Raadsvoorstel Vaststellen TAM IMRO omgevingsplan ‘Zuidwolde - Middelveen V’ en beeldkwaliteitsplan Middelveen V ten behoeve van de woningbouwontwikkeling in Zuidwolde

Gemeenteraad Voorstel voor de raad Datum raadsvergadering Agendapuntnummer Portefeuillehouder

: : :

18 december 2025 25RV064 Wethouder Gerie Hempen-Prent

Aan de gemeenteraad Onderwerp Vaststellen TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde - Middelveen V’ en Beeldkwaliteitsplan Middelveen V ten behoeve van de woningbouwontwikkeling in Zuidwolde. Wij willen De bouw van 146 woningen in een divers aanbod mogelijk maken in Zuidwolde, aansluitend op onze woon(zorg)visie en de actuele woningbouwopgave.

Wij besluiten 1. In stemmen met de Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAMomgevingsplan Middelveen V Zuidwolde; 2. Het TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ met bestandskenmerk NL.IMRO.1690.TAMOPH22eMdvV-VG01 met bijbehorende ondergrond gewijzigd, ten opzichte van het ontwerp omgevingsplan, vast te stellen; 3. Het Beeldkwaliteitsplan Middelveen V gewijzigd, ten opzichte van het ontwerp beeldkwaliteitsplan, vast te stellen; 4. De bijbehorende grondexploitatie in de bijlage: ‘Uitgangspunten grondexploitatie Middelveen V te Zuidwolde’ (geheim) vast te stellen; 5. Het TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ en gelijktijdig het Beeldkwaliteitsplan Middelveen V, voor zes weken voor eenieder ter inzage te leggen. Want 1.

Er zijn zienswijzen ingediend op het ontwerp omgevingsplan

Het ontwerp-omgevingsplan heeft voor eenieder ter inzage gelegen van 24 juli tot en met 11 september 2025. Tijdens deze termijn zijn zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAM-omgevingsplan Middelveen V Zuidwolde (welke als bijlage 1 is bijgevoegd) samengevat en beantwoord. De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot aanpassingen in het omgevingsplan (zie achtergrond en reactienota). 2.1

Om woningbouw mogelijk te maken moet het omgevingsplan worden vastgesteld.

Om de woningbouwontwikkeling en het gebruik mogelijk te maken, moet het omgevingsplan worden gewijzigd. De uiteindelijke vaststelling van het omgevingsplan valt onder de eindverantwoordelijkheid van de gemeenteraad.

2.2

Er wordt voldaan aan kaders vanuit wet en jurisprudentie m.b.t. spuitzonering Binnen het plangebied Middelveen V is het, gezien de ruimtelijke opzet en de beschikbare oppervlakte, niet mogelijk om overal een afstand van 50 meter tussen nieuwe gevoelige objecten (zoals woningen) en agrarische percelen aan te houden, zonder dat het plangebied aanzienlijk zou moeten worden verkleind. De bestaande verkavelingsstructuur, de ligging van ontsluitingswegen en watergangen, en de gewenste ruimtelijke samenhang binnen het plan laten onvoldoende ruimte om deze afstand volledig te realiseren. Het hanteren van de volledige afstand van 50 meter zou ertoe leiden dat een substantieel deel van het plangebied onbenut blijft of dat de stedenbouwkundige kwaliteit en samenhang van de ontwikkeling onder druk komt te staan. Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt dit onwenselijk geacht. Om toch te kunnen voldoen aan de wettelijke kaders en jurisprudentie inzake een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, zijn binnen het plan spuitvrije zones opgenomen. Deze zones vormen een ruimtelijk noodzakelijke maatregel om te waarborgen dat de afstand tot agrarische percelen voldoet aan de vuistregel van 50 meter die door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt gehanteerd.

De spuitvrije zones vloeien voort uit een beleidsmatige en juridische beoordeling en zijn niet het resultaat van individuele afspraken met grondeigenaren. Bij de vaststelling van een dergelijke maatregel wordt telkens beoordeeld of deze evenredig is. Indien een grondeigenaar als gevolg daarvan aantoonbare schade lijdt, kan hij een beroep doen op nadeelcompensatie. De spuitvrije zones vormen daarmee een noodzakelijke en zorgvuldig afgewogen ruimtelijke maatregel. Zij waarborgen enerzijds een goed en veilig woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners en maken het mogelijk dat de gemeente invulling geeft aan haar maatschappelijke opgave om te voorzien in de woningbehoefte. Anderzijds wordt zorgvuldig rekening gehouden met de belangen van grondeigenaren, doordat niet meer wordt opgelegd dan strikt noodzakelijk is en uitsluitend binnen de grenzen die door wet- en regelgeving en jurisprudentie worden gesteld.

3.

Het is gewenst de beeldkwaliteit van het uitbreidingsplan vast te leggen. Om de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte te realiseren zijn toetsbare criteria benodigd. Het beeldkwaliteitsplan is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw. Het plan geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de vormgeving van de bebouwing en de inrichting van de ruimte. Het beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader bij de ontwikkeling van plannen binnen het plangebied en is als onderdeel van het omgevingsplan juridisch bindend. Het beeldkwaliteitsplan wordt gekoppeld aan het Omgevingsplan en de welstandsnota 2013.

4.

Het kostenverhaal voor het opstellen van het omgevingsplan is verzekerd. Volgens de grondslagen van de Omgevingswet is het vaststellen van een grondexploitatie een verplichting voor gemeenten die grond met een ontwikkelingsdoel willen verkopen, om zo de kosten van de ontwikkeling te dekken, zoals het aanleggen van o.a. wegen en riolering. Op basis van de Nota Grondbeleid De Wolden autoriseert de raad de budgetten van de grondexploitatie.

5.

De bijlage met uitgangspunten voor de grondexploitatie bevat bedrijfsgevoelige en vertrouwelijke informatie. Er wordt door het college geheimhouding over de ‘Uitgangspunten grondexploitatie Middelveen V te Zuidwolde’ opgelegd, omdat deze bedrijfsgevoelige en vertrouwelijke informatie bevat. De grondexploitatie bevat informatie (gegevens en bedragen) over nog aan te besteden openbare werken en te voeren onderhandelingen over aan- of verkoop van (gemeentelijke) gronden. Bij misbruik door derden kan dit gevolgen hebben voor de financiële positie van de gemeente en kan dit mogelijk de gemeentelijke bedrijfsvoering schaden.

6.

Het vastgestelde omgevingsplan en het vastgestelde beeldkwaliteitsplan moet voor een periode van 6 weken ter inzage worden gelegd. Gedurende de termijn van 6 weken is er een mogelijkheid om in beroep te gaan tegen het omgevingsplan. Dit beroep wordt ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, eventueel in combinatie met een vraag om een voorlopige voorziening.

Maar 1. Mogelijkheid ontvangt de gemeenten verzoeken tot nadeelcompensatie; Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpplan zijn in totaal zeven zienswijzen ontvangen. Hoewel met de vaststelling van het plan zorgvuldig wordt omgegaan met de belangen van betrokkenen, kan niet worden uitgesloten dat belanghebbenden menen schade te ondervinden als rechtstreeks gevolg van dit besluit. Het is daarom mogelijk dat naar aanleiding van de planvaststelling verzoeken om nadeelcompensatie zullen worden ingediend. Deze verzoeken zullen, indien zij worden ontvangen, worden behandeld overeenkomstig de geldende wettelijke bepalingen en het gemeentelijke beleid inzake nadeelcompensatie. 2. Het aanvullend onderzoek op de rapportage van het verkennend booronderzoek archeologie is nog niet uitgevoerd. In het kader van het omgevingsplan is een aanvullend bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek in het kader van archeologie uitgevoerd voor twee recent aangekochte percelen. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is, afhankelijk van de noodzaak om de gronden te ontgraven ten behoeve van de waterberging, een karterend booronderzoek geadviseerd. Dit heeft geen consequenties voor de uiteindelijke realisatie van de woningbouw.

Achtergrond Om een grote bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente De Wolden en in het bijzonder voor Zuidwolde, is ervoor gekozen om aan de zuidzijde van Zuidwolde Middelveen V te realiseren. De ontwikkeling omvat 146 nieuwe woningen en grenst aan de eerdere uitbreidingen Middelveen I t/m IV. Het plangebied ligt zowel binnen als buiten bestaand stedelijk gebied. Op dit moment is een groot gedeelte van het plangebied onbebouwd en bestaat het plangebied voornamelijk uit grasland en landbouwgronden. Op een deel van deze gronden was voorheen sprake van intensieve

veehouderij in de vorm van een pluimveehouderij. De voormalige bedrijfswoning valt ook binnen het plangebied en wordt meegenomen in de wijziging van het omgevingsplan. In het plan is ruimte voor woningen voor verschillende doelgroepen. De gemeente De Wolden hecht veel waarde aan het creëren van een divers woningaanbod. In het plan Middelveen V is gekozen voor vier verschillende type woningen, voor verschillende doelgroepen: 30 sociale huurwoningen; 32 betaalbare koopwoningen; 58 middensegment koopwoningen (inclusief 20 appartementen); 26 dure koopwoningen; De stedenbouwkundige opzet van Middelveen V is gebaseerd op de actuele behoefte en op de woon(zorg)visie en kenmerkt zich door kavels van verschillende grootten en woningen van verschillende typologieën. De vele inbreng van omwonenden en stakeholders op basis van de thema’s: Algemeen, Klimaat, Mobiliteit en Veiligheid, Ruimtelijke kwaliteiten en kansen en Wonen, is grotendeels verwerkt in het stedenbouwkundigplan en het omgevingsplan. Daarnaast is gedurende de totstandkoming van het omgevingsplan veelvuldig sprake geweest van overleg met diverse ketenpartners, waaronder het Waterschap Drents Overijsselse Delta en de provincie Drenthe, welke hebben aangegeven in te kunnen stemmen met de voorgenomen ontwikkeling.

De ontwikkeling van Middelveen V is niet in overeenstemming met de geldende gebruiksen bouwmogelijkheden van de ter plekke geldende omgevingsplan. Om de woningbouwontwikkeling te kunnen realiseren is een wijziging omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ voorziet in het juridisch-planologisch kader waarbinnen het gehele plangebied ontwikkeld kan worden. Conform de Omgevingswet is er vooroverleg geweest met de provincie Drenthe, het Waterschap Drents Overijsselse Delta, Rendo, Tennet, WMD, Rijkswaterstaat en de Veiligheidsregio Drenthe. Provincie Drenthe, Rendo en Waterschap Drents Overijsselse Delta hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het plan. Het ontwerp TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ heeft van 24 juli t/m 11 september 2025 ter inzage gelegen. In die termijn zijn meerdere zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in de ‘Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAMomgevingsplan Middelveen V Zuidwolde’ (welke als bijlage 1 is bijgevoegd) samengevat en beantwoord. De zienswijzen geven aanleiding tot wijzigingen in het omgevingsplan. De reactienota wordt na vaststelling opgenomen in de toelichting van het vastgestelde omgevingsplan. In verband met de voorgenomen realisatie van twee bouwkavels aan de Middelveenseweg ter plaatse van een bestaand bosgebiedje is een aanvullend onderzoek uitgevoerd.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat er geen jaarrond beschermde nesten of geschikte holtes/spleten in bomen aanwezig zijn voor vleermuisverblijfplaatsen. De conclusie van het quickscan rapport dat grote bosmuis ook op deze locatie voorkomt en het mogelijk onderdeel is van het leefgebied van kleine marterachtigen, maakt dat ten behoeve van de voorgenomen werkzaamheden een vergunning ten aanzien van grote bosmuis en kleine marterachtigen benodigd is. Mogelijk dienen er mitigerende

maatregelen te worden getroffen, hierbij moet gedacht worden aan alternatieve verblijfplaatsen voor de grote bosmuis en kleine marterachtigen. Dit heeft geen consequenties voor de uitvoering van het woningbouwplan. Ook is het Aerius Stikstofonderzoek geactualiseerd. Het stikstofonderzoek heeft geresulteerd in de mogelijkheid om binnen het plangebied 45 woningen per jaar te realiseren. Met betrekking tot de twee aangekochte agrarische percelen is een aanvullend archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is een karterend booronderzoek geadviseerd. De uitvoering van het karterende booronderzoek is afhankelijk van de wijze van uitvoering (ontgravingsdiepte) van de te realiseren waterberging op deze gronden. Voorafgaand aan de civiele uitwerking zal, wanneer het noodzakelijk is voor het realiseren van voldoende waterberging om het te onderzoeken deel te ontgraven, het karterende booronderzoek worden uitgevoerd. Door het Waterschap Drents Overijsselse Delta is verzocht om ten behoeve van een goed totaalbeeld van het plan een waterhuishoudkundigplan op te stellen. Het waterhuishoudkundigplan zal worden opgenomen en verwerkt in het omgevingsplan. Op basis van actuele ontwikkelingen is het stedenbouwkundigplan aangepast met betrekking tot de 10 rug-aan-rug woningen, welke bestemd waren voor de sociale huur.

Aangezien dit woningtype bij nader inzien niet wenselijk wordt geacht voor de sociale huur, zijn deze 10 woningen omgezet in twee blokken van 5 rijenwoningen. Het aangepaste stedenbouwkundigplan zal worden opgenomen en verwerkt in het omgevingsplan. Daarnaast zullen ten opzichte van het ontwerp omgevingsplan enkele ambtshalve wijzigingen, bij de vaststelling worden doorgevoerd. De beoogde ambtshalve wijzigingen worden opgenomen in de staat van wijzigingen, zoals opgenomen in de Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAM-omgevingsplan Middelveen V Zuidwolde’ (zie hoofdstuk 4. Ambtshalve wijzigingen). De omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden, nieuwe plannen zullen dan ook met de instrumenten van de Omgevingswet (omgevingsplan, BOPA etc.) moeten worden uitgevoerd. De TAM-IMRO is een tijdelijke standaard, die gebaseerd is op de oude IMRO-standaard. Deze IMRO-standaard werd ook gebruikt om bestemmingsplannen mee te maken. Om een overgang te bieden naar het nieuwe stelsel kan tot 1 januari 2026 gebruik worden gemaakt van het instrument: ‘Tijdelijke Alternatieve Maatregel, TAM-IMRO’. Alleen procedures waarvan het ontwerp – met toepassing van de TAM – voor 1 januari 2026 ter inzage zijn gelegd, kunnen met toepassing van de TAM na 2025 afgerond worden.

Voorliggend omgevingsplan is zoals aangegeven voor 1 januari 2026 als ontwerp ter inzage gelegd en wordt daarom verder als TAM IMRO omgevingsplan afgerond. Na vaststelling van het omgevingsplan door uw raad staat het plan open voor beroep. Nadat het omgevingsplan onherroepelijk is geworden kan het plangebied bouwrijp gemaakt worden en kunnen de voorbereidingen (o.a. aanvraag Omgevingsvergunningen) worden getroffen voor woningbouw.

De financiële gevolgen zijn Volgens de grondslagen van de Omgevingswet is het vaststellen van een grondexploitatie een verplichting voor gemeenten die grond met een ontwikkelingsdoel willen verkopen, om zo de kosten van de ontwikkeling te dekken, zoals het aanleggen van o.a. wegen en riolering. Op basis van de Nota grondbeleid De Wolden autoriseert de raad de budgetten van de grondexploitatie. Ten behoeve van het collegebesluit op 12 december 2023, is op basis van de hoofduitgangspunten een concept grondexploitatie opgesteld. De verwervingsprijzen, geraamde overige kosten, overeengekomen prijs per m2 bouwrijpe kavel per woningtype en de geraamde overige opbrengsten, zouden moeten leiden tot een sluitende concept grondexploitatie. Met betrekking tot bovengenoemde concept grondexploitatie werd opgemerkt dat in de berekening aan de kostenkant een waarde is toegekend aan de gemeentelijke gronden. Dit om in de onderhandelingen met de marktpartijen een zuivere verhouding te houden door aan de gemeentelijke gronden eenzelfde waarde toe te kennen als aan de gronden van de andere grondeigenaar. Aangezien dit geen daadwerkelijke uitgaven zijn en de gemeentelijke gronden volledig zijn afgewaardeerd, zou dit betekenen dat bij vaststelling van de grondexploitatie met gelijkblijvende andere parameters de ontwikkeling een positief resultaat van €750.000,- zou opleveren.

Voorafgaand aan de besluitvorming van het college van 12 december 2023 is er een winstwaarschuwing afgegeven, dat veranderende marktomstandigheden zullen leiden tot kleinere woningen dus kleinere kavels. De opbrengst vanuit kavelverkoop voor de gemeente zou hierdoor lager en de investering in de openbare ruimte hoger uitvallen, waardoor de gemeente inlevert op het hierboven genoemde resultaat van €750.000,- en daarmee de ‘buffer’ om eventuele toekomstige tegenvallers mee op te kunnen vangen. Op basis van het voorliggende stedenbouwkundigplan, dient te worden opgemerkt dat naast de veranderde marktomstandigheden (die hebben geleid tot kleinere woningen en dus kleinere kavels) ook andere omstandigheden (o.a. bestaande B-watergang, bestaande bomenrijen) hebben geleid tot lagere opbrengsten en hogere uitgaven. In het structuurmodel van 16 oktober 2023, welke als basis voor de concept grondexploitatie heeft gediend, ten tijde van de eerdere besluitvorming, werd uitgegaan van 30.154 m2 aan uitgeefbare gronden. Het nu voorliggende stedenbouwkundigplan heeft een oppervlakte van 23.128 m2 aan uitgeefbare gronden wat leidt tot lagere opbrengsten. Per brief van 15 april 2025 bent u als raad geïnformeerd over het verwachte negatieve resultaat van €220.000,- op de ontwikkeling van Middelveen V.

Op basis van het stedenbouwkundigplan, de nu beschikbare informatie en een subsidie van de provincie, ontstaat er een sluitend resultaat in de vast te stellen grondexploitatie. Ondanks de veranderende marktomstandigheden blijkt het mogelijk om te komen tot een sluitende grondexploitatie en de verwervingsprijs van €1.950.000,- voor de pluimveehouderij volledig af te dekken. Bij het opstellen van de sluitende grondexploitatie is geen gebruik gemaakt van de Realisatiestimulans van het Rijk van €7.000,- per gerealiseerde woning voor 2030 met een maximale v.o.n. prijs van €405.000,-. Door de realisatie van de woningen onder de €405.000,- binnen de ontwikkeling van Middelveen V voor 2030 kan deze Prestatiesubsidie bij andere ontwikkelingen worden aangewend om te komen tot een sluitende of beperkt negatieve grondexploitatie. Alternatieven Bij de totstandkoming van het vast te stellen omgevingsplan zijn verschillende afwegingen gemaakt, aan de hand van participatie en interne en externe adviezen, die

hadden kunnen leiden tot alternatieven. Het nu voorliggende omgevingsplan voorziet in de meest geschikte invulling. Participatie Bij de totstandkoming van het ontwerp-omgevingsplan is op verschillende momenten en wijzen sprake geweest van participatie. Op 20 maart 2024 is er een eerste inloopbijeenkomst geweest, waarbij via de volgende thema’s: Algemeen, Klimaat, Mobiliteit en Veiligheid, Ruimtelijke kwaliteiten en kansen en Wonen, om inbreng van omwonenden is gevraagd. Met een opkomst van ongeveer 130 personen is aangetoond dat het belang en de impact van de ontwikkeling van Middelveen V onder de genodigden, vanuit verschillende perspectieven, groot is. De vele inbreng op basis van de thema’s is grotendeels verwerkt in het stedenbouwkundigplan en het ontwerp-omgevingsplan. Tijdens de vervolgbijeenkomst met omwonenden op 23 april 2025 is teruggekoppeld op welke wijze is omgegaan met de inbreng uit de eerste inloopbijeenkomst. Daarnaast is gedurende de totstandkoming van het ontwerp-omgevingsplan veelvuldig sprake geweest van overleg met diverse ketenpartners, waaronder het Waterschap Drents Overijsselse Delta en de provincie Drenthe. Gedurende de planologische procedure van de wijziging omgevingsplan zijn er de gebruikelijke momenten voor het indienen van zienswijzen en eventuele bezwaren of beroep.

Zo heeft het ontwerp TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ voor eenieder ter inzage gelegen van 24 juli tot en met 11 september 2025. Tijdens deze termijn zijn zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAM-omgevingsplan Middelveen V Zuidwolde (welke als bijlage 1 is bijgevoegd) samengevat en beantwoord. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassingen in het omgevingsplan (zie achtergrond en reactienota). Na vaststelling door u als gemeenteraad is er gedurende de termijn van 6 weken een mogelijkheid om in beroep te gaan tegen het TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’. Dit beroep wordt ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, eventueel in combinatie met een vraag om een voorlopige voorziening. Communicatie Aan de indieners van een zienswijze wordt de reactienota ter informatie toegezonden en hen is gewezen op de mogelijkheid tot inspreken tijdens de raadsavond op 4 december 2025. Het besluit zal vervolgens via reguliere wijze worden gepubliceerd op de gemeentelijke pagina in de Westervelder Wolder Courant, Overheid.nl en op de gemeentelijke webpagina. Omwonenden ontvangen een nieuwsbrief, waarin zij geïnformeerd worden over de procedure en de ter inzagelegging van het vastgestelde TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’.

Geheimhouding Er wordt door het college geheimhouding over de ‘Uitgangspunten grondexploitatie Middelveen V te Zuidwolde’ opgelegd, omdat deze bedrijfsgevoelige en vertrouwelijke informatie bevat. De grondexploitatie bevat informatie (gegevens en bedragen) over nog aan te besteden openbare werken en te voeren onderhandelingen over aan- of verkoop van (gemeentelijke) gronden. Bij misbruik door derden kan dit gevolgen hebben voor de financiële positie van de gemeente en kan dit mogelijk de gemeentelijke bedrijfsvoering schaden.

Bijlagen 1. Reactienota en staat van wijzigingen ontwerp TAM-omgevingsplan Middelveen V Zuidwolde; 2. Uitgangspunten grondexploitatie Middelveen V te Zuidwolde GEHEIM; 3. Raadsbesluit vaststelling TAM IMRO Omgevingsplan ‘Zuidwolde – Middelveen V’ en Beeldkwaliteitsplan Middelveen V.

Zuidwolde, 27 november 2025 Burgemeester en Wethouders van De Wolden,

Roelof Pieter Koning gemeentesecretaris

Inge C. J. Nieuwenhuizen burgemeester