A. Zienswijze 3 anoniem aanvullende brief.pdf

Aan het College van De Wolden Postbus 20 7920 AA Zuidwolde Ruinerwold, 7 april 2021 Betreft: Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan Dijkhuizen 28 – 30 Ruinerwold Geacht College, Maandag 29 maart zouden we een gesprek hebben met mevrouw Huis over het ontwerpbestemmingsplan Dijkhuizen 28 – 30. Dit kon helaas niet doorgaan en heeft telefonisch plaats gevonden. Tijdens dit gesprek heeft ze ons informatie verstrekt en hebben wij mondeling een zienswijze ingediend. Wij hebben aangegeven de mondelige zienswijze nog te willen aanvullen. Dat willen wij doen door middel van deze brief. Gemeente is voornemens een nieuw bestemmingsplan vast te stellen voor een initiatief voor het realiseren van een woongebouw met 20 appartementen met een bouwhoogte van 16 meter aan Dijkhuizen 28 – 30. Het huidige bestemmingsplan laat dit initiatief niet toe, ten aanzien van de bouwhoogte, de maximale bouwhoogte en dat er meer dan één woning wordt gerealiseerd. De gemeente stelt hiervoor een nieuw bestemmingsplan op voor dit initiatief. Het concept hiervan ligt nu ter inzage. In een bestemmingsplan wordt gemotiveerd waarom met de uitvoering van het plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Alle relevante stedenbouwkundige, planologische, beleidsmatige, milieutechnische en economische aspecten moeten in de toelichting worden behandeld.

Een aantal van deze zaken ontbreekt in het concept-bestemingsplan, er is op dit moment nog geen sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing. Graag willen wij een aantal zaken opmerken: Stedenbouwkundige onderbouwing In de toelichting wordt het plan beschreven en de omgeving beschreven. Echter de stedenbouwkundige onderbouwing ontbreekt. Hoe het nieuwe plan past en functioneert in zijn omgeving wordt niet toegelicht. Dat is vreemd. Het gebouw heeft een behoorlijk afwijkende massa en hoogte ten op zichte van zijn omgeving. Het is 16 meter hoog, het wordt hiermee het hoogste gebouw in de bebouwde kom van Ruinerwold. De woningen in het dorp bestaan uit 1 of 2 lagen met een kap. In het plan wordt uitgegaan van een parkeerkelder (gedeeltelijk bovengronds), 3 woonlagen en een kap. In de concept-reactienota wordt aangegeven dat er zoveel woningen nodig zijn om het planrendabel te maken. Dat zegt iets over de uitvoerbaarheid van het plan, maar niet over hoe het plan past in zijn omgeving. Het bestemmingsplan moet hierop worden aangepast. Welstand In het bestemmingsplan wordt aangegeven dat dit gebied valt onder het Welstandsvrije zone van Ruinerwold. Echter als wij de welstansnota lezen dan wordt aangegeven dat Dijkhuizen hier ook onder valt. Artikel 5.3.1 Welstandsgebieden Het grootste deel van De Wolden is welstandsvrij. In tien gebieden is welstandstoetsing nog wel aan de orde.

Deze gebieden zijn Dr. Larijweg, Dijkhuizen, Oosteinde, Wolddijk, Boerpad, Haakswold, Echten, Ten Arlo, Kraloo, Rheebruggen en het Reestdal. De beschermde dorpsgezichten Ten Arlo en Kraloo zijn opgenomen in één welstandsgebied. Voor Echten is de keuze gemaakt een onderscheid te maken tussen dorp en het landgoed rond Huize Echten. Samen

met het landgoed Rheebruggen vormt Huize Echten het welstandsgebied landgoederen. Het Reestdal dat als landschappelijk element zeer bepalend is voor de gehele zuidgrens van de gemeente is in drie gebieden beschreven. Het andere landschap is het esdorpenlandschap voor zover gelegen in het beschermde dorpsgezicht Echten.

Artikel 5.3.2 Welstandsregime

Handhaven - hierbij gaat het om de intentie om het bestaande ruimtelijk beeld als zodanig zoveel mogelijk te handhaven en als uitgangspunt te hanteren voor verdere ontwikkelingen.

Het lijkt ons dan ook goed welstand om advies te vragen en te betrekken in de planvorming van dit initiatief. Het bestemmingsplan moet hierop worden aangepast. Parkeren Bij het opstellen van een bestemmingsplan waarin een nieuwe ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, moet in het kader van een goede rumtelijke ordening, aandacht besteed worden aan de parkeerbehoefte. Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kerncijfers van CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. Gemeente de Wolden verwijst in haar ‘Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan De Wolden’ naar de aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom van het CROW. In het concept-bestemmingsplan wordt aangegeven dat er afspraken gemaakt zijn tussen gemeente en ontwikkelaar, dat er 1 parkeerplaats per apartement gerealiseerd moet worden. Voor bezoekers wordt niets geregeld. Op het moment dat de gemeente beleid heeft gemaakt voor de parkeernormen, dan kan de gemeente hier niet van afwijken. En zeker niet zonder een onderzoek naar de parkeerbehoefte. Daarnaast wordt aangegeven dat bezoekers moeten parkeren in de openbare ruimte. Aanwezige parkeerplaatsen in het openbaar gebied mogen bij de beoordeling in ogenschouw worden genomen.

Hierbij moet aangetoond worden dat de aanwezige parkeergelegenheid voldoende is om de parkeervraag die het bouwplan meebrengt op te kunnen vangen. Dat kan bijv door een parkeeronderzoek. Dit onderzoek ontbreekt. Het bestemmingsplan moet hierop worden aangepast. Privacy Bij de vaststelling van een bestemmingsplan staat gelet gelet op artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een goede ruimtelijke ordening centraal. Bij de beoordeling van de vraag of een plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, moeten ook de belangen van omwonenden worden meegenomen. Bijvoorbeeld het aspect privacy kan daarbij een rol spelen. In het kader van artikel 3.1 Wro spelen privaatrechtelijke aspecten in beginsle geen rol, aangezien deze in beginsle zijn voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dit kan echter anders zijn indien er sprake is van een zogenoemde evidente privaatrechtelijke belemmering. Hiervan is bij dit initiatief sprake. Het plangebied staat naast een bestaand gebouw, Dijkhuizen 32. De privacy van Dijkhuizen 32 wordt aangetast door de nieuwbouw. De nieuwbouw is namelijk voorzien van meerdere dakterrassen met uitzicht op het perceel van Dijkhuizen 32 en tevens raamopeningen van een aantal appartementen. Dit is in strijd met onder andere artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek.

In het bestemmingsplan moet een voorwaardelijke verplichting opgenomen worden om de privacy van Dijkhuizen 32 te waarborgen. Het bestemmingsplan moet hierp worden aangepast. Schaduw

Als een bestemmingsplan nieuwe bebouwing toestaat, moet beoordeeld worden of deze bebouwing effect heeft op de omgeving. De veel grotere en hogere bouwmassa zorgt voor een toename van schaduw op de naastgelegen tuin, terras en bebouwing bij Dijkhuizen 32. Door bijv. een bezonningsdiagram kan inzichtelijk gemaakt worden wat de toename van de schaduw is en of deze aanvaardbaar is of niet. Dit onderzoek ontbreekt. Het bestemmingsplan moet hierop worden aangepast. Water Het naastgelegen kavel Dijkhuizen 32 is lager gesitueerd dan Dijkhuizen 28 – 30. De waterafvoer is gepland op de sloot aan de achterzijde. Tijdens de natte periodes overstroomt die sloot en staat een groot deel van het kavel van Dijkhuizen 32 onder water. Door de toename van het aantal appartementen, zal ook de afvoer van water toenemen. Er zal meer wateroverlast ontstaan op het naastgelegen kavel. Het bestemmingsplan moet hierop worden aangepast. Woonplan 2017 – 2022

De gemeente heeft in haar woonplan 2017 – 2022 aangegeven dat ze zich met name wil richten op woningen voor starters, kleine huishoudens en middeninkomens. Op funda staan de woningen als volgt: Prijsklasse €199.000 - €205.000 €320.000 €350.000 €300.000 €425.000 €290.000 €375.000

Aantal woningen 6 2 1 2 1 1 1

€520.000 €480.000 €525.000 €500.000 €415.000 €385.000

1 1 1 1 1 1

Dit betekent dat er 6 woningen beschikbaar komen voor de middenklasse van rond de €200.000 en dat de resterende appartementen beschikbaar zijn voor het duurdere segment. Dit is niet in overeenstemming met woonbeleid van de gemente De Wolden. Het bestemmingsplan dient hierop te worden aangepast. Graag worden wij op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen ten aanzien van de procedure van Dijkhuizen 28 – 30. Wij gaan ervan uit dat u ons hiervan actief op de hoogte houdt. Graag zien wij uw reactie tegemoet. Met vriendelijke groet,