05. Nota van beantwoording HVO 2023

Nota van beantwoording Huisvestingsverordening Delft 2023 De concept huisvestingsverordening 2023 heeft tot 20 maart ter inzage gelegen voor inspraak. Op 23 februari is de concept verordening in de cie. Sociaal Domein & Wonen besproken. De wensen en bedenkingen van de fracties zijn door griffie aan het college gestuurd voor een reactie. Hieronder vindt u de uitwerking van deze wensen en bedenkingen. De huisvestingsverordening is een middel om te sturen op schaarse woningen, zowel koop als huur. De Huisvestingswet biedt de gemeente deze mogelijkheid. In deze huisvestingsverordening regelen we de (regionale) woonruimteverdeling, de voorrangsverklaringen en hebben we middelen als de vergunning voor woningvorming, omzettingsvergunning om bestaande voorraad te bescherming. Hier voegen we nu de opkoopbescherming aan toe en beperken we het gebruik van woningen voor de toeristische verhuur. Al deze middelen zijn tijdelijk. Een huisvestingsverordening wordt vastgesteld voor 4 jaar. Hierna is het nodig om de noodzaak ervan opnieuw vast te stellen.

Indiener

Omschrijving

Reactie college

Gevolgen voor concept HVO 2023

Ingezonden reactie belangenverenigingen Binnenstad Noord, De Oude en De Nieuwe Delf, en Zuidpoort:

In de uitwerking van het definitieve concept Huisvestingsverordening is de regulering op de toeristische verhuur opgenomen in paragraaf 5g.

Op dit punt is de concepttekst gewijzigd. Paragraaf 5g Toeristische verhuur is opgenomen.

De starterslening wordt genoemd in de toelichting, specifiek de onderbouwing van de schaarste, bij de andere middelen die de gemeente aanbiedt om slaagkansen van starters en bijzondere doelgroepen te vergroten. De toegevoegde waarde is dat het duidelijk

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Gesteund door*

A

1

VVD Hvd, CDA, Volt

Op 16 december 2021 stelde u beleid inzake toeristische verhuur vast, zie referte. De voor uitvoering van dit beleid noodzakelijke wijziging van de huisvestingsverordening heeft echter nog steeds niet plaatsgevonden. Inmiddels zijn we meer dan een jaar verder. Op het RIS treffen we aan een actualisatie huisvestingsverordening 2023. Hierin is de regeling voor toeristische verhuur opnieuw niet opgenomen. Op de lange termijnagenda ontbreekt de wijziging van de huisvestingsverordening i.v.m. regulering toeristische verhuur. We verzoeken u met het college concrete afspraken te maken dat op korte termijn het door u in december 2021 vastgestelde beleid wordt geïmplementeerd. “De gemeente Delft biedt ook stimuleringsmiddelen aan, in de vorm van de Starterslening, om deze koopwoningen bereikbaar te maken voor starters op de kopersmarkt. Met het beschermen van de woning tot de NHG-grens houden we deze woningen ook beschikbaar voor oa. deze doelgroep.”

2

VVD HvD, STIP SP, D66

Kan de term starterslening uit de verordening halen. Die hoeft hier niet genoemd te worden, want het heeft geen toegevoegde waarde voor de tekst. “Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de Delftse woningmarkt in zijn geheel, en betaalbare koopwoningen, en middel dure huurwoningen en corporatie huurwoningen in het bijzonder. Deze schaarste zal in de komende jaren ook niet afnemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden behoren vanwege de toestroom van o.a. asiel-, studie- en kennismigranten zoals de provincie becijfert.” Graag rood gedrukte toevoegen en doorhaling verwijderen. Er is een tekort aan middeldure woningen en er zijn in Delft relatief veel sociale huurwoningen. Het is wenselijk deze woningen vooral in de omliggende gemeenten te laten bouwen. Delft is niet alleen verantwoordelijk.

wordt dat de Gemeente Delft de woningen beschikbaar wil hebben voor de passende doelgroepen. De huisvestingsverordening biedt de gemeente instrumenten om ongewenste effecten van verdringing op de woningmarkt als gevolg van schaarste tegen te gaan. In het in de vraag aangehaalde deel van de toelichting, worden betaalbare koopwoningen en corporatie huurwoningen expliciet benoemd, omdat de verordening zich met name op dat deel van de Delftse woningvoorraad richt (opkoopbescherming en woonruimteverdeling). Voor middenhuur is in deze conceptverordening geen regulering opgenomen. In regionaal verband staat in de gesprekken over wijzigingen/toevoegingen op de verordening het komende jaar ook het onderzoeken van regulering van de middenhuur in de verordening op de agenda. Vanzelfsprekend betrekken we hierbij het voornemen van de minister om huurprijsregulering in het middenhuursegment in te voeren. Voor wat betreft de suggestie van het weghalen van ‘en corporatiewoningen’: Het instrument woonruimteverdeling (incl regionaal en lokaal maatwerk) geldt op dit moment voor de sociale voorraad. In regionaal verband (haaglanden) zijn de regels voor woonruimteverdeling afgestemd, en is ook de schaarste voor dit deel van de voorraad juist expliciet onderbouwd, ook voor Delft is dit dus zo. De vraag naar sociale huurwoningen is ruimschoots groter dan de vraag. Nb. De toelichting is oa.

op dit punt ook verder uitgebreid en herschreven.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

3

VVD HvD

In de verordening toevoegen dat bewoners van buiten Delft, alsook statushouders, en andere doelgroepen die niet vallen binnen wettelijke afspraken en aantallen, geen voorrang krijgen boven Delftenaren.

Uitgangspunt van de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging voor iedereen. Een aantal doelgroepen hebben wettelijk voorrang, dit wordt door de minister vastgesteld. We maken lokaal en regionaal afspraken over uitstroom uit voorzieningen. Statushouders krijgen of urgentie of is gewoon een wettelijke taak. De gemeente Delft heeft geen mogelijkheden om woningzoekenden die voorrang hebben hun voorrangspositie te ontnemen

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

4

VVD HvD

Volgens de nieuwe Huisvestingswet mogen gemeenten voor de gehele 50% bepalen hoe deze ruimte wordt verdeeld tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. De gemeente mag ook de gehele 50% toewijzen aan inwoners van de eigen gemeente. Wij willen daarom in de verordening opnemen dat minimaal 50% van de woningen eerst beschikbaar wordt gesteld aan Delftenaren.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

5

VVD HvD

Het loten van 10% van de woningen. Met loting wordt de kans op een woning voor Delftenaren die al lang staan ingeschreven kleiner. Daarom zouden wij dit punt uit de verordening willen halen of het percentage loting zo klein mogelijk willen houden.

Uitgangspunt van de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging voor iedereen. Ons uitgangspunt is om dit recht zo min mogelijk in te perken. Het is ook in strijd met de huidige Huisvestingswet. De huidige wet geeft de mogelijkheid om maximaal 25% met regionale voorrang en dan eenzelfde percentage met lokale voorrang toe te wijzen. Anticiperen op nieuwe wetgeving kan niet, omdat er op rijksniveau nog besluitvorming nodig is. Als de wetgeving is aangenomen is dat het moment om hier naar te kijken. De voorgestelde wijziging van art. 3:12 geeft de mogelijkheid om met een maximum van 10% af te wijken van het aanbodmodel op basis van inschrijfduur. Loten is één van deze mogelijkheden. Woningen komen hiervoor in aanmerking als ze 13 weken of 50 keer tevergeefs zijn aangeboden, of wanneer in tripartite overleg bepaalde woningen hiervoor worden aangewezen. Dit laatste kan de corporatie dus niet zomaar doen. Dit moet in overleg tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties te worden gedaan (tripartite overleg). Het percentage is overigens een maximumpercentage, en de 10% is geen doel op zichzelf. De corporaties zijn ervaren partners en zetten dit middel strategisch in om de woningzoekenden binnen de schaarse voorraad zo goed mogelijk te bedienen.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

6

HvD CU, Volt

Wens Aanpassen (in rood): Artikel 5.35 Aanvraag huurvergunning opkoopbescherming 1. lid 3.b: een maximum van 1 x 12 maanden stellen aan de verhuur van een termijn van ten hoogste 12 maanden in de gehele periode waar de opkoopbeschermhing geldt (4 jaar) maar pas nadat de koper er zelf 12 maanden heeft gewoond

7

HvD GL, Volt, CU, PvdA

Wens Aanpassen (in rood): Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van zes maanden.

8

HVD VVD

Wens- Toevoegen betreffende voorrangsregels: Het is belangrijk voor de leefbaarheid in Delft dat Delftenaren in Delft kunnen blijven. Zowel bij huur als bij koop. Om deze reden moeten de eigen inwoners van Delft voorrang krijgen boven mensen van buitenaf. Starters kunnen hierdoor sneller in de eigen woonplaats een (koop)woning bemachtigen. Vaak wordt bij

Daar is al in voorzien. Artikel 5:36 lid 1 onder c stelt deze eis: de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt Er is geen aanleiding om de geldigheid van 3 maanden van een urgentieverklaring te verlengen naar 6 maanden. Hierin is al voorzien. De urgentieverklaring is een oplossing voor een acuut huisvestingsprobleem. De houder van een urgentie zal een woning toegewezen krijgen binnen de gestelde 3 maanden wanneer er gereageerd wordt binnen het gestelde zoekprofiel. Wanneer iemand binnen 3 maanden niet de urgentie kan verzilveren dan is er een mogelijkheid tot verlenging waarbij de corporaties middels onderhandse bemiddeling een aanbod doen voor een woning die een oplossing is voor het urgente woonprobleem. Zie artikel 3.2.4 Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft houdende regels omtrent urgentie (Beleidsregel urgentieverklaringen Delft 2019) | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) Ad. 1 zie punt 4 Ad 2.

Aanvullend op de koopwoningen; hier zijn geen sturingsmiddelen voor. Wel kan er een zelfbewoningsplicht gelden bij nieuwbouw. De zelfbewoningsplicht kan door een ontwikkelaar in het koopcontract worden opgenomen of in een anterieure overeenkomst met de gemeente. Dit kan niet geregeld

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

betaalbare koopwoningen fors overboden door mensen buiten Delft. Senioren kunnen vaak geen geschikte woning/appartement vinden in Delft waardoor de doorstroming naar een kleinere woning niet op gang komt. (huur en koop). Met de toevoeging van deze 2 voorrangsregels wordt een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de schaarse woningvoorraad geborgd voor inwoners uit Delft. 1.

2.

worden in een huisvestingsverordening. Bij opkoopbescherming voorkomen we dat bestaande voorraad wordt opgekocht voor verhuur. Zie ook punt 9.

50% van de huurwoningen die vrijkomen dienen toegewezen te worden aan inwoners van de eigen gemeente. 50% van koopwoningen tot de geldende NHG-grens dienen toegewezen worden aan de inwoners van de eigen gemeente.

9

HvD SP, Volt

Wens - Toevoegen van de zelfbewoningsplicht: De zelfbewoningsplicht is de plicht om na de koop van een nieuwbouwwoning een nog vast te stellen minimale periode zelf in de woning te gaan wonen.

De zelfbewoningsplicht kan privaatrechtelijk geregeld worden via de gronduitgifte of het verkoopcontract.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

10

HvD SP, CDA, VVD

Bedenking dat er geen maatregel(en) is/zijn opgenomen hoe er voorkomen kan worden dat de opkoopbescherming omzeild wordt:

De gemeente kan handhaven op meldingen van mogelijke overtredingen. Hierop zal de desbetreffende afdeling dan ook actie ondernemen.

Op basis van deze bedenking is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

1.

Streng handhaven op het verhuren van je eigen woning en een nieuw huis te kopen waar je dan zelf in gaat wonen.

Er dient juridisch onderzocht te worden of de onderstaande mogelijkheden ruimte bieden de opkoopbescherming te omzeilen: 1.

De woning die verkocht moet worden eerst verhuren om vervolgens te koop aan te bieden in verhuurde staat met een levering over 6 maanden. De woning is dan al meer dan 6 maanden verhuurd en valt niet meer onder het verhuurverbod.

De opkoopbescherming voorkomt de situaties waarbij panden worden aangekocht en vervolgens verhuurd worden, buy-to-let. Dit reguleert niet de keep-to-let, dus wanneer een eigenaar besluit zijn bestaande bezit te verhuren, zoals gesteld in het voorbeeld. Winkel- en/of kantoorpanden kunnen niet zonder meer omgezet worden naar een woning, het bestemmingsplan laat dit niet toe. Wijzigingen van de bestemming gaan via de raad en hier kan de raad dan zelf in beslissen wat wel of niet een woning wordt. Het toevoegen van woningen aan de voorraad kan overigens wenselijk zijn.

Opkopen van winkel- en/of kantoorpanden met de bedoeling er studio’s en/of appartement van te maken en deze verhuren in de vrije sector 11

HvD STIP, CU, CDA, GL, D66, Volt, PvdA

Bedenking dat Toeristische verhuur van woonruimte niet is opgenomen. Zie VNG model huisvestingsverordening; toevoeging regels toeristische verhuur. https://vng.nl/brieven/wijziging-vng-modelhuisvestingsverordening-toevoeging-regels-toeristische-verhuur

Zie punt A

Op dit punt is de concepttekst gewijzigd. Paragraaf 5g Toeristische verhuur is opgenomen.

12

CU, CDA, P vdA, STIP Volt, D66

Gebruikmaken van de mogelijkheid om te loten en de gevolgen in kaart brengen "Met het oog op slaagkansen van actief woningzoekenden met een lage inschrijftijd wordt er meer ruimte geboden om woningen op alternatieve manier aan te bieden. Deze ruimte is maximaal 10% van het vrijkomend sociale corporatieaanbod en onze wens is dat deze 10% daadwerkelijk wordt benut. Afspraken hierover worden gemaakt in het jaarlijke lokale driepartijenoverleg van gemeente, corporaties en huurdersorganisaties en er wordt vastgelegd in de prestatieafspraken dat elke corporatie 10% loot. Daarnaast willen we graag dat er in ieder geval gedurende het eerste jaar in kaart wordt gebracht welke type huizen verloot worden, welke mensen uiteindelijk in deze lootwoningen gaan wonen, hoeveel wachttijd deze mensen hebben en wat de gevolgen zijn voor de gemiddelde wachttijd in het algemeen (dus loten + wachttijd gezamenlijk)"

(zie ook antwoord van vraag 5) De voorgestelde wijziging van art. 3:12 geeft de mogelijkheid om met een maximum van 10% af te wijken van het aanbodmodel op basis van inschrijfduur. Loten is één van deze mogelijkheden. Een corporatie mag maximaal 10% van het bezit verhuren door af te wijken van het aanbodmodel. Woningen komen hiervoor in aanmerking als ze moeilijk verhuurbaar zijn, of als deze in tripartite overleg hiervoor zijn aangewezen. Deze 10% is geen doel op zich, het is een bovengrens. De corporaties zijn bedreven in het strategisch inzetten van de schaarse voorraad, en in samenspraak met de gemeente en huurdersorganisaties (tripartite) kunnen woningen worden aangewezen.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Woningverdeling en verslaglegging ervan zal altijd als eerste plaatsvinden via woonnet-haaglanden (SVH). De monitoring van het gebruik van het aangepaste artikel 3:12 zal gedaan worden door SVH. Er zal daarbij ook onderzocht worden wat het effect op slaagkansen van deze maatregel is.

13

14

CU, CDA, GL, PvdA, STIP

CU, CDA, GL HvD, Volt, D66, VVD

Tijdpad voor verkenning nieuwe regels woonruimteverdeling In de bijeenkomst over woonruimteverdeling werd duidelijk het de bedoeling is om in alle gemeentes van Haaglanden dezelfde regels voor woonruimteverdeling aan te houden en deze regels gezamenlijk onder de loep te nemen en mogelijk een nieuw model in te voeren. Wij staan hier van harte achter en zouden dan ook graag kijken naar bijvoorbeeld het nieuwe systeem in Amsterdam. Wij ontvangen daarom ook graag nog vóór de definitieve vaststelling van huisvestingsverordening een tijdpad voor de verkenning van de woonruimteverdeling

Woningdelen mogelijk maken Wij willen dat woningdelen mogelijk wordt in Delft zonder dat mensen worden gekort op eventuele bijstand. Door het verkameringsbeleid is woningdelen nu zo goed als onmogelijk. Wij willen dat woningdelen mogelijk wordt voor niet-studenten, bijvoorbeeld voor werkende twintigers en voor ouderen die niet alleen willen wonen, maar liever een woning delen. Woningdelen

De regels voor woonruimteverdeling stemmen we af is een samenwerking van de 9 gemeenten in de regio. Hier wordt in gezamenlijkheid opgetrokken.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

De huisvestingsverordening 2023 wordt vastgesteld in een periode dat er landelijk qua wetgeving veel in beweging is. Mede hierdoor is besloten in regionaal verband een aantal onderwerpen in de huisvestingverordening 2023 te actualiseren/herzien gedurende de looptijd van de verordening. Dit wordt spoor 1b genoemd (de voorliggende conceptverordeningen 2023 is spoor 1a). In spoor 1b staan diverse onderwerpen op de agenda: o.a. urgentie, landelijke wetswijzigingen m.b.t. o.a. middenhuur, definitie sociale huur, leges. De verwachting is dat spoor 1b medio 2024 tot een wijzigingsbesluit van de verordening leidt. Het is goed denkbaar dat bepaalde onderwerpen uit spoor 1b ook op langere termijn tot andere wijzigingen in de verordening leiden. In de loop van 2024 zal ook het meer fundamentele gesprek zoals bedoeld in de vraag gevoerd worden. Dit wordt spoor 2 genoemd. De corporaties in Haaglanden zijn in de lead voor spoor 2. Voorbereidingen hiervoor worden in de 2e helft van 2023 door de corporaties getroffen, hierover zal de raad tzt geïnformeerd worden. Spoor 2 in zijn geheel zal veel tijd in beslag nemen, gezien de fundamentele discussie, en het grote aantal stakeholders, waaronder alle corporaties die actief zijn in Haaglanden, huurdersraden, gemeenteraden etc.

Er is met twee partijen afgesproken om actief in te zetten op het hospiteren, binnen de mogelijkheden van de huisvestingsverordening. Het is op dit moment ook al mogelijk om maximaal 2 personen te laten inwonen. Het is niet mogelijk om een onderscheid te maken tussen student en niet-student. Binnen de

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

15

STIP, CU, Volt

zorgt ervoor dat huizen efficiënter gebruikt worden en is daarom een directe oplossing voor het woningtekort. Bovendien gaat het eenzaamheid tegen.

huisvestingsverordening kunnen we niet regelen dat er niet gekort wordt op toeslagen/uitkeringen.

Spreekt de wens uit in de regel “Woningen groter dan 180 m2 waarbij de eigenaar of hoofdhuurder minimaal 5 jaar onafgebroken op het adres staat ingeschreven. En niet meer dan 2 andere personen laat inwonen. De personen die inwonen moeten hiervoor toestemming hebben van de verhuurder” als uitzondering op het moeten aanvragen van een omzettingsvergunning, het aantal vierkante meters te verlagen van 180 naar 150m2.

Bij de invoering van het beleid op de omzetting en woningvorming is er met de raad en met partijen in de stad uitvoerig gesproken over de regels. Waarbij de gulden middenweg 180m2 is vastgesteld. Daarnaast willen wij toch een redelijk deel van de reguliere koopwoningen beschikbaar houden voor startende en doorstromende kopers. In het kader van langer of weer thuis zijn er mogelijkheden tot een (tijdelijke) ontheffing op de omzettingsvergunning of de vergunning voor woningvorming. Er is geen aanleiding om dit op dit moment te herzien en de gemeente Delft heeft wel de taak een betrouwbare overheid te zijn.

Toelichting: Het aantal vierkante meter is om vier redenen onnodig hoog: Eigen Delfts onderzoek van Explica adviseert juist om de goedkopere voorraad in plaats van de dure voorraad te beschermen, zo blijkt uit de ‘Analyse opkoopregeling’: “Explica heeft in 2020 een onderzoek uitgevoerd voor de gemeente Delft naar de schaarste in verschillende woningmarktsegmenten, waarbij vooral naar de WOZ-waarde is gekeken. Daarbij werd geadviseerd juist de goedkopere voorraad (tot €265.000) te beschermen tegen verkamering en opkopen, in plaats van de dure voorraad.” De concept huisvestingsverordening hanteert voor opkoopbescherming de NHG-kostengrens van 355.000 euro als grens voor welke woningen beschermd dienen te worden. De regels omzettingsvergunning hanteert 180m2, omgerekend 750.000 euro als grens. Beide regels hebben hetzelfde doel. De gemeente Leiden is teruggefloten door de rechter op hun beleid rondom de omgevingsvergunning. De rechter vond ”het argument van de gemeente dat woningen beschikbaar moeten zijn voor de reguliere, krappe woningmarkt niet altijd legitiem. Volgens

Als gemeente zien we kansen in woningvorming in panden van 180m2 en groter, zodat er ook bestendige appartementen worden gemaakt. Voor de hospitaverhuur zie punt 14

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

de rechter zijn de beide woningen in deze zaak niet schaars omdat ze in een prijsklasse van boven de vijf ton vallen.”; Het college heeft aangegeven en bevestigd hospitaverhuur en andere vormen van woningdelen te willen stimuleren. De huidige, strenge regels en voorwaardes zijn hierbij allesbehalve passend in een tijd van ernstige woningnood. 16

STIP GL, Volt, D66, CU

Spreekt de wens uit om woningdelen in Delft mogelijk te maken en zoveel mogelijk op zoek te gaan naar manieren om dit te bewerkstelligen.

Zie punt 14

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Wanneer een pand een verworven recht heeft op bijvoorbeeld de verkamering en de nieuwe eigenaar wil deze verkamerde verhuur voortzetten dan is dat mogelijk. De opkoopbescherming hoeft hierin geen beperkende factor te zijn.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Toelichting: Eigen Delfts onderzoek van Explica noemt het volgende: “Er is in de huidige woningmarkt slechts één situatie denkbaar waarbij buy-to-let effecten heeft die als positief gezien kunnen worden. Dat is wanneer buy-to-let gepaard gaat met woningdelen. In die situatie neemt het herbergend vermogen van de woningvoorraad (aantal huishoudens dat gehuisvest kan worden) toe.” Gezien de huidige woningnood is het aanspreken van de bestaande voorraad wenselijk. Hierbij is woningdelen de manier waarop het herbergend vermogen van de woningvoorraad toeneemt. 17

STIP SP

Spreekt bedenkingen uit over de consequenties voor de omzettingsvergunning bij de invoering van de opkoopbescherming. Toelichting: Uit beantwoording van onze technische vragen blijkt dat woningen in een verhuurde staat mogelijk onder de opkoopbescherming vallen met een omzettingsvergunning: “Vraag: Betekent dit voor woningen waarbij de omzettingsvergunning afloopt of

Wanneer een pand in verhuurde staat verkocht wordt is het aan de nieuwe eigenaar wat deze doet met de hurende partij. Dit is een privaatrechtelijke kwestie.

de nieuwe eigenaar geen omzettingsvergunning verkrijgt, dat de zittende huurder niet in de woning kan blijven? Antwoord: Zie: 5.34 2 onder B; daar waar al sprake is/was van een verhuurde staat (langer dan 6 maanden) kan dit door gaan. Langer dan 6 maanden verhuurde woningen vallen niet onder de opkoopbescherming, (mogelijk wel een omzettingsvergunning).”

De opkoopbescherming kan een effect hebben op omzetting en woningvorming. Maar hiermee behouden we wel de juiste woningen in de woonvoorraad en zijn er kansen voor doorstroming. Dit zet de woningmarkt in beweging.

Ook blokkeert de opkoopbescherming woningvorming en omzetting voor de eerste vier jaar, en vindt inwonen dus slechts beperkt plaats. Het is niet passend in een tijd van ernstige woning schaarste om nog meer regelingen in te voeren waarbij het beter benutten van de huidige voorraad wordt beknot. 18

STIP

Spreekt de bedenking uit om de opkoopbescherming stadsbreed in te voeren. Toelichting: Uit onze technische beantwoording bij inventarisatie risico’s gezien bij het niet gemeentebreed invoeren van de opkoopbescherming dat: “Ja, dan zou de druk zich verplaatsen naar wijken waar geen opkoopbescherming is. Waterbedeffect.” Het risico op waterbedeffect mag volgens de wet niet als enige grondslag gebruikt worden om de opkoopbescherming gemeentebreed in te voeren, zo blijkt uit de VNG handreiking over de opkoopbescherming: “Dit ‘waterbedeffect’ is volgens de wet echter geen grondslag voor de inzet van de opkoopbescherming op grond van schaarste. Er moet sprake zijn van actuele schaatste. Daarnaast dient de opkoopbescherming, gegeven het geldende eigendomsrecht, idealiter zo beperkt mogelijk, gebiedsgericht ingezet te worden.”

De verschillen die te zien zijn tussen de wijken zijn voor ons niet maatgevend voor het invoeren van de opkoopbescherming. De gegevens laten evengoed wel zien dat buy-to-let in álle Delftse wijken voorkomt. In de toelichting van de verordening tonen we aan dat dit een onwenselijke vorm van verdringing is in het steeds schaarser wordende betaalbare deel van de Delftse koopwoning voorraad in alle wijken. Betaalbare nieuwbouw (met anterieur afgedwongen zelfbewoningsplicht) van met name grotere woningen zal deze verdringing onvoldoende compenseren. Hierin zien wij dan ook de grondslag voor het invoeren van opkoopbescherming in de hele stad, die dus ook in elke wijk geldt. Het stadsbreed invoeren van de opkoopbescherming houdt het betaalbare deel van de koopwoningen beschikbaar voor kopers die daar daadwerkelijk zelf willen gaan wonen. We handhaven het voorgenomen beleid om de oploopbescherming in de gehele stad in te voeren. Kortom; in elke wijk zien we schaarste en daarmee verdringing als wij niet reguleren. In omvang is Delft niet zo groot dat wanneer het in 1 wijk beperkt wordt, een

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Het rapport van Explica en de beantwoording van onze technische vragen tonen de volgende gegevens aan over het verdwenen

koopsegment per wijk: Hieruit blijkt dat er tussen de wijken een groot verschil zit in welk percentage woningen verdwijnt uit het koopsegment. Zo is dat in de Binnenstad en Voorhof is dat rond de 47% en in Tanthof-West en -Oost is dat respectievelijk 25% (waarvan 15% keep-to-let) en 23% (waarvan 14% keep-to-let). Uit de VNG handreiking blijkt dat keep-to-let (of daar leave-to-let genoemd) niet onder de opkoopbescherming valt: “De opkoopbescherming richt zich expliciet op ‘buy-to-let’, ofwel het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur. Het zogenaamde ‘leave to let’ (koophuis aanhouden om te verhuren) kan niet via de opkoopbescherming gereguleerd worden.” De verschillen tussen de wijken zijn daarmee zodanig groot dat er bedenkingen zijn over de geziene risico’s bij het op wijkniveau

investeerder niet naar de aangrenzende wijk zal kijken, het probleem verschuift gewoon.

19

GL

20

GL SP, Volt

invoeren van de opkoopbescherming, die in de wijken met laagste percentages weinig impact zullen hebben. Verkennen nieuw verdeelsysteem Wonen is een basisrecht. Er is op dit moment grote schaarste van sociale huurwoningen en er zal de komende tijd waarschijnlijk niet genoeg bijgebouwd worden om deze schaarse op te lossen. Daarbij moeten we een antwoord zoeken op de vraag: Welke mensen hebben als eerst recht op een woning? In het verdeelsysteem van Amsterdam is de keuze gemaakt om de mensen te punten te geven voor hoe hard ze zoeken. Dat klinkt mooi, maar dit beleid heeft een focus op de mensen die een graag een woning willen, maar niet per sé de mensen die een woning het hardst nodig hebben. Voor het verdeelsysteem in Delft en Haaglanden moeten de mensen die het meest een woning nodig hebben als eerste gehuisvest worden. Dat zijn mensen die zonder hulp van de overheid het niet lukt of gaat lukken een huis te vinden, zoals mensen met een urgentieverklaring. Onze wens is om bij een nieuw verdeelsysteem te verkennen of zo’n uitwerking kan, waarbij de focus moet zijn bij de mensen die het hardst woningen nodig hebben Moeilijk verhuurbare woningen meteen verdelen Er zijn sociale huurwoningen die moeilijk te verhuren zijn. Het is mogelijk om deze woningen te verdelen op een alternatieve manier, anders dan inschrijftijd.

Een woning moet daarvoor 13 weken of minimaal 50x aangeboden zijn. Onze wens is dat deze woningen op een eerlijke manier terechtkomen bij de mensen die de woningen het hardst nodig hebben. Woningcorporaties weten zelf goed welke woningen dit over gaat, en hebben ook goed inzicht in de mensen met urgentie en zouden deze woningen direct passend kunnen toewijzen. We wensen ook dat er rekening mee worden gehouden hoe we kwetsbare groepen beter over de stad verdeeld kunnen worden. We vragen deze alternatieve verdeling van 10% van het sociale woningaanbod van de corporaties te onderzoeken en mee te nemen in de volgende prestatieafspraken met gemeente, corporaties en huurdersorganisaties.

Het regionale verdeelsysteem is een product van de 9 Haaglandse gemeenten. Wijzigingen in verdeling of zoals het voorstel is om voor de meest actieve zoekers een puntensysteem op te werken, zal in de regio afgestemd moeten worden. Op dit moment kunnen we alleen toezeggen om hier aandacht voor te hebben wanneer hier regionaal aan gewerkt gaat worden.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Dit passend toewijzen gebeurt nu al. Bij een eenmalig aanbod (in het kader van een urgentie of vanuit het convenant voor de zorgafhankelijke groepen) wordt door een corporatie een passende woning aangeboden voordat deze regulier wordt aangeboden via WoonnetHaaglanden. Hier wordt niet specifiek moeilijk verhuurbare woningen voor gebruikt, maar gaat het om een passend aanbod voor bijv. de urgente woningzoekende.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

De voorgestelde wijziging van art. 3:12 biedt daarnaast de mogelijkheid om met een maximum van 10% af te wijken van het aanbodmodel op basis van inschrijfduur (hier valt loten ook onder). Dit afwijken van aanbodmodel, waaronder dus loten, mag bij moeilijk verhuurbare woningen na 13 weken of 50 keer vruchteloos aanbieden. Daarnaast biedt het artikel mogelijkheid om in overleg tussen gemeente, corporaties

en huurdersorganisaties ook andere woningen aan te wijzen voor het alternatieve manieren van aanbieden. Deze mogelijkheid komt daarmee bovenop de reeds geldende afwijkmogelijkheid voor de eerder benoemde ‘moeilijk te verhuren’ woningen, maar gezamenlijk gaat dit om maximaal 10%. Binnen huidige schaarste zijn zgn ‘moeilijk te verhuren’ overigens nauwelijks aan de orde. Ter illustratie: Het aantal weigeringen per advertentie is gemiddeld 11.7, en het aantal woningen dat is verloot na ‘13 weken of minimaal 50x aangeboden’ te zijn, bedroeg in 2022 slechts vijf woningen.

21

Volt CU, HvD, CDA, PvdA

In de verordening wordt op pagina 55 gesproken over de mogelijkheid van lokale voorrangsregels. Wij zouden graag onderzoeken in hoeverre het mogelijk is dit maatwerk in te zetten voor bepaalde maatschappelijke groepen, zoals zorgmedewerkers, leraren, politie etc. zoals gemeente Amsterdam al doet. Ons inziens zou het maatwerk moeten bijdragen aan het aantrekken van kwetsbare beroepen in Delft op de lange termijn, dus er moet ook in kaart worden gebracht welke groepen dan op dit moment meer aangetrokken zouden moeten worden naar Delft of de directe regio.

22

Volt CDA, VVD, STIP, CU, PvdA

Wij zien mooie voorstellen in de verordening om het verdringingseffect op de woningmarkt terug te dringen, zoals de woonvormingsvergunning. Als toevoeging op wens 1, zouden wij ook graag willen onderzoeken of het mogelijk is om ouderen met voorrang een woning te geven tot 70m2 en middeldure huur (tot 1.069) naar voorbeeld van gemeente Amsterdam. Dit naast de inzet van een seniorenmakelaar zou eraan kunnen bijdragen dat er naast de bescherming van de grotere woningen in de voorraad ook nieuwe grote woningen beschikbaar komen.

Dit kan niet geregeld worden in de huisvestingsverordening. Dit kan onder de vlag van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel ‘Rotterdamwet’ genoemd) . De gemeente moet dan aantonen dat er grootstedelijke problematiek is, en aan de minister toestemming vragen om (tijdelijk) via art 8. 9 en /of 10 van de Wbmgp te sturen. Een groot deel van de genoemde beroepsgroepen past niet in de sociale huurwoning op basis van de inkomenseis. Overigens is het de verwachting dat de nieuwe Huisvestingswet hier mogelijkheden gaat bieden. Dit willen we afwachten. Voor wat betreft de sociale voorraad, is doorstroming de rode draad door het regionale en lokale maatwerk in de verordening. Regionaal of lokaal maatwerk geeft in het woonruimteverdeelsysteem (woonnet-haaglanden) reeds voorrang bij het verlaten van oa. een eengezinswoning, of van een woning die op termijn ongeschikt is voor bepaalde groepen, door bijvoorbeeld het ontbreken van een lift.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Binnen de regio Haaglanden is de volgorde van maatwerk-voorrangsregels afgestemd tbv de doorstroming. Daarnaast werken de corporaties met woningen in complexen die specifiek zijn gelabeld als ‘senioren woning’ waar dan een leeftijdsgrens voor geldt. Het beschikbare aanbod in deze woningen draagt ook bij aan het vrijspelen van grote(re) woningen. Het middenhuur segment wordt momenteel niet gereguleerd in de verordening. Er zijn dan ook geen toewijzings/voorrangsregels mogelijk op huurwoningen boven de liberalisatiegrens. In de regio Haaglanden worden gesprekken gevoerd om te verkennen of het opnemen van middenhuur in de verordening regio breed wenselijk en uitvoerbaar is. 23

Volt CDA, VVD, HvD

24

Volt CDA, VVD, HvD

25

Volt CDA

1

Er zijn voor leegstand voor koopwoningen heldere afspraken in de verordening opgenomen bij langdurige leegstand en de mogelijke verplichting tot verhuur. Is het mogelijk een dergelijke clausule op te nemen voor huurwoningen, die al geschikt zijn voor bewoning, om verplicht te stellen deze binnen drie maanden weer bewoond te laten zijn? Daarnaast lezen we nu met name over ‘boetes wanneer leegstand wordt opgemerkt’ maar wij zouden graag zien dat eigenaren verplicht leegstand moeten melden; zodat we niet achter de feiten aanlopen maar gerichter aan de voorkant kunnen reguleren. Bij het toewijzen van woningen zoveel als mogelijk na te streven om een gebalanceerd deel (Ministerie opteert 50% in nieuw wetsvoorstel1) van de vrijkomende voorraad (sociale huur én nu ook goedkope koop) toe te wijzen aan eigen inwoners. Bedenking m.b.t. wijziging in artikel 2:3 (inkomensgrenzen voor huurwoning onder de huurprijsgrens). Graag een toelichting waarom de huurprijsgrens beperkend werkt op de 7,5% vrije beleidsruimte. Nu wordt voorgesteld om de huurprijsgrens naar beneden bij te stellen waardoor juist minder mensen onder de

VNG positief over voorstel woningtoewijzing eigen inwoners | VNG

De gemeente Delft heeft geen leegstandsverordening. Dit zou het middel zijn om dit te regelen. De huisvestingsverordening is daarvoor niet het instrument.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Zie punt 4

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening. Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

De wijziging in artikel 2:3 is tweeledig. Enerzijds worden de inkomensgrenzen enigszins naar beneden bijgesteld (lid 3), om aan te sluiten bij landelijke geldende inkomensgrenzen.

grens gaan vallen. Hoe werkt de 7,5% vrije ruimte precies en hoe werkt het voordelig voor corporaties om de grens naar beneden bij te stellen?

26

Volt CU, HvD, CDA

27 Volt PvdA, VVD,GL, D66, STIP,CU SP, CDA, D66 Volt CDA, SP, CU

Bedenking m.b.t. toegevoegd artikel 5f: we zijn blij met de toevoeging van een clausule opkoopbescherming in de verordening. Waarom wordt in paragraaf 1 gekozen voor een periode van vier jaar? Daarnaast maken wij ons zorgen over paragraaf 2a door de NHG-grens aan te houden. Grotere, duurdere panden kunnen dan nog steeds worden opgekocht door beleggers die er duurdere appartementen van kunnen maken; of is dit risico voldoende gedekt door de verhuurvergunningen en vergunningaanvragen voor woningsplitsing?

Algemene wensen - Volt De leesbaarheid van de verordening zelf kan verbeterd worden. Er mist bijvoorbeeld een inhoudsopgave, en inleiding met doel van het document en een samenvatting met de belangrijkste wijzigingen. Nu is dat deels gedekt in aparte bijlagen; maar wij zouden graag zien dat de verordening op zichzelf ook een prettig leesbaar document wordt. Niet alleen voor de raad; maar ook voor de inwoners die het mogen raadplegen en hun zienswijzen mogen delen. Deze wens valt niet binnen de mogelijkheden van de verordening; maar we willen hem toch noemen: nagaan of er ook ruimte is om maatschappelijke voorzieningen te beschermen (buurthuizen, sociaal maatschappelijke voorzieningen)

Anderzijds (lid 4) verdwijnt de maximum inkomensgrens voor verhuringen binnen de vrije ruimte (7.5%). In deze wijziging zit de genoemde verruiming (gunstig voor corporaties). Omdat daar straks geen maximum inkomensgrens meer geldt, kan de corporatie bijv. nog beter inzetten op doorstroming. Dit geeft corporaties meer mogelijkheid om bijv. bepaalde schaarste woningen vrij te spelen. De periode van 4 jaar is bij wet geregeld. Iedere maatregel om schaarse woningen te beschermen is tijdelijk en zal om de 4 jaar opnieuw beoordeeld moeten worden. Over 4 jaar kan de markt er weer anders uitzien en is er misschien behoefte aan een soepelere of juist strengere regel. Daarom staat deze nu voor 4 jaar, gelijk met de geldigheid van de huisvestingsverordening. De NHG-grens is een grens die meebeweegt met de markt. Hierdoor wordt blijvend een groot deel van de markt beschermd. Het verbouwen van een (te) dure woning naar appartementen kan kansen bieden en blijft onder voorwaarden mogelijk.

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

Een verordening is een juridisch document. Het is moeilijk om dit leesbaar te beschrijven, vandaar dat er een artikelsgewijze toelichting is. De toelichting proberen we prettig leesbaar te houden. Bij externe communicatie / publieksvoorlichting wordt op B1-niveau gecommuniceerd

De verordening is met zorg geschreven en er is rekening gehouden met de leesbaarheid.

De huisvestingsverordening beperkt zich tot de woonvoorraad, panden met een woonbestemming. Complexen met een andere bestemming vallen hier niet onder. Deze voorzieningen zijn vaak eigendom van de gemeente (buurthuizen) of van een corporatie. De vraag

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.

is waartegen deze complexen beschermd moeten worden.

28

Volt CU, SP, HvD, VVD

In het algemeen nastreven dat we een goede mix van verschillende inkomens per wijk kunnen vestigen, voor gezonde en leefbare wijken in de hele stad.

Dit valt niet te regelen in de huisvestingsverordening maar leg je vast in afspraken met ontwikkelaars van projecten.

VVD HvD, STIP

Expliciet maken en opnemen dat de opkoopbescherming alleen onder bijzondere omstandigheden kan bestaan en van tijdelijke aard is.

De opkoopbescherming is een tijdelijke maatregel. De huisvestingsverordening regelt de verdeling van de schaarse woningen en wordt iedere 4 jaar vastgesteld wanneer sturing op de voorraad noodzakelijk is.

* De vetgedrukte partijnaam is de naam van de indienende fractie(s).

Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening. Op basis van deze wens is geen wijziging doorgevoerd in de concepttekst gewijzigde huisvestingsverordening.