Raadsvoorstel aanvraag krediet pluimveehouderij Middelveenseweg 5 Zuidwolde

Voorstel voor de Raad Datum raadsvergadering : 21 december 2023 Agendapuntnummer : XIV, punt 7 Portefeuillehouder : Wethouder Gerrie Hempen-Prent Aan de gemeenteraad Onderwerp: Krediet verwerving pluimveehouderij Middelveenseweg 5 te Zuidwolde. Samenvatting: Ten behoeve van de ontwikkeling van een nieuw woongebied ten zuiden van Zuidwolde, genaamd Middelveen V, wenst het college van burgemeester en wethouders bouwclaimovereenkomsten te sluiten met twee marktpartijen/grondeigenaren in het gebied. Dit betekent dat deze partijen hun grondposities aan de gemeente verkopen en in ruil daarvoor bouwrijpe kavels van de gemeente terugkopen. Eén van deze grondposities betreft een pluimveehouderij die een uitbreiding van woningbouw tot dusver heeft belemmerd, zie Bijlage 1 ‘Gronden marktpartij 2 – pluimveehouderij’. In verband met de tussen marktpartij 2 en de eigenaar van de pluimveehouderij overeengekomen verkoopvoorwaarden, dient een besluit tot verwerving van de pluimveehouderij door de gemeente plaats te vinden op uiterlijk 31 december 2023 en dus vooruitlopend op een vast te stellen omgevingsplan. Om de bouwclaimovereenkomsten aan te kunnen gaan, is derhalve een besluit van uw raad nodig over het benodigde krediet voor de verwerving van de pluimveehouderij. Fase van besluitvorming: Besluitvormend. Ontwerpbesluit: 1.

Een krediet van € 1.955.000 (koopprijs € 1.950.000 + notariële levering € 5.000) beschikbaar te stellen ten behoeve van de verwerving van de pluimveehouderij onder het voorbehoud dat de publicatie van het voornemen tot het aangaan van de bouwclaimovereenkomsten in het kader van het Didam-arrest geen belemmeringen oplevert. Inleiding en aanleiding: Het gebied Middelveen V ligt tussen de Ommerweg en de Middelveenseweg, ten zuiden van de kern Zuidwolde, en ten westen van de eerdere uitbreidingen Middelveen I t/m IV. Het gebied is in de structuurvisie opgenomen als mogelijke uitbreidingslocatie voor woningbouw en kan een belangrijke rol spelen in de realisatie van de grote woningbehoefte in gemeente De Wolden en specifiek Zuidwolde. De gemeente heeft zelf gronden in eigendom op deze locatie, maar de aanwezigheid van de pluimveehouderij met beperkende milieuzones heeft een woningbouwontwikkeling tot dusver in de weg gestaan. Omdat marktpartij 2 een koopovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar van deze pluimveehouderij, ontstaat er een mogelijkheid het gebied tot ontwikkeling te brengen. Met de twee marktpartijen in het gebied is de afgelopen 2 jaar onderzocht op welke wijze een ontwikkeling van woningbouw in het gebied mogelijk kan worden gemaakt en welke stappen hiervoor dienen te worden gezet.

Omdat deze grondeigenaren niet volledig risicodragend deze ontwikkeling tot stand willen brengen, heeft het college besloten actieve grondpolitiek te willen voeren door de voor de ontwikkeling benodigde gronden te verwerven in ruil voor een bouwclaim. Op deze wijze

Pagina 1 van 3

kan de gemeente zelf de regie voeren op de stedenbouwkundige uitwerking, het woningbouwprogramma, de verkaveling en de inrichting van het openbaar gebied. Vanwege de verkoopvoorwaarden die de eigenaar van de pluimveehouderij met de marktpartij is overeengekomen, kan actief grondbeleid enkel plaatsvinden door, vooruitlopend op een onherroepelijke woonbestemming voor het gebied, over te gaan tot het verwerven van de pluimveehouderij. De overige gronden in het plangebied zijn reeds in eigendom van de gemeente danwel dienen pas te worden gekocht nadat een onherroepelijke woonbestemming is gerealiseerd en de hierbij horende grondexploitatie is vastgesteld. Problemen of vraagstukken: De verwerving van de pluimveehouderij vindt plaats voorafgaand aan de voor de ontwikkeling van Middelveen V benodigde planologische grondslag, een onherroepelijk omgevingsplan. Dit betekent dat met deze verwerving het risico wordt gelopen dat de planologische procedure heel lang gaat duren of dat, in een worstcasescenario, geen planologische grondslag voor de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie wordt gerealiseerd. Indien de planologische grondslag wel wordt gerealiseerd, draagt de gemeente het financiële risico van de grondexploitatie. Zie ook ‘Financiële effecten’. Ontwerpbesluit: toelichting en argumentatie: 1.

Met dit besluit wordt actief grondbeleid mogelijk gemaakt waarmee in het gebied Middelveen V uitvoering kan worden gegeven aan het realiseren van het woonbeleid in de Woon(zorg)visie 2023-2027. In de komende 7 jaar moeten 750-1000 woningen worden toegevoegd in De Wolden (Woon(zorg)visie 2023-2026). Per jaar is dat 3 keer zoveel als totaal in 2022 in de gemeente is gebouwd. De bouw van de woningen moet veel sneller om invulling te kunnen geven aan deze opgave. De realisatie van nieuwe woningen duurt landelijk gemiddeld 8-10 jaar. Uitbreidingswijken in gemeente De Wolden duurden in het verleden circa 6 jaar (Dunningen 4) tot circa 16 jaar (Kerkenveld Noord). Om aan de woningbouwopgave invulling te kunnen geven, moet de plancapaciteit worden vergroot. Het gebied Middelveen V biedt ruimte voor de bouw van 145 woningen. De ontwikkeling van Middelveen V kan daarmee een belangrijke rol spelen in het voorzien in de woningbehoefte. De aanwezigheid van de pluimveehouderij aan de Middelveenseweg in Zuidwolde vormt een belemmering voor de ontwikkeling van woningbouw in dit gebied. Het voeren van actieve grondpolitiek voor dit gebied maakt een woningbouwontwikkeling mogelijk én stelt de gemeente in staat om zelf de regie te voeren over de uitvoering van het woonbeleid. Alternatief beleid: Geen krediet verstrekken.

Financiële effecten: De koop van de pluimveehouderij vindt plaats via een zogenaamde ‘abc-levering’ waarbij marktpartij 2 de pluimveehouderij doorlevert aan de gemeente. Gemeente is in beginsel bereid haar medewerking te verlenen aan een fiscaal optimale levering waarbij eventuele meerkosten worden gedekt door deze marktpartij. In verband met het feit dat de verwerving plaatsvindt vooruitlopend op de realisatie van de benodigde planologische grondslag, loopt de gemeente met deze verwerving, in een worstcasescenario, het risico dat een pluimveehouderij in eigendom is verkregen met een lagere waarde dan de verwervingsprijs. Op basis van de getaxeerde marktwaarde zou dit een verlies van ca. € 1,1 mln. kunnen betekenen. Indien voor Middelveen V de benodigde planologische grondslag wordt verkregen, draagt de gemeente het financiële risico van de grondexploitatie. In de bouwclaimafspraken zijn kavelprijzen opgenomen, maar de marktomstandigheden en economische

Pagina 2 van 3

ontwikkelingen zijn erg onzeker. De betaalbaarheid in algemene zin staat onder druk. Tegelijkertijd blijven de bouwkosten stijgen waardoor de kwaliteit van de woningen onder druk komt te staan om betaalbare woningen te kunnen blijven bouwen, ook in verband met de gemaximaliseerde verkoopprijzen. Vanwege deze factoren zullen kleinere woningen worden gebouwd op kleinere kavels. Dit heeft een direct negatief effect op de grondopbrengsten in de exploitatie van de gemeente en kan leiden tot een verlies. Personele effecten: Het voeren van actief grondbeleid gaat gepaard met het door de gemeente tot ontwikkeling brengen van het gebied. De hiervoor benodigde capaciteit is aanwezig danwel zal extern ingehuurd worden. Juridische effecten: Het verwerven van de pluimveehouderij van marktpartij 2 vindt plaats gelijktijdig met het sluiten van bouwclaimovereenkomsten met de twee marktpartijen in het te ontwikkelen gebied. Hiermee worden de afspraken geborgd op basis waarvan, na realisatie van de benodigde planologische grondslag, het woongebied tot ontwikkeling kan worden gebracht. Om tot de ontwikkeling van het gebied over te kunnen gaan zal de gemeente moeten starten met de werkzaamheden ten behoeve van de te doorlopen planologische procedure.

Participatie- en communicatieparagraaf: (in te vullen aan de hand van de menukaart) In het kader van het op te stellen omgevingsplan zal het hierop van toepassing zijnde participatiebeleid worden gevolgd. Fatale termijnen: Indien wordt besloten geen krediet te verstrekken, zal de koopovereenkomst met de pluimveehouderij op uiterlijk 31 december 2023 door marktpartij 2 worden ontbonden. Indien de raad besluit het benodigde krediet beschikbaar te stellen, zal de levering van de pluimveehouderij op uiterlijk 1 december 2024 plaatsvinden. Aanpak en uitvoering: Na onderhavig besluit zal de notariële levering plaatsvinden binnen de overeengekomen uiterlijke termijn. Tevens zal worden gestart met de nadere uitwerking en voorbereidingen voor de te doorlopen planologische procedure. Bijlagen: 1. Tekening plangebied inclusief grondeigendommen (digitaal)

Zuidwolde, 7 december 2023 Burgemeester en wethouders van De Wolden,

Roelof Pieter Koning Gemeentesecretaris

Inge C.J. Nieuwenhuizen Burgemeester

Pagina 3 van 3