Reactienota woon(zorg)visie De Wolden (concept).pdf

Reactienota zienswijzen ‘Veelzijdig wonen in De Wolden!’ Woon(zorg)visie 2023-2027 gemeente De Wolden, Omgevingsprogramma onder Toekomstvisie 2040 Versie 20 februari 2023

1. Inleiding Het maken van de woon(zorg)visie is een gezamenlijk proces geweest, waarin in twee rondetafelgesprekken uitgebreid gesproken is en in een Woonavond met ruim 100 inwoners. Daarnaast hebben woningcorporatie Actium en huurdersvereniging MEVM regelmatig meegedacht in ambtelijke gesprekken. Alle input die we zo hebben verworven is zeer waardevol geweest en heeft geleid tot de concept woon(zorg)visie 2023-2027. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft dit concept op 12 december 2022 vastgesteld. Tijdens de inspraakperiode van 22 december 2022 tot 9 februari 2023 zijn er 10 zienswijzen binnengekomen. In deze reactienota worden de zienswijzen samengevat en beantwoord, aan het eind van elke zienswijzen volgt een conclusie of zienswijzen leidt tot aanpassingen van de woon(zorg)visie. Wij danken alle indieners van zienswijzen voor hun betrokkenheid en scherpe blik. Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze reactienota staat een samenvatting van de ontvangen zienswijzen en het antwoord daarop van de gemeente. Hoofdstuk 3 bevat de ambtshalve wijzigingen. In hoofdstuk 4 worden de aanpassingen aan de concept woon(zorg)visie samengevat. In groen staan de aanvullingen, in rood de vervallen passages.

2. Samenvatting en behandeling zienswijzen Zienswijze 2a (Ontwikkelaar) Samenvatting zienswijze De zienswijze is ingediend in de vorm van opmerkingen en vragen in het pdf-bestand van de concept woon(zorg)visie. De opmerkingen en vragen hebben we naar ons beste kunnen samengevat in tien punten. 1. Kwalitatief woningbouwprogramma: flexibiliteit Indiener vraagt hoe de gemeente ‘kwalitatief’ definieert. De indiener wil graag meer weten over de flexibiliteit van het woningbouwprogramma: wat gebeurt er als een plan uit financieel oogpunt

1 van 18

(haalbaarheid) vraagt om een veranderd programma, kan er op buurt-/wijkniveau van het programma worden afgeweken, wat gebeurt er als de behoefte verandert en sluiten meerdere categorieën elkaar uit (bijvoorbeeld of vrijstaande woningen op vrije kavels ook meetellen voor de maximaal 100 vrijstaande woningen)? 2. Kwantitatief woningbouwprogramma Indiener vraagt hoeveel van de 750-1.000 woningen voor reguliere woningen gereserveerd is en in hoeverre de aandachtsgroepen hieronder vallen. Ook wil indiener weten hoe groot de versnellingsopgave is. Ook vraagt de indiener of de kwantitatieve woningbouwopgave opgeschaald kan worden als daar ruimte voor is in de markt (naast afgeschaald, zoals in het stuk geformuleerd). 3. Type woningen voor statushouders Indiener vraagt of statushouders gehuisvest zullen worden in nieuwbouw of in bestaande woningen. 4. Doorkijk na 2030 Nieuwbouwontwikkelingen kosten vaak veel tijd en 2030 komt daardoor snel dichtbij. Indiener vraagt: kijkt de gemeente ook verder dan 2030? 5. Inbreiding/uitbreiding Hoe verhoudt het principe ‘inbreiding voor uitbreiding’ zich tot het toestaan van uitbreiding bij de kerndorpen? 6. Prijsgrenzen Indiener stelt een aantal vragen over de prijsgrenzen. Het gaat om de koppeling aan de NHG-grens en het meebewegen van de prijsgrenzen met de marktontwikkelingen.

De indiener vindt het wenselijk dat de prijsgrenzen met deze ontwikkelingen mee kunnen bewegen. 7. Werkwijze afwegingskader Indiener stelt voor een selectie te maken van criteria waaraan een woningbouwinitiatief moet voldoen om in aanmerking te komen voor versnelling. 8. Prijsvragen De indiener vraagt of de prijsvragen alleen om het verkrijgen van expertise en nieuwe ideeën gaan of dat er ook kans is op nieuwe ontwikkelingen en locaties. 9. Vragen naar verduidelijking instrumenten onder starterspakket Indiener geeft enkele tekstuele suggesties en stelt de vraag of de boete onder het antispeculatiebeding al bekend is. 10. Leefbaarheid Indiener stelt dat een gezonde mix aan bebouwing en mixen van doelgroepen ook bijdraagt aan leefbaarheid. Reactie gemeente 1. Kwalitatief woningbouwprogramma: flexibiliteit Met kwalitatief wordt bedoeld dat het gaat om de kenmerken van de te bouwen woningen zoals prijssegment, eigendomssituatie, woningtype en woonmilieu. Zoals in de passages over het

2 van 18

woningbouwprogramma beschreven gaan we hier pragmatisch mee om en kijken we per project (maatwerk) naar de behoefte en haalbaarheid, zodat er in elke wijk een gezonde mix aan woningtypen en prijssegmenten ontstaat. Omdat we werken aan gemengde wijken, is er ruimte om op wijk-/buurt- of dorpsniveau af te wijken, indien goed onderbouwd. Hierop wordt gestuurd door te kijken naar de bestaande situatie in de betreffende kern/buurt of dorp en die naast de gewenste verdeling te leggen. Het instrument hiervoor is het afwegingskader. De maximumaantallen voor dure koop en vrijstaande woningen zijn opgenomen, omdat we zien dat in dit segment al veel woningen in de bestaande woningbouwplannen zitten en de behoefte vooral in de goedkopere prijssegmenten zit. Er zijn hierin geen minimale of maximale omvang van woningen in m2’s opgenomen. We herijken het woningbouwprogramma elke twee jaar. Dat doen we op basis van actuele woningmarktonderzoeken en kennis vanuit de markt. We kijken daarbij naar actuele behoefte en prognoses. We zien dat de indiener in deze vragen verwijst naar de term ‘vrijwillig programma’. We willen hierbij ophelderen dat de term ‘vrijwillig programma’ slaat op de terminologie van de Omgevingswet en niet op het woningbouwprogramma.

In de Omgevingswet zijn verschillende varianten van programma’s opgenomen (vrijwillige programma’s, verplichte programma’s volgend uit Europese regelgeving, verplichte programma’s bij overschrijding van omgevingswaarden en programma’s met een programmatische aanpak). De woon(zorg)visie als beleidsdocument krijgt de status van een vrijwillig omgevingsprogramma onder de Omgevingswet. 2. Kwantitatief woningbouwprogramma De 750-1.000 woningen is inclusief woningen voor aandachtsgroepen. Omdat het woningbouwprogramma flexibel is kan het aantal in theorie ook opgeschaald worden als de markt daarom vraagt (naast afgeschaald, zoals in het stuk geformuleerd). Omdat we met 1.000 woningen aan de bovenkant van de economische en demografische voorspellingen tot 2030 zitten, achten we dit echter onwaarschijnlijk. Zeker als het gaat om haalbaarheid van de realisatie. 3. Type woningen voor statushouders De gemeente heeft een wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. In De Wolden huisvesten we de statushouders in sociale huurwoningen. Hierover maken wij afspraken met woningcorporatie Actium. Dit kunnen zowel nieuwe als bestaande sociale huurwoningen zijn. 4. Doorkijk na 2030 In de tweejaarlijkse herijkingen worden steeds de langetermijnprognoses meegenomen, daarin wordt dus ook rekening gehouden met de ontwikkelingen na 2030.

Dit voert echter te ver voor concrete uitspraken over aantallen in deze woon(zorg)visie, met een looptijd tot 2027. 5. Inbreiding/uitbreiding In principe heeft inbreiding bij woningbouw de voorkeur boven uitbreiding. Omdat we als gemeente een groeiopgave hebben en de binnenstedelijke ruimte daarvoor te beperkt is, zullen we daarnaast actief op zoek moeten naar een aantal uitleglocaties bij de kerndorpen. 6. Prijsgrenzen De prijsgrenzen worden aan de hand van het geactualiseerde woningmarktonderzoek bijgesteld. Dit gebeurt elke twee jaar.

3 van 18

7. Werkwijze afwegingskader Het is niet noodzakelijk om op alle criteria een ‘ja’ te scoren om in aanmerking te komen voor versnelling. Dit is in de huidige versie van de woon(zorg)visie onvoldoende duidelijk en zal verduidelijkt worden. Wij danken de indiener voor de praktijktoets van het afwegingskader. 8. Prijsvragen De exacte voorwaarden van de prijsvragen moeten nog verder worden uitgewerkt. Marktpartijen zullen hierover tijdig geïnformeerd worden. 9. Vragen naar verduidelijking instrumenten onder starterspakket Zoals in het uitvoeringsprogramma aangegeven zijn de genoemde instrumenten mogelijke onderdelen van het starterspakket waarvan het komende jaar verkend wordt of ze voor De Wolden van meerwaarde zijn en zo ja onder welke voorwaarden. De vragen naar de exacte werkwijze zijn dus nu nog niet te beantwoorden. 10. Leefbaarheid Wij delen het standpunt van de indiener. Dit kom naar onze mening op voldoende plekken in de woon(zorg)visie terug. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? 1 t/m 7, 9, 10. De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. De beantwoording van de vragen wordt mondeling met de indiener besproken. 7. Werkwijze afwegingskader Naar aanleiding van de zienswijze voegen we een uitleg toe over de werkwijze van het afwegingskader. Zienswijze 2b (Adviesraad Sociaal Domein) Samenvatting zienswijze 1.

Vervolgproces De indiener spreekt waardering uit voor het stuk en is benieuwd naar uitwerking in concrete plannen voor de uitvoering. Zij wordt daarbij graag betrokken, denkt graag mee en vraagt om tijdig geïnformeerd te worden. 2. Aanbevelingen De indiener doet enkele aanbevelingen met betrekking tot sturing door de gemeente: ● Blokkeer projectontwikkelaars als ze andere ideeën hebben dan de gemeente ● Misschien is het een idee om, gekoppeld aan het aantal woningen dat de gemeente wil gaan bouwen, alvast grondposities in te nemen ● De gemeente zal flexibel moeten zijn. ● Goed aangeven dat zij voor jong en oud wil bouwen ● Goede voorbeelden en initiatieven uit den lande gebruiken ● Goed sturen

4 van 18

● ●

Bouwen voor de eigen inwoners De indiener hoopt dat de gemeente niet afhankelijk wordt van derde partijen

Reactie gemeente 1. Vervolgproces De gemeente gaat graag in op het aanbod van de indiener om mee te denken en zal alle partners, die ook betrokken zijn bij de totstandkoming van de woon(zorg)visie, betrekken bij het verder uitwerken van plannen voor de uitvoering. 2. Aanbevelingen De gemeente leest in de aanbevelingen een oproep aan de gemeente om regie te nemen. Dit doen we met de ambities en instrumenten zoals die in de woon(zorg)visie zijn opgenomen. Over het grondbeleid worden in deze woon(zorg)visie geen uitspraken gedaan. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. Zienswijze 2c (Makelaar) Samenvatting zienswijze 1. Levensloopbestendigheid Indiener nuanceert de uitspraak in de woon(zorg)visie dat 95% van de koopwoningen potentieel geschikt is om levensloopbestendig te maken, omdat dit vaak een te kostbare ingreep is voor de bewoners, er vaak veel woonruimte (bovenverdieping) ongebruikt blijft en de woning niet beschikbaar komt voor gezinnen en jongere huishoudens. De indiener stelt daarom voor deze passage te laten vervallen. De indiener benadrukt daarnaast de noodzaak van levensloopbestendige nieuwbouw. 2.

Antispeculatiebeding Indiener geeft aan dat een antispeculatiebeding van tien jaar te lang is voor starters, bijvoorbeeld wanneer sprake is van gezinsuitbreiding of een nieuwe baan, en stelt voor dit te verlagen naar vijf jaar. Reactie gemeente 1. Levensloopbestendigheid De gemeente onderschrijft de waarschuwing van de indiener. Dit vraagt om verduidelijking in de tekst. 2. Antispeculatiebeding Het antispeculatiebeding is opgenomen als mogelijk in te zetten instrument in het starterspakket. In 2023 wordt verkend of en zo ja in welke vorm dit wenselijk en mogelijk is voor De Wolden. Desondanks onderschrijven we de afweging van de indiener. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? 1. Levensloopbestendigheid Verduidelijken passage over potentieel levensloopbestendige woningen nuanceren. 2. Antispeculatiebeding

5 van 18

Antispeculatiebeding als mogelijk instrument onder het starterspakket inkorten naar vijf jaar.

6 van 18

Zienswijze 2d (Provincie) Samenvatting zienswijze 1. Afstemming regiogemeenten Indiener vraagt ons hoe de afstemming met andere gemeenten in de woningmarktregio heeft plaatsgevonden. 2. Regionale woondeals Inhoudelijk sluit de woon(zorg)visie aan bij de afspraken in de regionale woondeal. In de tekst staat dat de regionale woondeal nog getekend moet worden. Dit is inmiddels gebeurd. 3. Uitbreiding en woningsplitsing Indiener wil vanuit de formele rol graag geïnformeerd worden over uitbreidingslocaties en verruiming op woningsplitsingen. 4. Tijdlijn 2023 Indiener vraagt of er een tijdlijn is voor de in 2023 uit te werken en in te zetten instrumenten. 5. Ondersteuning vanuit de provincie Indiener wijst op verschillende ondersteuningsregelingen vanuit de provincie. 6. Woningbouwprogramma per kern In de woon(zorg)visie gaan we in op aantallen, segmentering naar woningtype, en segmentering naar betaalbaarheid. Daarnaast hebben we de woningbouwambitie uiteengezet naar woonkern/gebied. De indiener benoemt dat de combinatie van de aantallen per kern en de segmentatie naar prijsklasse en woningtype ontbreekt, ook in de uitvoeringsagenda. Reactie gemeente 1. Afstemming regiogemeenten Het woningmarktonderzoek (dat aan deze woon(zorg)visie ten grondslag ligt), is uitgevoerd in regionaal verband met de gemeenten en woningcorporaties en Zuidwest- en midden Drenthe.

Bij het opstellen van de conceptvisie zijn deze gemeenten betrokken. Tot slot zijn de gemeenten in de regio geïnformeerd over de terinzagelegging van deze woon(zorg)visie. Dit heeft niet geleid tot zienswijzen. 2. Regionale woondeal We onderschrijven het belang van de samenhang tussen de lokale woon(zorg)visie en de regionale woondeal. 3. Uitbreiding en woningsplitsing De gemeente zal dit wanneer het speelt delen. 4. Tijdlijn 2023 Het is nog niet mogelijk een complete tijdlijn voor 2023 te geven. Op dit moment is de gemeente in ieder geval al gestart met de versnellingsaanpak. 5. Ondersteuning vanuit de provincie De genoemde regelingen zijn bij de gemeente De Wolden bekend.

7 van 18

6. Woningbouwprogramma per kern De combinatie van de aantallen per kern en de segmentatie naar prijsklasse en woningtype ontbreekt, omdat wij daarbij maatwerk per kern willen hanteren. Dit is een kwestie van nadere uitwerking, zoals onder andere in maatregel 1.6 Ondersteuning voor kleine kernen wordt benoemd. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? 1 en 3 t/m 6. De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. 2. Regionale woondeal Tekstuele wijziging: aangeven dat de regionale woondeal op 21 december 2022 getekend is. Zienswijze 2e (Inwoner) Samenvatting zienswijze 1. Prijsgrenzen De indiener wijst erop dat in de woon(zorg)visie twee maximumbedragen worden genoemd voor starterswoningen, namelijk €225.000 en €275.000. 2. Verkeersinfrastructuur Indiener vraagt aandacht voor het belang van goede infrastructuur bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten in het landschap; die moet aanwezig of eenvoudig te bewerkstelligen zijn. De indiener noemt drie voorbeelden waar dit volgens de mening van de indiener in het verleden niet goed is meegenomen: Industrieterrein Hoge Akkers Morene erf Berghuizen CPO-project Bovenhof Ruinerwold De indiener geeft aan het eisen van een goede verkeersinfrastructuur in de woon(zorg)visie niet terug te zien, terwijl het invloed heeft op de leefbaarheid en veiligheid van toekomstige bewoners. Reactie gemeente 1.

Prijsgrenzen Het genoemde bedrag van €225.000 komt voort uit het onderzoek naar de woonbehoefte uit 2021. In ons beleid hebben we vanwege markt- en prijsontwikkelingen gekozen voor een prijsgrens van €275.000. De prijsgrenzen worden elke twee jaar herijkt met het woningbouwprogramma. 2. Verkeersinfrastructuur Verkeersontsluiting wordt door de gemeente als belangrijk aandachtspunt meegenomen bij nieuwbouwprojecten. Dit maakt onderdeel uit van de ruimtelijke onderbouwing bij alle ontwikkelingen. Dat blijven we ook in de toekomst doen. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie.

8 van 18

Zienswijze 2f (Inwoner) Samenvatting zienswijze 1. Ruimte voor tweede bedrijfswoning op agrarische erven De indiener vraagt aandacht voor veranderingen in de landbouwsector en verzoekt de gemeente ruimte voor het toevoegen van een tweede woning op agrarische erven op te nemen in de woon(zorg)visie. Reactie gemeente 1. Ruimte voor tweede bedrijfswoning op agrarische erven De gemeente De Wolden heeft de mogelijkheid om een tweede bedrijfswoning toe te voegen op agrarische erven in het verleden afgeschaft. Met de huidige technieken is de dubbele bewoning niet meer nodig. De ervaring leert bovendien dat deze woningen vaak op termijn worden verkocht, waarna er sprake is van reguliere bewoning in plaats van een bedrijfswoning. Deze woningen beperken vervolgens de mogelijkheden voor de bedrijfsvoering. In voorkomende gevallen biedt inwoning mogelijk wel een oplossing. Op agrarische erven is daarvoor doorgaans voldoende ruimte. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. Zienswijze 2g (Inwoner) Samenvatting zienswijze 1. Pre-mantelzorgwoningen De indiener vraagt de gemeente om naast de mantelzorgwoningen ook ruimte te bieden voor premantelzorgwoningen. Reactie gemeente 1. Pre-mantelzorgwoningen Voor de huisvesting in verband met mantelzorg (“mantelzorgwoning”) is landelijke regelgeving.

Over het algemeen kan een mantelzorgwoning geplaatst worden zonder vergunning. Er moet dan wel sprake zijn van intensieve zorg of ondersteuning van een vriend of familielid. Het begrip “pre-mantelzorgwoning” komt in de huidige wet- en regelgeving niet voor. Hiervoor gelden wettelijk gezien dus dezelfde regels als bij reguliere woningen. In gemeente De Wolden is het ook mogelijk om een tijdelijke woning te realiseren aan de hand van een vergunning (kruimelprocedure). Hierbij hoeft geen sprake te zijn van “pre-mantelzorg”, maar de woning kan daar natuurlijk wel voor gebruikt worden. Er moet dan wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast bieden wij mensen met een degelijke woonwens ook de mogelijkheid hun woning te splitsen. Bij woningsplitsing creëert u in een bestaande woning meerdere zelfstandige woningen. Hiervoor is slechts een vergunning nodig. Het bestemmingsplan hoeft dus niet gewijzigd te worden. Ook erfdelen kan een invulling geven aan de genoemde woonwens. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? 1. Pre-mantelzorgwoningen Het woord “pre-mantelzorg” schept verwarring, aangezien hiervoor wettelijk geen andere regels te stellen zijn dan voor reguliere woningen. Waar nu in de tekst gesproken wordt over ‘(pre)mantelzorgwoning’, wordt dit vervangen door ‘mantelzorgwoning’.

9 van 18

10 van 18

Zienswijze 2h (Plaatselijk belang Alteveer-Kerkenveld) Samenvatting zienswijze 1. Status aparte Alteveer-Kerkeveld De indiener is van mening dat Alteveer-Kerkeveld als tweelingdorpen een andere status zou moeten krijgen dan de kleine kernen, onder andere vanwege het voorzieningenaanbod. De indiener geeft aan dat deze status aparte in de structuurvisie 2010-2030 ook benoemd is en vraagt de gemeente dit ook door te voeren in de woon(zorg)visie. Reactie gemeente 1. Status aparte Alteveer-Kerkeveld In de Toekomstvisie 2022-2040 staat hoe wij om gaan met uitbreidingen van de verschillende dorpen. Onder de “Leidraad voor de Fysieke Leefomgeving” staat dat wij anders omgaan met uitbreidingen in Alteveer-Kerkenveld dan in de kleine dorpen. In de kerndorpen (Zuidwolde, De Wijk, Ruinerwold Ruinen en Koekange) en in Alteveer-Kerkenveld staan we uitbreidingswijken toe. In de kleine dorpen gaan we voorzichtig om met uitbreidingen. Het landschappelijk karakter van de dorpen moet bij nieuwe ontwikkelingen behouden blijven. Dit beleid is overgenomen in de woon(zorg)visie. In de voormalige structuurvisie stond een status aparte ten aanzien van het grondbeleid voor Alteveer-Kerkenveld. In de structuurvisie stond dat de gemeente actief grondbeleid voerde in de grote kernen en in Alteveer-Kerkenveld. In de kleine kernen had de gemeente geen actief grondbeleid.

In de Toekomstvisie 2022-2040 is dit beleid gewijzigd. Op dit moment kan de gemeente in ieder dorp actief grondbeleid toepassen en is een aparte status ten aanzien van grondbeleid niet meer relevant. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. Zienswijze 2i (Inwoner) Samenvatting zienswijze 1. Rolneming gemeente Indiener geeft aan dat de gemeente in de woon(zorg)visie schrijft over een proactieve houding en stimulerende rol van de gemeente, maar dit niet terug ziet in de uitvoeringskaders of in uitspraken over grondposities. Indiener verzoekt de gemeente de proactieve houding verder te specificeren in het stuk. 2. Landschap en cultuurhistorie Indiener verzoekt de gemeente om onder het kopje ‘Landschap en cultuurhistorie’ te beschrijven hoe de gemeente om wenst te gaan met het beschreven landschap en de cultuurhistorie, uitgewerkt in waarden en manier van omgaan met specifieke gebieden. 3. De woningvoorraad Indiener vraagt om uitleg over hoe het huidige aantal woningen, de prognose voor 2025 en 2030 en de aantallen uit de regionale woondeal zich tot elkaar verhouden. 4. Woningmarktonderzoek 2021

11 van 18

Indiener vraagt een toelichting op de totstandkoming van het woningmarktonderzoek door Companen uit 2021 en om een verklaring van de verschillen tussen de regionale woonbehoefte, de ambities uit de regionale woondeal en de ambitie voor De Wolden zoals die in de concept woon(zorg)visie is opgenomen. 5. Versnelling Indiener wijst erop dat in de concept woon(zorg)visie staat dat het grootste deel van de woningbouwambitie van 750-1.000 in de komende vijf jaar gerealiseerd moet worden, terwijl uit de geïnventariseerde woningbouwplannen in de regionale woondeal een stijging in de laatste jaren voor 2030 blijkt. Indiener vraagt om uitleg waarom dit in de concept woon(zorg)visie zo is geformuleerd. 6. Huisvesting doelgroepen Indiener wil weten of het bij huisvesting van doelgroepen gaat om tijdelijke of permanente woningen. Ook vraagt indiener waarom de gemeente hogere aantallen hanteert in de woon(zorg)visie dan de aantallen in de regionale woondeal. 7. Evenwichtige verdeling kernen Indiener vraagt om een toelichting op de werkwijze van de gemeente: hoe reguleert de gemeente een evenwichtige verdeling over de kernen en een gezonde leefomgeving en hoe voorkomt de gemeente dat er uitbreidingen komen die niet aansluiten bij de karakteristiek van de dorpen? 8.

Bouwen voor doorstroom Indiener vraagt of onderzocht is waar de knelpunten voor doorstroming zitten en geeft aan dat hij/zij nergens terugziet dat het bevorderen van woningsplitsing in bestaande boerderijen en erfdelen aangejaagd wordt. 9. Inbreiding en uitbreiding Indiener vraagt de gemeente om het uitgangspunt ‘inbreiding voor uitbreiding’ de status te geven van een harde eis. 10. Uitbreiding kerndorpen Indiener vraagt de gemeente de zinsnede ‘in de kerndorpen wordt uitbreiding actief gestimuleerd, ook al komt de behoefte niet uit eigen dorp’ te schrappen, met het oog op burgerparticipatie, luisteren naar behoefte en leefbaarheid van de kernen. 11. Groeibehoefte In het kader van doorstroming van ouderen naar kleinere woning roept indiener de gemeente op gebruik te maken van bestaande bebouwing en zelf grondposities in te nemen om mogelijkheden voor zelfbouwers te creëren. 12. Nieuwe woonvormen Indiener vraagt hoe aan nieuwe woonvormen uitwerking wordt gegeven in de plannen. 13. Woningtypen en prijssegmenten Indiener vraagt hoe hard de indeling naar woningtypen onder de prijssegmenten gehanteerd wordt en verdeeld binnen de kernen.

12 van 18

13 van 18

14. Duurzaamheid Indiener vraagt in hoeverre er contact is met netbeheerders zodat congestie voorkomen kan worden. 15. Voorrang eigen bewoners Indiener verzoekt dit onderwerp specifieker uit te werken, met name bij nieuwbouwwijken. 16. Uitwerking per kern Indiener vraagt om een specifieke uitwerking van woonbehoefte en -wens per kern Reactie gemeente 1. Rolneming gemeente De gemeente stuurt op de gewenste ontwikkelingen via het afwegingskader, het woningbouwprogramma en de in het uitvoeringsprogramma genoemde maatregelen. De woon(zorg)visie is geen grondbeleid. 2. Landschap en cultuurhistorie In de Leidraad voor de Fysieke Leefomgeving (als opgenomen in de Toekomstvisie) heeft de gemeente beschreven hoe zij om wenst te gaan met landschap en cultuurhistorie. Dit wordt altijd meegenomen bij het toetsen van woningbouwontwikkelingen. 3. De woningvoorraad In de zienswijze worden verschillende getallen genoemd. Uit het woningmarktonderzoek (20212030) blijkt tot 2030 een woonbehoefte van 750-1.000 woningen. Dit hebben wij opgenomen als ambitie in onze concept woon(zorg)visie. De regionale woondeal bevat een deel van de lokale opgave voor De Wolden, waarover afspraken gemaakt zijn met regiogemeenten, provincie en rijksoverheid, maar betreft niet de gehele opgave voor De Wolden.

De overige genoemde aantallen zijn afkomstig uit vervallen beleidsstukken, die niet meer aansluiten bij de huidige situatie. 4. Woningmarktonderzoek 2021 Voor de totstandkoming van het woningmarktonderzoek uit 2021 is gebruik gemaakt van een combinatie van data-analyses en enquêteonderzoek. Voor de exacte werkwijze en onderzoeksverantwoording verwijzen wij naar het onderzoek. Dit onderzoek was leidend voor de concept woon(zorg)visie. De regionale woondeal bevat een deel van de lokale opgave voor De Wolden, waarover afspraken gemaakt zijn met regiogemeenten, provincie en rijksoverheid, maar betreft niet de gehele opgave voor De Wolden 5. Versnelling In de concept woon(zorg)visie is de ambitie opgenomen het grootste deel van de woningbouwopgave in de komende vijf jaar te realiseren. Dit betekent dat we willen versnellen, omdat we zien dat op dit moment veel mensen in de knel komen op de woningmarkt. Dit kan betekenen dat we proberen woningbouwplannen die nu gepland staan voor de laatste jaren voor 2030 naar voren te halen. De regionale woondeal bevat niet de volledige woonbehoefte, maar een deel van de plannen die bekend waren tijdens de tot standkoming van de regionale woondeal.

14 van 18

6. Huisvesting doelgroepen Huisvesting van de genoemde doelgroepen kan zowel plaatsvinden in tijdelijke als permanente woningen. In de concept woon(zorg)visie zijn de aantallen hoger dan in de regionale woondeal, omdat in de regionale woondeal niet de volledige opgave is opgenomen. 7. Evenwichtige verdeling kernen Om ervoor te zorgen dat nieuwbouwontwikkelingen geeft negatieve effecten hebben op de gezonde leefomgeving en karakteristieken van de dorpen en dat de verdeling over de kernen evenwichtig is, hanteert de gemeente het woningbouwprogramma, het afwegingskader en de leidraad voor de fysieke leefomgeving. 8. Bouwen voor doorstroom In de concept woon(zorg)visie richten we ons expliciet op doorstromers (naast starters), waaronder in maatregel 4.1 (prestatieafspraken) en het informeren van ouderen. De mogelijkheden voor woningsplitsing worden verruimd. 9. Inbreiding en uitbreiding Inbreiding voor uitbreiding is een belangrijk principe in ons afwegingskader en in de leidraad voor de fysieke leefomgeving. Ook vanuit landelijke wet- en regelgeving wordt hier sterk op gestuurd. Daarmee is dit uitgangspunt voldoende geborgd. 10. Uitbreiding kerndorpen De genoemde zinsnede wordt niet geschrapt. Dit is onderdeel van vastgesteld beleid (Toekomstvisie 2022-2040 en Leidraad voor de fysieke leefomgeving). 11.

Groeibehoefte De gemeente onderschrijft de noodzaak om waar mogelijk gebruik te maken van bestaande bebouwing. De suggestie om zelf grondposities in te nemen om mogelijkheden voor zelfbouwers te creëren is interessant en kan in concrete ontwikkelingen worden meegenomen, maar vraagt eerst om verdere uitwerking. Dit heeft in de woon(zorg)visie geen plaats. 12. Nieuwe woonvormen Nieuwe woonvormen krijgen uitwerking via initiatieven, prijsvra(a)g(en) en door in ons woningbouwprogramma ruimte in te bouwen voor geclusterde woonvormen. 13. Woningtypen en prijssegmenten De indeling naar woningtypen en prijssegmenten is op gemeenteniveau hard. Op dorps- en wijkniveau is ruimte voor maatwerk, zodat het op dat niveau te realiseren woningbouwprogramma bijdraagt aan een goede mix in het betreffende dorp (of de betreffende wijk). 14. Duurzaamheid Er is regelmatig overleg met netbeheerders over congestie. 15. Voorrang eigen bewoners Voorrang voor eigen inwoners is opgenomen als mogelijk instrument onder het starterspakket. In 2023 zal eerst verkend worden of het instrument voor De Wolden van meerwaarde is en zo ja onder welke voorwaarden en in welke vorm. Uitwerking volgt dus nog.

15 van 18

16. Uitwerking per kern In de woon(zorg)visie is een verdeling opgenomen voor het aantal te realiseren woningen per kerndorp. De gemeente ondersteunt de kleine dorpen met expertise om een eigen woningbouwprogramma te ontwikkelen binnen de gemeentebrede kaders uit deze woon(zorg)visie. Zo ontstaat een gebiedsspecifieke doorvertaling van deze woon(zorg)visie. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie. Zienswijze 2j (Inwoner) De indiener heeft een pro forma zienswijze ingediend met het verzoek de zienswijze na de deadline te kunnen inleveren. Na telefonisch contact is duidelijk geworden dat het indiener gaat om onderstaande onderwerpen. Samenvatting zienswijze

4. Huisvesting arbeidsmigranten In de woon(zorg) visie wordt gesproken over grootschalige huisvesting voor (short-stay) arbeidsmigranten. De gemeente wil één of twee grootschalige locaties buiten de dorpen realiseren. De indiener van de zienswijze geeft aan dat de woon(zorg)visie nog niet specifiek is over waar dit gerealiseerd moet worden en stelt voor dit te doen bij vrijgekomen agrarische bedrijven of op een industrieterrein. Verder geeft de indiener van de zienswijze aan dat één grootschalige locatie praktischer is gelet op het beheer. Reactie gemeente

4. Huisvesting arbeidsmigranten De gemeente erkent dat het clusteren van de huisvesting voor arbeidsmigranten bijdraagt aan de beheersbaarheid daarvan. De gemeente sluit niet uit dat er meerdere locaties kunnen komen, indien het niet mogelijk blijkt om in een locatie de opgave op te vangen. Er zijn nu nog geen locaties bekend, de gemeente kijkt hierbij ook naar de impact op de sociale omgeving, het landschap en wat passend is. De gemeente start een project om te onderzoeken waar huisvesting het best plaats kan vinden. Aanpassingen aan de woon(zorg)visie? De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in de woon(zorg)visie.

3. Ambtshalve wijzigingen Ambtshalve zijn nog twee wijzigingen doorgevoerd:

4. Prijsgrenzen Duidelijker definiëren dat het hier gaat om turnkey prijzen (de woning is voor deze prijs gebruiksklaar). 2. Maximaal aantal dure koopwoningen

16 van 18

In het woningbouwprogramma is een maximaal aantal nieuwe dure koopwoningen van 100 opgenomen. Ter verduidelijking is toegevoegd dat het hier gaat om woningbouwplannen die nu nog niet in de vergunningsfase zitten. Met andere woorden: alles wat al in de vergunningsfase zit, worden niet meegenomen in de prijscateorieën uit de woon(zorg)visie. 3. Leegstaande boerderijen en boerenerven ombouwen tot woonruimte In de tekst en in de samenvattende tabel van het uitvoeringsprogramma is opgenomen dat hiervoor eerst beleid wordt opgesteld.

4. Doorgevoerde wijzigingen Hieronder worden voorstellen voor tekstaanpassingen gedaan. Soms wordt een bestaande tekst aangepast, waarbij er zinnen vervallen en toegevoegd worden. De vervallen zinnen zijn dan rood, de toegevoegde zijn groen. Pagina 19 Bestaande woningen moeten levensloopbestendig worden. Op dit moment is 95 procent van de koopwoningen en 49 procent van de huurwoningen potentieel geschikt (Companen 2021): woningen die door bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift levensloopbestendig te maken zijn. We benadrukken hierbij dat het gaat om potentieel levensloopbestendig te maken woningen: voor bewoners is dit vaak een te kostbare ingreep waarbij een deel van de woning ongebruikt blijft. Pagina 25, maatregel 1.1 Bij de genoemde prijscategorieën gaat het om woningbouwplannen die nu nog niet in de vergunningsfase zitten. Met andere woorden: alles wat al in de vergunningsfase zit, worden niet meegenomen in de prijscateorieën uit de woon(zorg)visie. Met deze prijscategorieën wijken we af van de categorieën die in het woonbehoefteonderzoek (Companen 2021) zijn gehanteerd. De prijscategorieën uit het woonbehoefteonderzoek sluiten niet aan bij de huidige marktomstandigheden, waardoor ontwikkelingen niet haalbaar zijn. We passen de prijscategorieën aan, om de realisatie van betaalbare woningen haalbaar te maken.

De genoemde prijzen zijn turnkey prijzen (de woning is voor deze prijs gebruiksklaar). In 2023 actualiseren we het woningbouwprogramma naar aanleiding van de regionale Woondeals die begin 2023 gesloten worden op 21 december 2022 getekend is. Pagina 26, maatregel 1.2 Wanneer een woningbouw- of transformatieplan aan alle criteria voldoet komt het in de snelst mogelijke procedure terecht. Aan hoe meer criteria een plan voldoet, hoe sneller de procedure kan verlopen. In ons programma woningbouwversnelling zullen we benoemen welke criteria absoluut noodzakelijk zijn om voor versnelling in aanmerking te komen. Wanneer niet aan de criteria wordt voldaan zal maatwerk nodig zijn en duurt het langer. Pagina 26, maatregel 1.4 Door woningsplitsing of erfdelen mogelijk te maken voor bijvoorbeeld (pre)mantelzorgwoningen hoopt de gemeente dat bestaande woningen beter aansluiten bij de woonbehoefte en tegemoet te komen aan woonwensen waarbij mantelzorg – in de toekomst – een rol speelt.

17 van 18

Pagina 26, maatregel 1.5 We inventariseren de behoefte aan en mogelijke locaties voor het ombouwen van leegstaande boerderijen en erven naar woonruimte. Verder verruimen we de mogelijkheden voor deze vorm van transformatie, waarbij we per geval zullen beoordelen of het wenselijk en mogelijk is. Hiertoe stellen we nieuw beleid op. Hierbij houden we ook rekening met de behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid. Zoals in onze toekomstvisie verwoord is het buitengebied niet bedoeld voor grootschalige bewoning. We onderzoeken of de Ruimte-voor-ruimteregeling herzien moet worden om een ander woonprogramma mogelijk te maken dat aansluit bij deze woon(zorg)visie. Hierbij betrekken we ook het Transitiefonds Toekomstgerichte Landbouw en het Nationaal Programma Landelijk Gebied. Pagina 31, maatregel 4.2 We kiezen voor een periode van 10 vijf jaar. Verkoopt de woningeigenaar de woning met winst, dan is de verkoper verplicht de winst aan de gemeente af te dragen (verkoopprijs-aankoopprijs = winst). Als de inwoner eerder verkoopt, wordt het antispeculatiebeding meegegeven aan de volgende verkoper, totdat 10 vijf jaar voorbij is. Het antispeculatiebeding gaat hierbij samen met een zelfbewoningsplicht. Voor elke dag dat er niet aan deze plicht wordt voldaan kan een boete opgelegd worden. De zelfbewoningsplicht geldt tot de laatste dag dat het antispeculatiebeding in werking is.

Zelfbewoningsplicht is een kettingbeding, dus wordt ook aan de volgende eigenaar doorgegeven voor de 10 vijf jaar. Pagina 45, afwegingskader introductie We werken als volgt met het afwegingskader. Alle complexe ruimtelijke initiatieven worden intern besproken in de zogenaamde ‘intaketafel’ aan de hand van een format. Kansrijke initiatieven gaan door naar de ‘omgevingstafel’. Daar zitten ook de initiatiefnemers en soms andere belanghebbenden bij. Een van de onderwerpen aan de intaketafel en de omgevingstafel is of het initiatief aansluit bij het woonbeleid. Het afwegingskader is het instrument om die vraag te beantwoorden. Wanneer een woningbouw- of transformatieplan aan alle criteria voldoet komt het in de snelst mogelijke procedure terecht. Aan hoe meer criteria een plan voldoet, hoe sneller de procedure kan verlopen. In ons programma woningbouwversnelling zullen we benoemen welke criteria absoluut noodzakelijk zijn om voor versnelling in aanmerking te komen. Wanneer niet aan de criteria wordt voldaan zal maatwerk nodig zijn en duurt het langer.

18 van 18