E. Brief versnelling woningbouw de Wolden

Aan de leden van de gemeenteraad

Bijlage Behandeld door Telefoonnummer

: : :

-Kees Brouwer 140528

Onderwerp

:

Motie versnellen woningbouwontwikkelingen

Verzonden: Zuidwolde,

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 24 juni 2021 heeft de gemeenteraad van de Wolden een motie aangenomen waarin zij het college verzoekt te onderzoeken wat nodig is om woningbouwontwikkelingen te versnellen. Aanvullend is verzocht om daarin de realisatie van jongerenhuisvesting mee te nemen. Aan de hand van deze brief geven wij invulling aan deze motie. In de brief gaan wij eerst in op de woningbouwproductie van de afgelopen jaren en de plancapaciteit voor de komende jaren. Vervolgens geven wij aan wat nodig is om de woningbouwproductie te versnellen en op welke wijze het college hieraan invulling geeft. Tot slot gaan wij in op realisatie van jongerenhuisvesting. Woningbouwproductie In het Woonplan 2017-2022 is een prognose gemaakt van de huishoudensontwikkeling in de Wolden. Voor de periode 2017-2022 moesten er naar verwachting 440 woningen gerealiseerd worden. Dit betekent een gemiddelde woningbouwproductie van 88 woningen per jaar. In de komende periode actualiseren wij het Woonplan. Als onderdeel daarvan stellen wij ook de woningbehoefte voor de periode van 2022 - 2025 vast. Begin 2020 voerden wij een tussentijdse woningbehoefteraming uit. Toen was de verwachting dat de behoefte de komende jaren iets afneemt (behoefte circa 60 woningen per jaar). Op dit moment voeren wij een nieuw woonbehoefteonderzoek uit, waarin ook de meest recente ontwikkelingen zijn meegenomen.

De eerste resultaten laten een ander beeld zien dan het onderzoek van begin 2020. Wij verwachten dat de woningbehoefte de komende jaren enigszins toeneemt ten opzichte van de voorgaande jaren. In de tabel op de volgende pagina staat de woningbouwproductie van de afgelopen jaren en de verwachtte woningproductie in de komende jaren. De verwachtte woningbouwproductie is gebaseerd op plannen die bij de gemeente bekend zijn. Het gaat om zowel harde plancapaciteit (plannen in de bestemmingsplan- of vergunningprocedure) als zachte plancapaciteit (plannen die nog in de initiatieffase zitten). De daadwerkelijke realisatie/voortgang van deze ontwikkelingen is afhankelijk van een groot aantal (externe) factoren. De prognose kent daardoor een grote mate van onzekerheid. De afgelopen jaren lag de woningbouwproductie rond de gemiddelde behoefte van 88 woningen per jaar. Naar verwachting loopt de woningbouwproductie in 2022 en 2023 terug. Dat de woningproductie enigszins terugloopt was verwacht. Wij hielden daarbij rekening met een afnemende behoefte, conform de prognose uit de woningbehoefteraming uit 2020. De terugloop is echter sterker dan wij aanvankelijk hadden verwacht. Dat komt met name doordat een aantal ontwikkelingen langer duren dan was aangenomen. Zoals aangegeven is de voortgang van ontwikkelingen afhankelijk

Pagina 1 van 5

van een groot aantal (externe) factoren. Daarbij is de gemeente vaak afhankelijk van de ontwikkelaar. Ook kunnen procedures onverwacht lang duren, bijvoorbeeld doordat aanvullend onderzoek nodig is of door een beroepsprocedure bij de Raad van State. In 2025 worden naar verwachting een aantal planmatige uitbreidingslocaties gerealiseerd. Daarbij heeft de gemeente een actieve rol. Daarom is er in 2025 sprake van een inhaalslag op de woningbouwproductie. Er is dus met name behoefte aan extra plancapaciteit op de korte termijn. Tabel 1: Woningbouwproductie de Wolden

Jaar 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Productie gerealiseerd 87 92 70

Productie prognose

81 54 50 79 124

Behoefte 88 88 88 88 n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

Proces woningbouwontwikkelingen In de onderstaande figuur is een indicatieve tijdlijn voor woningbouwontwikkelingen weergegeven. Om de woningbouwproductie voor het komende jaar te vergroten is met name versnelling in de laatste fases noodzakelijk. De gemeente kent een versnelde procedure voor de vergunningverlening; de zogenaamde “balievergunning”. Daarmee verlenen wij binnen één week een vergunning voor de bouw van een woning. Dit terwijl de wettelijke termijn 8 weken bedraagt (en éénmalig met 6 weken verlengt kan worden). De gemeente heeft echter geen invloed op de snelheid in de bouwfase. Hiervoor zijn wij afhankelijk van de ontwikkelende partijen. De meeste invloed kan worden uitgeoefend in de initiatief- en de planfase. Deze fases nemen in de planontwikkeling de meeste tijd in beslag. Bovendien heeft de gemeente in deze fases een actieve(re) rol. Figuur 1: Tijdlijn woningbouwontwikkelingen

Initiatieffase •Enkele maanden tot enkele jaren (afhankelijk van complexiteit en externe factoren)

Planfase •Bestemmingsplan ca. 1 jaar •Uitgebreide vergunning 26 weken •Kruimelprocedure 8 weken

Maatregelen versnelling woningbouwproductie

Pagina 2 van 5

Vergunningfase •Regulier8 weken •Balie verg.1 week

Bouwfase •Afhankelijk van bouwmethode en project (heeft de gemeente geen invloed op)

Zoals aangegeven is er met name behoefte aan extra plancapaciteit op de korte termijn. Het ligt daarom niet voor de hand om nu in te zetten op extra planmatige uitbreidingen (bovenop de uitbreidingen uit de strategische woningbouwplanning). Dergelijke ontwikkelingen hebben een lange doorlooptijd, waardoor dit geen oplossing biedt voor de korte termijn. Gelet op het bovenstaande is het voor de woningbouwproductie noodzakelijk om: - Versnellen ontwikkelingen in de initiatief- of planfase, waardoor deze woningen eerder gerealiseerd worden. - Nieuwe projecten te ontwikkelen, waarbij een korte doorlooptijd in de initiatief- en planfase mogelijk is. Versnellen ontwikkelingen in initiatief- of planfase Om woningbouwprojecten in de initiatief- of planfase te versnellen is met name extra ambtelijke capaciteit noodzakelijk. Op dit moment is er een gebrek aan capaciteit ten aanzien van diverse disciplines. Binnen de SWO wordt er hard aan gewerkt om de capaciteit op peil te brengen. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er landelijk gezien een gebrek aan capaciteit is. Dat geldt niet alleen voor vaste medewerkers, maar ook voor de beschikbaarheid van externe inhuur. Daarom werken wij tevens aan een prioritering van ruimtelijke initiatieven, waarbij wij woningbouwplannen een hoge prioriteit toekennen. Daarnaast onderzoeken wij de mogelijkheden om interne processen te verbeteren.

Ook zoeken wij de samenwerking met externe partijen, zoals het Impulsteam Wonen van de Provincie Drenthe. Het Impulsteam Wonen ondersteunt kleinschalige bewonersinitiatieven en helpt gemeenten bij gebiedsontwikkelingen. Nieuwe projecten met kortere doorlooptijd Voor nieuwe woningbouwplannen willen wij met name inzetten op plannen die aan de hand van een zogenaamde kruimelprocedure vergund kunnen worden. Met een kruimelvergunning kan een bouwplan afwijken van het bestemmingsplan. De kruimelprocedure is alleen toegestaan in specifieke gevallen die per Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) zijn aangewezen. Voor de kruimelprocedure geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van 8 weken, waardoor deze procedure veel sneller is dan een bestemmingsplanprocedure. Bovendien is de ruimtelijke impact van dergelijke plannen doorgaans minder groot, waardoor ook de initiatieffase een stuk korter duurt. Voor woningbouw kan de kruimelprocedure gebruikt worden in de volgende situaties: - Tijdelijke woningen (zogenaamde flexwoningen), voor de duur van maximaal 10 jaar. Deze flexwoningen kunnen onder andere worden ingezet op bestaande erven, braakliggende percelen of toekomstige uitbreidingslocaties (als overbrugging tot een definitieve invulling). Flexwoningen zijn doorgaans volledig geprefabriceerd, waardoor ook de bouwfase een stuk korter is dan bij reguliere woningen.

Het tijdelijke karakter van flexwoningen sluit bovendien goed aan bij de behoefte onder jongeren/starters op de woningmarkt. - Het splitsen van woningen (mits gelegen binnen de bebouwde kom). Volgens het huidige beleid is het splitsen van woningen alleen onder (strenge) voorwaarden toegestaan. Zo moet de inhoud per woning na splitsing minimaal 450 m3 bedragen. De mogelijkheden voor het splitsen van woningen willen wij verruimen, zodat ook (meerdere) kleinere woningen zijn toegestaan. Hiermee zorgen wij tevens voor een benodigde transformatie van de woningvoorraad. Op dit moment zijn er relatief veel grote dure koopwoningen in de Wolden, terwijl er meer behoefte is aan kleinere, goedkopere (koop)woningen. Het splitsen van woningen kan op deze manier tevens bijdragen aan betaalbare woningen voor jongeren/starters op de woningmarkt. - De transformatie bestaande gebouwen (mits gelegen binnen de bebouwde kom). Hierbij kan gedacht worden aan de transformatie van leegstaande winkels, kantoorgebouwen of bedrijfsgebouwen.

Pagina 3 van 5

Jongerenhuisvesting De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren landelijk gezien explosief gestegen. Hierdoor is het met name voor jongeren en starters moeilijk om (betaalbare) woonruimte te vinden. Ook de bouwkosten blijven onophoudelijk toenemen. Zowel de loonkosten als materiaalkosten stijgen. Daarnaast vragen strengere regels ten aanzien van bijvoorbeeld duurzaamheid en gasloos bouwen ook een extra investering. Hierdoor staat ook de betaalbaarheid van nieuwe woningen onder druk. Zoals hierboven aangegeven dragen de maatregelen als het splitsen van woningen en de tijdelijke woonruimten bij aan de beschikbaarheid van jongerenhuisvesting. Daarnaast nemen wij de onderstaande maatregelen. Nieuwe ontwikkelingen en CPO-projecten Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen bekijken wij wat de gemeente kan bijdragen aan de betaalbaarheid daarvan. Zo stellen wij eisen aan het aandeel betaalbare woningen bij nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast onderzoeken wij de mogelijkheid van het beschikbaar stellen van bouwgrond voor CPO-projecten. CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. CPO is een vorm van projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Er zit dus geen projectontwikkelaar tussen. De bouwgrond wordt in zijn geheel (dus niet kavelgewijs) verkocht aan een groep bewoners.

Daardoor zijn de ontwikkelkosten lager en hebben de bewoners meer invloed op het eindresultaat. Het nadeel is dat de ontwikkeling zelf vaak langer duurt dan bij reguliere ontwikkelingen. Uitgifte bouwkavels, zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Voor bouwkavels die de gemeente zelf uitgeeft hanteren wij een lagere grondprijs voor goedkopere woningen, een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Op dit moment kan de zelfbewoningsplicht alleen worden opgelegd als de gemeente zelf grondeigenaar is. In de nieuwe Woningwet wordt het echter ook mogelijk om een opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht op te leggen voor specifieke gebieden. In dat geval is het kopen en verhuren van een woning alleen toegestaan onder specifieke voorwaarden. Wij onderzoeken of wij van deze regeling gebruik kunnen maken. Verkoop sociale huurwoningen Ten aanzien van de sociale huurwoningen is het beleid erop gericht het aanbod op peil te houden en te voorzien in de behoefte voor levensloopbestendige (sociale) huurwoningen. Daarom worden nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd, die passen bij de huidige behoefte. Daar staat tegenover dat bestaande sociale huurwoningen worden verkocht. De verkoop van de sociale huurwoningen komt ten goede aan starters, die een behoefte hebben aan goedkope koopwoningen.

Bij de verkoop van sociale huurwoningen hanteert woningcorporatie Actium eveneens een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Concluderend Er is met name op de korte termijn aanvullende plancapaciteit nodig. Om de woningbouw te versnellen richten wij ons op de ambtelijke capaciteit, prioritering van woningbouwprojecten en de interne processen. Daarnaast zetten wij in op woningen die snel te realiseren zijn, zoals flexwoningen, transformatie van bestaande gebouwen en woningsplitsingen. Daarmee leveren wij tevens een bijdrage aan de huisvesting van jongeren. Voor de betaalbaarheid zetten wij aanvullend in op betaalbare nieuwbouw, doorstroming en het voorkomen van prijsstijgingen door speculatie en het opkopen van woningen door verhuurders. Wij gaan ervan uit dat de bovengenoemde maatregelen bijdragen aan de versnelling van de woningbouwproductie en de beschikbaarheid van woningen voor jongeren/starters.

Pagina 4 van 5

Binnenkort verwachten wij de resultaten van het woonbehoefteonderzoek. Aansluitend starten wij met de actualisatie van het woonplan. Daarin besteden wij eveneens aandacht aan de bovengenoemde onderwerpen. Graag lichten wij de maatregelen uit deze brief, de resultaten van het woonbehoefteonderzoek en het plan van aanpak voor het woonplan aan uw raad toe. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van De Wolden,

Secretaris a.i., Vanessa Gosselink

Waarnemend Burgemeester, Janny Vlietstra

Pagina 5 van 5