Reactienota beeldkwaliteitsplan Morene Erf

Reactienota beeldkwaliteitsplan Morene Erf, Berghuizen Van 5 december 2024 tot en met 15 januari 2025 heeft het beeldkwaliteitsplan voor het Morene Erf te Berghuizen ter inzage gelegen. Het beeldkwaliteitsplan dient als extra toetsingskader voor het aanvragen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) ten behoeve van de ontwikkeling ten oosten van de kern Berghuizen. Hoewel het gebied welstandsvrij is, gezien de kwaliteit van omliggende landschappen, besloten om een beeldkwaliteitsplan te gebruiken waarin vastgelegd wordt hoe de ontwikkeling landschappelijk wordt vormgegeven. Na vaststelling door de gemeenteraad zal het beeldkwaliteitsplan worden opgenomen in de Welstandsnota. Op het beeldkwaliteitsplan zijn twee zienswijzen ingediend door bewoners van Berghuizen. Hieronder een samenvatting van de punten uit deze zienswijzen. Uit de zienswijzen kwamen ook zaken naar voren die niet van toepassing zijn op dit beeldkwaliteitsplan maar meer op de algehele procedure van het plan. Deze zaken kunnen ingediend worden bij de ter inzagelegging van het ontwerp voor de BOPA. Het laatste is ook gecommuniceerd naar de indieners.

Zienswijze 1 1.1.

Op bladzijde 5 van het beeldkwaliteitsplan ziet de indiener dat in het plan de indruk wordt gewekt dat het voetpad in de openbare ruimte ligt. Dit is niet het geval volgens de indiener. Het voetpad ligt op particuliere grond. Reactie gemeente In de tekst is nu toegevoegd dat het niet om een openbaar pad gaat.

1.2.

Op bladzijde 6 en 7 worden referentiefoto’s getoond. De indiener is van mening dat deze niet representatief zijn voor de omgeving van Berghuizen en geeft alternatieven aan. Reactie gemeente De foto’s die gebruikt zijn, dienen vooral ter inspiratie. Het is niet bedoeld om het bouwplan exact op deze wijze te ontwikkelen. Om het geheel te verduidelijken wordt de tekst bij de foto aangepast.

1.3.

De indiener stelt dat bij het “Nieuwe Erf” te Koekange, waaraan inspiratie wordt ontleend voor het Morene Erf er twee fouten zijn gemaakt; de Silo woning en het veel te hoge hoofdhuis. Volgens de indiener zijn deze woningen “niet Drents van het platteland” en mogen ze daarom ook niet worden vernoemd als een mogelijke sturing voor de architectuur van de nieuw te bouwen woningen. Reactie gemeente Het gaat hier vooral over een ensemble van meerdere huizen waarbij een expressief hoofdhuis op de kop van het perceel is gesitueerd. Bij het Nieuwe Erf in Koekange is, vanwege de vorm van het hoofdhuis, goed duidelijk te zien wat hiermee bedoeld wordt. Zoals ook in zienswijze 1.2 is genoemd betekent dat niet dat het uiteindelijke bouwplan er uit zal komen te zien zoals het Nieuwe Erf in Koekange.

1.4.

Op de tekening op bladzijde 8 staat hoofdhuis A met de voorkant richting de Weidenweg (haaks) op het slagenlandschap. Indiener is van mening dat dit een verstoord effect geeft in het landschap en draagt voor om het huis een kwartslag te draaien. Dit geeft een versterking van het slagenlandschap en is volgens indiener een betere esthetische oplossing. Reactie gemeente Omdat het een eigentijdse invulling betreft van een nieuw erf niet liggend aan het ontginningslint is er gekozen voor deze opzet.

1.5.

Indiener stelt dat de maximale bouwhoogte van alle gebouwen 9 meter moet zijn. Dit komt overeen met de woningen in het dorp Berghuizen en de woningen die direct om het erf zijn gesitueerd. Op pagina 13 van het beeldkwaliteitsplan wordt vermeld over de hoogte: 1-2 laag met kap. Reactie gemeente Het vigerende bestemmingsplan “Kleine kernen Noord 2023, vastgesteld op 28 november 2024, geeft een maximum bouwhoogte van 11 meter. Door te stellen dat de gebouwen in dit plan 9 meter mogen worden zouden de mogelijkheden minder zijn dan bij omliggende gebouwen. En wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen.

1.6.

Op bladzijde 18 en 20 is op de tekening de toegangsweg getekend met twee zijden sloot. Hierdoor zijn volgens de indiener de ten noorden gelegen percelen niet meer bereikbaar voor de eigenaar. Ook het voetpad van het Berghuizens wandelrondje wordt door de sloten afgesloten. Daarom dient volgens de indiener in het plan opgenomen te worden dat er twee overgangen komen van 12 meter vanaf de toegangsweg naar de percelen. Ook dient er een oversteek voor het voetpad in het beeldkwaliteitsplan te worden opgenomen. Reactie gemeente Dergelijke onderwerpen worden niet in een beeldkwaliteitsplan geregeld maar in de onderbouwing bij de BOPA. Hier is onderling afstemming over en zal bij de beoordeling van de BOPA-aanvraag worden meegenomen.

1.7.

De indiener stelt dat de tekst op bladzijde 19 niet juist is, niet alleen auto’s, maar al het verkeer wordt ontsloten via de Weidenweg. Reactie gemeente Dit klopt, al het verkeer zal worden ontsloten via de Weidenweg. Om het geheel te verduidelijken zal de tekst worden aangepast.

1.8.

Indiener vermeldt dat in het beeldkwaliteitsplan ook hoofdstukken moeten worden opgenomen waar zonnepanelen worden geplaatst en het aantal daarvan en welke maatregelen er worden genomen om in dit landschap lichtvervuiling te mitigeren. Reactie gemeente Dit beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor een BOPA-vergunning. Het plaatsen van zonnepanelen op daken is vergunningsvrij en kan daarom niet worden meegenomen met betrekking tot een beeld. Met betrekking tot het plaatsen van grondgebonden zonnepanelen aansluitend aan het bouwblok dient hoofdstuk 4 van het Landschappelijk ontwikkelingskader De Wolden te worden gevolgd. Lichtvervuiling is een onderwerp dat in het omgevingsplan geregeld wordt en staat niet in een beeldkwaliteitsplan. Gemeente De Wolden heeft geen specifiek beleid met betrekking tot lichtvervuiling. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat

openbare verlichting wordt aangelegd door middel van Ledverlichting. Deze verlichting is efficiënter en heeft minder lichtuitstraling op de omgeving. Verder wordt de openbare verlichting na 23:00 uur gedimd.

Zienswijze 2 2.1.

Indieners vermelden dat zij met betrekking tot de inzage en de publicatie van het beeldkwaliteitsplan problemen ervaarden. Reactie gemeente De gemeente erkent dat dit niet goed is verlopen. Er is daarom gekozen om de inzagetermijn te verlengen. Daarnaast is er persoonlijk contact geweest met belangstellenden die het beeldkwaliteitsplan wilden inzien en is het beeldkwaliteitsplan rechtstreeks naar deze belangstellenden gestuurd.

2.2.

Indiener vermeldt dat het beeldkwaliteitsplan foto’s bevat van een SILO woning en geeft aan dat dit niet volgens plan is. De indiener vermeldt er verder bij dat de gemeente in gebreke blijft omdat er twijfels worden geschapen over een plan dat al de nodige onrust heeft opgeroepen. Reactie gemeente Foto’s in een beeldkwaliteitsplan zijn bedoeld als inspiratie, maar geven niet persé de uiteindelijke invulling van het plan. Zie ook reactie 1.3. Door het ontwerp beeldkwaliteitsplan ter inzage te leggen kan naar aanleiding van zienswijzen het beeldkwaliteitsplan eventueel nog worden aangepast.

2.3.

De indiener geeft aan dat er geen maximale nokhoogte is vermeld in het beeldkwaliteitsplan. Reactie gemeente Op pagina 13 van het beeldkwaliteitsplan wordt gesproken over een hoogte van 1 – 2 laag met kap. Het vigerende bestemmingsplan “Kleine kernen Noord 2023”, vastgesteld op 28 november 2024, geeft een maximum bouwhoogte van 11 meter. Daar wordt bij aangesloten.

2.4.

Indiener vermeldt dat uit het beeldkwaliteitsplan duidelijk te concluderen is dat Berghuizen 31 en 31a volledig zicht zullen gaan hebben op het project. Bij aankoop van indieners’ huis in 2010 is door de indieners als bindende aankoopvoorwaarde gesteld dat de agrarische bestemming van de percelen erachter agrarisch blijft. Reactie gemeente Een bindende aankoopvoorwaarde is een private overeenkomst tussen makelaar en verkoper, een makelaar kan geen garantie geven dat een bestemming intact blijft, de gemeente is immers belast met de planologie van haar grondgebied. Met betrekking tot het vrije uitzicht; de Raad van State heeft in verschillende jurisprudentie aangegeven dat een blijvend recht op vrij uitzicht niet bestaat. De indiener kan nadeelcompensatie (voorheen planschade) aanvragen voor de waardevermindering van het huis. Dit kan tot 5 jaar nadat het besluit onherroepelijk is geworden.

2.5.

Op het beeldkwaliteitsplan is een bomenrij ingetekend naast de sloot aan de oostkant. Indiener geeft aan dat dit in werkelijkheid niet zo is.

Reactie gemeente De bomenrij die aan de oostkant is getekend zal de toekomstige situatie worden en maakt deel uit van de landschappelijke inpassing van het perceel. Het geeft dus niet de huidige situatie aan. 2.6.

Indiener stelt dat de zichtlijnen vanuit indieners huis aantoonbaar verstoord zijn en dat dit een negatief effect heeft op de waarde van de woning. Reactie gemeente Zie de reactie bij 2.4. met betrekking tot het vrije uitzicht. De indiener kan nadeelcompensatie (voorheen planschade) aanvragen voor de waardevermindering van het huis. Dit kan tot 5 jaar nadat het besluit onherroepelijk is geworden.