Publieksversie - Collegevoorstel aanvraag krediet varkenshouderij Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold

Burgemeester en wethouders Datum 27 november 2024 Onderwerp Verwerving Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold Wij willen Woningbouwontwikkeling mogelijk maken, waarmee in het gebied Kerkweg-Zuid te Ruinerwold uitvoering kan worden gegeven aan de invulling van onze woningbouwopgave. Wij besluiten 1. Aan de raad voor te stellen een investeringskrediet ter hoogte van € BEDRAG,-, zijnde taxatiewaarde van de varkenshouderij aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold en de kosten van notariële levering beschikbaar te stellen. 2. Een koopovereenkomst (bijlage 1) met de varkenshouder aan te gaan voor de verwerving van de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold, onder de voorwaarde dat de raad het voor de verwerving van de varkenshouderij benodigde krediet beschikbaar stelt. 3. Een koop-/ontwikkelovereenkomst (bijlage 2) met de ontwikkelaar aan te gaan, waarin de gegarandeerde verwerving van de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold door ontwikkelaar is geborgd, onder de voorwaarde dat de raad het voor de verwerving van de varkenshouderij benodigde krediet beschikbaar stelt. 4. Het voornemen tot de verkoop aan beoogd ontwikkelaar in het kader van het Didamarrest te publiceren. 5.

De gemeenteraad op grond van artikel 87 jo 88 Gemeentewet en gelet op het belang als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b en i, van de Wet open overheid een verplichting tot geheimhouding te leggen op de bedragen in de documenten die behoren tot de beslispunten 1, 2 en 3 en de daarbij behorende bijlagen. 6. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met het moment dat het aankoopproces met de ontwikkelaar is afgerond. Want

1.1

Door het beschikbaar stellen van het investeringskrediet is het mogelijk om de varkenshouderij aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold te verwerven en woningbouwontwikkeling in het gebied Kerkweg-Zuid te Ruinerwold mogelijk te maken, waarmee uitvoering kan worden gegeven aan onze woningbouwopgave. 1.

Verwerving In eerste instantie zou de beoogd initiatiefnemer de woningbouwontwikkeling Kerkweg-Zuid te Ruinerwold ontwikkelen en daarvoor de varkenshouderij aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold verwerven. Reden is omdat om de varkenshouderij heen zich een zogeheten “milieucirkel” bevindt, waardoor de woningbouwontwikkeling in dit gebied nu nog niet mogelijk is. Doordat overeenkomsten zijn ontbonden met de beoogd initiatiefnemer heeft een nieuwe ontwikkelaar zich bij de gemeente gemeld om de woningbouwontwikkeling onder dezelfde voorwaarden te willen ontwikkelen. Door de mate van onzekerheid over de termijn, waarop het bestemmingsplan ‘Buitengebied, deelplan Uitbreiding Kerkweg, Ruinerwold’ onherroepelijk is vastgesteld, wil de ontwikkelaar niet over

Pagina 1 van 4

het gehele aankoopbedrag van de varkenshouderij á € BEDRAG ,- risicodragend zijn. Om de varkenshouder aan de Buitenhuizerweg 4 op korte termijn de financiële ruimte te geven, zodat hij elders zijn agrarische activiteiten voort kan zetten, dient een besluit tot verwerving van de varkenshouderij door de gemeente plaats te vinden vooruitlopend op het vast te stellen bestemmingsplan. Om tot verwerving over te kunnen gaan, is een besluit van de gemeenteraad nodig over het benodigde krediet voor de verwerving van de varkenshouderij tegen taxatiewaarde á € BEDRAG,- en de kosten van notariële levering á € BEDRAG,-. Verwerving door de gemeente van de varkenshouderij kan in het kader van staatssteun enkel plaatsvinden tegen een marktconforme prijs. In dit kader is extern een taxatie gemaakt van de varkenshouderij op basis waarvan de door de gemeente maximale verwervingsprijs is vastgesteld op € BEDRAG,-, de waarde op basis van toekomstige bestemming. De nieuwe ontwikkelaar betaalt aan de varkenshouder het verschil tussen aankoopbedrag en taxatiewaarde á € BEDRAG,-op het moment dat de akte van verkoop passeert.

Op het moment dat het bestemmingsplan ‘Buitengebied, deelplan Uitbreiding Kerkweg, Ruinerwold’ onherroepelijk is vastgesteld gaat ontwikkelaar over tot verwerving van het perceel Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold tegen betaling van € BEDRAG,vermeerderd met de door gemeente betaalde rente. Met deze verwerving wordt uitvoering gegeven aan publiek-private samenwerking, zoals opgenomen in de Nota grondbeleid De Wolden. 2.

2.1

Woningbouwontwikkeling Gemeente heeft in de koop- ontwikkelovereenkomst met de beoogd ontwikkelaar vastgelegd op welke wijze de planuitwerking dient te worden uitgevoerd, waarmee o.a. is geborgd dat het woningbouwprogramma zoals dit voortvloeit uit de Woon(zorg)visie 2023-2027 wordt gerealiseerd. In het ontwerpbestemmingsplan wat ter inzage heeft gelegen wordt het planologisch kader geboden op basis waarvan 125 woningen kunnen worden gerealiseerd. Door de (aan)koop van de varkenshouderij aan de Buitenhuizerweg 4 wordt de varkenshouder op korte termijn de financiële ruimte te geven, zodat hij elders zijn agrarische activiteiten voort kan zetten. Om tot verwerving over te kunnen gaan, is een besluit van de gemeenteraad nodig over het benodigde krediet voor de verwerving van de varkenshouderij tegen taxatiewaarde á € BEDRAG,-.

3.1

Met de gegarandeerde verwerving van de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold door ontwikkelaar, nadat het bestemmingsplan ‘Buitengebied, deelplan Uitbreiding Kerkweg, Ruinerwold’ onherroepelijk is vastgesteld, wordt het financieel risico voor de gemeente beperkt. Nadat het bestemmingsplan ‘Buitengebied, deelplan Uitbreiding Kerkweg, Ruinerwold’ onherroepelijk is vastgesteld zal ontwikkelaar op basis van de overeenkomst tot verwerving van het perceel aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold overgaan tegen betaling van € BEDRAG,-, vermeerderd met de door de gemeente betaalde rente.

4.1

Op basis van het Didam-arrest dient de gemeente de verkoop openbaar te maken. Na het besluit van het college zal het voornemen tot het sluiten van de koop/ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar in het kader van het Didam-arrest voor een periode van 20 kalenderdagen worden gepubliceerd op www.overheid.nl.

6.1

Geheimhouding gemeenteraad In verband met privacy voor de varkenshouder in relatie tot het aankoopbedrag voor de varkenshouderij is geheimhouding gewenst.

Pagina 2 van 4

In verband met de privacy voor de varkenshouder in relatie tot het aankoopbedrag voor de varkenshouderij vertrouwelijke gegevens zijn opgenomen in het collegevoorstel en de daarbij behorende documenten, dat deze ondanks anonimiseren te herleiden zijn tot een persoon (artikel 5.1. lid 2 onder i Woo), alsmede zijn de economische belangen van de Staat betrokken bij de totstandkoming van de aankoopprijs (artikel 5.1. lid 2 onder b Woo), zodat openbaar maken niet gewenst is. Maar Er zijn financiële en juridische risico’s In verband met het feit dat de verwerving plaatsvindt vooruitlopend op de realisatie van de benodigde planologische grondslag, loopt de gemeente met deze verwerving, in een worstcasescenario, het risico dat de gronden aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold in eigendom is verkregen met een lagere waarde dan de taxatiewaarde. De taxatiewaarde is namelijk gebaseerd op de voorgenomen planologisch kader op basis waarvan er drie bouwpercelen kunnen worden ontwikkeld op de gronden aan de Buitenhuizerweg 4. Als voor Kerkweg-Zuid de benodigde planologische grondslag wordt verkregen (onherroepelijk bestemmingsplan), levert de gemeente het perceel aan de Buitenhuizerweg 4 aan ontwikkelaar tegen betaling van € BEDRAG- vermeerderd met de door gemeente betaalde rente.

Na het besluit van het college zal het voornemen tot het sluiten van de koop-/ ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar in het kader van het Didam-arrest voor een periode van 20 kalenderdagen worden gepubliceerd op www.overheid.nl. Gezien deze termijn nog niet is verstreken op het moment van behandeling van het raadsvoorstel in de raad op donderdag 19 december 2024, is de verkoop aan ontwikkelaar onder voorbehoud van geen belemmeringen tot het aangaan van de overeenkomsten in het kader van het Didam-arrest. Achtergrond Omdat met de eigenaar van de varkenshouderij, als ook met ontwikkelaar, afspraken zijn gemaakt over de verwerving van de varkenshouderij, ontstaat er een mogelijkheid het gebied tot ontwikkeling te brengen. Door de beëindiging van de agrarische activiteiten komt de zogeheten “milieucirkel” op het te ontwikkelen gebied te vervallen, waardoor de woningbouwontwikkeling in dit gebied mogelijk wordt. Met ontwikkelaar is een koop-/ ontwikkelovereenkomst gesloten, waarin vastligt op welke wijze een ontwikkeling van woningbouw in het gebied mogelijk kan worden gemaakt en welke stappen hiervoor dienen te worden gezet. Door op korte termijn als gemeente over te gaan tot verwerving van de varkenshouderij, wordt de huidige eigenaar van de varkenshouderij op korte termijn de financiële ruimte geboden om elders zijn agrarische activiteiten voort te zetten.

Vanwege de grote bijdrage die de ontwikkeling van Kerkweg-Zuid kan leveren aan de realisatie van de woningbouwopgave in Ruinerwold, als ook voor de gehele gemeente De Wolden, heeft het college op verzoek van initiatiefnemer het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied, deelplan Uitbreiding Kerkweg, Ruinerwold’ vastgesteld en ter inzage gelegd. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen ingediend. De financiële gevolgen zijn De gemeente De Wolden voert ten aanzien van Kerkweg-Zuid te Ruinerwold geen actief grondbeleid en loopt geen financieel risico op basis van een grondexploitatie. Door de verwerving van de varkenshouderij aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold, vooruitlopend op de benodigde planologische grondslag voor de realisatie van de woningbouwontwikkeling Kerkweg-Zuid, loopt de gemeente in een worstcasescenario het risico dat de varkenshouderij in eigendom is verkregen tegen een lagere waarde dan de taxatiewaarde € BEDRAG,-. Uitgaande dat de planologische grondslag wordt verkregen heeft de gemeente met ontwikkelaar een koop-/ontwikkelovereenkomst gesloten, waarin de gegarandeerde afname van de gronden aan de Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold door Pagina 3 van 4

ontwikkelaar tegen betaling van € BEDRAG,- vermeerderd met de door gemeente betaalde rente is vastgelegd. Ondanks het financiële risico, zoals hierboven beschreven, geeft planeconomie een positief financieel advies. Alternatieven 1. Besluiten om geen investeringskrediet ter hoogte van de taxatiewaarde van de varkenshouderij bij de raad aan te vragen: a. De varkenshouder krijgt bij deze besluitvorming niet de benodigde financiën om op korte termijn zijn agrarische activiteiten elders voort te zetten. Waar in eerste instantie de varkenshouder een koopovereenkomst had met de beoogd ontwikkelaar, is door ontbinding van onder andere deze koopovereenkomst (zonder zijn toedoen) een grote financiële onzekerheid bij de varkenshouder ontstaan. Communicatie Na het collegebesluit wordt het voornemen tot het sluiten van de koop-/ ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar gepubliceerd op www.overheid.nl in het kader van het Didam-arrest. Andere partijen kunnen hiermee kennisnemen van het voornemen en gedurende een periode van 20 dagen kenbaar maken dat zij een kort geding aan gaan spannen. Een zakelijke beschrijving van de ondertekende koop-/ontwikkelovereenkomst zal, volgens de Omgevingswet, binnen 2 weken na het sluiten van de overeenkomst worden gepubliceerd.

Dit collegebesluit niet-openbaar te communiceren, nu in verband met de privacy voor de varkenshouder in relatie tot het aankoopbedrag voor de varkenshouderij vertrouwelijke gegevens zijn opgenomen in het collegevoorstel en de daarbij behorende documenten, dat deze ondanks anonimiseren te herleiden zijn tot een persoon (artikel 5.1. lid 2 onder i Woo), alsmede zijn de economische belangen van de Staat betrokken bij de totstandkoming van de aankoopprijs (artikel 5.1. lid 2 onder b Woo), zodat openbaar maken niet gewenst is. In verband met de publicatie van de agenda van de raad wordt vooraf een persbericht gepubliceerd over het voornemen tot het verwerven van de varkenshouderij. Bijlagen 1. Koopovereenkomst Buitenhuizerweg 4 te Ruinerwold (ter inzage voor de raad) 2. Koop-/ontwikkelovereenkomst Kerkweg-Zuid (ter inzage voor de raad) 3. Raadsvoorstel 4. Publicatie Didam 5. Persbericht 6. Overnameverklaring ontwikkelaar (ter inzage voor de raad)

Pagina 4 van 4