Raadsvoorstel Transformatieplan Zuiderhof

Gemeenteraad Voorstel voor de raad Datum raadsvergadering Agendapuntnummer Portefeuillehouder

: 23 april 2026 : 26RV017 2 : Wethouder Gerrie Hempen-Prent

Aan de gemeenteraad Onderwerp Transformatieplan park De Zuiderhof Wij willen 1. Park de Zuiderhof transformeren van de functie recreatie naar de functie wonen. Wij besluiten 1. Het Transformatieplan voor park de Zuiderhof vast te stellen. 2. De ruimtelijke uitgangspunten uit het Transformatieplan als basis voor de wijzigingsprocedure van het omgevingsplan vast te stellen.

Want 1.1 Het park heeft ingestemd met het transformatieplan. Tijdens de bijzondere Algemene Ledenvergadering (ALV) van 14 februari hebben de eigenaren met ruime meerderheid ingestemd met zowel het Transformatieplan als het raamwerk van de anterieure overeenkomst. 1.2 Instemming van de raad met het Transformatieplan is wenselijk voor te maken keuzes Het Transformatieplan bevat de beleidsmatige en ruimtelijke uitgangspunten voor de transformatie van park De Zuiderhof. In het plan zijn concrete keuzes vastgelegd over de maatregelen en investeringen die op het park worden uitgevoerd. Het betreft onder meer keuzes die gericht zijn op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het park door een goede landschappelijke inpassing, met aandacht voor natuur en biodiversiteit. Onnodige verstening wordt tegengegaan door het clusteren van bebouwing en het verwijderen van bebouwing uit de randzone. Daarnaast wordt extra bebouwingsruimte geboden om bestaande recreatiewoningen levensloopbestendig te maken, zodat kan worden voorzien in een toekomstbestendig woonpark, in overeenstemming met gemeentelijk en provinciaal beleid. De maatregelen bestaan uit: • het realiseren van een waterbuffer op het voormalige volleybalveld ten behoeve van wateropvang.

• het opnieuw inrichten van de speeltuin, voorzien van speeltoestellen van kunststof met een houtlook voor een natuurlijke uitstraling, aangevuld met een picknickbank, zitbanken en een barbecueplek. • de vernieuwing van de hoofdontsluitingsweg op het park, uitgevoerd in gebakken klinkers.

•

Het vervangen van de bestaande openbare verlichting door energiezuinige ledverlichting en armaturen, voorzien van sensoren.

Het transformatieplan is de basis voor de verdere uitwerking van de ruimtelijke procedure. Door het plan vooraf ter instemming aan de gemeenteraad voor te leggen, kan de raad richting geven aan deze uitgangspunten en wordt geborgd dat zij niet pas bij de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan wordt betrokken. 1.3 Het plan is tot stand gekomen door intensieve samenwerking Het plan is tot stand gekomen door intensieve samenwerking tussen interne afdelingen, het bestuur van de VvE en door afstemming met de provincie. Daarnaast is gebruik gemaakt van adviezen van diverse externe organisaties. De onderzoeken naar omgevingsaspecten, aangevuld met thema’s zoals veiligheid en gezondheid, worden uitgevoerd door de gemeente, de Omgevingsdienst, het Waterschap, de GGD, de Veiligheidsregio Drenthe en – waar nodig – andere betrokken partijen. EcoReest vervult hierbij een belangrijke rol als gespecialiseerde partner op het gebied van natuur en ecologie. 1.4 Na het transformatieplan kan de Anterieure Overeenkomst worden getekend Om naar definitieve besluitvorming te kunnen gaan, is het noodzakelijk dat eigenaren individueel de AOK gaan tekenen. Dit proces kan in gang worden gezet na instemming van de gemeenteraad met transformatieplan.

Eigenaren op het park wordt gevraagd om de Anterieure Overeenkomst (AOK) te ondertekenen om officieel aan te geven dat zij deelnemen aan de transformatie van een recreatiebestemming naar een woonbestemming, inclusief de daarbij behorende verplichtingen en afspraken. Door hun handtekening bevestigen eigenaren dat zij bereid zijn mee te gaan in het transformatieproces en te voldoen aan de voorwaarden die in de overeenkomst zijn vastgelegd. Ook de gemeente ondertekent iedere AOK. Na ondertekening van de AOK ontstaat duidelijkheid over het aantal deelnemende eigenaren en daarmee over het draagvlak voor de transformatie. Bij voldoende deelname kan de gemeente de wijzigingsprocedure van het omgevingsplan starten. Het is aan het college om te beoordelen of er sprake is van voldoende deelname. 2.1 Het transformatieplan bevat een nadere uitwerking van de ruimtelijke uitgangspunten. De gemeenteraad heeft in 2024 de ruimtelijke uitgangspunten voor transformatie vastgesteld. Dit besluit betekent een uitbreiding van de huidige bouwmogelijkheden. Het maximaal bebouw oppervlak mag 130 m² bestaande uit 100 m² hoofdgebouw en 30 m² bijbehorend bouwwerk. Ten tijde van de vaststelling was nog geen rekening gehouden met een bestaand regeling en geeft duidelijkheid hoe wordt omgegaan met overkappingen. Het kan grotendeels worden gezien als de invulling van het overgangsrecht.

Deze uitwerking biedt meer bebouwingsruimte binnen duidelijke kaders. De regeling legt vast op welke wijze wordt omgegaan met bestaande bebouwing en kan grotendeels worden gezien als de invulling van het overgangsrecht. Deze uitwerking biedt meer bebouwingsruimte binnen duidelijke kaders: • Nieuwe overkappingen zijn toegestaan tot maximaal 25 m². • Bestaande overkappingen mogen in de meeste gevallen blijven staan, maar niet in de randzone. • Bebouwing vindt uitsluitend plaats binnen de aangewezen vlakken (bouwvlak en zone voor bijbehorende bouwwerken).

• •

•

Er geldt een maximum van 100 m² verharding per kavel. Bestaande bouwwerken in de randzone worden verwijderd, tenzij sprake is van een vergunning of aantoonbare vergunningsvrijheid, waarbij dit laatste uitsluitend geldt voor erf- en perceelafscheidingen. De peildatum voor het bepalen van wat als bestaand wordt beschouwd, is het moment van de GEO-inmeting op het park.

2.2 Wij verwachten bij de ruimtelijke procedure een positief advies vanuit de provincie. De provincie Drenthe heeft tweemaal het concept-Transformatieplan (TP) voor Park Zuiderhof beoordeeld. Op 1 september 2025 heeft de provincie aangegeven positief te adviseren over de aardkundige waarden en bevestigd dat de ontwikkeling niet leidt tot aantasting van het aardkundig systeem. Daarnaast is het concept groen inrichtingsplan positief beoordeeld door de provincie in de mail van 21 oktober 2025. Ook de door de provincie voorgestelde maatregelen voor de kwaliteitsimpulsen zijn door het parkbestuur overgenomen en opgenomen in het TP. 2.3 We werken zo veel mogelijk parallel aan de vervolgstappen We werken zo veel mogelijk parallel aan de vervolgstappen om het proces efficiënt te laten verlopen. We zullen het proces om te komen tot ondertekening tot de AOK gelijktijdig starten met de voorbereiding van de ruimtelijke procedure. Deze voorbereidende werkzaamheden bestaan uit het doen van o.a. onderzoeken en schrijven van toelichtende teksten. De formele start van de ruimtelijke procedure is het ter inzage leggen van het wijziging omgevingsplan en dat kan pas na ondertekening van de AOK door parkbewoners.

Door de voorbereidende werkzaamheden parallel te laten verlopen met het proces van ondertekening verliezen we zo min mogelijk tijd en kunnen beide trajecten direct worden voortgezet zodra er voldoende draagvlak is

Maar 1.1 Na vaststelling moet de AOK door parkbewoners worden ondertekend. Met het vaststellen van het transformatieplan kan het proces worden gestart om de anterieure overeenkomst ter ondertekening voor te leggen aan de parkbewoners. Op basis van dit proces kan definitief een besluit worden genomen of er voldoende draagvlak is voor transformatie. De afgelopen periode is er geïnvesteerd in goede informatievoorziening en voorlichting om zoveel mogelijk parkbewoners mee te krijgen met de transformatie. 1.2 Voor definitieve transformatie is een onherroepelijk omgevingsplan nodig. Er kunnen zienswijzen en bezwaren worden ingediend tijdens de formele omgevingsplanprocedure. Tijdens de formele wijzigingsprocedure van het omgevingsplan bestaat voor inwoners en andere belanghebbenden de mogelijkheid om zienswijzen en bezwaren in te dienen op het ontwerp-wijzigingsplan. Deze reacties worden door de gemeente zorgvuldig beoordeeld en van een inhoudelijke reactie voorzien. Als de ingediende zienswijzen aanleiding geven tot aanpassing van het ontwerp, worden deze wijzigingen verwerkt voordat het plan ter vaststelling wordt voorgelegd. Het indienen van zienswijzen en eventuele daaropvolgende beroepsprocedures kunnen gevolgen hebben voor de planning.

Wanneer een aanpassing noodzakelijk is of wanneer beroep wordt ingesteld, kan dit leiden tot een langere doorlooptijd voordat het omgevingsplan onherroepelijk wordt. Dit is een regulier onderdeel van de wettelijke procedure.

Achtergrond De raad stelde op 30 maart 2023 het Programmaplan Vitale Recreatieparken 2023–2027 vast en reserveerde middelen. Park De Zuiderhof is als niet vitaal aangemerkt; ongeveer 90% van de eigenaren woont er permanent. Daarom is het park aangewezen om te kunnen transformeren naar wonen. De gemeenteraad heeft op 26 juni 2025 het kader verevening vastgesteld, als onderdeel van het raadsbesluit Versterken Recreatiesector. De financiële gevolgen zijn De gemeente draagt de kosten voor noodzakelijke onderzoeken en planvoorbereiding; in de programmabegroting 2026 is hiervoor budget opgenomen. Bij definitieve ondertekening van de AOK betaalt elke deelnemende eigenaar per perceel € 7.500, als onderdeel van de vereveningssystematiek; de middelen worden ingezet voor investeringen die de recreatiesector in brede zin ten goede komen. Alternatieven Niet transformeren naar wonen. In dat geval blijft uitsluitend de Mona Keijzer-regel (vooralsnog tijdelijk, max. 10 jaar) van toepassing, en alleen voor situaties met aantoonbare permanente bewoning vóór 16 mei 2024. Permanente bewoning na deze datum valt niet onder de regeling. De bestemming blijft daarmee recreatief en het huidige bestemmingsplan blijft van kracht. Dit betekent geen extra bebouwingsmogelijkheden en daarmee blijven er veel strijdigheden intact. Er kan worden gekozen om niet te transformeren naar wonen.

Als er niet wordt getransformeerd, blijft uitsluitend de zogenoemde Mona Keijzer-regel van toepassing, voor zover nu bekend een tijdelijke oplossing voor maximaal 10 jaar. Deze regeling biedt alleen een oplossing voor situaties waarin aantoonbare permanente bewoning is gestart vóór 16 mei 2024. Permanente bewoning na deze datum valt niet onder de regeling. De bestemming blijft daarmee recreatief en het huidige bestemmingsplan blijft van kracht. Dit betekent geen extra bebouwingsmogelijkheden en handhaving van de 10 meter brede randzone en daarmee blijven er veel strijdigheden intact. Door te transformeren wordt er een toekomstbestendige oplossing gecreëerd en ontstaat er zekerheid voor altijd. Participatie Tijdens de planvorming is intensief samengewerkt met het VvE-bestuur en zijn eigenaren regelmatig geïnformeerd via bewonersbijeenkomsten en (VvE en gemeentelijke) nieuwsbrieven. Op 20 december 2025 nam de ALV besluiten over o.a. het concept-groeninrichtingsplan, taxatierapport en kwaliteitsimpulsen met planning en begroting. Op 14 februari heeft de ALV met ruime meerderheid ingestemd met het Transformatieplan en raamwerk AOK. Tijdens de formele wijzigingsprocedure wordt participatie opnieuw geborgd via de wettelijke zienswijzenprocedure. Communicatie De raad wordt gevraagd het Transformatieplan vast te stellen.

Inwoners en belanghebbenden worden via de gemeentelijke kanalen geïnformeerd. Bij start van de formele procedure volgt publicatie met informatie over het indienen van zienswijzen. Ook initiatiefnemer en eigenaren worden geïnformeerd over besluit en vervolg.

Bijlagen 1.Transformatieplan De Zuiderhof 2.Concept groeninrichtingsplan Zuidwolde, 3 maart 2026 Burgemeester en Wethouders van De Wolden,

Roelof Pieter Koning gemeentesecretaris

Inge C. J. Nieuwenhuizen burgemeester