Bijlage 1 Nota grondbeleid De Wolden versie april 2024

23

6.5 Winst- en Verliesneming 6.5.1 Tussentijds winst nemen Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor (tussentijdse) winstneming geldt de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Indien er nog risico’s of onzekerheden bestaan ten aanzien van het te realiseren resultaat, dan dienen deze eerst in het verwachte resultaat te worden verdisconteerd.

Op de nog te realiseren opbrengsten en kosten worden de projectspecifieke risico’s becijferd (bedrag risico * kans op voordoen) en in mindering gebracht. Vervolgens wordt hierover de POC-methode toegepast. Het BBV schrijft de volgende formule voor: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC. (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, dan is de POC dus 25%.) Beleidsregel tussentijdse winstneming: • Winstneming vindt plaats op volgends de door het BBV voorgeschreven POCmethode. • Winstnemingen uit het verleden worden expliciet vermeld.

6.5.2 Verwerking van verliezen In de basis wordt als uitgangspunt gehanteerd dat grondexploitaties bij vaststelling door de raad sluitend of winstgevend te zijn. Afhankelijk van de ruimtelijke ontwikkeling kan hierover anders worden besloten. Echter door onverwachte kosten als een archeologische vondst, of door achter blijvende opbrengsten, kan de exploitatie omslaan naar een verliesgevende exploitatie. De tot dan toe ”geactiveerde” grondexploitatie krijgt dan een lagere, negatieve, waarde. Die lagere waarde kan in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk: • via een (niet-herstelbare) afboeking; • via het treffen van een voorziening die wordt afgetrokken van de waarde van het exploitatieresultaat (het zogeheten “actief”). Een niet herstelbare afboeking ter grootte van het verlies, wordt als “opbrengst” in de exploitatie verantwoord. Hierna is de exploitatie weer sluitend. 24

Een voorziening wordt niet in de boekwaarde van de exploitatie opgenomen, maar wordt gelijk met het exploitatieresultaat gepresenteerd. De voorziening heeft dezelfde hoogte als het negatieve exploitatieresultaat. Beide worden, bij ongewijzigde omstandigheden, jaarlijks met de rente verhoogd totdat de exploitatie wordt opgeheven. Dan wordt het feitelijke verlies tegen de voorziening weggestreept. Indien het gaat om voorziene verliezen als gevolg van verwachte gebeurtenissen, kan de noodzakelijke waardecorrectie plaats vinden via het treffen van een voorziening. Het voordeel is dat er een automatische correctie plaatsvindt wanneer de gebeurtenis minder kostte of toch meer opbracht dan (letterlijk) was voorzien. Op deze wijze kan een eerder geleden of voorzien boekverlies mogelijk later weer als een soort tussentijdse winst naar voren komen waarna verrekening met de voorziening plaatsvindt. Indien de verwachting is dat het voorziene verlies niet meer kan worden goed gemaakt, dan wordt het op niet-herstelbare wijze afgeboekt. Op deze wordt voorkomen dat er een verwachting wordt gewekt als zou de voorziening ooit vrij kunnen vallen en opnieuw aanwendbaar zijn. Bij de jaarrekening zal worden aangegeven of het voorziene verlies definitief is geleden of dat het nog een “voorzien” verlies betreft.

Afboekingen uit het verleden en getroffen voorzieningen worden altijd expliciet bij een samenvattend overzicht van een complex vermeld om de indruk te vermijden dat er al sprake is van een netto winstgevende exploitatie. Beleidsuitgangspunt verliesneming grondexploitaties: • Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. • Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan wordt die gepresenteerd als een waardecorrectie op de post Bouwgrond in exploitatie. • Als er sprake is van een onherstelbaar verlies, dan wordt deze onherstelbaar afgeboekt. Verliezen uit het verleden worden expliciet vermeld.

6.5.3 Budgetvaststelling In gemeente De Wolden behoort het autorisatieproces dat het college machtigt om uitgaven te doen uit de grondexploitatiebegrotingen, tot de normale begrotingscyclus. Hiertoe wordt van de ieder jaar vastgestelde exploitatieopzet, de jaarschijf van het daarop volgende begrotingsjaar genomen, en in de reguliere begroting geplaatst. Het voordeel daarvan is dat de verantwoording integraal en in de normale cyclus plaatsvindt. De opgave is niet dermate omvangrijk of complex dat daarvoor apart ruimte moet worden gemaakt in de reguliere werkzaamheden. Voor eerste exploitatiebegrotingen, die bij een bestemmingsplan/-wijziging worden vastgesteld en bij (volledig) herziene exploitatiebegrotingen is een begrotingswijziging nodig om de uitgaven uit de exploitatieopzet te kunnen doen. Voorbereidingskosten Voordat een bestemmingsplan met bijbehorende grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd, is veel voorbereidend werk en onderzoek nodig. Dit brengt de nodige kosten met zich mee. Het college is ingevolge Hoofdstuk 4.5 van de ‘Financiële verordening Gemeente De Wolden 2017’ bevoegd de voorbereidingskosten bij 25

bouwgrondexploitaties te activeren. De gemaakte voorbereidingskosten worden opgenomen in de grondexploitatie, die gelijktijdig met het bestemmingsplan ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Beleidsuitgangspunt budgetvaststelling: • De raad autoriseert de budgetten van de grondexploitaties en deze worden meegenomen in de jaarlijkse P&C cyclus. • Het college is bevoegd de voorbereidingskosten bij bouwgrondexploitaties te activeren. 6.6 Reserves en voorzieningen Een voorziening ter bestrijding van een verlies in een grondexploitatie, wordt ten laste gebracht van de Reserve Bouwgrondexploitatie. Deze reserve moet voldoende groot zijn om de risico’s op te kunnen vangen. 6.6.1 Omvang Reserve Bouwgrondexploitatie Voor het bepalen van de omvang van de benodigde Reserve Bouwgrondexploitatie Wordt het risico jaarlijks bepaald. De wijze waarop de gemeente risico’s bepaalt en beheerst is beschreven in paragraaf 6.4. Het omzetten van geïnventariseerde risico’s naar bedragen gaat als volgt: Wijze risicobepaling - Scenarioanalyse - Rekenkundig

Bouwgrond in exploitatie - 75% van het risico - 10% over boekwaarde en nog te maken kosten (met inflatie).

Ook in het geval er geen direct risico uit een scenario naar voren komt, wordt toch een “rekenkundig” risico aangehouden om de nu nog onbekende tegenvallers op te kunnen vangen. Het rekenkundig risico van 10% over de investeringen in de BIE staat ook wel bekend als de “IFLO”-norm. Deze norm is door de Inspectie Financiën Lagere Overheden van het ministerie van Binnenlandse Zaken ontwikkeld, als indicatieve en minimale schatting van de risico’s. Deze wordt als ondergrens aangehouden voor de in exploitatie genomen gronden. De Reserve Bouwgrondexploitatie (RBE) is een bestemmingsreserve. Deze wordt gevoed door: • Het toevoegen van batige saldi van afgesloten grondcomplexen en uit tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties; • Opbrengsten van verkopen van vastgoed binnen de Grondbedrijfsfunctie; • Mutaties in de reserves, deze kunnen leiden tot het terugvloeien van middelen naar de Reserve Bouwgrondexploitatie. • Toevoegingen ten laste van de Algemene Dienst • Incidentele bijdragen uit de Algemene Dienst.

Onttrekkingen aan de Reserve Bouwgrondexploitatie kunnen worden gedaan voor: • Het vormen van voorzieningen ter afdekking van negatieve exploitatiesaldi; • Onherstelbare afboekingen op lopende grondexploitaties; • Onherstelbare afboekingen op grondaankopen naar de in deze nota opgenomen maximale boekwaarde; • Mutaties naar andere reserves; • Afroming ten gunste van de Algemene Dienst; • Overige incidentele uitgaven ten behoeve van de Grondbedrijfsfunctie. 26

De Reserve Bouwgrondexploitatie is niet bedoeld om de risico’s van bouwgrondexploitaties van derden in grondexploitatieovereenkomsten op te vangen. Deze risico’s behoren tot de risico’s van bestemmingsplannen die onderdeel zijn van de gemeentelijke exploitatie. Deze worden opgevangen in de Algemene Reserve. 6.6.2 Reserve sociale woningbouw Het Collegeprogramma en de Woon(zorg)visie kennen een grote opgave voor sociale woningbouw. Voor sociale woningbouw wordt een lagere grondprijs gehanteerd. Dit betekent dat met de realisatie van sociale woningbouw een lagere verkoopopbrengst wordt behaald en dus sociale woningbouw een grondexploitatie van een ontwikkeling negatief beïnvloedt. Hierdoor kan de totstandkoming van de gewenste bouwontwikkeling in het geding komen. Om die reden en om de bijdrage in de sociale woningbouw transparant en zichtbaar te maken in de begroting, is het wenselijk een reserve sociale woningbouw in te richten. Uit deze reserve kan een tegemoetkoming worden verstrekt om de onrendabele top van de grondwaarde van een sociale woning te bekostigen. Vanwege de complexiteit en de gevolgen van een dergelijke reserve, is het wenselijk de wijze waarop deze reserve gevuld gaat worden in deze beleidsperiode nader te onderzoeken.

6.6.3 Praktijk van de reserve in de tijd Op basis van de voorgaande uitgangspunten is de benodigde omvang van de reserve bouwgrondexploitatie te bepalen. Ten eerste worden de bouwgrondexploitaties (jaarlijks) geactualiseerd. Op grond van de actualisatie worden de mutaties op de reserve en in de bouwgrondexploitaties verwerkt. Winsten worden toegevoegd aan de reserve en afgeboekt in de grondexploitatie. Verliezen worden genomen en aan de exploitatie toegevoegd. Hieruit volgt de actuele omvang van de Reserve Bouwgrondexploitatie. Hierna worden de risico’s in de geactualiseerde exploitatieopzetten bepaald en op grond daarvan, een berekening van de benodigde omvang van de Reserve Bouwgrondexploitatie. De werkelijke omvang van de Reserve Bouwgrondexploitatie wordt naast de berekende omvang gelegd. Om het bufferende karakter van de Reserve Bouwgrondexploitatie gestalte te geven wordt er pas verrekend met de Algemene Reserve als blijkt dat er een afwijking van meer dan 15% is tussen de benodigde omvang en de werkelijke omvang. Beleidsuitgangspunten reserve bouwgrondexploitatie: • Exploitatiewinsten worden afgedragen aan de reserve bouwgrondexploitatie. • Afboekingen bij grondaankopen worden ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie gebracht. • Verliezen worden voorzien ten laste van de reserve bouwgrond exploitatie.

• Definitieve verliezen worden onherstelbaar afgeboekt ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie. • De benodigde reserve bouwgrondexploitatie wordt jaarlijks berekend. • De risico’s in BIE (lopende exploitatie), worden in aanmerking genomen voor het bepalen van de omvang van de reserve bouwgrondexploitatie. Overschotten en tekorten in de Reserve Bouwgrondexploitatie worden verrekend met de Algemene Reserve. • Er is sprake van een overschot of te kort, indien de werkelijke omvang van de reserve bouwgrondexploitatie meer dan 15% af wijkt van de benodigde omvang.

27