06. Toelichting wijzigingen woonruimteverdeling Haaglanden HVO 2023

Toelichting tbv Raadsvoorstel ‘Vaststelling huisvestingsverordening 2023’ onderdeel Woonruimteverdeling april 2023 opgesteld door: ondersteuning Bestuurlijke Tafel Wonen Nadere toelichting op wijzigingen in het regionaal afgestemde deel van de verordening (h1 t/m4)

Schaarste 





Er is sprake van schaarste: in de gemeenten waar woningzoekenden in 2021 de beste slaagkans hadden, was de vraag 6 keer groter dan het aanbod; gemiddeld is in de regio de vraag ongeveer 8 keer groter dan het aanbod. Wacht- en zoektijden voor een huurwoning onder de liberalisatiegrens zijn opgelopen. Regiogemeenten in Haaglanden werken in Bestuurlijke tafel Wonen samen om schaarste te verminderen. Via verschillende akkoorden zijn samenwerkingsafspraken gemaakt en inspanningsverplichtingen aangegaan om het komende decennium tot (een meer evenwichtige) groei van de voorraad in de regio te komen. Daarbij is voor partijen ook duidelijk dat de uitdagingen om tot realisatie te komen groot zijn: diverse knelpunten die buiten de scope van de volkshuisvesting liggen, zijn van invloed op de feitelijke bouwproductie. Daar de verwachting is dat het aantal huishoudens de komende jaren in de regio verder toe zal nemen, is de verwachting dat de druk op de woningvoorraad hoog blijft. Regels in de HVO beogen dat alle woningzoekenden perspectief houden op een woning.

Continueren doelen HVO 2019-2023 Er is al langere tijd sprake van schaarste in de regio Haaglanden. Om zorg te dragen dat huishoudens met een laag inkomen en/of huishoudens die aangewezen zijn op het sociale segment, ook perspectief houden op een woning, is het in alle 9 gemeenten verplicht om voor alle huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens een huisvestingsvergunning aan te vragen. Via de huisvestingsverordening voeren de gemeenten in de regio eenzelfde beleid voor de toewijzing van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Dit beleid komt tot uiting in een regionaal afgestemde format voor woonruimteverdeling. In de huisvestingsverordening 2023 -2027 worden voor woonruimteverdeling de beoogde doelen waarlangs de vorige verordening is vorm gegeven gecontinueerd: De doorstroming te bevorderen, waardoor meer woningen vrij komen en er meer huishoudens een woning kunnen vinden.  Aandacht te hebben voor starters en spoedzoekers, zodat ook deze groepen huishoudens perspectief blijven houden op een woning.  Een strenge urgentieregeling te voeren die voor huishoudens die knel zitten een vangnet vormt, maar het aantal toegekende urgenties behapbaar houdt.  De ruimte te benutten om slaagkansen te bevorderen voor woningzoekenden met lokale en regionale binding.

Gemeenten, SVH en SHH blijven op regionaal niveau monitoren en de impact van de gestelde regels in de verordening voor woningzoekenden volgen. Daarnaast wordt verkend of het huidige systeem het beste aansluit op diversiteit in de vraag naar sociale huurwoningen. 

Totstandkoming huisvestingsverordening woonruimteverdeling

Op basis van een tussentijdse evaluatie en de monitoringscijfers zijn verbeterpunten voor de verordening benoemd. Vervolgens is een regiegroep waarin de Bestuurlijke Tafel Wonen/gemeenten, Sociale Verhuurders Haaglanden/ Woningcorporaties en de Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden in vertegenwoordigd zijn, gestart met de uitwerking van de regionale format voor de woonruimteverdeling. Niet alle verbeterpunten zijn al opgepakt: op enkele thema’s is relevante weten regelgeving nog in voorbereiding. Daarom is gekozen voor een aanpak waarin de voorliggende verordening met kleine aanpassingen ten opzichte van de vorige verordening ter vaststelling wordt voorgelegd en vervolgens gedurende de looptijd van de verordening via wijzigingsbesluit(en) de overige thema’s ter besluitvorming worden voorgelegd.

Wijzigingen tov vorige HVO (inclusief inspraakreactie) 

Belangrijkste wijzigingen - Definitielijst: Huurprijsgrens (definities) - Artikel 2: 3 Inkomensgrenzen voor huurwoning onder de huurprijsgrens Wie in aanmerking komt voor een huurwoning onder de huurprijsgrens is mede afhankelijk van het inkomen van de woningzoekende(n). De voorliggende verordening stelt de inkomensgrenzen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor een woning onder de huurprijsgrens gelijk aan de wettelijke regels die voor woningcorporaties gelden. -

Artikel 4:5 Weigeringsreden urgentie (maximum inkomen)

In de vorige verordening sloten de inkomensgrenzen voor het verkrijgen van een urgentieverklaring niet aan bij de grenzen voor een huisvestingsvergunning. Daardoor werden urgentie aanvragen van woningzoekenden niet in behandeling genomen terwijl zij wel in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning. In de voorliggende verordening worden de inkomensgrenzen om urgentie aan te kunnen vragen gelijk gesteld met de inkomensgrenzen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. -

Artikel 3:3 + definitielijst Behoud inschrijving bij flexwonen

Met het oog op de flexwoningen die in de regio gerealiseerd gaan worden, zijn de regels voor flexwonen opgenomen. Omdat deze woningen als een tijdelijk alternatief voor permanente bewoning worden gezien, behouden huurders van een flexwoning hun inschrijftijd. -

Artikel 3: 5 Volgorde bij lokale en regionale voorrang

Met het oog op het bevorderen van de doorstroming, kan de volgorde van lokaal en regionale voorrang worden aangepast. -

Artikel 3:10 Terugkeermogelijkheid bij sloop/nieuwbouw of ingrijpende verbouwing

Om woningcorporaties een grondslag te geven dat herstructureringskandidaten na afronding van een ingrijpende verbouwing of nieuwbouw bemiddeld kunnen worden naar een woning in het actiegebied, is deze regel openomen in de verordening. Gemeenten en woningcorporaties bepalen in samenspraak in welk gebied deze terugkeermogelijkheid werking heeft. -

Artikel 3: 12 Afwijken van de rangorde van het woningaanbod

Om ook actief woningzoekenden met een lage inschrijftijd perspectief te bieden op een woning is artikel 3:12 uitgebreid: maximaal 10% van het vrijkomend aanbod kan op een andere manier

dan op basis van inschrijftijd worden toegewezen. Hiertoe worden in het lokale overleg tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken gemaakt. 

Inspraakreacties

SVH (namens de woningcorporaties) en SHH (namens de huurdersorganisaties) hebben een gezamenlijke reactie opgesteld met enkele aandachtspunten; PZH heeft gereageerd op de conceptverordening. De reacties hebben niet tot een inhoudelijke wijziging geleid, maar op vier punten tot aanscherping van de tekst.

Vervolg Gedurende de looptijd van de verordening met het oog op de woonruimteverdeling één of enkele wijzigingsbesluiten worden voorgelegd. Dit heeft als reden dat voor de woonruimteverdeling relevante wetgeving in voorbereiding is, maar ten tijde van het opstellen van de verordening nog niet gereed. Denk aan wijziging Huisvestingswet 2014 (o.a. wijzigingen regels lokaal maatwerk), wet Versterking regie Volkshuisvesting (oa. Definitie sociale huur en urgentie categorieën), Wet betaalbare huur (regulering middenhuur). Daarnaast is de regio Haaglanden koploper voor het programma Een thuis voor Iedereen van het ministerie van BZK. Hiertoe wordt een regionale woonzorgvisie uitgewerkt waarin de woonzorg behoefte voor de aandachtsgroepen wordt geduid en richting wordt gegeven aan het invullen van die behoefte. Dit kan consequenties hebben voor toewijzingsregels en/of de urgentieregeling. Met Raadsleden wordt afgestemd hoe zij betrokken worden in dit proces ter voorbereiding op de wijzigingsbesluiten.