Startnotitie VHP De Wolden

Volkshuisvestingsprogramma De Wolden Startnotitie, versie 1.2, 12 januari 2026

Inhoudsopgave Leeswijzer.........................................................................................Error! Bookmark not defined. 1 Inleiding ....................................................................................................................................2 1.1

Aanleiding ......................................................................................................................2

Actualisatie woonbeleid De Wolden in 2026 ........................................................................2 Actuele ontwikkelingen .........................................................................................................2 Woningbouwambitie De Wolden ..........................................................................................2 1.2

Het volkshuisvestingsprogramma .................................................................................3

Concrete vertaling woondoelen ............................................................................................3 Het volkshuisvestingsprogramma binnen het gemeentelijke beleid ...................................3 Afbakening volkshuisvestingsprogramma De Wolden..........................................................3 1.3

Wettelijke en beleidsmatige kaders ..............................................................................4

2 Context en hoofdthema’s volkshuisvestingsprogramma .......................................................5 2.1

Analyse van de huidige situatie .....................................................................................5

Ontwikkeld in de afgelopen jaren .........................................................................................5 2.2

Hoofdthema’s volkshuisvestingsprogramma (voorstel) ...............................................6

2.3

Doelen VHP (voorstel) ...................................................................................................6

3 Planning en proces...................................................................................................................8 3.1

Fasering (concept) .........................................................................................................8

3.2

Budget ............................................................................................................................9

3.3

Betrokken partijen .........................................................................................................9

3.4

Participatie en communicatie .......................................................................................9

3.5

Vervolg en besluitvorming ..........................................................................................10

Bijlage: Uitwerking wettelijk en beleidsmatig kader ...................................................................11

1

1 Inleiding In paragraaf 1.1 is aandacht voor de aanleiding van het volkshuisvestingsprogramma, paragraaf 1.2 gaat in op wat het volkshuisvestingsprogramma precies inhoudt en waarom de gemeente het opstelt en paragraaf 1.3 beschrijft de kaders waarbinnen het programma tot stand komt.

1.1 Aanleiding Actualisatie woonbeleid De Wolden in 2026 In maart 2023 heeft de gemeenteraad van De Wolden de actuele woon(zorg)visie, Veelzijdig wonen in De Wolden!, vastgesteld. In de woon(zorg)visie zijn het woonbeleid en het woningbouwprogramma vastgelegd. De woon(zorg)visie heeft een looptijd tot en met 2026, wat een actualisatie van het woonbeleid in 2026 betekent. Het wetsvoorstel Wet Versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) stelt een volkshuisvestingsprogramma verplicht. De Tweede Kamer en de Eerste Kamer moeten de wet nog vaststellen. Het is goed om voorbereid te zijn op de nieuwe regelgeving en de actualisatie van het woonbeleid in de vorm van het volkshuisvestingsprogramma te gieten.

Actuele ontwikkelingen In Nederland is sprake van een algemeen woningtekort en dit brengt grote uitdagingen op het terrein van wonen voor gemeenten met zich mee, ook voor gemeente De Wolden. De druk op de woningmarkt is groot en neemt toe door demografische ontwikkelingen zoals de (dubbele) vergrijzing en de toename van het aantal huishoudens. Daarnaast is het aantal betaalbare en passende woningen beperkt en is het in de praktijk lastig juist deze woningen te realiseren.

Woningbouwambitie De Wolden De woningbouwambitie van de gemeente vloeit voort uit de woondeals van 2022. Eind 2022 hebben de Rijksoverheid, de provincie en de gemeenten regionale afspraken gemaakt om de woningnood aan te pakken. In de woondeal Zuidwest Drenthe staat dat De Wolden 750 tot 1.000 wooneenheden zal realiseren tot 2030. De gemeenteraad heeft in maart 2025, gezien de toenemende behoefte aan woningen en de druk op de woningmarkt, de ambitie naar boven bijgesteld naar het toevoegen van 810 tot 1.060 wooneenheden tot 2030.

2

1.2 Het volkshuisvestingsprogramma

Concrete vertaling woondoelen Het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente is een vertaling van de landelijke doelen op het gebied van woningbouw naar het niveau van de gemeente. Het Rijk, de provincies en de gemeenten moeten in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting volkshuisvestingsprogramma’s vastleggen. Hierin is concreet vastgelegd hoeveel, waar en voor welke doelgroepen gebouwd gaat worden.

Het volkshuisvestingsprogramma binnen het gemeentelijke beleid Het volkshuisvestingsprogramma van De Wolden bestaat uit een strategisch beleidsmatig deel en een uitvoeringsdeel. Het strategisch beleidsmatige deel bevat de beleidsmatige uitgangspunten en ambities van de gemeente op het gebied van wonen. Dit deel vervangt de huidige woon(zorg)visie. Het uitvoeringsdeel van het volkshuisvestingsprogramma gaat in op de opgave van de gemeente in termen van aantallen, segmenten, locaties, maatregelen, samenhang met ander gemeentelijk beleid en afspraken met externe partijen. Het is een concretisering van het beleid en is de basis voor planning en monitoring. Het volkshuisvestingsprogramma is hiermee vanaf 2027 het richtinggevende document voor het beleidsterrein wonen in De Wolden. Het volkshuisvestingsprogramma vloeit voort uit de Wet versterking regie volkshuisvesting en kent een samenhang met de Omgevingswet. Hierover volgt meer in de paragraaf Wettelijke kaders.

Afbakening volkshuisvestingsprogramma De Wolden Het volkshuisvestingsprogramma bevat de toekomstige ambities van gemeente De Wolden op het gebied van wonen en op het gebied van wonen met zorg. De onderstaande zaken zijn een onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma: • • • •

de uitwerking van de nog te formuleren ambities in concrete plannen; beleidsregels, deze worden waar relevant wel genoemd in de juiste context; de gemeentelijke huisvestingsverordening; de (meerjarige) prestatieafspraken met de woningcorporatie. Het volkshuisvestingsprogramma ligt wel aan de basis van de prestatieafspraken.

3

1.3 Wettelijke en beleidsmatige kaders Voor het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma zijn de onderstaande wettelijke en beleidsmatige kaders relevant: • • • • • • • •

Omgevingswet; Huisvestingswet; Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting (Wvrv); Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); Woningwet; Drentse woonagenda 2025-2028: Voor elke Drent een thuis; Regionale woondeal; Woon(zorg)visie De Wolden: Veelzijdig wonen voor iedereen!

De bijlage bevat een korte toelichting op deze kaders.

4

2 Context en hoofdthema’s volkshuisvestingsprogramma In het vorige hoofdstuk is al beschreven dat het volkshuisvestingsprogramma niet op zichzelf staat, maar samenhangt met andere beleidsdocumenten binnen de gemeente. Het volkshuisvestingsprogramma kent ook een inhoudelijke context. Paragraaf 2.1 gaat in op de analyse van de huidige situatie die een belangrijk onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma vormt. Paragraaf 2.2 benoemt de hoofdthema’s die naar verwachting een plek zullen vinden in het volkshuisvestingsprogramma. De hoofdthema’s staan op dit moment nog niet vast en kunnen gedurende het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma nog wijzigen. Dit geldt ook voor de voorgestelde doelen die aan ieder thema zijn gekoppeld in paragraaf 2.3.

2.1 Analyse van de huidige situatie Een relevant onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma is een analyse van de huidige situatie. Deze bestaat uit een aantal onderdelen: • • • •

een analyse van de woningmarkt; inzicht in de huidige woningvoorraad; inzicht in de demografische ontwikkelingen; de verwachte behoefte aan woningen in de toekomst.

De informatie in de analyse zal grotendeels afkomstig zijn uit het gemeentelijke woningmarktonderzoek dat Stec in 2025 voor gemeente De Wolden heeft uitgevoerd. De provincie Drenthe heeft in 2025 een provinciaal woningmarktonderzoek laten uitvoeren en De Wolden heeft hier een gemeentelijke verdieping op laten uitvoeren. In 2024 heeft de gemeente door Companen ook een woningmarktonderzoek laten uitvoeren, naar aanleiding waarvan de ambitie en de prijsgrenzen in 2025 zijn geactualiseerd. Ook gaat de analyse in op de uitvoering van het beleid op het gebied van wonen in De Wolden in de afgelopen jaren.

Ontwikkeld in de afgelopen jaren Sinds de vaststelling van de woon(zorg)visie in maart 2023 heeft de gemeente op het gebied van wonen het volgende ontwikkeld: • • • •

beleid voor woningsplitsing in dorpen en kernen; beleid voor woningsplitsing in het buitengebied; beleid voor tijdelijke woningen op particuliere erven; aandacht voor de betaalbaarheid van woningen voor starters, onder andere in de vorm van de starterslening en de verzilverlening.

5

2.2 Hoofdthema’s volkshuisvestingsprogramma (voorstel) De huidige woon(zorg)visie vraagt om een actualisatie, maar het is niet noodzakelijk om tot een volledig andere koers te komen. De huidige koers kan in het volkshuisvestingsprogramma verfijning en bijstelling krijgen. Het voorstel is daarom om de belangrijkste thema’s van het volkshuisvestingsprogramma te laten aansluiten op de ambities van de huidige woon(zorg)visie: • • • • •

de woningbouwopgave en de veranderende woonbehoefte: kwalitatieve en kwantitatieve doelen; betaalbaarheid en beschikbaarheid; duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad; wonen, welzijn en zorg voor alle doelgroepen; leefbaarheid en sociale cohesie in alle dorpen en kernen.

NB: uit de participatiefase kunnen meer en andere thema’s voortvloeien, wat kan leiden tot wijzigingen in de bovenstaande thema’s.

2.3 Doelen VHP (voorstel) De voorgestelde doelen van het volkshuisvestingsprogramma, gekoppeld aan de hoofdthema’s, zijn bijvoorbeeld: •

woningbouwopgave: - voorzien in de (veranderende) woningbehoefte in De Wolden; - versnellen van de woningbouw.

•

betaalbaarheid en beschikbaarheid: - verbeteren van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen; - voldoende sociale huurwoningen realiseren; - voldoende betaalbare woningen realiseren.

•

duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad: - bevorderen van circulair bouwen; - werken aan klimaatbestendige wijken; - werken aan levensloopbestendige woningen.

6

•

wonen, welzijn en zorg voor alle doelgroepen - zorgen voor een evenwichtige woningvoorraad voor alle doelgroepen; - bevorderen van doorstroom en passende huisvesting; - integreren van zorg en wonen voor kwetsbare groepen; - flexibele woonvormen voor verschillende doelgroepen mogelijk maken.

•

leefbaarheid en sociale cohesie in alle dorpen en kernen: - verder ontwikkelen van de samenwerking tussen de gemeente en andere partijen.

NB: uit de participatiefase kunnen meer en andere doelen voortvloeien, wat kan leiden tot wijzigingen in de bovenstaande doelen.

7

3 Planning en proces Het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma is een proces dat zorgvuldig doorlopen moet worden en waarbij diverse andere partijen betrokken zijn. Dit hoofdstuk beschrijft de fasering van het proces en de planning. Gemeente De Wolden wil zich voor het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma en het organiseren van de participatie laten ondersteunen door een extern bureau met ervaring hierin.

3.1 Fasering (concept) In het schema hieronder is in concept weergegeven welke fases het proces op hoofdlijnen kent, welke partijen betrokken zijn bij welke fase en wat de planning is. fase 1 Startnotitie 2

3

Inhoudelijke uitwerking: • analyses huidige situatie • uitwerking hoofdthema’s toekomstig volkshuisvestingsprogramma in een bouwstenennotitie Participatie, intern en extern

betrokken partijen college raad intern college

planning januari 2026 februari 2026 maart tot en met mei 2026 mei 2026

ambtelijke organisatie

juni/juli 2026

gemeenteraad

juni/juli 2026

externe partijen

juni/juli 2026

4

Input participatie verwerken in documenten

5

Bestuurlijke vaststelling volkshuisvestingsprogramma • eerst concept bespreken met college en gemeenteraad

college gemeenteraad

vanaf eind september 2026

•

college

november/december 2026

daarna definitieve versie

augustus/september 2026

8

Hieronder is de fasering ook visueel weergegeven:

3.2 Budget Het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma vindt voor een deel plaats vanuit de reguliere ambtelijke bezetting. Daarnaast zijn in de meerjarenbegroting in 2023 middelen gereserveerd voor externe ondersteuning en is dit bedrag in de begroting 2026 verhoogd. De verwachting is dat dit voldoende is voor het proces.

3.3 Betrokken partijen Zowel de gemeenteraad, als de interne ambtelijke organisatie van de gemeente, als diverse externe partijen worden betrokken bij het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma. Relevante externe partijen zijn in ieder geval de woningcorporatie, de huurdersvereniging, makelaars en andere marktpartijen. 3.4 Participatie en communicatie Voor de vormgeving en organisatie van participatie en communicatie laat de gemeente zich door een extern bureau ondersteunen. Over de exacte invulling vindt nog overleg plaats.

9

3.5 Vervolg en besluitvorming Deze startnotitie wordt voorgelegd aan de raad, zodat de raad bij de start van het proces voor opstelling van het Volkshuisvestingprogramma een besluit kan nemen over de kaders voor het proces en de inhoud. Het college is verantwoordelijk voor het opstellen van het programma en het doorlopen van een zorgvuldig proces. De vaststelling van een programma onder de Omgevingswet is een bevoegdheid van het college, de raad is verantwoordelijk voor de vaststelling van de kaders.

10

Bijlage: Uitwerking wettelijk en beleidsmatig kader Paragraaf 1.3 bevat een opsomming van het voor het volkshuisvestingsprogramma relevante wettelijke en beleidsmatige kader. Hieronder volgt een korte toelichting op alle onderdelen:

Omgevingswet In de Omgevingswet is vastgelegd dat gemeenten voor 1 januari 2027 een Omgevingsvisie moeten vaststellen. Deze visie beschrijft de ambities en de beleidsdoelen van de gemeente voor de lange termijn voor de fysieke omgeving (wonen, verkeer, duurzaamheid, milieu). De vertaling van deze visie in concrete doelen vindt plaats in programma’s, zoals het volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma is een verplicht omgevingsprogramma onder deze wet, waarbij de woonvisie (uit de Woningwet) verdwijnt en wordt vervangen door dit programma.

Huisvestingswet Het doel van de Huisvestingswet is een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte bevorderen. De wet heeft hierbij speciale aandacht voor kwetsbare groepen en huishoudens met lagere inkomens. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid dit via een huisvestingsverordening te regelen. Als de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt, leidt dit tot een verplichting voor gemeenten om te beschikken over een urgentieverordening. Deze urgentieverordening is een van de onderdelen van een huisvestingsverordening. Een andere verplichting is het volkshuisvestingsprogramma. De huisvestingsverordening is een praktisch instrument om de doelen in het programma te kunnen realiseren.

Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting1 De toekomstige Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) moet ervoor zorgen dat de Rijksoverheid, de provincies en de gemeenten de juiste instrumenten krijgen om met meer regie en meer tempo meer betaalbare woningen te bouwen. De doelen van de wet zijn: 1 Een regierol voor de overheid op het aantal, de locaties en de doelgroepen voor wie woningen worden gebouwd. 2 Het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Van de totale bouw van woningen moet 30% sociale huur zijn en twee derde van de nieuwbouw moet voor lage en middeninkomens zijn (betaalbare woningen). Deze eis geldt niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor extra woningen door optoppen, splitsen en transformatie. 1 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/aanpak-woningnood/wet-versterking-regie-volkshuisvesting

11

3 Kortere procedures om sneller te kunnen bouwen. 4 Zorgen voor een eerlijke verdeling, waardoor urgent woningzoekenden een betere kans krijgen op een passende woning. De gemeente legt dit vast in de urgentieregeling, die onderdeel is van de huisvestingsverordening. Het volkshuisvestingsprogramma is het verplichte instrument dat alle overheden hiervoor moeten opstellen en gaan gebruiken.

Besluit kwaliteit leefomgeving In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Artikel 5.161c van het besluit maakt het mogelijk dat in het omgevingsplan regels staan over categorieën woningen: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middenhuur woningen en woningen gebouwd in particulier opdrachtgeverschap. Ook bepaalt het artikel dat de eerste drie groepen woningen voor een bepaalde minimale termijn beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep waar ze voor gebouwd zijn.

Woningwet Op basis van de Woningwet moeten woningcorporaties bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente, en dus het toekomstige volkshuisvestingsprogramma. Dit vindt plaats via de prestatieafspraken die de gemeente en de woningcorporatie maken.

Drentse woonagenda 2024-2028: Voor elke Drent een thuis De Drentse Woonagenda 2024-2028 richt zich op voldoende betaalbare, duurzame en passende woningen voor alle inwoners. Tot 2030 wil Drenthe 16.200 extra woningen realiseren. Deze zijn met name bestemd voor starters, ouderen en kwetsbare groepen. De agenda bevat drie pijlers: versnellen van woningbouw, zorgen voor passend wonen en toekomstbestendig bouwen. Provincie, gemeenten, corporaties en marktpartijen werken samen via regionale volkshuisvestingsprogramma’s, die de ambities concreet maken en uitvoering geven aan landelijke regie. Het programma koppelt de woningbouwopgave aan leefbaarheid, energietransitie en zorg, en vormt de basis voor monitoring en afspraken.

Regionale woondeal De Woondeal Zuidoost-Drenthe, eind 2022 ondertekend, bevat afspraken tussen het Rijk, de provincie Drenthe, de gemeenten en de corporaties in Zuidwest Drenthe om tot 2030 zo’n 7.000 extra woningen te realiseren. De focus ligt op betaalbare woningen (sociale huur en middenhuur), verduurzaming van de bestaande voorraad en het verbeteren van leefbaarheid in krimp- en anticipeergebieden. 12

Er is speciale aandacht voor ouderen, starters en kwetsbare groepen. De deal koppelt de woningbouwopgave aan de energietransitie en de regionale economie.

Woon(zorg)visie De Wolden De woon(zorg)visie 2023–2027 van De Wolden richt zich op een veelzijdig woonaanbod dat inspeelt op vergrijzing, woningbouwopgaven en duurzaamheid. De gemeente streeft ernaar passende woningen te bieden voor bestaande en nieuwe inwoners, inclusief steun aan doelgroepen zoals ouderen en mensen met zorgbehoeften. In de woon(zorg)visie staan de volgende zes ambities: 1 2 3 4 5 6

met nieuwbouw bijdragen aan de veranderende woonbehoefte; een duurzame en toekomstbestendige bestaande woningvoorraad; wonen en zorg; betaalbaar wonen; leefbare wijken en dorpen; huisvesting aandachtsgroepen op orde.

13