01 Concept Huisvestingsverordening 2023 ter inzage - 270123
Tekst van het document
a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is;
o
b. indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland;
o
c. gegevens over de huidige situatie:
o
•
▪
- het adres van de woning;
▪
- de gebruiksoppervlakte.
d. gegevens over de beoogde situatie: ▪
- de bestemming;
▪
- de gebruiksoppervlakte;
▪
- beoogd aantal toekomstige bewoners;
▪
- de gronden waarop de aanvraag berust.
3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven.
Artikel 5:17 Voorschriften voor omzetting •
•
1.Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de huisvestingswet 2014 kunnen door burgemeester en wethouders voorschriften worden verbonden over onder meer: o
a. de leefbaarheid in en rondom het gebouw;
o
b. het voorkomen van overlast;
o
c. goed verhuurderschap.
2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot goed verhuurderschap als bedoeld in het eerste lid onder c.
Artikel 5:18 Beslissing over de aanvraag •
30
1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een omzettingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag.
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage •
27-01-2023
2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
Artikel 5:19 Weigeringsgronden Een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de huisvestingswet wordt geweigerd, indien: •
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de omzetting gediende belang (volkshuisvestelijke toets);
•
b. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets);
•
c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
•
d. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het bestemmingsplan.
Artikel 5.20: Leefbaarheidstoets •
•
1.De leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 5:19 onder b heeft betrekking op: o
a. fysieke leefbaarheidseisen en;
o
b. algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende gebouw.
2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de fysieke en de algemene leefbaarheidseisen als bedoeld in het eerste lid.
Artikel 5:21 Intrekkingsgronden De vergunning als bedoeld in artikel 5:15 kan door de burgemeester en wethouders worden ingetrokken, indien: •
a. de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot omzetting;
•
b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist, of redelijkerwijs kon vermoeden dat het onjuiste of onvolledige gegevens waren;
•
c. de aan de vergunning verbonden voorschriften niet worden nageleefd.
Paragraaf 5d Woningvorming Artikel 5:22 Vergunningvereiste Het verbod op woningvorming, als bedoeld in artikel 21, eerste lid aanhef, onder d van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage VI van deze verordening opgenomen categorieën. Artikel 5:23 Aanvraag woningvormingsvergunning
31
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
•
1.Voor het verkrijgen van een vergunning tot woningvorming moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier.
•
2.De aanvraag moet in ieder geval bevatten: o
a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is;
o
b. indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland;
o
c. gegevens over de huidige situatie:
o
•
▪
- het adres van de woning;
▪
- de gebruiksoppervlakte
d. gegevens over de beoogde situatie: ▪
- de bestemming;
▪
- de gebruiksoppervlakte;
▪
- de gronden waarop de aanvraag berust;
▪
- bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.
3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven.
Artikel 5:24 Voorschriften voor woningvorming •
•
1.Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 21 aanhef en onder d van de Huisvestingswet 2014 kunnen door burgemeester en wethouders voorschriften worden verbonden over onder meer: •
a. de leefbaarheid in en rondom het gebouw;
•
b. het voorkomen van overlast;
•
c. goed verhuurderschap.
2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot goed verhuurderschap als bedoeld in het eerste lid onder c.
Artikel 5:25 Beslissing over de aanvraag •
1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een woningvormingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag.
•
2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
Artikel 5:26 Weigeringsgronden
32
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Een woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 wordt geweigerd, indien: •
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets);
•
b. vergunningverlening zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets);
•
c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
•
d. het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet een minimale woonoppervlakte van 180m2 heeft;
•
e. de woonoppervlakte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft in de afgelopen 10 jaar, al dan niet op basis van een verleende omgevingsvergunning, is uitgebreid.
Artikel 5:27 Leefbaarheidstoets •
•
1.De leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 5:26 onder b heeft betrekking op: o
a. fysieke leefbaarheidseisen en;
o
b. algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende gebouw.
2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de fysieke en de algemene leefbaarheidseisen als bedoeld in het eerste lid.
Paragraaf 5e Uitzonderingen vergunningvereiste Artikel 5:28 Ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming •
33
1.. Van de verboden als bedoeld in de artikelen 5:15 en 5:22 kan door burgemeester en wethouders ontheffing worden verleend indien en voor zover de omzetting of woningvorming bedoeld is voor: o
a. het huisvesten van woongroepen, of;
o
b. huisvestingsoplossingen in relatie tot de maatschappelijke opgave Langer & weer thuis.
•
2.De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door of namens de eigenaar van het gebouw dat de betreffende woonruimten bevat;
•
3.De in het eerste lid genoemde ontheffing wordt afgegeven voor de duur dat de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft in gebruik wordt gegeven voor het in de ontheffingsbeschikking omschreven doel;
•
4.De in het derde lid genoemde termijn vervalt in ieder geval op het moment dat de woonruimte wordt verkocht.
•
5.Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot de toepassing van dit artikel.
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Artikel 5:29 Aanvraag ontheffing •
1.Voor het verkrijgen van een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid, moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier.
•
2.De aanvraag moet in ieder geval bevatten: o
a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is;
o
b. indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland;
o
c. gegevens over de huidige situatie:
o
•
▪
- het adres van de woning;
▪
- de gebruiksoppervlakte.
d. gegevens over de beoogde situatie: ▪
- beschrijving van de bestemming (huisvesting van een woongroep, of huisvestingsoplossing in het kader van Langer & Weer Thuis);
▪
- verwachte duur van de bestemming;
▪
- de gebruiksoppervlakte;
▪
- de gronden waarop de aanvraag berust;
▪
- bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.
3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven.
Artikel 5:30 Voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming •
1.Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden: o
a. de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft kan uitsluitend in gebruik worden gegeven
o
b. de ontheffing is niet overdraagbaar.
Artikel 5:31 Beslissing over de aanvraag •
1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een ontheffing binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag.
•
2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
Artikel 5:32 Weigeringsgronden ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 34
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage •
27-01-2023
1.Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid wordt geweigerd als: o
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de (tijdelijke) omzetting of woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets);
o
b. het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets);
o
c. het onder a en b gedoelde belang niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing.
Artikel 5:33 Intrekken ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming •
1.Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid intrekken indien: o
a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
o
b. het doel waartoe ontheffing is verleend niet langer wordt gediend met de ontheffing;
o
c. de aan de ontheffing verbonden voorschriften niet worden nageleefd;
o
d. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt.
Paragraaf 5f Opkoopbescherming Artikel 5:34 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte •
1. Vanaf de datum van inschrijving van het eigendomsrecht in de openbare registers, is het binnen de periode van vier jaren verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.
•
2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: o a. die is gelegen in de gemeente Delft met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend in het jaar waarin de datum van inschrijving in het openbare register van de akte van levering van de betreffende woonruimte aan nieuwe eigenaar valt. o b. die op de datum van inschrijving: ▪ 1. vrij was van huur en gebruik; ▪ 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of ▪ 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; o c. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt; en o d. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie. 3. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving.
•
35
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming •
•
•
•
1. Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt door of namens de eigenaar ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. 2. Ten minste wordt verstrekt: o a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); o b. het adres van de woning of wooneenheid; o c. bewijs van eigendom van de woning of wooneenheid. 3. Indien van toepassing worden aanvullend verstrekt: o a. nadere bescheiden waar het bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de woningzoekende met de eigenaar(s) uit blijkt; o b. een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik worden gegeven, mede aangeleverd. o c. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. o d. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 4. Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.
Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend •
•
•
1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt in elk geval verleend als: o a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloedof aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; o b. de woonruimte ter beschikking gesteld wordt aan een derde op basis van een huurovereenkomst of bruikleen als bedoeld in artikel 7A:1777 BW. o c. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of, o d. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 2. In de gevallen, genoemd in het eerst lid, onder a en b, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft. 3.
de vergunning als bedoeld in het eerste lid onder c wordt slechts een maal verstrekt in de periode van vier jaar dat de betreffende woonruimte beschermd is.
Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend •
36
1. De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend als: o a. de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht;
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
o
•
•
b. de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; o c. de beschermde woonruimte wordt verhuurd door een woningcorporatie. 2. De verhuurvergunning opkoopbescherming kan verder in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 5:40, kan de vergunning worden geweigerd.
Artikel 5:38 Beslistermijn •
1. Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag.
•
2. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen.
Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming De verhuurvergunning opkoopbescherming kan in elk geval worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.
37
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Hoofdstuk 6 Standplaatsen Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden •
1.Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden.
•
2.In het register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden:
•
o
a. de aanvrager is 18 jaar of ouder;
o
b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland;
o
c. het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen.
3.Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur en/of herstructureringsvoorrang.
Artikel 6:2 Toewijzing •
1.De zittende bewoners van het kamp mogen iemand voordragen voor de vrijgekomen standplaats. o
a. De voorgedragen persoon moet ten minste 6 maanden zijn ingeschreven in het register van de gemeente Delft
o
b. De voordracht moet onderschreven worden door ten minste 50% van de zittende bewoners
•
2.Indien geen (geldige) voordracht wordt gedaan, vindt de verdeling van standplaatsen plaats op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering.
•
3.Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor.
•
4.Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor.
•
5.Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband.
Artikel 6:3 Inschrijving •
•
38
1.Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van: o
- een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien als de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats;
o
- zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden.
2.Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens:
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
o
a. de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen;
o
b. het huidige woonadres.
•
3.Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register indien als aan deze voorwaarden is voldaan.
•
4.Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden.
•
5.Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen.
Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving •
1.Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: o
- naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen;
o
- adresgegevens;
o
- inschrijvingsdatum;
o
- voorranggegevens indien van toepassing.
•
2.Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, is voldaan.
•
3.Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven.
Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register •
1.De inschrijving in het Register blijft behoudens met uitzondering van het gestelde in artikel 6.7 twee jaar geldig.
•
2.De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.
Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register
39
•
1.Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.
•
2.Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur. •
3.Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden.
•
4.Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven.
•
5.De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.
Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving •
40
1.Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register indien: o
a. de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;
o
b. de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen;
o
c. de standplaatszoekende komt te overlijden;
o
d. de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert;
o
e. de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning;
o
f. de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven;
o
g. de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande over de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.
•
2.Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.
•
3.Bij inschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Hoofdstuk 7 Overige bepalingen Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie •
1.Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden.
•
2.Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders.
•
3.In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken.
•
4.Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, en woonconsumentenorganisaties elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling.
Artikel 7:2 Bestuurlijke boete •
1.Voor overtreding van de artikelen 8, 21, of 22, 23a, eerste en derde lid, 23b, eerste en tweede lid, 23e of 41, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.
•
2.Bij toepassing van het gestelde in het eerste lid hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening.
Artikel 7:3 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening. Artikel 7:5 Mandatering
41
•
1.Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden krachtens de artikelen 15 tot en met 17 mandaat verlenen aan eigenaren of beheerders van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.
•
2.Mandatering wordt openbaar gemaakt.
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is. Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning •
1.Vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Delft 2019 zoals deze gold voor de dag van inwerkingtreding van de onderhavige verordening (2023), gelden als vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten, als bedoeld in deze verordening.
•
2.De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de dag van inwerkingtreding van deze (2023) verordening zijn ingediend, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.
•
3.De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening (2023) zijn ingediend, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.
•
4.De toegevoegde en verscherpte bepalingen in hoofdstuk 5 zijn uitsluitend van toepassing op situaties waarvoor de relevante aanvragen na vaststelling en publicatie van de wijzigingen in deze verordening door de gemeente zijn ontvangen.
Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt. Artikel 8:3 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Delft 2023 Artikel 8:4 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op van 6 juli 2023 met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027. Ondertekening Ondertekening Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 6 juli 2023 burgemeester.: J.M. van Bijsterveldt-Vliegenthart griffier. (Tzt invullen Jeroen Mimpen of Anton de Boer)
42
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Bijlagen Bijlage I Woningen naar mate van toegankelijkheid •
•
•
•
43
A. Gelijkvloerse woning (*) o
1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift.
o
2. Bereikbaar zonder treden.
o
3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.
B. Rollatorwoning (**) o
1. Drempels maximaal 2 cm.
o
2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil).
o
3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch.
o
4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm.
o
5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m.
o
6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning.
C. Rolstoelwoning (***) o
1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.
o
2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m.
o
3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.
o
4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning.
o
5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm.
o
6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm.
o
7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m.
o
8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.
D. Extra ruime rolstoelwoning (****) o
1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m² en de breedte is minimaal 3,0 m.
o
2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m², bij een minimale breedte van 3,0 m.
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Bijlage II Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:2, van deze verordening. Overtreding
1e keer
Recidive
Art. 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:
€435,-
€ 435,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
Art. 23b, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014
€ 8.700,-
€ 21.750,-
Art. 23b, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014
€ 8.700,-
€ 21.750,-
Art. 23 e van de Huisvestingswet 2014
€ 21.750,-
€ 87.000,-
- niet-bedrijfsmatige exploitatie
€ 8.700,-
€ 17.400,-
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 43.500,-
Art. 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014
€ 21.750,-
€ 87.000,-
Art. 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014:
Art. 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:
Art.22, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014
Art. 23a, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014
Art. 23a, derde lid, van de Huisvestingswet 2014
Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014:
44
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Bouwbesluit 2012. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt.
Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. 5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
Recidive Van recidive is sprake indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de nieuwe overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde artikel.
Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:3, vierde lid, van deze verordening.
Overtreding
1e keer
Recidive
Art. 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:
€435,-
€ 435,-
€ 8.700,-
€ 21.750,-
Art. 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014: •
45
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
•
- bedrijfsmatige exploitatie
27-01-2023
€ 21.750,-
€ 87.000,-
Art. 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014: •
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
•
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
Art.22, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 •
- niet-bedrijfsmatige exploitatie·
€ 8.700,-
€ 21.750,-
•
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 87.000,-
Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014: •
- niet-bedrijfsmatige exploitatie
€ 8.700,-
€ 17.400,-
•
- bedrijfsmatige exploitatie
€ 21.750,-
€ 43.500,-
Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:
46
•
1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.
•
2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
•
3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Bouwbesluit 2012. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.
•
4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.
•
5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Recidive Van recidive is sprake indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de nieuwe overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde artikel
Bijlage III Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 5.1 Alle gebouwen bevattende woonruimte onder huurprijsgrens.
Bijlage IV Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:8 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van •
- utiliteitsgebouwen;
•
- Woonruimte onder beheer van een toegelaten instelling, gelegen in een actiegebied, of een gebied dat de afgelopen 24 maanden actiegebied is geweest en waarbij de onttrekking, of samenvoeging is beschreven in een goedgekeurd sociaal plan;
Bijlage V Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5.15 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van •
- utiliteitsgebouwen;
•
- nieuwbouw;
•
- gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen;
•
- omzetting van een zelfstandige woonruimte naar niet meer dan twee onzelfstandige woonruimten;
•
- woonsituaties waarbij maximaal 1 persoon inwoont bij een ander huishouden;
•
- Woonsituaties waarbij de bewoner, of bewoners, die (tezamen) tevens 100% eigenaar is/zijn, of huurder(s) handelend met toestemming van de verhuurder en die ten minste reeds 5 jaar aangesloten ingeschreven heeft gestaan op het betreffende adres, niet meer dan 2 personen laat inwonen in een woning die een minimale woonoppervlakte heeft van 180m2.
Bijlage VI Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:22 47
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van
48
•
- utiliteitsgebouwen;
•
- nieuwbouw.
27-01-2023
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Algemene toelichting Inleiding De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, indien dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De Huisvestingswet 2014 maakt het niet mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Ook zijn andere beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken en regionale nieuwe woningmarktafspraken (NWMA). Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste.
Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De gemeenteraad Delft acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld. Schaarste De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3).
Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens en middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Delft en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met 49
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
het oog op het voorgaande is er tevens noodzaak om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, woningvorming en onttrekking van woonruimte grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad. Met deze verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste. Regionale Schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is. Zij geven aan welke inspanningen zij verrichten om de schaarste terug te dringen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 808,06 (prijspeil 2023)) schaars.
Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben ervoor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit ertoe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. De ontwikkelingen in het DAEB-segment worden nauwlettend gemonitord. Ieder jaar publiceert SVH jaarcijfers met de analyses die door onafhankelijk bureau Explica worden gemaakt.
De jaarcijfers bestaan uit een jaarmonitor waarin de voortgang op de doelen uit de huisvestingsverordening en prestatieafspraken worden weergegeven; daarnaast wordt een Aanbodrapportage opgesteld met ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in Haaglanden voor wat betreft het corporatiebezit. De bespreking van deze cijfers en consequenties zijn onderwerp van het regionale bestuurlijke gesprek. De regionale schaarste blijft zichtbaar in de cijfers. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate en het aantal actief woningzoekenden stijgt nog elk jaar. Per 1 januari 2022 stonden ruim 169.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden; hiervan waren er ruim 77.000 actief op zoek naar een woning. Ter vergelijking: per 1 januari 2019 waren ruim 73.000 woningzoekenden actief op zoek naar een huis. Jaarlijks komt ongeveer 7% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij, wat neerkomt op 8.000 – 9.000 woningen.
50
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Meer inzicht in de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en de inspanningen die worden geleverd om het woningtekort terug te dringen zijn in een afzonderlijke rapportage opgenomen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Lokale schaarste De gemeente kan een huisvestingsverordening vaststellen als deze noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en/of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente in dat geval om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. De memorie van toelichting op de Huisvestingswet maakt echter niet duidelijk aan welke eisen een dergelijke onderbouwing moet voldoen. We tonen voor de gemeente Delft de schaarste als volgt aan: De vraag naar woningen in Delft overstijgt het aanbod ruim. De volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan: •
De druk op de woningmarkt is sinds 2015 (kantelpunt huisprijsontwikkeling na huizencrisis 2008) sterk toegenomen. De (rand)stad blijft een gewilde plek om te willen of blijven wonen.
•
Het aantal (buitenlandse) studenten in Delft blijft groeien.
•
De instroom van statushouders blijft hoog, waarbij door het stijgen van het aandeel gezinshereniging de druk op grotere woningen toeneemt. Deze grote woningen zijn extra schaars in Delft, waardoor het verdringende effect sterker is dan bij de eerdere instroom van voornamelijk alleenstaanden.
•
Hoewel Delft werkt aan de bouw van nieuwe woningen is dit nog niet voldoende om de toegenomen vraag op te vangen.
Naast bovenstaande algemene karakterisering van de lokale schaarste, geldt deze expliciet voor koopwoningen en corporatie huurwoningen. Ten behoeve van de opkoopbescherming (koopwoningen) en de woonruimteverdeling (corporatie huurwoningen) wordt de schaarste in deze segmenten hieronder verder beargumenteerd.
Koopwoningen De gemeente Delft beschouwt goedkope en middeldure koopwoningen (tot de NHG grens van 405.000 euro) als schaars. Onderstaande typering van deze koopsegmenten vormen hiervoor de onderbouwing: Het koopaanbod in het goedkope segment is verdampt. Voor een groot deel is de koopprijsontwikkeling hier debet aan. Vanaf 2019 is de gemiddelde WOZ woningwaarde van 218.935 opgelopen naar 314.924 in 2022, een stijging van ruim 43%. Meer recent is van 2022 tot 2023 een stijging van 8% gemeten. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is voor 2021 €395.478 tegen €311.229 in 2019, een stijging van 27%. De verwachting voor 2023 is dat deze groei niet meer zo hard zal zijn, wellicht iets zal dalen.
51
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
De NHG-grens is een objectieve maatstaf die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen en voor een jaar stabiel is. Voor het jaar 2022 is deze vastgesteld op 355.000 euro. Ondanks de stijging van de NHG grens voor 2023 naar 405.000 euro. De gemeente Delft biedt ook stimuleringsmiddelen aan, in de vorm van de Starterslening, om deze koopwoningen bereikbaar te maken voor starters op de kopersmarkt. Met het beschermen van de woning tot de NHG-grens houden we deze woningen ook beschikbaar voor oa. deze doelgroep. De NHG-grens sluit goed aan bij de prijsontwikkeling in de gemeente Delft. Ruim 12.000 woningen in Delft vallen onder de NHG-grens van een WOZ-waarde van 405.000 euro, 7.300 woningen zitten boven deze grens (NHG-grens peiljaar 2023). Daarnaast speelt de omzetting van koop naar huur een belangrijke rol. In de meest betaalbare WOZklassen is het aanbod het vaakst omgezet naar een huurwoning. Vooral koopstarters komen hierdoor in de problemen. Het vrijkomende aanbod aan koopwoningen bestaat in 2 jaar tijd uit 2.361 woningen. Hiervan zijn er 1.531 koopwoningen die zijn verkocht en na verkoop nog steeds koopwoning zijn. Bij 419 woningen is de woning verkocht om te verhuren (buy-to-let) en bij 411 woningen is de woning niet verkocht, maar is deze aangehouden voor de verhuur. Corporatie huurwoningen1 •
In Delft zijn ongeveer 19.250 zelfstandige huurwoningen van de vier lokale woningcorporaties. Ongeveer 16.750 daarvan hebben een huur onder de liberalisatiegrens en zijn dus bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 .
•
In 2020 in Delft kwamen 1.015 corporatiewoningen vrij voor verhuur. En dat ruim 32 duizend woningzoekenden in 2020 op het woningaanbod in Delft hebben gereageerd. In de Aanbodrapportage 2020 van Explica is in kaart gebracht dat de kans dat een woningzoekende in Delft ook een woning bemachtigde in 2020 3.1% was. Een sterke daling ten opzichte van 4% in 2019.
•
In Delft waren in 2020 ruim 4.250 huishoudens actief op zoek naar een gereguleerde huurwoning. Uit anderen gemeenten waren ruim 28.000 huishoudens op zoek naar een woning in Delft Zij reageren op het vrijkomend aanbod.
•
De mutatiegraad in de sociale voorraad loopt sterk terug, terwijl het aantal woningzoekenden toeneemt, hierdoor is de kans op een woning teruggelopen van 7.5% in 2013 tot 3.1% in 2020.
•
De investeringscapaciteit van de lokale corporaties is ver onder het landelijk gemiddelde, dit heeft een negatief effect op de ontwikkeling van nieuwe sociale woningen en op het realiseren van de duurzaamheidsopgave in dat segment.
•
Het gemiddeld aantal reactie per vrijgekomen corporatie woning is toegenomen tot bijna 300.
Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de Delftse woningmarkt in zijn geheel, en betaalbare koopwoningen en corporatie huurwoningen in het bijzonder. Deze schaarste zal in de komende jaren ook niet afnemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden behoren vanwege de toestroom van o.a. asiel-, studie- en kennismigranten zoals de provincie becijfert.
1 In maart 2023 worden de meest actuele cijfers over corporatiehuurwoningen beschikbaar gesteld door de Sociale
Verhuurders Haaglanden. Deze zullen dan worden verwerkt in deze toelichting.
52
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
Regionale schaarste: De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is. In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 752,33 in 2021) schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben er voor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen.
Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. De regionale schaarste wordt ook zichtbaar wanneer gekeken wordt naar cijfers over de huidige situatie. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Z0 blijkt uit de Afsprakenmonitor regio Haaglanden de Jaarmonitor 2018, van Explica, dat er in de regio ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties staan die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan € 38.035 (2019). Waarvan ongeveer 120.000 een huur onder de hoogste aftoppingsgrens hebben en bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen van onder de € 22.700 /30.825 (eenpersoons-, of meerpersoonshuishouden in 2019).
In de Aanbodrapportage 2018 van Explica is in kaart gebracht dat er in de regio Haaglanden bijna 137.500 huishoudens staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 73.000 huishoudens actief woningzoekend, wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Jaarlijks komt ongeveer 6% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 7.900 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2018 op gemiddeld 255 reacties per woning. Dit duidt op een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. In het Tabellenboek 2018 Delft van Explica is beschreven hoe de regionale mutatiegraad in 2018 voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% was, ten opzichte van de regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2018 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod. Ondanks inspanningen om de schaarste te verminderen, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Daarvoor zijn de volgende redenen: In het onderzoek WoON2015 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning.
Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. Ook inkomensgegevens en 53
Concept Huisvestingsverordening Delft 2023 – juli 2023 – Exemplaar ter inzage
27-01-2023
woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek -RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd. In de Afsprakenmonitor regio Haaglanden van 2015 en 2018, van Explica, staat aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen echter met ruim 8.000 woningen is afgenomen van 149.285 op 1 januari 2015 tot 141.011 op 1 januari 2018. De regio heeft te kampen met de situatie dat een aantal van de grootste corporaties die in de regio actief zijn, een zeer beperkte investeringsruimte heeft. Dit speelt met name bij de corporatie Vestia. In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid.
In het convenant “Gaten dichten in Haaglanden” hebben de regionale gemeenten afspraken gemaakt over (her)verdeling van de sociale voorraad over de regio, hiermee wordt nadrukkelijk ingezet op totstandbrenging en behoud van een afdoende betaalbare woningvoorraad. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Lokale schaarste: De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. In het Tabellenboek 2020 Delft van Explica is de lokale schaarste van Delft in kaart gebracht. Daaruit bleek dat er in 2020 in Delft 1.015 corporatiewoningen vrij kwamen voor verhuur. En dat ruim 32 duizend woningzoekenden in 2020 op het woningaanbod in Delft hebben gereageerd. In de Aanbodrapportage 2020 van Explica is in kaart gebracht dat de kans dat een woningzoekende in Delft ook een woning bemachtigde in 2020 3.1% was. Een sterke daling ten opzichte van 4% in 2019. De lokale vraag naar (sociale) huurwoningen overstijgt het aanbod ruim.
De volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan:
54
•
• De druk op de woningmarkt is sinds 2015 sterk toegenomen. De trek naar de (rand)stad versnelt.
•
• De huizenprijzen zijn na een dieptepunt op gemiddeld ongeveer € 210.000,- in 2013 gestegen tot een gemiddelde van € 370.000,- in het vierde kwartaal van 2020 en liggen daarmee ruim boven het niveau van 2008 dat lag op net iets minder dan € 240.000 gemiddeld.
•
•In Delft zijn ongeveer 19.250 zelfstandige huurwoningen van de vier lokale woningcorporaties. Ongeveer 16.750 daarvan hebben een huur onder de liberalisatiegrens en zijn dus bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 .
•
•In Delft waren in 2020 ruim 4.250 huishoudens actief op zoek naar een gereguleerde huurwoning. Uit anderen gemeenten waren ruim 28.000 huishoudens op zoek naar een woning in Delft Zij reageren op het vrijkomend aanbod.