04 Rapport Explica - analyse opkoopregeling

> Analyse opkoopregeling

01

ANALYSE OPKOOPREGELING

02

Analyse opkoopregeling

Uitgevoerd in opdracht van

Gemeente Delft

Auteurs

Roelf-Jan van Til

14 februari 2022 > rapport 2022-04

Analyse

Explica > Linker Rottekade 292 > 3034 CV Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820

03

ANALYSE OPKOOPREGELING

Inhoudsopgave

04

1

Inleiding

9

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Analyse opkoopregeling

8

Voorraadontwikkeling

8

Prijsontwikkeling

9

Buy-to-let en Keep-to-let

10

Particuliere huur als oplossing en buy-to-let als probleem

11

Welke grens>

12

De hele stad of een aantal wijken

13

05

ANALYSE OPKOOPREGELING HOOFDSTUK

1

Inleiding Een groot deel van de woningen die verkocht worden, worden aangekocht door beleggers, die de woningen gaan verhuren. Om goedkope en middeldure woningen beschikbaar te houden voor mensen met een middeninkomen is het sinds kort mogelijk om als gemeente een opkoopregeling in te stellen. Explica heeft in 2020 een onderzoek uitgevoerd voor de gemeente Delft naar de schaarste in verschillende woningmarktsegmenten, waarbij vooral naar de WOZ-waarde is gekeken. Daarbij werd geadviseerd juist de goedkopere voorraad (tot €265.000) te beschermen tegen verkamering en opkopen, in plaats van de dure voorraad. Er zijn 2 manieren waarop woningen aan het koopaanbod voor particuliere huishoudens kunnen worden onttrokken. De eerste is als de woning wordt opgekocht om te gaan verhuren (buy-to-let), de tweede manier die ook zorgt voor een afname van het aanbod is keep-to-let, de woning die vrijkomt wordt niet verkocht, maar wordt aangehouden voor de verhuur. In deze analyse bekijken we welke ontwikkelingen er zijn in het koopaanbod. Hoe is de prijsontwikkeling, welke rol spelen buy-to-let en keep-to-let hierin en welke verschillen zien we hier optreden tussen de wijken.

06

07

ANALYSE OPKOOPREGELING HOOFDSTUK

2 Analyse opkoopregeling 2.1

Voorraadontwikkeling In 2012 bestond de woningvoorraad van Delft uit 48.035 woningen, waarvan 17.862 koopwoningen (37,2%). Het aandeel particuliere huurwoningen bedroeg In 2021 is de woningvoorraad in Delft uitgebreid met 3.460 woningen tot 51.495. Van deze voorraad is 37,5% een koopwoning. De 62,5% huurwoningen zijn voor een groot deel in handen van de woningcorporaties Woonbron Delft, Vestia, DUWO en Vidomes. Bijna 19% van de voorraad is in handen van ‘overige verhuurders’. Hieronder vallen grote eigenaren, maar ook de eigenaren met slechts een paar woningen in bezit. De voorraad particuliere huur is toegenomen door omzettingen van koop naar huur (daarover verderop meer), maar ook door nieuwbouw. Particuliere huur is een door de gemeente gewenst segment. In de periode 20172020 zijn in de gemeente 942 particuliere huurwoningen gebouwd. Daarnaast zijn er 1.546 toegevoegd als ‘overige toevoeging’, bijvoorbeeld door functieverandering van kantoren.

Figuur 1

Woningvoorraad Delft, naar eigendom, 2012-2021 (bron: CBS)

60.000 50.000 onbekend 40.000

sociale huur particuliere huur

30.000

koop 20.000 10.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Vanaf 2012 is het aandeel koopwoningen in de gemeente vrijwel gelijk gebleven. Het aandeel particuliere huur is daarentegen toegenomen van 13,6% in 2012 naar 18,4% in 2021 (CBS). De toevoegingen door nieuwbouw en ‘productie anderszins’ speelt hier een belangrijke rol in.

08

2.2 Prijsontwikkeling Eind 2019 constateerden we dat de koopvoorraad tussen 2015 en 2019 fors duurder was geworden. De gemiddelde WOZ-waarde van de koopwoningen steeg van gemiddeld €242.300 naar gemiddeld 294.160. Dat had flinke gevolgen voor de verdeling van de WOZ-waarde in klassen. Het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde tot €265.000 nam in die periode af van 13.061 naar 9.758.

Figuur 2

Verdeling koopwoningen naar WOZ-waarde, 1-1-2015 en 1-1-2019

vanaf €400.000 €300-€400.000 €250-€300.000

2019 2015

€225-€250.000 €200-€225.000 €175-€200.000 €150-€175.000 tot €150.000 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

In de periode 2019-2021 zijn de prijzen van de koopwoningen behoorlijk verder toegenomen. De gemiddelde WOZ-waarde laat die ontwikkeling ook zien. In twee jaar tijd nam de gemiddelde WOZwaarde van de koopwoningen toe van €294.160 naar €373.890, een stijging met bijna €80.000. Het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde tot €265.000 is sterk gedaald, van 9.758 naar 4.989.

Figuur 3

Verdeling koopwoningen naar WOZ-waarde, 1-1-2019 en 1-1-2021

vanaf €400.000 €300-€400.000 €250-€300.000

2021 2019

€225-€250.000 €200-€225.000 €175-€200.000 €150-€175.000 tot €150.000 0

09

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

ANALYSE OPKOOPREGELING

De koopprijsstijging met 16,1% in 2021 tot €395.300 (Woningmarktcijfers.nl) is nog niet verwerkt in de WOZ-waarden per 1-1-2021.

2.3 Buy-to-let en keep-to-let De prijsontwikkeling in de koopsector heeft gezorgd voor een sterke afname van het betaalbare aanbod. Daarnaast speelt de ontwikkeling dat koopwoningen worden gekocht om te verhuren. Een andere factor die kan zorgen voor een afname van het vrije koopaanbod is ‘keep-to-let’: de woning wordt niet verkocht maar aangehouden om te verhuren.

Buy-to-let Van de 1.990 koopwoningen die in 2019 en 2020 van eigenaar zijn gewisseld zijn er 419 omgezet naar een huurwoning. Deze 419 woningen (21% van de verkopen) zijn aangekocht om te verhuren (‘buy-tolet’). Daarnaast zijn er 40 woningen teruggekocht door de corporaties. Die laten we verder buiten beschouwing.

Keep-to-let Er zijn tussen 2019 en 2021 830 woningen verschoven van de koopsector (waarbij de eigenaar de woning bewoont) naar de particuliere huursector. Bij 411 van deze woningen is de eigenaar gelijk gebleven. Bij deze 411 woningen is de woning niet van eigenaar gewisseld, maar woont de eigenaar niet meer in de woning. We kunnen dit omschrijven als ‘keep-to-let’. Of in alle 411 gevallen sprake is van ‘keep-to-let’ is niet duidelijk. Het zou kunnen zijn dat bij de verhuizing het eigendom langer op naam blijft staan dan de eigenaar er woont. Als dat rond de jaargrens plaatsvindt zou dat misschien kunnen leiden tot een verkeerde registratie. Het Kadaster registreert de laatste jaren een toename van ‘keep-tolet’, al blijft het niveau nog achter bij de crisisjaren op de woningmarkt 2009-2011, toen huiseigenaren soms noodgedwongen hun huis gingen verhuren.

Aanbod koopwoningen Het vrijkomende aanbod aan koopwoningen bestaat in 2 jaar tijd uit 2.361 woningen. Hiervan zijn er 1.531 koopwoningen die zijn verkocht en na verkoop nog steeds koopwoning zijn. Bij 419 woningen is de woning verkocht om te verhuren (buy-to-let) en bij 411 woningen is de woning niet verkocht, maar is deze aangehouden voor de verhuur. Figuur 4

Vrijkomend koopaanbod naar soort en WOZ-waarde, 2019-2020

vanaf €400.000

vanaf €400.000

€300-€400.000

€300-€400.000

€250-€300.000

€250-€300.000

€225-€250.000

€225-€250.000

€200-€225.000

€200-€225.000 €175-€200.000

€175-€200.000 verkocht - koop

€150-€175.000 tot €150.000

niet verkocht - keep -to-let 0

10

€150-€175.000

verkocht - buy-to-let 200

400

600

800

tot €150.000 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hoe hoger de WOZ-waarde van de woningen, des te vaker de woningen en koopwoning blijven. Het aandeel buy-to-let neemt wat af met de WOZ-waarde van de woningen. In de hogere segmenten speelt het minder een rol. Het aandeel niet-verkochte woningen varieert over de WOZ-klassen.

Figuur 5

Vrijkomend koopaanbod naar soort en oppervlakte, 2019-2020

>200 160-200 140-160 120-140 110-120 100-110 90-100 80-90 70-80 60-70 50-60 30-50 <30 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bij de kleinste woningen is in driekwart van de gevallen de woning uit het koopsegment verdwenen. Dat aandeel neemt af met de omvang van de woningen. Bij de grootste woningen is eveneens een hoog aandeel te zien. Figuur 6

Vrijkomend koopaanbod naar soort en wijk, 2019-2020

Binnenstad Voorhof Schieweg Wippolder Hof van Delft Vrijenban Buitenhof Voordijkshoorn Tanthof-West Tanthof-Oost 0%

20%

40%

60%

80%

100%

In de wijk Binnenstad en in Voorhof is het grootste aandeel van de woning uit het koopsegment verdwenen. In Tanthof-Oost en -West ligt dit aandeel het laagst, maar ook daar is 25% van het (potentiële) aanbod omgezet naar een huurwoning.

2.4 Particuliere huur als oplossing, buy-to-let als probleem Door de hoge prijzen van koopwoningen is er duidelijk behoefte aan woningen in het betaalbare (midden)huursegment. In de afgelopen jaren zijn er in dit segment veel woningen toegevoegd, zowel door nieuwbouw als bijvoorbeeld het omzetten naar een woonfunctie. Deze toevoegingen versterken de structuur van de woningvoorraad in de gemeente.

11

ANALYSE OPKOOPREGELING

Buy-to-let en keep-to-let zorgen beide ook voor een toename van woningen in het huursegment. Toch is deze ontwikkeling veel minder aantrekkelijk voor de stad, door het effect op de prijsstelling van woningen. Hoewel buy-to-let-woningen niet zorgen voor een afname van het aantal beschikbare woningen, is het wel problematisch dat deze woningen niet meer in het koopsegment beschikbaar zijn. Buy-to-let zorgt voor een afname van het aanbod voor koopstarters. Wat daarnaast een aandachtspunt is, is dat de woningen dan wel beschikbaar zijn, maar tegen (veel) hogere woonlasten voor de nieuwe bewoners. Stel dat een huishouden een inkomen heeft van €65.000 en een huis wil kopen van €350.000. Dat levert in Delft een woning op van 100 vierkante meter. De hypotheeklasten voor deze woning liggen onder de €1.200 per maand. Maar bij een gemiddelde huurprijs per vierkante meter van €16 in Delft (bron: Pararius) zou de huur voor deze woning rond de €1.600 bedragen. Woningen die worden verhuurd komen daarmee in het algemeen in een duurder segment uit dan exact dezelfde woning in het koopsegment zou hebben. Een uitzondering geldt voor woningen die aan meerdere huishoudens worden verhuurd. Daarvoor geldt dat het omzetten van koop naar huur meer huishoudens helpt en bovendien de prijs wat lager kan liggen.

Ook dan geldt overigens dat de opgetelde huurprijzen boven de hypotheeklasten voor dezelfde woning uitkomen. Niet alleen zorgt buy-to-let er voor dat er minder woningen overblijven voor nieuwe eigenaar-bewoners. Een bijkomend nadeel van buy-to-let is dat potentiële kopers concurreren met beleggers, die door de hoge huren die ze gaan/kunnen vragen meer voor de woning kunnen bieden. Dat heeft een prijsopdrijvend effect. Als volgend nadeel van ongelimiteerde buy-to-let kan nog genoemd worden dat het de structuren van wijken snel kunnen veranderen, als door buy-to-let andere groepen de woningmarkt betreden. Daarbij is er weinig controle over die ontwikkelingen. Er is in de huidige woningmarkt slechts één situatie denkbaar waarbij buy-to-let effecten heeft die als positief gezien kunnen worden. Dat is wanneer buy-to-let gepaard gaat met woningdelen. In die situatie neemt het herbergend vermogen van de woningvoorraad (aantal huishoudens dat gehuisvest kan worden) toe.

2.5 Welke grens Het koopaanbod in het goedkope segment is verdampt. Voor een groot deel is de koopprijsontwikkeling hier debet aan. Daarnaast speelt de omzetting van koop naar huur een belangrijke rol. In de meest betaalbare WOZ-klassen is het aanbod het vaakst omgezet naar een huurwoning. Vooral koopstarters komen hierdoor in de problemen. Hoe hoger de prijs van de woningen des te minder dit probleem een rol speelt, ook doordat een groter deel van de kopers in die segmenten een doorstromer is, die door de overwaarde op de huidige woning beter kan concurreren met de beleggers. Maar tot welke grens zou het aanbod voorbestemd moeten zijn voor eigenaar-bewoners? Als we kijken naar de gemiddelde WOZ-waarde (van alle woningen), dan is die tussen 2019 en 2021 gestegen van €210.000 tot €266.800 (+€56.800). Bij koopwoningen is het gemiddelde gestegen van €294.160 naar €373.890 (+€79.730). We kunnen ook kijken naar de omvang van het betaalbare segment in 2019. In 2019 waren er 9.758 koopwoningen met een WOZ-waarde onder de €265.000. Om in 2021 eenzelfde aantal koopwoningen (9.758) in het goedkope WOZ-segment te krijgen, dan zou in 2021 de grens op €333.000 moeten liggen (€68.000 hoger dan in 2019). De verschillende berekeningswijzen leiden niet tot een eenduidig beeld: de grens zou beduidend hoger moeten liggen dan in 2019, maar waar precies is niet wetenschappelijk aan te tonen.

12

Een aanknopingspunt is te vinden in de keuze van de gemeenten Den Haag en Rotterdam. Zij sluiten aan bij de NHG-grens van €355.000 die vanaf 2022 geldt. Zo is er een objectieve grens die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen. Deze grens sluit bovendien goed aan bij de prijsontwikkeling in de gemeente Delft. Bij die grens vallen er 11.000 woningen in Delft onder de opkoopbescherming (op basis van WOZ-waarde), 8.100 woningen zitten boven de grens.

Figuur 7

Ontwikkeling grens NHG 2017-2022

2022

€ 355.000

2021

€ 325.000

2020

€ 310.000

2019

€ 290.000

2018

€ 265.000

2017

€ 245.000 0

100.000

200.000

300.000

400.000

2.6 De hele stad of een aantal wijken? Is het nodig om de maatregel in te zetten in de hele gemeente, of kan het beperkt worden tot enkele wijken? Als we naar de verdeling van de betaalbare voorraad over de wijken kijken, dan valt op dat het probleem in alle wijken speelt, al zijn er wel verschillen tussen de wijken. Daarnaast valt ook op dat er in alle wijken op dit moment aanbod is aan middeldure huurwoningen. Als de maatregel stadsbreed ingezet wordt dan worden huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning in geen enkele wijk belemmerd. Het belangrijkste argument om het instrument niet in enkele wijken in te zetten, maar in de gehele gemeente, is om ongewenste effecten te voorkomen. Zo ligt het voor de hand dat een waterbedeffect optreedt als extern effect van het opwerpen van een grens in belendende wijken.

13

ANALYSE OPKOOPREGELING

Figuur 8

Koopwoningen per wijk, naar WOZ-waarde van de koopvoorraad (links) en naar eigendom (rechts), 2021

Wippolder

Wippolder koop tot €355.000

Schieweg

koop vanaf €355.000

Buitenhof

Buitenhof Voorhof

Voorhof Tanthof-Oost

Tanthof-Oost

Tanthof-West

Tanthof-West

Voordijkshoorn

Voordijkshoorn

Hof van Delft

Hof van Delft

Vrijenban

Vrijenban

Binnenstad

Binnenstad 0

14

Schieweg

1.000

2.000

3.000

4.000

koop sociale huur part.huur

0%

20% 40% 60% 80% 100%