Raadsvoorstel actualisatie woningbouwprogramma De Wolden

Gemeenteraad Voorstel voor de raad Datum raadsvergadering Agendapuntnummer Portefeuillehouder

: : :

27 maart 2025 25RV012/8 Wethouder Gerrie Hempen-Prent

Aan de gemeenteraad Onderwerp Actualiseren van het woningbouwprogramma van De Wolden.

Wij willen zorgen voor een veelzijdig woonaanbod in De Wolden, voor huidige en nieuwe inwoners van alle doelgroepen.

Wij besluiten 1. Volgens de afspraken in de woon(zorg)visie het onderdeel woningbouwprogramma te actualiseren, waarbij de nieuwe afspraken direct na de vaststelling door de gemeenteraad ingaan. 2. De beschikbare ruimte voor woningbouw tot 2030 te verruimen naar 810 tot 1.060 woningen (was 750 tot 1.000 woningen) met dezelfde procentuele verdeling over dorpen en kernen. kern Zuidwolde De Wijk Ruinen Ruinerwold Koekange Overige kernen

aantal toe te voegen woningen tot 2030 was wordt 198 – 263 213 – 279 95 – 127 103 – 135 116 – 154 125 – 163 123 – 164 133 – 174 75 – 100 81 – 106 143 – 192 155 – 203

3. Een extra categorie woningen toe te voegen aan het woningbouwprogramma door de huidige categorie middelduur te splitsen in middelduur (laag) en middelduur (hoog). 4. De prijsgrenzen van de verschillende woningcategorieën te verhogen: categorie betaalbare woningen middeldure woningen (laag) middeldure woningen (hoog) dure woningen

oud tot € 275.000 tussen € 275.000 en € 405.000 vanaf € 405.000

nieuw tot € 305.000 tussen € 305.000 en € 405.000 tussen € 405.000 en € 450.000 vanaf € 450.000

5. De verdeling van de gewenste woningcategorieën aan te passen: categorie sociale huur betaalbare koop middeldure koop (laag) middeldure koop (hoog) dure koop vrije ruimte

percentage en aantal was minimaal 20-25% minimaal 200 minimaal 20-25% minimaal 200 minimaal 20-25%

minimaal 200

maximaal 10-14% -

maximaal 100 -

wordt minimaal 20-25% minimaal 200 minimaal 15-20% minimaal 200 minimaal 12-18% minimaal 120 minimaal 12-18% minimaal 120 maximaal 10-14% 11 tot 30%

maximaal 100 5 tot 30%

6. De prijsgrenzen in de toekomst ieder jaar op 1 januari aan te passen volgens: prijsgrens betaalbaar en middelduur (laag) prijsgrens middelduur (laag) en middelduur (hoog) prijsgrens middelduur (hoog) en duur

consumentenprijsindex (CPI) landelijke betaalbaarheidsgrens Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

7. Onder de volgende strikte voorwaarden de bouw van meer vrijstaande woningen toe te staan: • het plan voldoet aan alle voorwaarden die de ruimte-voor-ruimteregeling stelt, óf: de woning bevindt zich op een van de plekken die het LOK heeft aangewezen; • het realiseren van de vrijstaande woning past binnen de geldende regelgeving op het gebied van onder andere ruimtelijke ordening, milieu en landschappelijke inpassing; • er zijn geen mogelijkheden om op deze locatie woningbouw te realiseren die past binnen het woningbouwprogramma van de woon(zorg)visie.

Want 1.1 In de woon(zorg)visie is afgesproken het woningbouwprogramma iedere twee jaar te actualiseren. De woon(zorg)visie is in maart 2023 vastgesteld. Dit is de actualisatie na de eerste twee jaar. 1.2 De actualisatie kan bijdragen aan het oplossen van gesignaleerde knelpunten. We hebben in de afgelopen twee jaar knelpunten gesignaleerd bij de uitvoering van de woon(zorg)visie. Met deze actualisatie hopen we die op te lossen. 2.1 Groeiende behoefte aan woningen. In 2024 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De horizon van dit onderzoek ligt verder dan die van het woningmarktonderzoek dat in 2021 is uitgevoerd en aan de basis van de woon(zorg)visie lag. Uit het recente woningmarktonderzoek blijkt dat de behoefte aan woningen tot 2030 is toegenomen én dat ook na 2030 behoefte is aan extra woningen. In 2021 is de woningbehoefte in De Wolden tot 2030 geraamd op 750 tot 1.000 nieuwe woningen. De actuele raming is dat tussen nu en 2030 behoefte is aan 925 extra woningen. Omgerekend is dit een groei in de behoefte van 58 woningen 1. 1 Dit aantal van 58 is als volgt te verklaren:

• •

De woon(zorg)visie ging, op basis van het woningmarktonderzoek van 2021, uit van een woningvoorraad van 10.460. Hier moeten volgens de woon(zorg)visie 1.000 woningen aan toegevoegd worden. Dat leidt tot een gewenste woningvoorraad van 11.460 woningen in 2030. Het woningmarktonderzoek van 2024 constateert een actuele woningvoorraad van 10.593. De prognoses geven een aanvullende behoefte van 925 extra woningen aan. Dat leidt tot een gewenste woningvoorraad van 11.518 woningen in 2030.

Er is met name behoefte aan goedkope en betaalbare koopwoningen (tot € 405.000). 3.1 Een extra categorie woningen is wenselijk met het oog op het landelijke beleid. Om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren, heeft de Rijksoverheid een subsidie beschikbaar gesteld, de realisatiestimulans. Deze subsidie treedt vanaf 2026 in werking. Met deze realisatiestimulans ontvangen gemeenten een bedrag voor gerealiseerde sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare woningen. Voor de realisatiestimulans zijn woningen tot € 405.000 betaalbare woningen. In het huidige woningbouwprogramma ontbreekt deze categorie woningen. 4.1 In de woon(zorg)visie is afgesproken het woningbouwprogramma iedere twee jaar te actualiseren. De huidige prijsgrenzen zijn bij de vaststelling van de woon(zorg)visie vastgezet op het niveau 2023. Sinds 2023 zijn de bouwkosten gestegen, waardoor het steeds lastiger is te bouwen binnen de gestelde prijsgrenzen. Met het verhogen van de prijsgrenzen komen we tegemoet aan de ontwikkelingen in de markt, zoals de gestegen kosten en de steeds hogere huizenprijzen. We willen hiermee voorkomen dat er te grote verschillen gaan ontstaan tussen de prijzen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. 4.2 De prijzen niet aanpassen gaat ten koste van de ruimtelijke kwaliteit.

Het is met de stijgende bouwkosten steeds moeilijker om tot een sluitende exploitatie van projecten te komen en daarbij te voldoen aan het woningbouwprogramma. Dit kan ertoe leiden dat er meer woningen gebouwd moeten worden. Dit is van invloed op de ruimtelijke kwaliteit. Ook kan het ertoe leiden dat de woningbouw stil komt te liggen en dat de gemeente haar woningbouwprogramma niet kan realiseren. 4.3 De prijsgrenzen van de huidige categorieën wijken af van het landelijke beeld. De landelijke grens voor betaalbaarheid is sinds maart 2023 veranderd. Voorheen was de landelijke betaalbaarheidsgrens gekoppeld aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Door de sterke stijging van de NHG-grens is landelijk de betaalbaarheidsgrens losgekoppeld van de NHG-grens. In 2025 ligt de landelijke NHG-grens op € 450.000 en de landelijke betaalbaarheidsgrens op € 405.000. 4.4 De landelijke betaalbaarheidsgrens kent een jaarlijkse indexering met de consumentenprijsindex. In 2023 is in De Wolden de grens voor betaalbaarheid vastgesteld op € 275.000. Dit is aanzienlijk lager dan de toenmalige landelijke betaalbaarheidsgrens van € 405.000. Het is daarom ook niet realistisch om de betaalbaarheidsgrens in De Wolden nu gelijk te stellen aan de landelijke betaalbaarheidsgrens. Het is beter de grens te indexeren aan de hand van de CPI-index (vergelijkbaar met de landelijke betaalbaarheidsgrens).

Dit betekent voor 2025 een prijsgrens van € 305.000. De categorie betaalbare woningen is met name gericht op woningen voor starters en alleenstaanden, zoals (kleine) appartementen en rug-aan-rugwoningen. 4.5 De Nationale Hypotheek Garantie ligt in 2025 op € 450.000. In 2023 is in de woon(zorg)visie de grens tussen de categorieën middeldure en dure woningen vastgesteld op de toen geldende NHG-grens van € 405.000. De NHG-grens is sindsdien gestegen tot € 450.000 in 2025. Het voorstel is om nu weer de NHG-grens aan te houden. Dat betekent in 2025 een prijsgrens van € 450.000. De categorie dure woningen begint daarmee bij € 450.000. • •

Het verschil tussen 11.518 (prognose 2024) en 11.460 (prognose 2021) bedraagt 58. Voor het aangepaste woningbouwprogramma is dit afgerond naar 60 extra woningen.

5.1 Een nieuwe categorie woningen betekent ook een aangepaste verdeling over de verschillende categorieën. Het huidige woningbouwprogramma bevat een deel vrije beleidsruimte van 11 tot 30%. Voor de herverdeling is een deel van deze vrije beleidsruimte gebruikt én zijn we de huidige categorieën betaalbaar en middelduur enigszins aangepast. Het voorstel voor de aangepaste verdeling leidt tot een beperkte verschuiving in het aantal betaalbare woningen dat gerealiseerd moet worden en een verschuiving in het aantal middeldure woningen. 6.1 Met de voortdurend sterk stijgende kosten is de frequentie van tweejaarlijks de prijsgrenzen aanpassen laag. De bouwkosten en de woningprijzen stijgen ieder jaar in een relatief hoog tempo. De huidige frequentie van een tweejaarlijkse prijsaanpassing is niet realistisch. Een jaarlijkse aanpassing volgens vaste regels is beter. 6.2 Door ieder jaar de prijzen automatisch aan te passen, beweegt het woningbouwprogramma optimaal mee met de landelijke prijsontwikkelingen. Hierdoor is voor iedereen duidelijk wat in de volgende jaren de nieuwe prijsgrenzen zijn, zonder dat het college en de gemeenteraad dit ieder jaar of iedere twee jaar opnieuw moeten vaststellen. We kiezen hierbij voor landelijke en onafhankelijke indices en grenzen.

7.1 Als het gaat om het toevoegen van vrijstaande woningen heeft de woon(zorg)visie een beperkende werking ten opzichte van de ruimte-voor-ruimteregeling en het Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK). De woon(zorg)visie maximeert het aantal tot 2030 toe te voegen vrijstaande en/of dure koopwoningen, waar de ruimte-voor-ruimteregeling en het LOK juist vrijstaande woningen toestaan – het LOK staat ook rijwoningen toe binnen het concept landschappelijk bouwen – en geen grote aantallen woningen. 7.2 De ruimte-voor-ruimteregeling van De Wolden staat het toevoegen van vrijstaande woningen toe. De voorwaarden van de ruimte-voor-ruimteregeling staan slechts een beperkt aantal woningen toe, veelal is dit beperkt tot 1 à 2 vrijstaande woningen. Op provinciaal niveau is de regeling verruimd en zijn meer kleinere woningen mogelijk. Momenteel vindt een evaluatie van de ruimte-voor-ruimteregeling in De Wolden plaats. Deze leidt mogelijk tot een aanpassing (verruiming) van de regeling waardoor er meer mogelijk is dan uitsluitend het toevoegen van een enkele vrijstaande woning. Dit kan het aantal uitzonderingen als gevolg van dit voorstel minimaliseren. 7.3 Het is wenselijk om voor incidentele gevallen iets aan de strijdigheid van het beleid te doen.

Gedurende de looptijd van de huidige woonzorgvisie maakt de gemeente een uitzondering voor vrijstaande woningen op grond van het LOK of op grond van de ruimte-voor-ruimteregeling. Het doel van deze uitzondering is tegemoet te komen aan de strijdigheid in het beleid en tevens de landschappelijke kwaliteit te kunnen borgen dan wel te verbeteren. We voorkomen hiermee dat de woon(zorg)visie in De Wolden initiatieven in het kader van ruimte-voor-ruimte belemmert. 7.4 Aan de uitzondering voor extra vrijstaande woningen zijn strikte voorwaarden verbonden. De toe te voegen vrijstaande woning moet aan alle gestelde voorwaarden voldoen. Deze woningen vallen dan buiten het maximum van 100 vrijstaande woningen die de woon(zorg)visie tot 2030 toestaat.

Gedurende de resterende looptijd van de woon(zorg)visie vindt monitoring plaats van het aantal woningen dat onder deze uitzondering valt om te voorkomen dat er alsnog (te) veel vrijstaande woningen aan de woningvoorraad van De Wolden worden toegevoegd. Het college wordt minimaal tweemaal per jaar geïnformeerd over het aantal woningen dat onder deze uitzondering valt.

Maar Er zijn diverse punten aan te voeren om een of meerdere onderdelen van de voorgestelde actualisatie niet door te voeren. Zo is het al lastig om het huidige gewenste maximum van 1.000 woningen voor 2030 te realiseren. Onder andere de actuele stikstofproblematiek en spuitzonering maken de opgave extra gecompliceerd. Echter, ook uit het woningmarktonderzoek blijkt een groeiende behoefte aan extra woningen. De prijsgrens tussen de categorieën betaalbare en de middeldure woningen (laag) kent eveneens de nodige kanttekeningen. Voor ontwikkelaars is het wenselijk om voor de betaalbare woningen een prijsgrens van € 325.000 te hanteren. Dit is echter een toename die de CPI ruimschoots overstijgt. Daarnaast is dit een bedrag dat voor een grote groep starters en alleenstaanden niet haalbaar en niet realistisch is. Het woningmarktonderzoek illustreert dat een starter voor een rijwoning van € 285.000 in De Wolden een bruto jaarinkomen van € 63.000 nodig heeft. Starters in De Wolden kunnen een starterslening aanvragen, die ze kunnen gebruiken voor de aankoop van hun eerste woning. Daarnaast kunnen hun ouders, mits ze ook in De Wolden wonen, via de verzilverlening een bedrag lenen, dat zij aan hun kinderen kunnen schenken voor de aankoop van hun eerste woning. Dit zou voor starters de aanschaf van een eerste woning beter mogelijk moeten maken.

Met de verhoogde prijsgrens van € 305.000 in 2025 willen we ontwikkelaars stimuleren om te zoeken naar andere, creatieve, manieren van bouwen voor de doelgroep waar wij ons met de woon(zorg)visie primair op richten. Ook is het niet zo dat het aanpassen van de prijsgrenzen de financiële haalbaarheid van alle projecten waarborgt. Initiatiefnemers en ontwikkelaars moeten kritisch blijven kijken naar hun plannen, hun keuzes en de exploitatie. De aangepaste prijsgrenzen kunnen wel bijdragen aan de haalbaarheid. Tot slot is discussie mogelijk over het toestaan van extra vrijstaande en dure woningen en de manier waarop. In de woon(zorg)visie is de weloverwogen keuze gemaakt om in de komende jaren het accent te leggen op betaalbare woningen voor starters en senioren. Dat er juist behoefte is aan woningen (tot € 405.000) heeft het recente woningmarktonderzoek nog eens bevestigd. Evenals dat de aanvullende vraag naar dure en vrijstaande woningen beperkt is én dat er potentieel veel aanbod in dit segment is. Bij het vaststellen van de woon(zorg)visie in maart 2023 was al bekend dat het maximale aantal vrijstaande woningen volgens de woon(zorg)visie, de ruimte-voor-ruimteregeling en het LOK elkaar mogelijk in de weg zitten.

In de praktijk is in de afgelopen twee jaar incidenteel gebleken dat initiatieven geen doorgang kunnen vinden vanwege de beperkende voorwaarde van de woon(zorg)visie, terwijl een vrijstaande woning op de betreffende locatie de enige mogelijkheid is. Vaak wordt dan gekozen voor maatwerk. Wij willen nu de belemmering van de woon(zorg)visie wegnemen voor inwoners die gebruik willen maken van de mogelijkheden die ruimte-voor-ruimte of het LOK bieden, mits hun plannen voldoen aan de gestelde voorwaarden. We kiezen er nog steeds expliciet voor het aandeel vrijstaande en dure woningen in de gemeente in beperkte mate te vergroten. Daarom is er niet voor gekozen om bij uitbreidingslocaties een groter aandeel dure woningen toe te staan, al zou dit kostentechnisch voor deze projecten wel aantrekkelijk zijn.

Achtergrond Landelijke ontwikkelingen Het tekort aan woningen is een groot landelijk probleem. De Rijksoverheid probeert de grip op de woningmarkt weer terug te krijgen en heeft hiertoe een Nationale woon- en bouwagenda ontwikkeld. Deze bestaat uit verschillende programma’s, die er gezamenlijk voor moeten zorgen dat er in de komende jaren veel extra woningen worden toegevoegd. Op 11 december 2024 vond de landelijke bouwtop plaats. Hier is onder andere afgesproken dat partijen er landelijk aan werken om 100.000 woningen per jaar te realiseren om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen. Hiervan moet 30% van de woningen betaalbaar zijn. In 2024 zijn 82.000 woningen toegevoegd door nieuwbouw, transformatie en het splitsen van woningen. Door de hoge rente en de stijgende kosten is het aantal lager dan eigenlijk nodig is. Woon(zorg)visie en woningbouwprogramma De Wolden De woon(zorg)visie van De Wolden is op 30 maart 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Het accent van de visie ligt op het realiseren van betaalbare woningen voor starters en senioren, om starters een plek op de woningmarkt kunnen te geven en voor senioren om de doorstroming te bevorderen. Een onderdeel van de woon(zorg)visie is het woningbouwprogramma. Het streven is om tot 2030 750 tot 1.000 woningen toe te voegen in een aantal verschillende prijscategorieën.

In voorbereiding op de actualisatie van het woningbouwprogramma heeft Companen in 2024 een woningmarktonderzoek gericht op de koopmarkt in De Wolden uitgevoerd. Dit onderzoek was gericht op de koopmarkt, de sociale huur is buiten beschouwing gelaten. Huidige woningvoorraad De Wolden

Driekwart van de woningvoorraad in De Wolden is een koopwoning, in de gemeente is slechts 17% sociale huur. Bijna de helft van de koopwoningen, 46%, valt in de categorie dure koop (WOZ-waarde hoger dan € 405.000). In 2024 waren in De Wolden 10.593 woningen. In 2021 waren dit er 10.460, dat betekent dat het aantal woningen in de afgelopen 3 jaar is gegroeid met 133 woningen (1,3%). Toekomstige behoefte

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ook na 2030 behoefte is aan extra woningen in de gemeente. Tussen 2031 en 2040 neemt de bevolkingsgroei nog toe, al zwakt deze vanaf 2035 af. In de koopsector is met name behoefte aan goedkope en betaalbare woningen. Er zijn al relatief veel dure woningen in De Wolden en dat maakt dat de aanvullende behoefte aan dure woningen beperkt is. Actualisatie woningbouwprogramma

Dit raadsvoorstel gaat over een actualisatie van het woningbouwprogramma voor De Wolden gericht op: • de verschillende woningcategorieën, zowel het aantal categorieën als het aantal woningen per categorie als de prijsgrenzen, conform de afspraken in de woon(zorg)visie; • het incidenteel toestaan van het realiseren van vrijstaande woningen in afwijking van het woningbouwprogramma. Er is geen sprake van een kwalitatieve of beleidsinhoudelijke aanpassing van de woon(zorg)visie.

De financiële gevolgen zijn De voorgestelde actualisatie van het woningbouwprogramma brengt geen financiële gevolgen voor de gemeente met zich mee in de zin van extra uitgaven. Het verhogen van de prijsgrenzen kan ertoe leiden dat de doorlooptijden van projecten, met name in de fase van de voorbereiding, korter zijn waardoor de inzet van ambtelijke uren lager is. Ook maakt het aanpassen van de prijsgrenzen het voor de gemeente makkelijker om projecten rond te rekenen.

Alternatieven Het alternatief is om het woningbouwprogramma niet aan te passen. Dat zou betekenen dat de gemeente zich niet houdt aan de gedane toezeggingen. In de woon(zorg)visie is immers vastgelegd dat na twee jaar het woningbouwprogramma aangepast zou worden. Daarnaast is het van belang dat het woningbouwprogramma een punt van aandacht blijft gezien de grote behoefte aan extra woningen, ook na 2030.

Participatie In de woon(zorg)visie is opgenomen dat het woningbouwprogramma iedere twee jaar van een actualisatie voorzien wordt. Desgevraagd zijn initiatiefnemers en ontwikkelaars geïnformeerd over de stand van zaken en dat in de actualisatie in het voorjaar van 2025 te verwachten is. Communicatie Na vaststelling door de gemeenteraad: • wordt het voorstel op de website van de gemeente De Wolden als addendum (zie bijlage) aan de woon(zorg)visie toegevoegd; • volgt in het bekendmakingenblad van de gemeente een publicatie over het besluit van de raad om het onderdeel woningbouwprogramma van de woon(zorg)visie te actualiseren, inclusief de inhoud van dit besluit; • wordt een persbericht op de website geplaatst. Bijlagen 1. Raadsbesluit actualisatie woningbouwprogramma 2. Woningmarktonderzoek De Wolden (Companen) 3. Addendum woon(zorg)visie: geactualiseerd woningbouwprogramma Zuidwolde, 18 februari 2025 Burgemeester en Wethouders van De Wolden,

Roelof Pieter Koning gemeentesecretaris

Inge C. J. Nieuwenhuizen burgemeester