Discussienotitie Woon(zorg)visie De Wolden_V2.pdf

Discussienotitie Woon(zorg)visie De Wolden 2023-2027 Gemeente De Wolden Versie oktober 2022

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Wonen in De Wolden 3. Participatieverslag 4. Ambities voor het wonen in De Wolden 5. Opgaven voor het wonen in De Wolden 6. Longlist oplossingsrichtingen 7. Discussiepunten / beleidskeuzes 8. Vervolg BIJLAGE: Output Woonavond 2

1. Inleiding Wonen in De Wolden is een voorrecht. Je woont er ruim, groen en in levendige dorpen of het diverse buitengebied. Tegelijkertijd hebben we in De Wolden net als in de rest van het land last van een woningtekort en stijgende woonlasten en bouwkosten. Het bestaande Woonplan loopt af, een mooie aanleiding om het woonbeleid te actualiseren. De concept woon(zorg)visie wordt in december in het college van B&W vastgesteld, waarna besluitvorming in de raad volgt.

Proces: van dialoognotitie naar woon(zorg)visie

De nieuwe woon(zorg)visie is een uitwerking van de Toekomstvisie Samen aan zet! op het thema wonen en wordt opgesteld in een interactief proces met onze inwoners en woningmarktpartners. In de woon(zorg)visie gaan we naast beschikbaarheid en betaalbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid en landschap ook in op wonen en zorg. Hiermee is de nieuwe woon(zorg)visie ook meteen de woonzorgvisie, die vanaf 2024 verplicht is. We hebben aandacht voor specifieke doelgroepen waaronder starters en senioren, statushouders en arbeidsmigranten. Bovendien bevat de woon(zorg)visie een uitvoeringsprogramma met heldere doelen en plannen voor de komende vier jaar. In deze dialoognotitie leggen we de basis onder de woon(zorg)visie. We schetsen de opbrengsten van het participatieproces en de ambities op wonen uit ons bestaande beleid. Vervolgens komen we tot 5 + 1 opgaven, mogelijke oplossingsrichtingen en een aantal beleidskeuzes voor de dialoog in de gemeenteraad op 24 november. De ambities, keuzes en oplossingsrichtingen werken we vervolgens verder uit in de woon(zorg)visie.

3

2. Wonen in De Wolden De Wolden is een cultuurhistorisch divers gebied. Op het kruispunt van veen en zand wisselen esdorpen en lintdorpen elkaar af. Dit is typisch voor het coulissenlandschap van De Wolden. Dit landschap is ontstaan door een geleidelijke agrarische ontwikkeling, waarin de lage veenlandschappen werden gebruikt als weiland voor veeteelt en op de hoge zandgronden groeide heide. Middelhoge zandgronden werden benut voor akkerbouw en op de hoge zandgronden groeide heide. Pas na de intrede van kunstmest in 1870 werd men minder afhankelijk van het bodemtype en werd heide omgezet in bouwland.

Ruinen

Ansen

De Wijk

Koekange

De Wijk

Oostein de

De Wolden is een van de groene harten van de regio Zwolle. De Wolden is een landelijke, maar ook goed verbonden en bereikbare gemeente. Ingeklemd tussen Meppel en Hoogeveen en met grotere steden als Zwolle en Assen in de nabijheid zijn voorzieningen altijd bereikbaar. Met grotere dorpen als Zuidwolde en Ruinen, kleinere dorpen als Linde en Ansen en het buitengebied is De Wolden voor allerlei mensen een aantrekkelijke plek om te wonen. In de grotere dorpen zijn alle basisvoorzieningen aanwezig, in de kleine dorpen zijn voorzieningen die passen bij de grootte van het dorp.

4

Voorzieningen

Landschap

5

In De Wolden staan 10.460 woningen. Ruim 80% daarvan staat in de kerndorpen Zuidwolde, Ruinen, De Wijk, Ruinerwold en Koekange. De meeste woningen in De Wolden zijn koopwoningen: slechts 21% is huur, waarvan het grootste deel corporatiebezit is. Bijna de helft van alle woningen is een vrijstaande woning. Het grootste deel van de woningvoorraad is voor 1990 gebouwd. Opvallend is de gemiddeld hoge woningprijs. In De Wolden werd een woning verkocht voor gemiddeld €290.000,- in 2019, waar dat in de rest van Drenthe rond de €230.000,- lag.

Het grootste deel van de woningen in De Wolden staat in de vijf kerndorpen. Figuur 1: Woningvoorraad De Wolden Bron: Companen 2021

De meeste woningen in De Wolden zijn gebouwd voor 1990.

Bijna 50% van de woningen in De Wolden is vrijstaand.

Figuur 2: Bouwjaar woningen De Wolden Bron: Companen 2021

Figuur 3: Type woningen in De Wolden Bron: Companen 2021

80% van de woningen in De Wolden is in bezit van een particuliere eigenaar

De gemiddelde verkoopprijs ligt in De Wolden hoger dan in de rest van Drenthe en Nederland

Figuur 4: Eigendom woningen in De Wolden Bron: Companen 2021

Figuur 5: verkoopprijzen De Wolden Bron: CBS 2022

6

3. Participatieverslag Een goede woon(zorg)visie maken we niet alleen. We hebben de kennis en ervaring van andere partijen nodig om tot slimme en gedragen keuzes te komen. De nieuwe woon(zorg)visie komt dan ook tot stand in samenwerking met onze woonpartners en andere belanghebbenden. Daarbij beginnen we niet bij nul: in het kader van de Toekomstvisie Samen aan Zet! is al veel opgehaald om ook bij het opstellen van de woon(zorg)visie te gebruiken. Toekomstvisie Samen aan Zet!, Swipocratie, bijeenkomsten en verdiepende enquête Om tot de Toekomstvisie Samen aan Zet! te komen is er een participatieproces geweest. In totaal gaven 45 organisaties en meer dan 1.200 inwoners hun mening over de toekomst van De Wolden. Het participatieproces begon in 2019 met een verkenning van belangrijke thema’s voor de toekomstvisie. In de tweede helft van 2020 namen dorpsbelangenorganisaties en externe partners deel aan een aantal online bijeenkomsten. In totaal deden hier 85 personen namens 45 organisaties aan mee.

In 2021 startte een campagne om zoveel mogelijk inwoners van alle leeftijden te bereiken. Het gebruik van verschillende participatiemethoden leverde een goed beeld van de wensen en ideeën van inwoners. Aan een online peiling via Swipocratie hebben precies 1.210 inwoners deelgenomen. Ook is er een advertentie geplaatst in de Wolder Courant en ontvingen ouderen vanaf 70 jaar een ansichtkaart met informatie om retour te sturen, zodat de minder digitaalvaardige groep bereikt werd. De jeugd bracht op een andere, passende manier haar inbreng voor de Toekomstvisie. Zij maakten een tekening van hun toekomstbeeld voor De Wolden. Bewoners die hadden aangegeven betrokken te willen blijven ontvingen in de tweede helft van 2021 een verdiepende vragenlijst. Ook is er toen een vragenlijst gestuurd aan de fracties van de gemeenteraad, over onderwerpen waar een politieke keuze aan ten grondslag ligt.

van gemeente De Wolden behouden en versterken. Als belangrijke doelgroepen om voor te bouwen de komende jaren kwamen starters en ouderen uit de bus. Daarnaast is het belangrijk voor de leefbaarheid in de gemeente om een gezonde leefomgeving te creëren met voldoende voorzieningen. Naast de wens voor een dorpshuis of ontmoetingsplek in elke kern, werd er aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de natuur, cultuurhistorie en landschappen in relatie tot wonen.

In dit participatieproces gaven de inwoners en organisaties aan dat het naoberschap en de sociale cohesie erg sterk en belangrijk zijn in gemeente De Wolden. Belangrijke elementen om de leefbaarheid

7

Woonavond Op 10 oktober 2022 konden inwoners, dorpsbelangenverenigingen en maatschappelijke organisaties dieper met elkaar en de gemeente in gesprek over de toekomst van het wonen in gemeente De Wolden. De raadszaal in Zuidwolde stond vol met circa 120 deelnemers: jong en oud, agrarische ondernemers, gezinnen, zorgbehoevenden en uit elke hoek van de gemeente. Enkele gemeenteraadsleden waren aanwezig als toehoorder. De avond startte met een plenaire presentatie door RUIMTEVOLK. Inwoners werden geïnformeerd over het traject naar een nieuwe woon(zorg)visie en de opbrengst van de verkenningsfase (trends, ontwikkelingen, opgaven en kansen). Het doel van de bijeenkomst was inzicht verkrijgen in wat inwoners belangrijke opgaven, ambities en oplossingsrichtingen voor het gemeentelijke woonbeleid vinden. In deelsessies gingen deelnemers in gesprek over vijf verschillende opgaven: bestaande woningvoorraad, nieuwbouw, starters, wonen en zorg en leefbaarheid en leefomgeving. De deelnemers verkenden mogelijke oplossingsrichtingen: wat spreekt aan, wat niet en wie is waarvoor aan zet?

Tijdens de avond werd duidelijk dat de inwoners van De Wolden erg betrokken zijn. Over het algemeen wonen ze er tevreden. Zoals een inwoner zei: “We hebben het maar goed hier.” Maar de opgaven werden ook herkend en de deelnemers zagen zeker kansen tot verbetering. Ze vroegen aandacht voor de kleinere dorpen en het buitengebied naast de kerndorpen. Zowel als het gaat om het toevoegen van woningen als om het bewaken van landschap en natuur. Ook werd in elke groep aandacht gevraagd voor de rol van de gemeente; kan die niet een actievere rol innemen (initiatief nemen en stimuleren) als het gaat om nieuwbouw, voorrangsregelingen, verduurzaming, initiatieven zoals collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en voorzieningen? Woningsplitsing of erfdelen werd voor meerdere opgaven aangedragen als oplossingsrichting. De inbreng van de deelnemers is meegenomen in de opgaven en oplossingsrichtingen zoals we die in deze dialoognotitie benoemen. De output per deelsessie vindt u in bijlage 1.

8

Onze bronnen Rondetafelgesprekken woonpartners Als gemeente bouwen, renoveren, verduurzamen en verhuren we woningen niet zelf. We hebben onze woonpartners daar hard bij nodig. De huurders, verenigd in MEVM, en woningcorporatie Actium maken actief deel uit van de projectgroep die deze woon(zorg)visie begeleidt. In een rondetafelgesprek spraken we ook woningcorporatie Actium, makelaars, projectontwikkelaars en zorg- en welzijnspartijen. We spraken met hen over de opgaven en ambities als het gaat om wonen in De Wolden, maar vooral over uitvoerbaarheid en samenwerking: wie is aan zet als het gaat om betaalbaarheid, verduurzaming, wonen en zorg? Wat is haalbaar en betaalbaar? Welke stappen kunnen we snel zetten en wat is toekomstmuziek?

zorgen. De marktpartijen vroegen aandacht om realisme en haalbaarheid: betaalbaarheidseisen betekenen met de huidige bouwprijzen dat woningen kleiner of van mindere kwaliteit worden. Hoeveel willen we inleveren ten bate van betaalbaarheid? De zorg- en welzijnsorganisaties vroegen aandacht voor de steeds grotere groep zorgbehoevenden die gehuisvest moet worden en de uitdaging om voldoende aantrekkelijke woningen te realiseren voor de zorgverleners die hen moeten verzorgen. De inbreng van onze woonpartners is belangrijke input voor de opgaven en oplossingsrichtingen zoals die in deze dialoognotitie geformuleerd zijn en nemen we mee in de woon(zorg)visie.

De gesprekken met onze woonpartners en de samenleving gingen we niet blanco in. De Toekomstvisie Samen aan Zet! 2022-20240 is het overkoepelende kader voor de woon(zorg)visie en daarmee ook voor deze dialoognotitie en de gesprekken. Verder hebben we de gesprekken en deze dialoognotitie gevoed met de uitkomsten van de woningmarktonderzoeken voor Zuidwest- en Midden-Drenthe en voor De Wolden uit 2021 door Companen. In de gesprekken hebben we deze uitkomsten gedeeld, geduid, waar nodig aangescherpt en vertaald naar concrete opgaven voor de nieuwe woon(zorg)visie.

Net als in de Woonavond werd in het eerste rondetafelgesprek geconcludeerd dat het in De Wolden goed wonen is. De woningen zijn ruim en over het algemeen goed onderhouden, de dorpen en het buitengebied bieden een zeer aantrekkelijke woonomgeving en er zijn in de gemeente geen ‘slechte’ buurten of straten waar sloop/nieuwbouw de beste optie zou zijn. Voor de toekomst zijn er wel

9

4. Ambities voor het wonen in De Wolden Zoals gezegd is de nieuwe woon(zorg)visie te zien als concretisering en uitwerking van de Toekomstvisie 2022-2040 op het thema wonen. Met welke ambities moeten we dan in de woon(zorg)visie aan de slag? De Toekomstvisie Samen aan zet! formuleert de volgende centrale ambitie voor het wonen in De Wolden: “In 2040 kan elke inwoner passende woonruimte vinden in De Wolden. Het groeiend aantal huishoudens draagt bij aan de draagkracht van voorzieningen en het sociale vangnet van oudere inwoners. We hebben invulling gegeven aan de opgaven om woningen energieneutraal en levensloopbestendig te maken, zodat er ook in de toekomst kan worden voldaan aan de vraag naar passende woonruimte.” Dit wordt als volgt uitgelegd: Passende woningvoorraad voor jong en oud De gemeente De Wolden wil een thuis kunnen bieden aan jong en oud, hiervoor is een passende woningvoorraad nodig. Dit is toegespitst op een aantal punten. In de regio is een groeiende

woningbehoefte, door een toename van eenpersoonshuishoudens en een toenemende woonbehoefte in de gemeente. Hierdoor is er een groei van het aantal woningen in deze gemeente en in de regio nodig. Dit extra woningaanbod willen we creëeren door het realiseren van nieuwbouw en transformatie. Hierbij is de leidraad dat inbreiding altijd voor uitbreiding gaat in de gemeente. In de kerndorpen wordt uitbreiding wel actief gestimuleerd, zoveel mogelijk aan de bestaande kern vast. In de kleine dorpen zijn we voorzichtig met uitbreiding, tenzij het leegstaande agrarische bebouwing betreft. Deze nieuwe ontwikkelingen passen binnen de aard en schaal van het landschap en laten zich inspireren door de cultuurhistorie van het gebied. We willen ook ruimte creëren voor bijzondere en nieuwe woonvormen. Woonvormen waar jong en oud samenkomen worden gestimuleerd omdat ze bijdragen aan de ontmoeting en ook zorg voor elkaar, wat in deze vergrijzende en ontgroenende regio van belang is. Ook willen we als gemeente woningbouwinitiatieven die in de samenleving ontstaan stimuleren, denk hierbij aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Dit vraagt ook om woningen waarin ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. Duurzame nieuwbouw Duurzaam wonen is belangrijk. In 2040 is gemeente De Wolden volledig energieneutraal en klimaatadaptief ingericht. Dit heeft effect op de nog te bouwen woningen. We willen dat deze zoveel mogelijk circulair zijn. Ook moet er klimaatadaptief gebouwd worden om voorbereid te zijn op de toekomst. Aan de slag met de bestaande woningvoorraad Gemeente De Wolden heeft de doelstelling om in 2040 volledig energieneutraal te zijn. Dit betekent dat de huidige woningvoorraad verduurzaamd moet worden. Daarvoor willen we deels inzetten op energiebesparing. Er worden voorlichtingen gegeven over maatregelen die inwoners zelf kunnen nemen om hun woning te verduurzamen. Ook is er het Actieplan Klimaat en Energie 2021-2024, waarin uiteen is gezet welke acties de komende jaren uitgevoerd worden: tot 2030 wordt ingezet op maatregelen die snel profijt hebben zoals isolatie, vanaf 2030 wordt gewerkt aan een gebiedsaanpak voor het aardgasvrij maken van wijken en dorpen.

10

Omdat ouderen langer thuis blijven wonen willen we verder werken aan het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. Betaalbaar wonen voor iedereen In gemeente De Wolden moet iedereen betaalbaar kunnen wonen. De gemiddelde woningwaarde in De Wolden is hoog in vergelijking met de rest van Drenthe en Nederland. Een deel van de woningzoekenden heeft moeite met het vinden van een voor hen betaalbare koopwoning, maar komt ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Ook voor energiearmoede moet aandacht zijn in de gemeente De Wolden. Het aantal Nederlanders dat in energiearmoede leeft zal naar verwachting toenemen als huishoudens van het aardgas af moeten, dit zal vooral de lage inkomens raken. De gemeente is reeds bezig met dit thema in een samenwerkingsverband met andere gemeenten in Drenthe en doet hier nader onderzoek naar in dit samenwerkingsverband. Wonen als koppelopgave De uitdagingen en opgaven waar we de komende jaren voor staan zijn vaak integraal en daarom kan het thema wonen ook gelinkt worden met

uitdagingen en kansen waar De Wolden mee te maken krijgt. Thema’s als positieve gezondheid en de kwaliteit van de fysieke leefomgeving zijn dan ook belangrijk en worden meegenomen. Ambitie op samenwerking Ook regionaal staan we voor uitdagingen, we zien bijvoorbeeld een migratiestroom van de stad Zwolle richting onze gemeente. We willen hierbij samen optrekken met de regio Zwolle om een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave in de regio en daarbij inzetten op de groei van het aantal woningen in onze gemeente. De regio Zwolle is naast een samenwerkingsverband van organisaties - met inzet op het bevorderen van het welzijn van inwoners en de welvaart in de regio - ook één van de sterkst groeiende economische regio’s van Nederland. Daarnaast zijn er ook andere opgaven gemeenteoverstijgende opgaven op het gebied van energie, klimaat, water en milieu. Om deze grote opgaven aan te pakken werken we samen met buurgemeenten en andere organisaties op verschillende schaalniveaus.

11

5. Opgaven voor het wonen in De Wolden Het zijn dynamische tijden op de woningmarkt. Dankzij diverse onderzoeken hebben we goed in beeld welke opgaven de komende jaren op De Wolden afkomen. Trends en ontwikkelingen uit de Toekomstvisie 2022-2040 en de gemeentelijke en provinciale woningmarktonderzoeken zijn aangescherpt met een intern en extern projectteam, onze ketenpartners tijdens een rondetafelgesprek en bewoners en ondernemers tijdens de Woonavond. Als we de ambitie willen halen zoals die in de Toekomstvisie 2022-2040 geformuleerd is, met welke opgaven moeten we dan de komende jaren aan de slag? 1. Nieuwbouw - Wat bouwen we waar voor wie? Bovenop de verwachte trendmatige huishoudensgroei (minimaal 550 tussen 2021 en 2030) neemt het aantal huishoudens verder toe door de uitstroom van vakantieparken (35-75), de verstedelijkingsambitie van de Regio Zwolle, een verwachte toename van arbeidsmigranten en een groeiend aandeel (oudere) alleenstaanden. Dit betekent voor de periode t/m 2030 een verwachte woningbehoefte van 750-1.000 woningen, waarvan het grootste deel in de komende vijf jaar nodig is (versnelling). Het is belangrijk om bij dit aantal de

vinger aan de pols te houden. Zaken als migratie, taakstellingen en de instroom van bepaalde doelgroepen kunnen door bijvoorbeeld economische ontwikkelingen sterk fluctueren. Dit vraagt in de woon(zorg)visie om een strategie waarin voldoende (750-1.000) woningbouwplannen worden voorbereid, maar waarbij ook een fasering wordt ingebouwd zodat plannen uitgesteld of afgeschaald kunnen worden als de bevolking zich anders ontwikkelt dan verwacht.

Een aantal doelgroepen vraagt extra aandacht in de nieuwe woon(zorg)visie, vanwege hun specifieke woonbehoefte en door de onzekerheid van ontwikkelingen op het gebied van economie, wonen en zorg en het sociaal domein. Het woonbehoefteonderzoek uit 2021 voorspelt dat richting de toekomst tussen de 155 en 295 nieuwe arbeidsmigranten een woning in De Wolden zoeken. Deze groep woont wel in de Wolden, maar werkt vaak in een andere gemeente. Als gemeente moet De Wolden ook haar wettelijke taakstelling om statushouders te huisvesten vervullen. Voor de eerste helft van 2023 gaat het om 30 statushouders, maar voor de verdere toekomst is het aantal onduidelijk. De verwachting is dat meer gemeenten asielzoekers moeten opvangen vanwege de toename van het aantal vluchtelingen.

De autonome huishoudensontwikkeling in de komende tien jaar is 550. Figuur 6: Scenario’s huishoudensontwikkeling (2020-2040) Bron: Companen 2021

Tot slot zoeken 35 tot 75 bewoners op vakantieparken passende huisvesting. Zij moeten hun bewoning op de vakantieparken inruilen voor het wonen in de daarvoor bedoelde woningen binnen de gemeente.

12

De nieuwbouwopgave is naast kwantitatief vooral kwalitatief. Er is aandacht nodig voor de kwalitatieve woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. Het gaat de komende tien jaar voornamelijk om de vraag van starters en doorstromers. Er is vooral behoefte aan betaalbare en middeldure koopwoningen. Het onderzoek definieert deze als woningen tot €325.000,-. Doordat de woningmarkt en de rentes snel veranderen, kijken we in de woon(zorg)visie of we dit bedrag moeten aanpassen of dat een andere benadering mogelijk is (bijvoorbeeld aan de hand van woonlasten i.p.v. aankoopprijs). Na de betaalbare koop is er de meeste behoefte aan sociale huur: 20-25%. In de woon(zorg)visie zal de

Er is de komende tien jaar vooral behoefte aan betaalbare en middeldure koopwoningen Figuur 7: Kwalitatieve woningbehoefte 2021-2030 Bron: Companen 2021

vraag beantwoord moeten worden hoe we dit in het woningbouwprogramma meenemen. In de Nationale Woon- en Bouwagenda is opgenomen dat gemeenten moeten toewerken naar een aandeel van 30% sociale huur over de gehele woningvoorraad. Gemeente De Wolden werkt toe naar de lokale behoefte. Dit betekent de nodige sterke uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen. Deze uitdaging zal meegenomen worden in de nieuwe woon(zorg)visie. Met de provincie wordt overlegd hoe we omgaan met het streefpercentage vanuit het Rijk. Naast aantallen en prijsklassen gaat het tot slot om woningtypen. Op dit moment staan er in De Wolden vooral vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen. Met de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens onder zowel de starters als senioren ligt het voor de hand om de komende jaren meer woningen toe te voegen die in De Wolden nog niet veel aanwezig zijn, waaronder rijwoningen, (ruime) appartementen en geclusterde woonvormen met gedeelde voorzieningen zoals hofjes. 2. Bestaande woningvoorraad - hoe verduurzamen we de bestaande woningen? Het grootste deel van de toekomstige woningvoorraad staat er al: zelfs als er de komende tien jaar 1.000

woningen worden toegevoegd staat 90% van de toekomstige woningen er nu al. Van alle woningen in De Wolden is 80% particulier bezit. Dat betekent dat de gemeente voor het verduurzamen van de gehele woningvoorraad meer dan 8.000 individuele stakeholders heeft. De Toekomstvisie schetst een duidelijke ambitie: in 2040 is De Wolden volledig energieneutraal en klimaatadaptief ingericht. Dit betekent naast realisatie van nieuwbouw volgens nieuwe duurzaamheidswetgeving (energieneutrale en aardgasvrije woningen) ook aandacht voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. De uitgangspositie is goed: gemeente De Wolden heeft een gedeelde vijfde plek op de Duurzaamheidsindex Nederland (DiNG) van Vattenfall. De score is gebaseerd op het percentage huishoudens met zonnepanelen, het aantal subsidieaanvragen binnen de gemeente en de mate waarin tuinen versteend zijn. De score laat zien dat onze inwoners actief bezig zijn met verduurzaming en het klimaat. Ook partijen als woningcorporatie Actium hebben bijgedragen aan de goede score van De Wolden.

13

Tegelijkertijd zien we dat er nog een flinke opgave ligt: door het grote aandeel grote en vrijstaande woningen, ligt het energieverbruik in De Wolden hoger dan in de rest van Drenthe en Nederland. Een versnelde aanpak om het energieverbruikt te verlagen krijgt extra urgentie door de stijgende energielasten: een opgave die in onderzoeken veel aandacht krijgt alsook door inwoners tijdens de Woonavond veel benoemd werd.

Het energieverbruik in De Wolden is hoger dan in de rest van Drenthe en Nederland Figuur 8: energieverbruik huur- en koopwoningen in De Wolden, Drenthe en Nederland Bron: CBS 2022

3. Wonen en Zorg - Hoe gaan we om met de groeiende groep senioren en zorgbehoevenden in De Wolden? Er wonen in De Wolden in de toekomst steeds meer mensen met een zorgbehoefte. Het gaat niet alleen om een toename van het aantal senioren met een zorgebehoefte (meestal 75+) door vergrijzing. Ook de groep mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang uitstromen neemt richting de toekomst verder toe. Allen hebben een meer of minder intensieve behoefte aan zorg; van een aantal keer per week thuiszorg in de eigen woning, tot een Volledig Pakket Thuis (VPT) of een intramurale zorgvoorziening. Tot 2030 zijn meer dan 85 extra 24-uursplekken nodig. Ook is er vraag naar meer dan 220 geclusterde woonvormen, waarvan 170 sociale huur. Er is op dit moment een actueel tekort aan 110 plekken in geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook zijn er 15-18 woningen (voornamelijk tot de kwaliteitskortingsgrens van €422,- prijspeil 2022) per jaar nodig voor de uitstroom uit BW/MO.

Senioren blijven langer thuis wonen. Dit vraagt ook in de reguliere woningvoorraad om nieuwe oplossingen: nieuwbouw moet volledig toegankelijk worden en een deel van de bestaande woningen moeten levensloopbestendig worden gemaakt. Ook woonvormen als hofjes en andere tussenvormen hebben voor deze groep potentie.

De Wolden vergrijst. In 2040 bestaat 25% van de huishoudens uit 1-2 persoonshuishoudens van boven de 75. Figuur 9: Samenstelling huishoudensopbouw 2020-2040 Bron: Companen 2021

Inwoners geven aan kansen te zien voor woningsplitsing of erfdelen en mantelzorgwoningen, om zorg nabij huis en in het informele netwerk te kunnen organiseren.

14

Woningen voor mensen die slecht ter been zijn, zouden zoveel mogelijk dichtbij voorzieningen gerealiseerd moeten worden. Inwoners zien daarnaast veel kansen in het mengen van jong en oud, bijvoorbeeld in complexen waar starters betaalbaar kunnen wonen en in ruil daarvoor een oogje houden op hun oudere buren. Aan dergelijke vernieuwende woonvormen wordt in de nieuwe woon(zorg)visie aandacht besteed. Bestaande woningen zullen levensloopbestendig gemaakt moeten worden. Op dit moment is 95% van

Een groot deel van de woningvoorraad is potentieel geschikt voor regulier wonen met een zorgvraag Figuur 10: Geschiktheid woningvoorraad De Wolden Bron: Companen 2021

de koopwoningen en 49% van de huurwoningen potentieel geschikt: woningen die door bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift levensloopbestendig te maken zijn. De vergrijzing en groeiende groep zorgbehoevenden stelt de gemeente ook voor andere uitdagingen: er is steeds minder zorgpersoneel om zorg te leveren aan de groeiende groep zorgbehoevenden. Het is de uitdaging om de komende jaren voldoende aantrekkelijke en betaalbare woningen en woonmilieus voor jongere mantelzorgers en zorgprofessionals te realiseren. 4. Starters - Wat is nodig voor de jonge woningzoekenden in De Wolden? Een uitdaging voor gemeente De Wolden is het verbeteren van de kansen voor starters op de woningmarkt. Er is op dit moment bij starters met name behoefte aan betaalbare koop (60% van de starters) tot €225.000,- en voor een kleiner deel sociale huur (25% van de starters). Deze groep komt op dit moment vaak in de relatief dure middenhuur terecht, omdat er in deze prijscategorieën te weinig beschikbaar is. Starters vragen hierbij aandacht voor de kwaliteit van de woningen en ook voor het kunnen vinden van een woning in of nabij het eigen dorp. Een deel van de opgave is het toevoegen van

voldoende betaalbare woningen voor starters in de kleine kernen. Een andere uitdaging is het bevorderen van doorstroming. Op dit moment is er te weinig doorstroming op de woningmarkt in De Wolden, waardoor starters en gezinnen in de knel komen. Om hier verandering in te brengen is het van belang dat de groep 75-plussers gaat doorstromen naar een toegankelijke huur- of koopwoning. Hierdoor komen er koopwoningen vrij voor een groep woningbezitters die wil doorstromen naar een grotere woning, waardoor er ook meer ruimte komt voor starters op de woningmarkt. Om de groep 75-plussers te laten doorstromen is de uitdaging om het verhuizen uit de gezinswoning aantrekkelijk te maken. Deze woon(zorg)visie moet dan ook antwoorden bieden op de uitdaging om het verhuizen financieel, praktisch en sociaal aantrekkelijk te maken. 5. Leefbaarheid en leefomgeving - Hoe behouden en verbeteren we de kwaliteit van onze dorpen en landschappen? Het is een uitdaging om (betaalbare) woningbouw te combineren met kwalitatieve woningen en woonomgevingen. De nieuwbouwopgave vraagt om aandacht voor het inpassen van nieuwe woningbouw in

15

Verder vinden we een gezonde leefomgeving voor onze inwoners van groot belang. Om dit te realiseren zal er integraal gewerkt moeten worden en moet het thema wonen verbonden worden met andere thema’s die in de Toekomstvisie Samen aan zet! naar voren zijn gekomen, zoals positieve gezondheid en milieu en circulariteit. Van grote invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de aanwezigheid van voorzieningen. In de grotere kerndorpen zijn alle voorzieningen aanwezig en in de kleine kernen zijn er voorzieningen die bij de grootte van de kern passen. Het is van belang dat we met woningbouwontwikkelingen bijdragen aan leefbaarheid en de draagkracht van voorzieningen.

opgesteld waarin hierover afspraken gemaakt worden. Hiermee is het streven dat de overheid meer regie neemt op het functioneren van de woningmarkt. Dat wordt ook vastgelegd in de nieuwe wet ‘regie op de volkshuisvesting’, die naar verwachting volgend jaar ingaat. Tegelijkertijd krijgen inwoners via de nieuwe Omgevingswet een grotere rol in het nemen van initiatief en participatie. In de regio Zwolle wordt gewerkt aan een verstedelijkingsstrategie. We hebben - lokaal, regionaal, provinciaal, nationaal - al onze partners nodig. In de nieuwe woon(zorg)visie staan we daarom stil bij de rollen en verantwoordelijkheden van de volgende partijen, evenals hoe we met hen samen willen werken: -

De leidraad voor de fysieke leefomgeving geeft duidelijke kaders voor woningbouwinitiatieven. Figuur 11: Leidraad voor de fysieke leefomgeving over nieuwbouw Bron: Toekomstvisie Samen aan zet! 2022-2040, Gemeente De Wolden

het unieke landschap van Zuidwest-Drenthe. Hiervoor zijn duidelijke richtlijnen geformuleerd in de Leidraad voor de fysieke leefomgeving.

+1. Nieuwe rollen en samenwerking op de woningmarkt Niet alleen de woningmarkt zelf, maar ook de bijbehorende governance verandert. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda en de zes programma’s daaronder heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening flinke ambities neergelegd bij gemeenten, corporaties en provincies als het gaat om woningbouwversnelling, betaalbaarheid en wonen en zorg. Eind 2022 worden regionale Woondeals

-

Woningcorporatie Actium (prestatieafspraken, betaalbaarheid, verduurzaming, wonen en zorg, nieuwbouw) Zorg- en welzijnspartijen (wonen en zorg) Marktpartijen zoals ontwikkelaars (betaalbaarheid, nieuwbouw) Werkgevers (huisvesten van belangrijke beroepsgroepen) Provincie Drenthe (regisseur op de Drentse woningmarkt, Woondeals) Regio Zwolle (verstedelijkingsstrategie) Inwoners en initiatiefnemers

16

6. Longlist oplossingsrichtingen Opgaven vragen om oplossingen passend bij de diversiteit en verscheidenheid aan kernen en met aandacht voor de wensen van de inwoners. Daarom spraken inwoners, maatschappelijke organisaties en dorpsbelangenverenigingen met elkaar op de Woonavond over zowel de opgaven als de mogelijke oplossingsrichtingen. Zij deelden welke kansen en knelpunten zij zien, welke oplossingen belangrijk zijn en waar in de gemeente deze oplossingen kunnen landen. Op basis van de analyse, het rondetafelgesprek en de Woonavond komen we tot de volgende mogelijk kansrijke oplossingsrichtingen die in de woon(zorg)visie verder onderzocht en uitgewerkt worden.

➔ Woningsplitsing Grote woningen splitsen zodat er twee of meer woningen overblijven. Dit is al mogelijk, maar met versoepelde voorwaarden en ondersteuning vanuit de gemeente kan dit meer gestimuleerd worden.

➔ Bouwen voor starters en senioren Woningen bouwen die aantrekkelijk zijn voor senioren, zodat zij verhuizen en een gezinswoning vrijmaken voor starters, zodat zij een grotere kans maken op het vinden van een woning.

➔ Nieuwe woonvormen Experimenteren met nieuwe woonvormen zoals (knarren)hofjes, het delen van een erf en woonsplitsing bijvoorbeeld voor mantelzorg.

➔ Stimuleren van doorstroming Het voor ouderen financieel en praktisch aantrekkelijk maken om te verhuizen naar een kleinere woning.

➔

Vrijkomende Agrarische Bebouwing transformeren naar woonruimte Leegstaande boerderijen en boerenerven ombouwen tot woonruimte.

➔ Meer ruimte voor initiatief Van woningsplitsing of erfdelen tot nieuwe woonvormen, met medewerking dan wel samenwerking kunnen initiatieven uit de samenleving tot uitvoering worden gebracht.

➔ Meer sociale woningen toevoegen Het aantal sociale huurwoningen vergroten om aan de groeiende woningbehoefte te voldoen. Inwoners zien ook behoefte aan middenhuur tot €1.000,-.

➔ Gemengde wijken Streven naar het mengen van mensen uit verschillende levensfasen en inkomensgroepen, met en zonder zorgvraag, binnen een dorp of buurt en binnen de gemeente.

➔ Betaalbare koopwoningen bouwen Er is een behoefte aan betaalbare koopwoningen, daarom moeten vooral deze woningen worden gebouwd. Hierbij moet gekeken worden naar een realistische prijs en haalbare woonlasten voor modale inkomens.

➔ Plekken waar jong en oud samen wonen Om sociale betrokkenheid en zorg voor elkaar te stimuleren worden er plekken gecreëerd waar jongeren en ouderen samen of naast elkaar wonen. ➔ Collectieve woonvormen voor ouderen Woonvormen voor senioren gericht op onderlinge betrokkenheid en elkaar helpen (zoals collectieve woonprojecten, hofjes, knarrenhof). ➔

Stimuleringsregeling nieuwe vormen wonen en zorg Financiële regeling die nieuwe initiatieven op het gebied van wonen en zorg stimuleert, zodat deze vernieuwende initiatieven beter van de grond komen als ze voor de markt niet aantrekkelijk zijn.

17

➔ (Pre)mantelzorgwoningen Een woning op het terrein van het huis van iemand die zorg nodig heeft. De woning is bedoeld voor de mantelzorger (vriend, familielid) of voor de persoon die zorg nodig heeft. ➔ Financiële regelingen voor starters Regelingen zoals de starterslening, Koopgarant, Premie A, Duokoop en renteloze leningen.

➔ Flexwoningen Tijdelijke woningen of tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed (zoals kantoorgebouwen) voor bewoning, om de meest acute druk op de woningmarkt te verlichten. ➔ Voorrang voor eigen inwoners Een voorrangsregeling voor de lokale inwoners om ervoor te zorgen dat lokale starters een grotere kans krijgen op de woningmarkt.

Brede aanpak bestaande woningen: duurzaam en levensloopbestendig Bewoners kunnen informatie en hulp krijgen bij het levensloopbestendig en duurzaam maken van hun woning. Belangrijk zijn toegankelijk en meer diepgang.

➔ Nieuwbouw in kleine kernen Spreiding van woningbouw over alle kernen om ook in kleine kernen inwoners gepaste woningen aan te bieden, ruimte te bieden voor uitbreiding en de draagkracht voor bestaande voorzieningen te bestendigen.

➔ Verduurzamingsleningen De gemeente helpt particuliere woningeigenaren met leningen om de woning te verduurzamen.

➔ Beleefbaar landschap De bestaande natuur en landschappelijke elementen behouden en versterken met ruimte voor beleving, zoals recreatie. Dit biedt boeren ruimte voor verschillende verdienmodellen.

➔

➔

Woningen voor aandachtsgroepen spreiden over de kerndorpen Woningen voor mensen met een zorgvraag of andere ondersteuningsbehoefte worden zoveel mogelijk nabij de voor hen benodigde voorzieningen gerealiseerd. Bij voorkeur verspreid over de gemeente om als naobers de aandachtsgroepen in de wijken en kernen te dragen.

➔ Gematigde snelheid binnen de kernen Een lagere snelheid binnen de kernen verbetert de (verkeers)veiligheid. Bijvoorbeeld nabij schoollocaties.

18

7. Discussiepunten/beleidskeuzes Uit de ambities, opgaven en gesprekken volgt een aantal dilemma’s: een aantal beleidskeuzes. Deze zullen in de woon(zorg)visie beantwoord moeten worden en vormen de leidraad voor het gesprek in de gemeenteraad. Niet alles kan tegelijk; de (ambtelijke) capaciteit is beperkt en door duidelijke keuzes te maken weten inwoners en initiatiefnemers waar ze aan toe zijn. Naar aanleiding van de analyse, het rondetafelgesprek en de Woonavond komen wij tot de volgende discussiepunten/beleidskeuzes. >> Rol gemeente: initiatief en regie nemen of ontwikkelingen faciliteren? Voor veel zaken heeft de gemeente andere partijen nodig: de corporatie en marktpartijen als het gaat om woningbouw, woningeigenaren als het gaat om verduurzaming en initiatiefnemers als het gaat om initiatieven zoals CPO, woningsplitsing of erfdelen en nieuwe woonvormen. De doelen van de gemeente kunnen op twee manieren bereikt worden. Òf de gemeente kan de regie pakken en proactief aan de slag gaan met verduurzaming, actief grondbeleid en het in gang zetten en begeleiden van wooninitiatieven en woningbouwprojecten, óf de gemeente stelt zich op als facilitator die de markt en samenleving uitdaagt om tot goede plannen te

komen om de doelen uit de woon(zorg)visie te behalen. In de Woonavond werd gepleit voor een proactieve gemeente die de wijken intrekt om mensen te adviseren en begeleiden en zelf woningbouwprojecten initieert. Tegelijkertijd heeft De Wolden net als veel andere gemeenten beperkte ambtelijke capaciteit. De vraag ligt voor welke rol de gemeente kan en wil nemen en of er op verschillende onderwerpen een andere rol wordt aangenomen. >> Bouwen voor doorstroming of bouwen voor (jonge) gezinnen? De woningvoorraad passend maken kan enerzijds door het bouwen voor (jonge) gezinnen en anderzijds door het bouwen voor senioren (75+). Bij de keuze voor inzet op (jonge) gezinnen zullen er nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden die passen bij de woonbehoefte en het inkomen van (jonge) gezinnen en zullen de bestaande woningen waar oudere huishoudens wonen levensloopbestendig gemaakt moeten worden. Met de huidige bouwprijzen is dit op dit moment een uitdaging. Als er ingezet wordt op doorstroming, zullen er meer woningen en woonvormen gebouwd moeten worden voor 75-plussers. Ook is dan de uitdaging om het

aantrekkelijk te maken voor deze groep om te verhuizen, op financieel, praktisch en sociaal vlak. In dat geval zal de groep 75-plussers hun (te) grote gezinswoningen verlaten, waardoor er ruimte komt voor doorstroming. >> Kwaliteit: afwegingskader of maatwerk? Een hoge (ruimtelijke) kwaliteit garanderen kan enerzijds door de markt uit te dagen en vrij te laten en anderzijds door het stellen van heldere kaders aan de voorkant. Dan gaat het bijvoorbeeld om vierkante meters, de woonomgeving, duurzaamheid en architectonische kwaliteit. Het vrijlaten van de markt vraagt om maatwerk, om per project of gebied te kijken hoe de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd is. Maatwerk vraagt echter veel van de (beperkte) ambtelijke capaciteit. Als er vooraf heldere kaders worden opgesteld biedt dit duidelijkheid en garantie voor ruimtelijke kwaliteit, maar kan er minder ingespeeld worden op gebiedsspecifieke aspecten. >> Nieuwbouw in/bij kleine kernen In de Toekomstvisie is afgesproken dat in de kleine dorpen wordt ingezet op beheerste/voorzichtige uitbreiding en dat het andschappelijke karakter van de dorpen bij nieuwe ontwikkelingen behouden moet blijven. Wil de

19

gemeente in/bij de kleine kernen locaties aanwijzen en/of een criteria voor nieuwbouw in/bij kleine kernen ontwikkelen? Bouwen we alleen voor de behoefte uit het dorp zelf, of gaat het vooral om de landschappelijke inpassing en moet de maat/schaal aansluiten bij het dorp? >> Regels invoeren om kansen voor eigen inwoners te vergroten? De gemeente kan ervoor kiezen om in haar beleid specifiek in te zetten op bepaalde doelgroepen extra kansen te geven op een woning. Denk aan de voorrangsregel, opkoopbescherming en de bestaande zelfbewoningsplicht. Voorbeelden van deze doelgroepen zijn: starters, mensen met een cruciaal beroep en arbeidsmigranten. >> Zorgwoningen: kleinschalig of geclusterd? De gemeente staat voor een uitdaging om de toekomstige zorgbehoefte te kunnen faciliteren. Hierin kan de gemeente kiezen voor kleinschalige zorg in bijvoorbeeld gemengde wijken. Of de gemeente kan de keuze maken om de zorg en woningen voor mensen met een zorgbehoefte te clusteren in bijvoorbeeld woonzorgzones, om het voor zorgverleners makkelijker bereikbaar te maken.

>> Woningsplitsing of erfdelen in het buitengebied In 2022 zijn beleidsregels voor woningsplitsing vastgesteld. Hiervoor is slechts een vergunning nodig. Het bestemmingsplan hoeft dus niet gewijzigd te worden. Door woningsplitsing of erfdelen mogelijk te maken voor bijvoorbeeld (pre)mantelzorgwoningen hoopt de gemeente ervoor te zorgen dat bestaande woningen beter aansluiten bij de woonbehoefte en tegemoet te komen aan woonwensen waarbij mantelzorg – in de toekomst – een rol speelt. Voor het buitengebied gelden strengere voorwaarden voor woningsplitsing. Inwoners en ondernemers zien juist in leegstaande agrarische bebouwing kansen. Welke kaders moeten er gesteld worden en is het splitsen van woningen een wenselijke manier om de woningvoorraad uit te breiden? >> Specifieke doelgroepen: opvangen in de bestaande woningvoorraad of flexwoningen? De gemeente staat voor een opgave om versneld bepaalde doelgroepen zoals arbeidsmigranten en statushouders te huisvesten. Maar ook starters hebben veel haast bij het vinden van een eigen woning. Deze doelgroepen zouden kunnen worden opgevangen in de bestaande woningvoorraad, wat

op de lange termijn voordelen kan hebben voor bijvoorbeeld integratie (als het gaat om statushouders en arbeidsmigranten) en sociale cohesie (bij starters). Maar het kan ook in flexwoningen, wat als voordeel heeft dat er sneller woonruimte beschikbaar is en de druk op de woningmarkt sneller verlicht wordt. >> Aandeel betaalbare huur en koop Uit het woonbehoefteonderzoek en de gesprekken met de samenleving blijkt een grote behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd willen we streven naar gemengde wijken met verschillende woningtypen. Gemengd bouwen in het betaalbare segment is met de huidige bouwprijzen moeilijk te verwezenlijken. De keuze ligt voor om ofwel het adviesbouwprogramma uit het woonbehoefteonderzoek te volgen, met het risico dat in de nieuwbouw eenzijdige straten/buurten met vooral goedkopere rijwoningen ontstaan, of het adviesbouwprogramma los te laten en per woningbouwproject te zoeken naar de juiste mix.

20

8. Vervolg De komende maanden… De komende tijd werken we verder aan de woon(zorg)visie: waar moet het heen met wonen in De Wolden? En wat gaan we de komende jaren concreet doen? Hoe organiseren we dat? Vervolgens is er een nieuwe ronde gesprekken, vragen we feedback en vindt het tweede rondetafelgesprek plaats. In december 2022 wordt de concept woon(zorg)visie in het college van B&W vastgesteld. Vervolgens vindt besluitvorming in de gemeenteraad plaats.

21

BIJLAGE 1 - Output werksessies Woonavond

22