DWD kader verevening dd mei 2025

Toepassing verevening bij het toekennen van woonbestemmingen aan recreatiewoningen in de gemeente De Wolden Inleiding De vereveningsbijdrage is een compensatie voor het verlies aan recreatief areaal in het buitengebied van de gemeente. De bijdrage wordt alleen besteed aan investeringen die ten goede komen aan de recreatiesector van de gemeente in brede zin. Dit kan ook een recreatiefonds zijn waaruit maatregelen en projecten worden betaald. Dit wordt geborgd door verankering in een door de gemeenteraad in een Omgevingsvisie of door het college van B&W in een Omgevingsprogramma. Onder vereveningskosten wordt verstaan de financiële bijdrage van eigenaren van recreatiewoningen die akkoord gaan met de transformatie naar een ‘woonfunctie-ondervoorwaarden’. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In een eerdere notitie is ook aandacht gegeven aan kostenverhaal en verevening. Vanwege nieuwe inzichten is besloten tot een betere aanpak. Deze notitie geeft daar nadere invulling aan.

Verevening en de Omgevingswet In de Omgevingswet (afdeling 13.7), in samenhang met het Omgevingsbesluit (artikel 8.20 onder c sub 3), is bepaald dat de gemeente in een overeenkomst over onder meer het wijzigen van de functie van één of meer bestaande recreatiewoningen naar permanente bewoning bepalingen kan opnemen over financiële bijdragen (vervening). Kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan (Bijlage IV Omgevingsbesluit). De wet biedt in het geval van alleen toepassing van een gebruikswijziging, zonder bouwactiviteiten, geen mogelijkheid voor wettelijk kostenverhaal.

Toepassen van verevening Het toestaan van permanente bewoning biedt extra gebruiksmogelijkheden voor de eigenaren. Ook worden deze objecten daarmee onttrokken aan het recreatieve aanbod. Ter compensatie stort de eigenaar een vereveningsbijdrage in de gemeentelijke recreatievoorziening (fonds) waaruit het toeristisch-recreatief product van de gemeente in functioneel, kwalitatief en/of economisch opzicht wordt verstevigd. Het onttrekken van recreatiewoningen aan het toeristisch recreatieve aanbod alleen ruimtelijk planologisch verantwoord is wanneer het toeristisch recreatieve product als geheel, versterkt wordt. In het omgevingsplan wordt ook een latere wijziging van een recreatiebestemming naar een woonbestemming mogelijk gemaakt. Ook in dit geval zal een vereveningsbijdrage verplicht worden gesteld. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in een omgevingsvisie of omgevingsprogramma.

Juridische en beleidsmatige aandachtspunten De gemeente heeft een zekere mate van beleidsvrijheid in de manier waarop de verevening berekend wordt. Hierbij wordt een waardestijging bepaald, waarvan een

percentage wordt afgeroomd om het verlies aan recreatieareaal elders in de gemeente te compenseren. Waardestijging kan aan de hand van WOZ-waarde, gemiddelde grondprijzen of taxatie. Het gaat om de waardestijging tussen de mogelijkheden vóór en na een omgevingsplanwijziging. Deze onderdelen kunnen dan berekend worden op parkniveau (gemiddelden) of kavelniveau (specifiek). De makelaar kan gezamenlijk worden gekozen, of beide partijen kiezen elk een eigen makelaar en nemen het gemiddelde daarvan.

Afwijking voorgaande notitie Kostenverhaal en verevening In de vorige notitie werd gebruik gemaakt van een combinatie van verevening en kostenverhaal. Kostenverhaal was onder de oude Wro wel mogelijk, maar de nieuwe omgevingswet biedt hiervoor geen grondslag. Wanneer er slechts een gebruikswijziging plaatsvindt en geen bouwactiviteiten, biedt de omgevingswet geen grondslag voor verplicht kostenverhaal. Voor het draagvlak willen we kiezen om het eerder gecommuniceerde bedrag van 7.500 euro als plafondbedrag te hanteren. Eigenaren betalen nooit meer dan dit bedrag aan verevening, maar een lager bedrag is mogelijk als de taxatie dit uitwijst. Dit betekent geen kostenverhaal, maar meer inkomsten in het vereveningsfonds, waardoor het recreatieareaal elders in de gemeente wordt versterkt. Hierdoor hoeft er dus minder geld uit de algemene begroting naar de doelen die in het omgevingsprogramma worden opgenomen.

Uitvoeringsparagraaf gemeente De Wolden Uitvoering berekening waardestijging We maken gebruik van een taxatie op parkniveau. Een onafhankelijk derde, een makelaar/taxateur, doet een taxatie. Bij voorkeur wordt deze gezamenlijk gekozen met het park. Hieruit komt een bedrag van waardestijging per park. Daarvan wordt een percentage bepaald als vereveningsbijdrage. Zie hieronder de alinea over waardestijging. Hierbij wordt een plafondbedrag van €7500,- gehanteerd. Dit plafondbedrag wordt ingesteld zodat het al gecommuniceerde bedrag van €7500,zoveel als mogelijk wordt vastgehouden. NB. Het staat het park vrij om af te zien van taxatie in verband met kostenbesparing en voortgang in het proces. Dat betekent wel dat zij akkoord gaan met het betalen van de €7500,-. Stapsgewijs betekent dit; 1. Gemeenten en parkeigenaren kiezen gezamenlijk of individueel een registertaxateur; 2. laten op parkniveau een taxatie uitvoeren naar de marktwaarde voor en na de ontwerp-wijziging naar de functie wonen; 3. de uitkomst vertaald kan worden naar een marktwaarde op perceelsniveau; 4. de register-taxateur tot een gedragen waardebepaling komt; 5. de kosten hiervoor worden gedeeld; 6. wanneer dit niet lukt, een tweede register-taxateur wordt ingeschakeld om een bindend advies uit te brengen

Waardestijging De gemiddelde waardestijging zal naar verwachting €32.500,- per kavel bedragen. Als we daarvan 25% vragen, zitten we voor 95% van de gevallen rond het bedrag van €7500,-. Hiermee sluiten we aan bij het gemiddelde percentage waar meerdere gemeenten in Drenthe gebruik van maken. Het college heeft in juni 2024 besloten om bij transformatie uit te gaan van een vast bedrag per eigenaar van een kavel. Dit is een bedrag van 7.500 euro per eigenaar. De aangepaste werkwijze door te werken met taxatie heeft tot gevolg dat er verschillen ontstaan in het te betalen bedrag. Voor het draagvlak willen we kiezen om het eerder gecommuniceerde bedrag van 7.500 euro als plafondbedrag te hanteren. Eigenaren betalen nooit meer dan dit bedrag aan verevening, maar een lager bedrag is mogelijk als de taxatie dit uitwijst. Andere kosten Bij transformatie is sprake van 3 soorten kosten: 1. Leges voor de ruimtelijke procedure en verevening 2. Particuliere investeringen die voor rekening van de eigenaar komen, zoals mogelijke kosten voor het opstellen van het Transformatieplan, kosten om te voldoen aan het Bouwbesluit-bestaande bouw 2012 (in de Omgevingswet heet dit Besluit bouwwerken leefomgeving) of benodigde aanpassingen op de eigen kavel om bestaande strijdigheden op te lossen; 3.

Gezamenlijke kosten voor eigenaren binnen de VvE voor aanpassingen in de openbare ruimte (voor zover niet in eigendom van de gemeente), landschappelijke inpassing, natuurcompensatie of de vereiste kwaliteitsimpuls vanuit de Provinciale Beheerverordening. Het is voorstelbaar dat een eigenaar boven op de bijdrage van € 7.500 voor het de verevening individueel te maken krijgt met extra kosten vanwege de eigen situatie of door een bijdrage aan de Vereniging Van Eigenaren van het park vanwege investeringen die voortkomen uit het transformatieplan. De hoogte van deze individuele bijdrage kan per eigenaar verschillen, afhankelijk van zijn of haar situatie. De kosten voor de ruimtelijke procedure met bijbehorende onderzoeken en het schrijven van een wijziging omgevingsplan zijn kosten die door de gemeente worden gedragen. Samengevat betekent dit; -

Vereveningsbijdrage van 25% van de waardestijging Maximumbedrag van €7500,- per kavel.

Puntsgewijze samenvatting Uitgangspunten van verevening 1. Waardestijging als basis Verevening wordt berekend op basis van de waardestijging die ontstaat door de wijziging naar een woonfunctie. De gemiddelde waardestijging is geschat op €32.500 per kavel. Hiervan wordt 25% gevraagd, met een maximum van €7.500 per kavel. 2. Gebruik van een taxatie De waardestijging wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur op parkniveau. Dit kan in samenspraak met eigenaren van de recreatiewoningen worden uitgevoerd. NB. In overleg kan worden afgezien van de taxatie. Maar dan wordt wel de €7500,- betaald. 3. Beperkingen en verantwoordelijkheden De kosten voor aanpassingen aan individuele situatie (bijv. naleving van het Besluit bouwwerken en leefomgeving en/of het invullen van de groenstrook) blijven voor rekening van de eigenaren.

Praktische uitvoering 1. Taxatieproces o Gemeente en eigenaren kiezen een gezamenlijke taxateur. o De taxateur bepaalt de marktwaarde vóór en na de wijziging. o Eventuele fysieke verbeteringen op het park worden meegenomen. 2. Berekening bijdrage Op basis van de taxatie wordt een bijdrage vastgesteld, waarbij 25% van de waardestijging (maximaal €7.500) in het vereveningsfonds wordt gestort. 3. Toepassing middelen De bijdrage wordt besteed aan recreatieve voorzieningen die de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de gemeente als recreatiegebied versterken.