01 Concept Huisvestingsverordening 2023 ter inzage - 270123

Artikel 4:7, derde lid Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid door de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich zullen inspannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaatsvinden. Een herstructureringskandidaat kan uitsluitend in deze urgentiecategorie worden ingedeeld, indien er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte een urgentieverklaring is afgegeven. Wanneer het aantal te huisvesten herstructureringskandidaten een onevenredige belasting voor één van de regiogemeente vormt kan de regio bepalen dat dit leidt tot afspraken over het maximale aantal voor die regiogemeente te huisvesten herstructureringskandidaten met een voorrangspositie, tot deze onevenredige belasting is opgeheven. 72

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

Per woonruimte kan uitsluitend aan één herstructureringskandidaat en diens huishouden een urgentieverklaring worden verleend. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Artikel 4:8, eerste lid De voorrangspositie door een urgentieverklaring geldt in principe voor een termijn van drie maanden, omdat de aard van het huisvestingsprobleem dusdanig dringend is dat op korte termijn een passende woonruimte noodzakelijk is. Artikel 4:8, tweede lid Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende termijn van maximaal twaalf maanden, wanneer de aard van dit huisvestingsprobleem dit toelaat. Artikel 4:8, derde lid Wanneer een woningzoekende met een voorrangspositie binnen de periode dat een urgentieverklaring geldig is een woningaanbieding weigert vervalt de urgentieverklaring niet. Artikel 4:8, vierde lid Op het moment dat de urgentieverklaring van rechtswege vervalt en een aanvraag voor een éénmalig woningaanbod op grond van urgentie wordt ingediend, zullen alle weigeringen bij de beoordeling van deze aanvraag worden betrokken. Woonruimten die zijn geweigerd en passend worden geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zullen ertoe leiden dat er geen éénmalig woningaanbod wordt gedaan.

Niet alleen weigeringen kunnen leiden tot een afwijzing, ook het niet optimaal benutten van de voorrangspositie met een urgentieverklaring zal leiden tot een afwijzing van deze aanvraag. Een voorrangspositie is niet optimaal benut wanneer de woningzoekende niet heeft gereageerd op aangeboden woonruimte(n) die, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel passend wordt geacht, en wanneer deze woonruimte(n) aan de woningzoekende met voorrangspositie zou zijn aangeboden indien deze wel op het aanbod gereageerd had. Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en onrechtmatigheden, als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening, te voorkomen zijn door burgemeester en wethouders regionaal afgestemde beleidsregels van toepassing.

Artikel 4:8, vijfde lid In afwijking van de algemene voorrangspositie die aan een urgentieverklaring wordt toegekend is het mogelijk om in sommige situaties een woonruimte toe te wijzen door een éénmalig directe aanbieding. Deze mogelijkheid kan worden benut voor huisvesting van woningzoekenden voor wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Woningcorporaties dragen, conform het bepaalde in deze verordening, zorg voor de regionale bemiddelingslijst van de hiertoe behorende kandidaten. Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor de woningzoekende met de daartoe specifieke behoefte, die is ingedeeld in een urgentiecategorie. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een 73

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

woningzoekende te huur aanbiedt. Bij een weigering van de woonruimte die passend wordt geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zal geen nieuw aanbod worden gedaan en zal de urgentieverklaring vervallen. Een huisvestingsprobleem op grond van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dient van dien aard te zijn dat een passende oplossing niet kan worden geweigerd. Hoofdstuk 5 algemeen De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging, woningvorming en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen. In de Huisvestingsverordening wordt deze plicht gesteld voor onttrekking, omzetting en splitsing in appartementsrechten; samenvoegen van woningen voor eigen gebruik is, op grond van de huisvestingswet 2015 niet vergunningsplichtig Er is een vergunningplicht voor alle woonruimten, met uitzondering van, onzelfstandige woonruimten en te slopen woningen van een corporatie in een actiegebied. Voor een woonruimte die is gebouwd als onzelfstandige woonruimte, of voor woonruimte die legaal is omgezet naar onzelfstandige woonruimte is geen vergunning nodig. Door te spreken over permanente bewoning is, is wanneer de betreffende woonruimte niet het hoofdverblijf is, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.

Artikel 5:1 Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen heeft alleen betrekking op bestaande woningbouw. In deze bepaling geven burgemeester en wethouders aan voor welke categorieën woonruimte het regime van toepassing is. De vergunning ziet alleen toe op het splitsen van het zakelijke recht op het gebouw. Het aantal bij de splitsing betrokken woningen wijzigt door deze vergunning niet. De vergunning wordt verleend overeenkomstig de bijgevoegde splitsingstekening. Artikel 5:15 Onzelfstandige bewoning zijn die situaties waarin de bewoners geen duurzaam huishouden vormen en een, of meer van de volgende voorzieningen delen; keuken, badkamer/douche/wasruimte, toilet. Artikel 5:22 t/m 5:27 Na invoering van de omzettingsvergunning heeft het aantal gevallen van woningvorming (bouwkundig splitsen van woningen) een vlucht genomen in Delft. Om verdringing te voorkomen en schaarse woningtypen beschikbaar te houden voor de daarbij behorende doelgroepen (met name gezinnen), acht de Raad het noodzakelijk ook voor woningvorming een vergunningvereiste in te voeren. Voor woningvorming geldt dat dit alleen is toegestaan bij woongebouwen die een woonoppervlakte hebben van ten minste 180m2. Het woongebouw moet die oppervlakte al ten minste 10 jaar hebben.

Dat wil zeggen dat wanneer de woonoppervlakte de afgelopen 10 jaar is uitgebreid, ook als dat vergunningvrij is gebeurd, de vergunning wordt gewijgerd. Het is de verantwoordelijkheid van de aanvragen om dit bij het aanvragen van de vergunning te melden. Indien achteraf zou blijken dat dit bij de aanvraag is achtergehouden dan kan deze alsnog worden ingetrokken en worden verplicht de aanpassingen terug te draaien. Artikel 5:28 t/m 5:33 Door de schaarste op de woningmarkt en de extra druk vanwege de studentenpopulatie acht de Raad het noodzakelijk aanpassingen aan de woningvoorraad streng te reguleren. Dit met het doel om te waarborgen dat zoveel als mogelijk woningen van bepaalde typen in bepaalde prijsklassen behouden blijven voor alle doelgroepen (tegengaan van verdringing als gevolg van schaarste). De Raad hecht er 74

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

ook belang aan voor bijzondere woonvormen, zoals bijvoorbeeld woongroepen, plek te maken en houden in Delft en daarnaast om binnen de Huisvestingsverordening ruimte te bieden aan het woonaspect van Langer & weer thuis. Daarbij valt te denken aan kangeroewoningen, (on)zelfstandige samenwoonvormen voor ouderen, of mensen met een beperking, maar ook het gekoppeld wonen van meerder generaties in een gebouw (al dan niet bouwkundig gesplitst in meerdere zelfstandige eenheden). Om te zorgen dat flexibel kan worden ingespeeld op behoeften in de stad en om te verzekeren dat er geen “achterdeurtjes” ontstaan acht de Raad het noodzakelijk dat Burgemeester en Wethouders een ontheffing kunnen verlenen, waardoor zonder vergunning tijdelijk en onder voorwaarden situaties van omzetting, of woningvorming worden toegestaan om de maatschappelijk opgaven op het gebied van Langer en Weer Thuis te faciliteren. Om flexibel te kunnen reageren op de praktijk kunnen Burgemeester en wethouders in een beleidsregel vastleggen hoe uitleg en uitvoering wordt gegeven aan deze mogelijkheid. Artikel 5:34 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is.

In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid is het gehele grondgebied van de gemeente Delft aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede lid, onder a, en derde lid). Onderdeel a uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen b en c zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel d). Het tweede lid, onder a, regelt het aan te wijzen gebied. Dit is het gehele grondgebied van de gemeente.

De reden om het gehele grondgebied aan te wijzen is dat uit het rapport ‘analyse opkoopregeling’ van Explica van 14 februari 2022 blijkt dat het probleem in alle wijken speelt. In alle wijken is op dit moment aanbod aan middeldure huurwoningen. Als de maatregel stadsbreed ingezet wordt, dan worden huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning in geen enkele wijk belemmerd. Van belang is ook dat de gemeente met de aanwijzing van het gehele grondgebied wil voorkomen dat ongewenste effecten optreden. Zo ligt het voor de hand dat een waterbedeffect optreedt als extern effect van het opwerpen van een grens in belendende wijken. Verder noemt het tweede lid, onder a, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.

De gehanteerde WOZ-waarde, die lager of gelijk is aan de NHG- kostengrens geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt, sluit aan bij de door de gemeente Den Haag gehanteerde WOZ-waarde. Door de dynamische formulering van deze bepaling stijgt de gehanteerde WOZwaarde mee met de NHG -kostengrens die periodiek wordt aangepast. De NHG-kostengrens is voor

75

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

het jaar 2022 vastgesteld op € 355.000,-.Zo is er een objectieve grens die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen. Deze grens sluit bovendien goed aan bij de prijsontwikkeling in de gemeente Delft. Bij die grens vallen er 11.000 woningen in Delft onder de opkoopbescherming (op basis van WOZ-waarde), 8.100 woningen zitten boven de grens. Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53). Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het derde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen.

De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld. De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid). Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.

Artikel 5:38 Beslistermijn De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de

76

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-worden-verleend-gevallen van artikel 5:40, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). Daarom kan die situatie hier buiten beschouwing blijven. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend. Artikel 6:1 t/m 6:7 Met ingang van 2015 is er In de regio Haaglanden sprake van bestaan lokale registers standplaatszoekenden, die worden beheerd door de individuele gemeenten. Belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven, maar moeten dan voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals eventueel betaling van inschrijfgeld.

De recente ontwikkelingen ten aanzien van het door het Rijk geformuleerde Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn aanleiding om bij toewijzing van een vrijkomende standplaats, naast de geldende volgorde van inschrijving in het register, zo mogelijk rekening te houden met het samenleven in familieverband. Artikel 7:1 Verslaglegging door woningcorporaties en evaluatie met woonconsumentenorganisaties, waaronder de SHH, is jaarlijks voorzien om te anticiperen op verplichtingen voortvloeiend uit de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Artikel 7:2, tweede lid Ingevolge Vanwege artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene. Op basis van artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 zijn de maximale boetebedragen in de verordening bijgesteld. Artikel 7:2, derde lid Op grond van artikel 35, tweede lid, onder d, van de Huisvestingswet 2014 kan bij herhaling van overtreding van hetzelfde verbod een hogere bestuurlijke boete worden opgelegd. Voorwaarde is dat tegen de eerdere overtreding van hetzelfde verbod een bestuurlijke boete is opgelegd. Daarnaast moet de herhaalde overtreding plaatsvinden binnen een tijdvak van vier jaar na de oplegging van de eerste bestuurlijke boete.

Wij maken gebruik van deze wettelijke mogelijkheid om bij recidive het boetebedrag te verhogen. Herhaling van de overtreding zien wij namelijk als een verzwarende omstandigheid die een hogere boete rechtvaardigt. Voor hetzelfde feit kan niet tweemaal een boete worden opgelegd, maar er kan wel een boete worden opgelegd indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Bij voortgezette overtredingen (denk aan de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad zonder vergunning) is pas sprake van “opnieuw dezelfde overtreding” indien de eerste overtreding is beëindigd en bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan. Wordt door dezelfde overtreder eenzelfde overtreding begaan met

77

Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage

27-01-2023

betrekking tot een andere woonruimte, dan is eveneens sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm. Artikel 8:3 In deze verordening is de definitie van doorstromer ten opzichte van de definitie uit de oude verordening gewijzigd. Hierdoor behoren niet langer alle woningzoekenden die over een zelfstandige woonruimte in Nederland beschikken en deze leeg achter laten tot de categorie doorstromer. Ook iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijke huishouding samen met andere gezinsleden uit dit huishouden op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de zorg voor zijn minderjarige kind(eren) is of wordt belast valt niet onder de definitie doorstromer. Voor deze woningzoekenden geldt in het regionale register van woningzoekenden tot 1 juli 2019 naast hun inschrijfduur ook woonduur als criterium. De woonduur komt voor deze woningzoekenden als criterium na 1 juli 2021 te vervallen.

78