20260121 Zienswijze 1 geanonimiseerd

5.1.2e

VELP KvK 70214166 BTW 5.1.2e www.constructadvocaten.nl 5.1.2e

Gemeenteraad van De Wolden Postbus 20 7920 AA ZUIDWOLDE

Vooraf per mail: gemeente@dewolden.nl Datum: Onze referentie: Uw referentie: Telefoon: E-mail:

20 januari 2026 D102042 5.1.2e

/ De Wolden

5.1.2e 5.1.2e

@constructadvocaten.nl

Geachte heer/mevrouw, Namens mijn cliënten 5.1.2e en 5.1.2e , wonende te 5.1.2e Alteveer, ter zake domicilie/woonplaats kiezende aan mijn kantoor aan de 5.1.2e te Velp, voor wie ik als advocaat-gemachtigde optreed met het recht van substitutie, dien ik hierbij een zienwijze in op het ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a, uitbreiding Alteveer (Gemeenteblad 2025, 533685).

1. Inleiding Reeds sinds 2002 zijn cliënten woonachtig aan de 5.1.2e aan de rand van Alteveer in het laatste huis van het bebouwingslint aan de zuidzijde van de Oosterweg. Cliënten hebben in de huidige situatie vrij uitzicht over de landerijen aan de zij- en achterkant. Door het beoogde uitbreidingsplan zal de situatie voor cliënten ernstig negatief wijzigen. Met de uitbreiding zal de woning van cliënten worden ingebouwd in een woonwijk en zal daarmee het huidige karakter van vrije ligging geheel verliezen. Daarmee zal het woongenot van cliënten ernstig worden aangetast en leiden cliënten forse schade. Daarbij is duidelijk onvoldoende rekening gehouden met de negatieve gevolgen van het plan voor cliënten en voorziet het plan ten onrechte niet in een goede ruimtelijke situatie, zodat niet aan het beginsel van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna: ETFAL) wordt voldaan. Cliënten menen dat het plan niet in de huidige opzet dient te worden vastgesteld, verzoeken dan ook om daarvan af te zien en in plaats daarvan eerst met cliënten in overleg te treden over aanpassing van het plan en/of het maken van andere afspraken om de negatieve gevolgen van het plan voor cliënten weg te nemen.

Op al onze diensten en werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden van Construct Advocaten van toepassing waarin een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze voorwaarden kunt u lezen en downloaden op www.constructadvocaten.nl.

Pagina 2: 5.1.2e

/ De Wolden

2. Omvang zienswijze Deze zienswijze richt zich nadrukkelijk tegen het gehele ontwerpplan, alle daarin opgenomen bestemmingen, aanduidingen en regels.

3. Omvang plangebied onjuist Het plangebied is onjuist bepaald, nu dit mede is gesitueerd over de gronden van cliënten zonder dat in een bestemming voor die gronden is voorzien die het bestaande gebruik en de bestaande bebouwing respecteren.

Er is nu een bestemming ‘Groen’ over een deel van het perceel van cliënten gelegd, waaronder over de bestaande bebouwing. Er bestaat geen zicht op beëindiging van het bestaande gebruik en verwijdering van de bestaande bebouwing, met realisatie van gebruik overeenkomstig de bestemming ‘Groen’, noch blijkt van een noodzaak en voornemen om ter zake tot onteigening over te gaan. Voor zover deze gronden wel in het plan worden opgenomen, dient dan ook alsnog te worden voorzien in een bestemming met gebruiks- en bouwmogelijkheden die het bestaande gebruik en de bestaande bebouwing respecteren.

4. Belangen/effecten bestaande woningen onvoldoende in kaart gebracht en afgewogen Cliënten menen dat in het ontwerpplan met de bijbehorende toelichting en onderzoeken ten onrechte onvoldoende hun belangen en de effecten voor hun woningen/woongenot in kaart zijn gebrachte en

Pagina 3: 5.1.2e

/ De Wolden

afgewogen. Onder meer is niet deugdelijk in kaart gebracht wat de effecten voor uitzicht, privacy, geluidhinder, schaduwwerking e.d. kunnen zijn en zijn deze effecten ook niet kenbaar deugdelijk afgewogen. Dat er onaanvaardbare effecten van het plan kunnen optreden is daarbij aannemelijk, nu voor de realisering van de ontwikkeling het voornemen bestaat om de percelen op te hogen c.q. een veel hoger maaiveld te realiseren/aan te houden dan de hoogte van de bestaande woningen.

Daarmee zal een ernstige aantasting van de privacy kunnen plaatsvinden. Ten onrechte is daarvoor niet met een worst-case benadering concreet onderzoek naar verricht. Ook overige effecten zijn of niet onderzocht of het onderzoek is niet deugdelijk (indirecte geluidhinder). Ook blijkt niet dat rekening wordt gehouden dat met de gerechtvaardigde belangen van cliënten om hun hagen te kunnen onderhouden, doordat mogelijk een greppelsloot wordt gerealiseerd op een dusdanig korte afstand van hun perceel dat zij niet meer deugdelijk onderhoud zullen kunnen plegen. Alle ruimtelijke en feitelijke gevolgen van het plan voor cliënten moeten uiteraard zorgvuldig en (objectief onderbouwd) in kaart worden gebracht, alvorens kan worden afgewogen of met het plan wel in een ETFAL wordt voorzien. Nu het plan niet voorziet in een concrete borging van de stedenbouwkundige schets, geen concreet geborgd inrichtingsplan bevat met daarin de inrichting van het openbaar gebied, dient voor de beoordeling van effecten steeds van de maximale (negatieve) mogelijkheden van het ontwerpplan te worden uitgegaan.

Dat betekent bijvoorbeeld ook dat gronden met de bestemming ‘Groen’ worden voorzien van verharde paden, nutsvoorzieningen (waaronder gebouwen van 3 meter hoog) en speelvoorzieningen tot 3,5 meter hoogte direct aansluitend aan het perceel van cliënten (en aan andere bestaande woonpercelen), met de negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat van cliënten die daarbij maximaal kunnen optreden. Er is ook ten onrechte geen deugdelijk onderzoek verricht naar alle mogelijk optredende geluidhinder bij een maximale planologische invulling van de ontwikkeling voor de omliggende woningen, waaronder de woning van cliënten. Er ontbreekt een onderzoek waarin alle mogelijk relevante geluidbronnen zijn meegenomen, zoals geluid afkomstig van installaties (bijv. warmtepompen), van verkeer en parkeren (waaronder dichtslaande autodeuren) en alle geluidbronnen gecumuleerd,

Pagina 4: 5.1.2e

/ De Wolden

alsmede ontbreekt iedere beoordeling van geluid op buitenruimten (zoals tuinen). Daarmee zijn effecten niet deugdelijk onderzocht, laat staan afgewogen.

5. Verkeerseffecten Cliënten menen dat de verkeerseffecten in brede zin onvoldoende deugdelijk zijn onderzocht en afgewogen. Niet is onderbouwd dat de aansluiting op de Oosterweg verkeerskundig veilig kan plaatsvinden, noch is deugdelijk onderbouwd welke verkeersgeneratie het plan kan realiseren. Er is weliswaar een verkeersgeneratie berekend, doch deze is niet gebaseerd op de maximale mogelijkheden van het plan. Niet alleen zijn andere aantallen woningen mogelijk, zijn andere woonvormen mogelijk, maar zijn ook andere functies mede toegelaten (beroepen/bedrijven aan huis). Voorts is niet concreet onderbouwd dat en hoe dit verkeer veilig kan afwikkelen op de bestaande Oosterweg. Er zijn geen concrete cijfers daarvoor genoemd, noch blijkt van een daadwerkelijke concrete afweging. Er is enkel een blote stelling opgenomen. De akoestische beoordeling van verkeerseffecten is gebaseerd op verkeerstellingen uit 2021, midden in de corona-periode. Het verkeersbeeld op dat moment kan niet als representatief worden beschouwd, nu het algemeen bekend is dat er minder verkeersbewegingen waren ten gevolge van corona en de daarvoor geldende en geadviseerde maatregelen. Het enkel ophogen met het gebruikelijke percentage van 1,5% per jaar, is onvoldoende om een representatief beeld te krijgen.

6. Stedenbouwkundig plan Uit de bij het plan behorende toelichting ‘Ruimtelijke motivering TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Uitbreiding Alteveer’ met de daarbij behorende stukken, blijkt niet van enige deugdelijke onderbouwing en afweging van de stedenbouwkundige belangen en structuur. Er wordt enkel een beschrijving gegeven van het ontstaan van Alteveer en het gewenste plan wordt beschreven (hoofdstuk 2). In de toelichting wordt gesteld dat in hoofdstuk 3 op de stedenbouwkundige waarden zou worden ingegaan, doch daarin wordt vervolgens enkel ingegaan op de ladder duurzame verstedelijking (hetgeen geen beoordeling van stedenbouwkundige waarden betreft maar enkel een afweging voor zorgvuldig ruimtegebruik) en summier op landschappelijke waarden. Het ontwerpplan ontbeert dan ook duidelijk een deugdelijke onderbouwing waaruit blijkt van een deugdelijke inventarisatie van bestaande stedenbouwkundige waarden/structuren en een afweging in hoeverre deze beoogde ontwikkeling daarbij passend is en derhalve ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is. Cliënten menen dat de ontwikkeling niet past bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van Alteveer en de aansluitende bebouwing aan de Oosterweg.

Pagina 5: 5.1.2e

/ De Wolden

6.1. Rooijlijn In het ontwerpplan is onder meer ten onrechte geen rekening gehouden met de bestaande rooilijn langs de Oosterweg ter plaatse, omdat het plan woningbouw op veel kortere afstand van de weg mogelijk maakt. De bestaande rooilijn loopt op ongeveer 10-15 meter van de weg. Bij de bouw van de woning van cliënten zijn zij ook verplicht om deze rooilijn aan te houden en de woning daarmee op een afstand van minimaal 10 meter van de weg te bouwen, hetgeen ook is geschied. De bestaand bebouwing (het bebouwingslint) is daarmee allemaal gesitueerd op grotere afstand van de Oosterweg, met ruime voortuinen, hetgeen ook past bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van een kern gelegen langs een doorgaande weg. In het ontwerpplan is echter met doorbreking van de rooilijn voorzien in de bouw van hoofdgebouwen op veel korte afstand van de weg. Het bouwvlak ligt op slechts enkele meters van de weg en ingevolge de planregels kunnen hoofgebouwen binnen dat bouwvlak worden opgericht, met enkel een afstand van 3 meter tot de perceelsgrens.

Daarmee wordt de facto het bouwen van hoofdgebouwen op slechts enkele meter van de Oosterweg ook mogelijk gemaakt, waarmee – zonder enige onderbouwing – de rooilijn wordt doorbroken en de stedenbouwkundige structuur wordt aangetast. Dit voldoet duidelijk niet aan ETFAL. Ook in het schetsontwerp, dat niet in het plan is geborgd (zie hierna), wordt zonder enige onderbouwing voorzien in de bouw van een woning op veel korte afstand van de weg dan de aansluitende bebouwing.

Pagina 6: 5.1.2e

/ De Wolden

Dit past duidelijk niet in de bestaande stedenbouwkundige structuur en is onwenselijk. Te meer nu dit een gehele nieuwe planontwikkeling betreft op onbebouwde agrarische percelen, waarbij juist heel goed kan worden voorzien in een ontwerp dat aansluit op de bestaande stedenbouwkundige structuren en conform de bestaande rooilijn. 6.2. Realisatie stedenbouwkundig plan niet geborgd In de toelichting ‘Ruimtelijke motivering TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Uitbreiding Alteveer’ met de daarbij behorende stukken, wordt ten onrechte voor alle onderbouwingen/afwegingen (zo ook ten onrechte in het akoestisch onderzoek, Aeurius-berekening, uitgegaan van de realisatie van het schetsplan met concrete woningaantallen, positionering van bebouwing etc.). Dit terwijl de realisatie van het schetsplan middels het ontwerpplan op geen enkele wijze is geborgd. Het ontwerpplan maakt vele verschillende uitvoeringswijzen mogelijk (met ook verschillende woningaantallen), waarmee in de onderbouwing en de onderzoeken ten onrechte geen rekening is gehouden. Ook in die zin is duidelijk niet deugdelijk onderbouwd dat aan ETFAL en de van toepassing zijnde wet- en regelgeving (zoals het Bkl) wordt voldaan.

7. Ontbreken geborgd landschappelijk inrichtingsplan Ten onrechte voorziet de ontwikkeling niet ook in een afgewogen uitgewerkt inrichtingsplan voor landschappelijke maatregelen gebaseerd op de aanwezige landschappelijk waarden dat ook in het plan deugdelijk is geborgd. Uit de toelichting (paragraaf 2.3) volgt dat er ter plaatse te beschermen landschappelijke waarden aanwezig zijn, waarvoor ook maatregelen nodig zijn voor de aanvaardbaarheid van het plan. Een deugdelijke inventarisatie van de landschappelijke waarden, een waardering en een concreet plan om het plan aan de landschappelijke waarde te laten aansluiten ontbreekt echter. Daarmee zijn de effecten van het plan onvoldoende deugdelijk en kenbaar in kaart gebracht en afgewogen. Daarbij is wat er in het schetsontwerp over inrichting is opgenomen en in stukken buiten de formele planvorming, op geen enkele wijze in het plan deugdelijk geborgd. Er is aldus ten onrechte niet concreet verzekerd dat het plan ook het gepresenteerde groen zal krijgen (bomen, hagen, inheemse planten etc.). Zelfs voor de haag die aan de westelijke rand zou moeten worden gerealiseerd, zijn geen concrete deugdelijke verplichtingen in het plan opgenomen. Het plan heeft eerbiedigende werking, zodat de realisatie reeds daarom niet is verzekerd.

Daarbij is niet bepaald hoe deze haag zou moeten worden vormgegeven (soorten, maat e.d.) zodat ook bij het wel realiseren van een haag volstrekt onzeker is welke waarde daarmee zal kunnen worden behaald. Er kunnen ter plaatse bijvoorbeeld rustig coniferen of laurier worden geplant. Ook is geenszins openheid of zijn groene doorzichten in het plan gewaarborgd. De woningen (ook de vrijstaande) kunnen worden voorzien van bijbehorende

Pagina 7: 5.1.2e

/ De Wolden

bouwwerken tot in de perceelsgrens, waarmee de facto een gesloten front aan bebouwing kan worden gerealiseerd.

8. Waterkundige belangen Uit de toelichting bij het ontwerpplan volgt dat er waterbelangen zijn betrokken en er mogelijke negatieve effecten door en voor de planontwikkeling kunnen optreden (waaronder wateroverlast). Er ontbreekt echter nog iedere onderbouwing dat en hoe aan de waterbalgen zal kunnen worden voldaan. De toelichting vermeld immers enkel dat er nog een waterhuishoudkundig plan wordt gemaakt dat aan het waterschap moet worden voorgelegd en dat het plan nog moet worden afgestemd met de provincie. Hiermee zijn de effecten van en op het plan thans nog onvoldoende in kaart gebracht en is er sprake van een onvoldragen ontwerp dat nog niet op zijn merites kan worden beoordeeld. Dit geldt daarmee ook voor de ‘plan-mer-beoordeling’ waarin ook de waterkundige belangen dienen te worden betrokken. Een en ander is te meer van belang, nu ook al schetsen zijn gepresenteerd met een greppel achter de woning van cliënten, de afwijkende perceelshoogten en onduidelijkheid over de te realiseren hoogte van het afgewerkte terrein bij de bouw, waardoor ook (mogelijke) watereffecten niet zijn te beoordelen.

Om voor het betrokken publiek, waaronder cliënten, de gelegenheid te bieden om daadwerkelijke inspraak middels een zienswijzenprocedure te kunnen hebben, dient het ontwerpplan opnieuw ter inzage te worden gelegd indien ook met betrekking tot de waterkundige belangen het onderzoek daadwerkelijk gereed is en ook de effecten in de plan-mer-beoordeling daadwerkelijk kunnen worden beschreven en afgewogen.

9. Opknippen effecten Cliënten menen dat ook ten onrechte in de plan-mer-beoordeling en de beoordeling van gevolgen (onder meer natuurwaarden), ten onrechte geen rekening is gehouden met de gehele beoogde ontwikkeling van uitbreiding van Alteveer. Immers, het concrete voornemen is om een grotere uitbreiding te realiseren, zoals ook gepresenteerd middels het (concept)masterplan:

Pagina 8: 5.1.2e

/ De Wolden

Door het (kunstmatig) opknippen van de voorziene grotere ontwikkeling worden ten onrechte de optredende effecten niet integraal beoordeeld en krijgen de milieubelangen geen deugdelijke volwaardige plaats in de afwegingen.

10. (plan)schade Het plan zal leiden tot een ernstige aantasting van het woongenot van cliënten en tot een forse waardedaling van het onroerend goed. Uit de toelichting met bijlagen blijkt niet van enig onderzoek naar de optredende schade voor het perceel van cliënten en overige percelen, bijvoorbeeld door een schade inventarisatierapport. Ook is niet concreet onderbouwd dat deze schade ook zal kunnen worden vergoed (oftewel dat daarvoor binnen de planexploitatie voldoende middelen beschikbaar zijn c.q. zijn gereserveerd). Dit terwijl er wel vanuit wordt gegaan dat de kosten van verplichte vergoeding van schade door de ontwikkeling – vanwege een kennelijk gesloten overeenkomst – geheel bij de initiatiefnemer komen te liggen. Dat de initiatiefnemer deze kosten daadwerkelijk zal kunnen vergoeden is geenszins onderbouwd, noch zonder nadere onderbouwing aannemelijk. Cliënte verzoekt ter zake alsnog in een inventarisatie te voorzien, dan wel indien deze toch al zou zijn verricht deze te verstrekken, en alsnog concreet te onderbouwen dat dit ook in de exploitatieopzet is meegenomen en daarmee ook aannemelijk is dat dit ook daadwerkelijk door de initiatiefnemer zal kunnen worden vergoed.

11. Overleg Cliënten hebben eerder getracht om met de initiatiefnemers in daadwerkelijk overleg te geraken om te komen tot een aanvaardbare oplossing, waarmee cliënten ook bij realisering van het plan opnieuw een woonsituatie zullen hebben aan de rand van de kern met vrij uitzicht. Helaas hebben cliënten tot op heden niet een daadwerkelijke bereidheid ervaren om tot een dergelijke oplossing te komen. Cliënten zien daar echter nog steeds mogelijkheden voor en staan derhalve open voor overleg ter zake.

Pagina 9: 5.1.2e

/ De Wolden

Daarbij zij ook opgemerkt dat bij het niet bereiken van een aanvaardbare oplossing, cliënten uiteraard helaas gedwongen zullen zijn tegen een eventuele vaststelling van het plan rechtsmiddelen aan te wenden ten einde de eigen belangen veilig te stellen en aantasting daarvan zoveel mogelijk te voorkomen. Cliënten zien echter veel liever dat wel tot een goede oplossing wordt gekomen, zodat dan ook de bouw snel kan plaatsvinden en voor de bestaande behoefte in Alteveer ook snel woningen beschikbaar zullen komen.

12. Conclusie G 5.1.2e 5.1.2e e

orgaande menen cliënten dat het ontwerpplan niet kan worden vastgesteld en dat rp zal moeten worden gemaakt en ter inzage zal moeten worden gelegd.

M C

roet, OCATEN

5.1.2e

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9