling”. Ontbreken daarvan geeft heel veel onzekerheid. MILIEUCIRCKELS

35. Milieucirkels waaronder geluidscontouren drastisch inperken nu bij nieuwe woningbouwprojecten woningen veel beter zijn geïsoleerd. REGIONALE KANTOREN VOOR BZK (OUDE HID’S TERUG) 36. Maak om de regietaak van het rijk/BZK op regionaal niveau goed te kunnen uitvoeren compacte BZK regiokantoren (de vroegere HID’s) met directeuren met beslissingsmacht en bevoegdheden t.b.v. snelle en op de regio afgestemde besluiten. Zij zijn de Woondealgezichten van het rijk.