Document · PDF

2. Bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14

Besluitvormende vergadering: “D’r op an” 26 september 2024, gemeente De WoldenBij agendapunt: Vaststellen Bestemmingsplan ‘Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14’ (24RV010)21.061 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Plangebied C 8458

C 8459 C 8460

C 8463 C 8461

C 6567

C 8462

Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 C 7546

overeenkomstig

e g

C 8418

Groen

art. 3

Tuin

art. 4

Wonen

art. 5

e rw

C 8341

8 7

de regels

Enkelbestemmingen

C 8338 C 8339 C 8340

Artikel nummers

17 C 8260

C 8261

Tr i p k l omp e n

C 8229

Functieaanduidingen 20

parkeerterrein

(p)

C 8342

0 1

C 7831

Bouwvlakken

C 8438

C 8439

bouwvlak

C 8324

2 4

C 6694

C 8389

Bouwaanduidingen bijgebouwen

[bg]

2 6

G 2 8

3060

(p)

C 8344

Maatvoeringen

2 3,5

(p)

maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden

maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

7,5

C 8388

2 7

C 8343

3,5 C 7866

3060 3

7,5

C 8348

3060

[bg] C 8349

C 8350

P ER W T ON

minimum dakhelling (graden) maximum dakhelling (graden)

C 8351 C 8352 C 8419

Ondergrond

8 C 8345

C 8346

weg O m m er

n a a l f r u T

Ondergrond ontleend aan BGT en BRK november 2023

C 7833

C 8597 C 8758

C 8759

C 8760

Schaal:

1: 1000

Datum:

Getekend:

M.C.

08-11-2023

Versienr. :

ON01

Formaat: A3

Gewijzigd: 1

1 8a

C 6570

bestandsnaam: NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01.dgn Projectnaam: Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 $FI LEL$

T ri p kl o m

p e n

2 5

Datum afdruk : $DATE$

BESTEMMINGSPLAN ZUIDWOLDE, DEELPLAN OMMERWEG 14

GEMEENTE DE WOLDEN ONTWERP PLAN

BESTEMMINGSPLAN ZUIDWOLDE, DEELPLAN OMMERWEG 14 GEMEENTE DE WOLDEN ONTWERP PLAN

Identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01 Datum 6-11-2023

Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01, Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 _____________________________________________________________________________________ Status

datum besluit B&W / Raad

publicatiedatum

inzagetermijn

voorontwerp ontwerp vastgesteld onherroepelijk _____________________________________________________________________________________ Vaststellingsbesluit

...........................................................................

Raad van State (onherroepelijk) ...........................................................................

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Inhoudsopgave

Regels

Hoofdstuk1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 9

Hoofdstuk2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Groen Tuin Wonen

11 11 12 13

Hoofdstuk3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelbepaling Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

17 17 18 19 21

Hoofdstuk4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

23 23 24

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Regels

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan:

het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 met identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01 van de gemeente De Wolden; 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3

aanbouw:

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist; 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6

aangebouwd bijgebouw:

een aan het (hoofd)gebouw aanwezig gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw; 1.7

aan huis verbonden bedrijf:

kleinschalige bedrijvigheid als bedoeld in Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; 1.8

aan huis verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep als bedoeld in Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.9

achtererf:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen; 1.10

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

1.11

bebouwingspercentage:

de bebouwde oppervlakte van een gebouw uitgedrukt in procenten van nader aangegeven gronden; 1.12

bedrijf:

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop, dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen; 1.13

bestaand:

a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning; b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening of een andere planologische toestemming; 1.14

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak; 1.15

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.16

bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak (waaronder een overkapping die hooguit aan twee zijden tegen gevels aangebouwd en aan minimaal twee zijden open is); 1.17

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.18

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak; 1.19

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.20

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel; 1.21

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

1.22

bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.23

dak:

elke bovenbeëindiging van een gebouw; 1.24

erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt; 1.25

erker:

een plat afgedekte uitbouw aan de gevel van een woning; 1.26

erotisch getinte vermaaksfunctie:

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal; 1.27

evenement:

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend; 1.28

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.29

hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.30

kampeermiddel:

a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan; b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.31

omgevingsvergunning:

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 1.32

overig bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.33

peil:

a. indien op het land wordt gebouwd:

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; b. indien in het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil; 1.34

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding; 1.35

prostitutiebedrijf:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht. Onder een prostitutiebedrijf worden in elk geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.36

seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.37

stacaravan:

een caravan, die als een bouwwerk dient te worden aangemerkt; 1.38

uitbouw:

een bijbehorend bouwwerk dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist; 1.39

voorgevel:

de naar de weg, eventueel voetpad, vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is, gekeerde gevel, indien een perceel met meerdere zijnde aan de weg grenst, geldt de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel; 1.40

woning:

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.41

woonhuis:

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneen gebouwd, dat slechts één woning omvat;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten 2.1

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken zoals schoorstenen, antennes, ventilatiekappen, liftkokers, lichtkoepels en daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Overstekken van daken, dieper dan 40 cm, worden meegerekend bij de oppervlakte van bouwwerken; 2.6

de afstand tot de (bouw)perceelgrens:

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (bouw)perceelgrens.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; met de daarbij behorende: b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, geldt dat de regel dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3,5 m zal bedragen. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: het bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid; de milieusituatie; de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden; de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden; nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 4 4.1

Tuin

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; b. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'. met daarbijbehorende: c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden; e. voorzieningen, een inrit daar onder begrepen. Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte mag niet meer dan 1 m bedragen indien het voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht; b. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 2 m bedragen.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 5 5.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf als bedoeld in Bijlage 1 Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen tot een oppervlakte van niet meer dan 60 m²; met de daarbij behorende: b. c. d. e. f. g. 5.2

gebouwen; bijbehorende bouwwerken; bouwwerken, geen gebouwen zijnde; wegen en paden; groenvoorzieningen en water; tuinen, erven en terreinen. Bouwregels

5.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd, met dien verstande dat het aantal woningen niet meer bedraagt dan het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal; b. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; c. de breedte van een woonhuis bedraagt ten minste 5 m; d. de bouw- en goothoogte van een woonhuis bedragen maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m), maximum goothoogte (m)' aangegeven bouw- en goothoogte; e. de dakhelling van een woonhuis bedraagt niet minder respectievelijk niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'minimum dakhelling (graden), maximum dakhelling (graden)' aangegeven dakhelling; f. de afstand van de niet-aangebouwde zijde van een aaneengebouwde woning tot de perceelgrens zal ten minste 3 m bedragen, tenzij de bouwgrens en bouwperceelgrens samenvallen, in welk geval in deze grens mag worden gebouwd; g. bij het bouwen of verbouwen van hoofdgebouwen wordt voldaan aan het Stedenbouwkundig plan zoals opgenomen in Bijlage 2; 5.2.2 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen uitsluitend worden gerealiseerd ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'bijgebouwen'; b.

de gezamenlijke oppervlakte van al dan niet vergunningplichtige bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 60% van het bij het hoofdgebouw behorend achtererfgebied, met een maximum van 100 m²; c. de goothoogte bedraagt ten hoogste 3 m, met dien verstande dat de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag worden verhoogd tot ten hoogste 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw; d. de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen bedraagt ten minste 1 m tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd; e. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het woonhuis te worden gebouwd, tenzij het een overkapping betreft. Hierbij mag de afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde 0 m bedragen;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. indien het voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht mag de bouwhoogte niet meer dan 1 m bedragen; b. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 2,5 m bedragen; 5.3

Nadere eisen

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: het bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid; de milieusituatie; de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden; de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden; bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 5.2.1 sub b en toestaan dat een woonhuis voor een oppervlakte van ten hoogste 25 m2 het bouwvlak mag overschrijden; b. lid 5.2.1 sub e en toestaan dat ten behoeve van de bouw van een lessenaarsdak de goothoogte aan één zijde van een hoofdgebouw wordt vergroot tot 9 m; c. lid 5.2.1 sub f en toestaan dat de dakhelling van hoofdgebouwen voor maximaal 50% van het dakoppervlak wordt verminderd tot 0º; d. lid 5.2.1 sub g en toestaan dat de afstand van een gebouw tot de perceelgrens wordt verkleind; 5.5

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval gerekend: a. de bewoning van (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken; b. het gebruik van gronden en opstallen voor een bedrijf. 5.6

Afwijken van de gebruiksregels

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

a. lid 5.1 en toestaan dat de oppervlakte voor een aan huis verbonden beroep/bedrijf niet meer dan 100 m² bedraagt, met dien verstande dat deze oppervlakte de oppervlakte van het hoofdgebouw niet te boven mag gaan. b. lid 5.5 sub a en toegestaan worden dat een al dan niet bestaand vrijstaand bijbehorend bouwwerk gebruikt wordt als afhankelijke wonruimte mits: 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg; en 2. de zorgbehoefte is aangetoond.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 3

Artikel 6

Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval begrepen: a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, anders dan overeenkomstig dit plan toegestaan gebruik en bestaand; b. het gebruik van de gronden als standplaats voor stacaravans; c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting/prostitutiebedrijf; d. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden; e. het storten van puin en afvalstoffen; f. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen. 7.2

Geen strijdig gebruik

Onder een gebruik in strijd met dit plan wordt niet verstaan: a. het gebruiken van een aan het hoofdgebouw vastgebouwd bijbehorend bouwwerk (bij een woning) ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet-bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning; b. het gebruiken van gronden binnen het bouwvlak voor hobbymatige paardensport in een bestaande paardenbak (zonder lichtmasten); c. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige of incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties; d. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van: e. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is, tenzij deze in het plan specifiek zijn geregeld; f. hoogspanningsleidingen; g. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 m of meer en een lengte van 10 km of meer.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van: a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages voor zover dit gelet op het gebruik en/of de constructie noodzakelijk is; b. het bepaalde in de verordening en toestaan dat bouwgrenzen in de bestemming Wonen worden overschreden door: 1. uitbreiding van het hoofdgebouw, indien gelegen in een bouwvlak met een diepte van minder dan 12 m, uitsluitend aan de niet naar de straat gekeerde zijde binnen een afstand tot de voorgevel van het woonhuis van 12 m; 2. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen; 3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 4. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, met dien verstande dat: de bouwgrens met niet meer dan 1,5 m mag worden overschreden; de afstand van een erker tot de naar de weg gekeerde perceelgrens ten minste 3 m bedraagt; de gezamenlijke oppervlakte per erker ten hoogste 6 m2 bedraagt; de oppervlakte van een erker niet wordt meegerekend bij de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken per woning, met dien verstande dat het maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel onverminderd van toepassing blijft; c.

de bestemmingsregels teneinde het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate aan te passen, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven; d. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het gebied niet wezenlijk wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht; e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m; f. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opdat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m; g. de eis dat bij een aanvraag van een omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte moet worden gerealiseerd indien op andere wijze in de nodige parkeer- en/of stallingsruimte wordt voorzien; h. de bestemmingsregels en logiesverstrekking toestaan, waarbij in elk geval wordt getoetst aan de volgende criteria: 1. vestiging is toegestaan binnen de gehele gemeente; 2. vestiging moet plaatsvinden binnen bestaande bebouwing, en mag zowel in een hoofdgebouw als in een bijbehorend bouwwerk gerealiseerd worden.

Er wordt uitgegaan van een bestaande entree (deur); 3. in een bijbehorend bouwwerk mogen uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld moet in het bijbehorende hoofdgebouw een ontbijtruimte, en mag een eventuele woonkamer, worden gerealiseerd; 4. het bijbehorend bouwwerk dient in de directe nabijheid te staan van en een duidelijke relatie te hebben met het hoofdgebouw; 5. de uiterlijke kenmerken van het bijbehorend bouwwerk moeten behouden blijven. Er mogen geen uiterlijke kenmerken van een woning worden toegevoegd; 6. er mogen maximaal drie slaapkamers gerealiseerd worden; 7. er mag geen keukenblok in de kamers worden gemaakt; 8. het parkeren dient op het eigen erf plaats te vinden; 9. er mag geen extra inrit worden aangelegd in verband met de vestiging; 10. de vestiging is alleen toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang; 11. de vestiging mag geen onevenredige afbreuk doen aan de milieusituatie van agrarische bedrijven in de directe omgeving.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel mag slechts worden verleend indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van: het bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid; de milieusituatie; de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden; de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 9 9.1

Overige regels

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. 9.2

Parkeergelegenheid

a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. b. bij een omgevingsvergunning wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de CROW-publicatie 317, met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein. c. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet: 1. voor bestaand gebruik; 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien. d.

bij de toepassing van het bepaalde onder c wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de CROW-publicatie 317, met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden, waarbij alleen gelet wordt op de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de functiewijziging. Hierbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de parkeergelegenheid ten behoeve van het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein. e. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en c en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 4 Artikel 10 10.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het gestelde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 10.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het gestelde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Artikel 11

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14'.

Lijst

toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij woningen

Uitoefening van (para)medische beroepen, waaronder: individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz., alsmede een individuele praktijk voor dierenarts. Kledingmakerij: s (maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf; s woningstoffeerderij. Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals: s schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf. Reparatiebedrijfjes, waaronder: s schoen-/lederwarenreparatiebedrijf; s uurwerkreparatiebedrijf; s goud- en zilverwerkreparatiebedrijf; s reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen; s reparatie van muziekinstrumenten. In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd. Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor: s reclame ontwerp; s grafisch ontwerp; s architect. (Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor: s notaris; s advocaat; s accountant; s assurantie-/verzekeringsbemiddeling; s exploitatie en handel in onroerende zaken; s ICT-sector. Overige dienstverlening: s kappersbedrijf; s schoonheidssalon. Onderwijs: s autorijschool. s onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium.

Kunst: s Ateliers.

Herontwikkeling

Ommerweg 14 Zuidwolde ‘dorps verdichten’

9 oktober 2023 1

Inleiding

Ommerw

Tr ip klo

pe n

Op het perceel Ommerweg 14 in Zuidwolde is een nieuwe ontwikkeling beoogd. De sloop van een vervallen boerderij en de nieuwbouw van drie geschakelde levensloopbestendige woningen en twee halfvrijstaande levensloopbestendige woningen rondom een nieuw woonerf.

Dit stedenbouwkundig ontwerp over de herontwikkeling is opgebouwd vanuit de schaal van het dorp, vervolgens ingezoomd op de locatie met een ruimtelijk kader passend op de plek.

Ook is er een samenvatting van het participatie traject, tot nu toe, opgenomen. Daarin wordt inzichtelijk wat de gemaakte stappen zijn en hoe deze tot aanpassing van het plan hebben geleid.

Locatie

Turflaan

Omgeven door woonpercelen ligt het perceel Ommerweg 14 tegenover het bosperceel dat grenst aan de nieuwe wijk bospark Ekelenberg. De lintbebouwing aan de Ommerweg bestaat uit grote, voornamelijk vrijstaande woningen en boerderijen. De Turflaan en de Tripklompen zijn straten die onderdeel zijn van een recente planmatige uitbreiding van het woongebied van Zuidwolde. De locatie Ommerweg 14 ligt binnen het bebouwd gebied en herontwikkeling van dit perceel past dan ook binnen het ruimtelijke principe van ‘inbreiden voor uitbreiden’.

Historie Ommerweg Zuidwolde Zuidwolde is ontstaan op een hoge zandrug tussen uitgestrekte veenmoerassen. Er was sprake van een voor een esdorp opvallend langgerekt bebouwingslint aan weerszijden van de Hoofdstraat. Dit langgerekte patroon werd in de vooroorlogse periode versterkt door een verdere uitbreiding in de richting van de buurtschappen Steenbergen en Schottershuizen. Na de oorlog vonden uitbreidingen vooral aan de oost- en westzijde van het dorp plaats, waarbij de langgerekte dorpsstructuur vrijwel geheel verloren is gegaan. De locatie Ommerweg 14 lag bijna aan het einde van het langgerekte bebouwingslint zoals op de kaart van 1930 is te zien. Dit bebouwingslint is in de loop van de jaren verdicht en er zijn planmatige uitbreidingen aan toegevoegd. Uitsnedes van topografische kaarten uit 1930, 1990 en 2021

Behoefte aan levensloopbestendige woningen

Ommerw

Tr ip klo

pe n

In 2021 is een regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Het woningmarktonderzoek is daarmee een eerste stap richting het nieuwe gemeentelijke woonbeleid.

Turflaan

De verwachte groei van de woningbehoefte voor de gemeente De Wolden tot 2030 is geschat op 550 woningen. Zuidwolde heeft met een verwachte groei van 145 woningen het grootste aandeel. Wanneer wordt ingezoomd op de kwalitatieve woonbehoefte valt op dat met name de middengroepen (koopstarters en jonge stellen) en ouderen het meest in de knel zitten op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod aan duurdere, grote koopwoningen. Het aanbod levensloopbestendige koopwoningen is daarentegen onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector.

Behoefte aan levensloopbestendige woningen

Bij dorps verdichten worden op kleine schaal een beperkt aantal woningen binnen de bestaande dorpsstructuur toegevoegd. Op het perceel Ommerweg 14 in Zuidwolde kan door de sloop van een vervallen boerderij, nieuwbouw van drie geschekelde levensloopbestendige woningen en twee halfvrijstaande, levensloopbestendige woningen rondom een nieuw woonerf mogelijk worden gemaakt. Het aanbod aan luxe, vrijstaande woningen is groot in Zuidwolde

Daarmee kan worden gebouwd voor de behoefte , voor de doelgroepen waarvoor nu onvoldoende aanbod in het dorp is. En het omliggende landschap kan worden gespaard omdat de toevoeging van woningbouw binnen de bestaande dorpsstructuur plaatsvindt. Dat hieraan behoefte is blijkt uit de grote interesse van inwoners uit Zuidwolde voor het vorige plan met 7 nieuwbouwwoningen. Zie het verslag van de inloop avond en de lijst met geinteresseerden. De behoefte is vele malen groter dan het aanbod.

Het aanbod aan levensloopbestendige woningen is beperkt

Ruimtelijke analyse Vanuit het principe dat het gewenster is om woningen in bebouwd gebied toe te voegen, dan om woningen te bouwen in het open landschap, is bouwen op het perceel Ommerweg 14 ontstaan. Het perceel Ommerweg 14 heeft een oppervlakte van circa 2.410 m2. Het perceel is circa 40 meter breed en circa 60 meter diep. Om de dorpse verdichting vorm te geven is het mogelijk om een bouwvolume evenwijdig aan de rooilijn langs de Ommerweg te plaatsen. In dit bouwvolume is plek voor circa 6 rijwoningen. Zie afbeelding linksboven. Dit past minder goed in de bebouwingsstructuur langs de Ommerweg. De korrelgrootte van de bebouwing langs dit deel van de Ommerweg is 8 - 13 meter. Dit bouwvolume van 33 meter wijkt daar van af. Daarnaast moet het parkeren van de rijwoningen volledig aan de voorzijde plaatsvinden, langs de Ommerweg, wat verkeersonveilig is Het bouwvolume kan een kwart slag gedraaid worden waardoor het bouwvolume haaks op de Ommerweg komt te staan. Zie afbeelding linksonder. Hierdoor past het bouwvolume binnen de korrelgrootte van de bebouwing langs de Ommerweg. Immers de gevel aan de zijde van de Ommerweg is circa 10 meter breed. Door het bouwvolume maximaal 1 laag met kap toe te passen past het binnen de maat en schaal van de bebouwing langs de Ommerweg. Nadeel is dat niet iedere woning een direct zicht op de bosrand heeft en dat de nieuwe 6

bebouwing meer impact heeft op de omliggende woningen. Langs de Ommerweg, ten zuiden van de locatie Ommerweg 14, liggen meerdere boerenerven met gelijke opbouw. De hoofdvolumes staan haaks op de weg en de bouwvolumes zijn minstens 2 x zo diep als dat ze breed zijn. Dat betekent dat een boerderij die 10 meter breed is, minimaal 20 meter diep is. Hierdoor ontstaan langgerekte bouwvolumes, haaks op de weg, waarbij de dakvlakken dominant in beeld zijn. De bouwvolumes zijn altijd 1 bouwlaag met kap. De kappen zijn zowel rietgedekt, als met antraciet of oranje - rood gekleurde pannen bedekt. De erven zijn vaak eenvoudig ingericht met 1 of enkele bijzondere bomen op het voorerf. De toegang tot het erf bevindt zich altijd naast het hoofdvolume.

Stedenbouwkundige invulling vanuit de ruimelijke analyse past een stedenbouwkundige invulling met het ontwerpthema; dorps wonen op een erf, goed op deze locatie. Langs de Ommerweg : - bouwvolume op 9 meter van de voorerfgrens en op 12 meter vanaf de kant weg - bouwvolume met de boerderij als referentie - 1 laag met kap, haaks op de Ommerweg - voorkant met voordeur richting Ommerweg - bergingen als buffer naar de naastgelegen woningen - bestaande en nieuwe bomen tussen de bebouwing en de Ommerweg versterken het groene beeld. Op het erf - elke woning heeft zicht op de bosrand - 3 geschakelde levensloopbestendige woningen en 2 halfvrijstaande woningen ontsloten aan een gezamenlijk erf - de 2 halfvrijstaande woningen vormgeven als 1 schuurwoning - bouwvolumes 1 laag met kap - goothoogte maximaal 3,5 meter - bouwhoogte maximaal 7,5 meter zodat het woon programma volledig op de begane grond kan en beperkt ruimte op de verdieping - garages kunnen onderdeel van het volume zijn en onder de kap zitten

Stedenbouwkundige invulling - 5 woningen = 10 parkeerplaatsen : - 5 parkeerplaatsen op het informeel ingerichte erf - 5 parkeerplaatsen op eigen terrein - ruimte voor waterberging op eigen terrein of onder de parkeerplaatsen

Woningbouwprogramma 3 geschakelde levensloopbestendige woningen, met een beukmaat van 9 meter. kavelgroottes varierend van 210 m2 voor de middelste woning tot 290 m2 voor een hoekkavel. 2 halfvrijstaande woningen, levensloopbestendig, met kavelgroottes van 205 m2 en 295 m2.

referentiebeeld : schuurwoning volume met twee half vrijstaande woningen en inpandige berging

referentiebeeld : bouwvolume met boerderij als referentie met drie geschakelde levensloopbestendige woningen en een verbijzondering van de kopgevel

Participatie In het voorjaar van 2023 heeft er een participatie tafel plaats gevonden met omwonenden, vertegenwoordigers van de gemeente De Wolden, de initiatiefnemers en een onafhankelijke gespreksleider. Naar aanleiding van dit gesprek hebben de initiatiefnemers een gewijzigd plan opgesteld. Het voorliggende plan met 5 woningen heeft een minder grote inbreuk op het woongenot van de omwonenden dan het eerdere plan met 7 woningen. Het nieuwe wonintype dat gericht is op senioren sluit beter aan bij d eomgeving dan het woningtype in het vorige plan, starterswoningen.

Eerdere Participatie In het voorjaar 2022 heeft de initiatiefneemster, tevens eigenares van het perceel, de omwonenden geinformeerd over haar voornemen. De omwonenden hebben de mogelijkheid gekregen om een nadere persoonlijke toelichting op het plan te krijgen door de ontwerper, Mikis Maathuis. Een tweetal omwonenden heeft daar gebruik van gemaakt. In de zomer van 2022 heeft Mikis Maathuis met beide omwonenden gesproken. Beide omwonenden zijn principieel tegen verdichting van dit perceel en hebben uitgesproken hun rechtsmiddelen in te zetten om verdichting te voorkomen. Een aantal planaanpassingen zijn besproken die de inbreuk op het woongenot van de omwonenden kunnen verminderen.

Deze aanpassingen zijn in het ontwerp doorgevoerd : 1. Een groenstrook aan de noordzijde van het perceel zodat de bestaande beplanting kan worden behouden en ingepast. 2. 8 parkeerplaatsen zijn verplaatst naar de achterzijde van het perceel zodat er minder hinder van parkerende voertuigen is aan de noordzijde van het plan. 3. Een smalle groenstrook aan de zuidzijde zodat de bestaande haag kan worden ingepast en onderhouden 4. Een aaneengesloten gebouw met bergingen maken, met een groen dak, als afscherming richting de bestaande achtertuinen. 5. Geen dakkapellen waardoor inkijk in de aangrenzende achtertuinen wordt beperkt. Dakramen zijn wel toegestaan. 6. Een lichte verdraaiing van het bouwvolume ten opzichte van de Ommerweg waardoor de afstand van het bouwvolume tot de zuidelijke perceelsgrens is vergroot. 7. Het achterpad aan de zuidzijde opknippen zodat de verwachte overlast van het achterpad verdeeld wordt over verschillende percelen. 8. Bij de uitwerking zorgen voor een verkeersveilige aansluiting op de Ommerweg en daarbij met name aandacht voor een veilige kruising met het fietspad. Op de afbeeldingen hiernaast zijn de verschillende aanpassingen zichtbaar.

Met deze verwerkte planaanpassingen is op 4 oktober 2022 een informatie avond georganiseerd in het dorpshuis Boerhoorn in Zuidwolde. Naast de omwonenden waren hier alle bewoners van Zuidwolde voor uitgenodigd middels advertenties in de lokale kranten. Ook de gemeente de Wolden was deze avond aanwezig. Op de volgende pagina’s staat het verslag van deze bijeenkomst. Van de 70 bezoekers hebben er 32 een email adres achter gelaten omdat ze op de hoogte willen blijven van deze ontwikkeling. Deze 32 personen zijn allen geinteresseerd in een nieuwe starters- of seniorenwoning. Zoals in de vorige paragraaf beschreven hebben de gesprekken, informatie avond en partipatie tafel uiteindelijk geleid tot het plan voor 5 woningen zoals hiernaast afgebeeld. Om tegemoet te komen aan de wens van de omwonenden om de levensloopbestendige woningen exclusief voor senioren te maken is de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen verlaagd zodat de verdieping beperkt bruikbaar is. Alleen als tweede slaapkamer en/of hobbyruimte bruikbaar is. In het dakvlak worden geen dakkapellen gerealiseerd. Daarnaast wordt een strook met bergingen gerealiseerd aan de zuidzijde die als buffer voor de naastgelegen woningen dient.

Herontwikkeling Ommerweg 14 Zuidwolde

Verslag inloopavond 4 oktober 2022 in de Boerhoorn Zuidwolde 10 oktober 2022 - Mikis Maathuis

Het voornemen om 7 woningen op de locatie van de vervallen boerderij Ommerweg 14 te realiseren, is op 4 oktober 2022 gepresenteerd aan de buurt en geïnteresseerde dorpsbewoners. Tijdens de inloopavond konden de bezoekers kennis nemen van het plan, er waren tekeningen, ontwerpen en boekjes met 3D beelden aanwezig. De initiatiefnemer, haar adviseurs en een gemeentelijk ambtenaar waren aanwezig om vragen te beantwoorden en het plan toe te lichten.

32 personen hebben een emailadres genoteerd zodat zij op de hoogte kunnen worden gehouden van de ontwikkeling van dit plan. Daarvan was 90% afkomstig uit de kern Zuidwolde, de overige 10% was afkomstig uit de omliggende dorpen. Een aantal jongeren heeft al een concrete interesse in een betaalbare woning kenbaar gemaakt. Ook een aantal ouderen hebben hun interesse voor een levensloopbestendige ouderenwoning kenbaar gemaakt.

Herontwikkeling Ommerweg 14 Zuidwolde

Verslag inloopavond 4 oktober 2022 in de Boerhoorn Zuidwolde 10 oktober 2022 - Mikis Maathuis

De avond is bezocht door circa 70 personen. Een deel daarvan was direct omwonende, het grootste deel was echter dorpsbewoner en geïnteresseerd in nieuwbouw. De directe buren waren eerder al over dit plan geïnformeerd. 32 personen hebben een emailadres genoteerd zodat zij op de hoogte kunnen worden gehouden van de ontwikkeling van dit plan. Daarvan was 90% afkomstig uit de kern Zuidwolde, de overige 10% was afkomstig uit de omliggende dorpen. Een aantal jongeren heeft al een concrete interesse in een betaalbare woning kenbaar gemaakt. Ook een aantal ouderen hebben hun interesse voor een levensloopbestendige ouderenwoning kenbaar gemaakt.

Hardenbergerweg 5 7731 HA Ommen mobiel +31 633 367 127 e-mail info@mikismaathuis.nl website www.mikismaathuis.nl

BESTEMMINGSPLAN ZUIDWOLDE, DEELPLAN OMMERWEG 14

GEMEENTE DE WOLDEN ONTWERP PLAN

BESTEMMINGSPLAN ZUIDWOLDE, DEELPLAN OMMERWEG 14 GEMEENTE DE WOLDEN ONTWERP PLAN

Identificatienummer NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01 Datum 6-11-2023

Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 NL.IMRO.1690.2022BP1007006-ON01, Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 _____________________________________________________________________________________ Status

datum besluit B&W / Raad

publicatiedatum

inzagetermijn

voorontwerp ontwerp vastgesteld onherroepelijk _____________________________________________________________________________________ Vaststellingsbesluit

...........................................................................

Raad van State (onherroepelijk) ...........................................................................

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Inhoudsopgave

Toelichting

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Opgave bestemmingsplan 1.3 Opbouw toelichting

5 5 5 5

Hoofdstuk2 Huidige situatie 2.1 Plangebied 2.2 Geldende beheersverordening 2.3 Ruimtelijke structuur plangebied 2.4 Functionele structuur plangebied

7 7 8 9 10

Hoofdstuk3 Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten 3.1 Gewenste situatie

11 11

Hoofdstuk4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

13 13 15 18

Hoofdstuk5 Omgevingsaspecten 5.1 Bodem 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie 5.3 Water 5.4 Natuur en Ecologie 5.5 Geluid 5.6 Milieuzonering bedrijven 5.7 Milieueffectrapportage (MER) 5.8 Luchtkwaliteit 5.9 Externe veiligheid 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Duurzaamheid

21 21 22 24 25 27 29 30 31 32 33 34

Hoofdstuk6 Planbeschrijving 6.1 Juridisch systeem 6.2 Regels 6.3 Verklaring van de bestemmingen

37 37 37 38

Hoofdstuk7 Uitvoerbaarheid 7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.2 Economische uitvoerbaarheid

39 39 39

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Toelichting

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een vervallen woonboerderij met enkele bijgebouwen ter plaatse van de Ommerweg 14 te Zuidwolde. De woonboerderij is sinds 2013 opgenomen op de lijst met karakteristieke gebouwen van de gemeente De Wolden. Nadat een aantal jaren met deze lijst met karakteristieke gebouwen is gewerkt, is tijdens een evaluatie van het beleid door de gemeenteraad besloten het aantal karakteristieke gebouwen in welstandsvrij gebied fors terug te brengen. Doel is de beschermende en belemmerende werking die uitgaat van de karakteristieke status voor een kleiner aantal te laten gelden. Tijdens de raadsvergadering van 8 juli 2021 is besloten om de lijst met karakteristieke panden in het welstandsvrije gebied te verkleinen. Onderdeel van de actualisatie van de lijst met karakteristieke panden is de verwijdering van de karakteristieke status van de boerderij aan de Ommerweg 14. Vanwege het vervallen van deze status behoort sloop tot de mogelijkheden. Voorliggende ontwikkeling behelst het slopen van de bestaande bebouwing en het realiseren van vijf levensloopbestendige woningen. De nieuwe woningen worden ondergebracht in een boerderijvorm, passend bij het bebouwingsbeeld van de Ommerweg. Bovenstaande ontwikkeling past niet binnen het geldende planologische regime.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. De gemeente De Wolden heeft op 24 mei 2022 aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-planologische kader waarbij wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

1.2

Opgave bestemmingsplan

Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kan worden.

1.3

Opbouw toelichting

Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan bod: hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en benoemt de huidige planologische regels; hoofdstuk 3 geeft de gewenste ontwikkeling en de uitgangspunten van het plan weer; hoofdstuk 4 bevat het beleidskader met relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid; hoofdstuk 5 gaat in op de randvoorwaarden en belemmeringen vanuit omgevings- en milieu aspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, water, etc.; hoofdstuk 6 gaat in op de planologische regels en de daarbij behorende verbeelding; hoofdstuk 7 gaat in op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie

Plangebied

Het plangebied ligt aan de Ommerweg 14 in het zuiden van de kern Zuidwolde. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Zuidwolde, sectie C, perceelnummer 7866. Het plangebied betreft een woonperceel van circa 2.410 m2 waar zich een vervallen woonboerderij met enkele bijgebouwen bevinden. De woonboerderij heeft op basis van de geldende beheersverordening 'Zuidwolde' een karakteristieke status en mag om die reden niet gesloopt worden. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Ommerweg. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. In afbeelding 2.1 is de ligging van het plangebied binnen de kern van Zuidwolde met respectievelijk de rode ster en rode contour aangegeven. In afbeelding 2.2 zijn twee straatbeelden opgenomen waarmee de huidige situatie wordt weergegeven.

Afbeelding 2.1: Ligging plangebied binnen de kern Zuidwolde (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2: Zij- en vooraanzicht huidige situatie (Bron: initiatiefnemer en Google Streetview, 2016)

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

2.2

Geldende beheersverordening

2.2.1

Huidige planologische situatie

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de beheersverordening 'Zuidwolde', die op 30 juni 2016 is vastgesteld door de gemeente De Wolden. Op basis van deze beheersverordening zijn de gronden binnen het projectgebied voorzien van de enkelbestemming 'woongebied'. De gronden zijn tevens voorzien van de dubbelbestemmingen 'Archeologie 1' en 'Archeologie 3'. De woonboerderij is binnen de beheersverordening aangewezen als karakteristiek. In afbeelding 2.3 is een uitsnede uit de vigerende beheersverordening opgenomen. Hierin is het projectgebied aangegeven met de rode contour. Hierna wordt dieper ingegaan op de geldende bestemmingen ter plaatse.

Afbeelding 2.3: Uitsnede beheersverordening 'Zuidwolde' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt) 'Woongebied' De binnen het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik. Onder bestaand gebruik voor wonen wordt tevens verstaan het gebruik van bedrijfswoningen en woonhuizen. Binnen het verordeningsgebied zijn aanwezige bestaande bouwwerken toegestaan en mogen op dezelfde locatie worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen. 'Karakteristiek' Voor het (gedeeltelijk) slopen van een gebouw ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is een omgevingsvergunning vereist. Deze vergunning kan slechts worden verleend, mits a. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing; b. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld; c. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

d. het delen van een gebouw of bijbehorende bouwwerken betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken, en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt. 'Archeologie 1 en 3' Ter plaatse van gronden die zijn voorzien van het besluitvlak 'archeologie 1' geldt voor nieuwe en de uitbreiding van bestaande bouwwerken dat, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport wordt overlegd waarin: 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld, en; 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd. Ter plaatse van gronden die zijn voorzien van het besluitvlak 'archeologie 3' geldt voor nieuwe en de uitbreiding van bestaande bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² en dieper dan 30 centimeter dat, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin beide bovenstaande voorwaarden terugkomen. 2.2.2

Strijdigheid

De woonboerderij die ter plaatse aanwezig is heeft op basis van het geldende planologische regime nog een karakteristieke status. Vanwege een actualisatie van de lijst met karakteristieke panden van de gemeente De Wolden verliest de woonboerderij haar karakteristieke status. Hierdoor behoort sloop van de vervallen boerderij tot de mogelijkheden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van deze boerderij plus de aanwezige bestaande bebouwing. Op het vrijkomende perceel met een omvang van circa 2.000 m2 worden in voorliggend initiatief vervolgens vijf levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Vanwege de karakteristieke status van de woonboerderij en het feit dat binnen de bestaande woonbestemming slechts één woning is toegestaan, is een herziening van het bestemmingsplan nodig om de voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken.

2.3

Ruimtelijke structuur plangebied

Het plangebied grenst aan de oostzijde aan de Ommerweg. Dit betreft een doorgaande weg en verbindt de woonkern van Zuidwolde met het buitengebied. Aan de overzijde van de Ommerweg bevindt zich een bosperceel. Het plangebied is gelegen in het zuiden van de woonkern. Ten noorden, noordwesten en westen van het plangebied zijn de gronden daarom in gebruik ten behoeve van woningen, woonboerderijen met tuin. Ten zuiden van het plangebied loopt de Turflaan, waaraan woningen en overwegend groene gronden zijn gevestigd. Aan de noordzijde loopt de Tripklompen, die in noordwestelijke richting als het ware om het plangebied heen ligt. Aansluitend aan het erf, aan de Tripklompen 23, is de initiatiefnemer van beide percelen woonachtig. In afbeelding 2.4 wordt de ruimtelijke structuur van het plangebied en de directe omgeving met luchtfoto's weergegeven.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Afbeelding 2.4: Ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (Bron: PDOK)

2.4

Functionele structuur plangebied

De hoofdfunctie van het dorp Zuidwolde is wonen. Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom van het dorp, in het meest zuidelijke deel van Zuidwolde. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich daarmee voornamelijk door de aanwezigheid van woningen en meerdere kleine woonboerderijtjes. Binnen het woonblok waarin het plangebied zich bevindt zijn circa 20 woningen aanwezig. Het betreffen overwegend vrijstaande en halfvrijstaande woningen, veelal gebouwd aan het begin van de 21e eeuw. Op circa 250 meter ten noordoosten bevindt zich verder het bedrijventerrein Zuiderkerkes. Het plangebied bevindt zich ten slotte aan de rand van het buitengebied van de gemeente De Wolden, waarmee het plangebied ook in een overwegend groene omgeving is gelegen. De overzijde van de Ommerweg is bijvoorbeeld al aangemerkt als buitengebied, wat ook goed is terug te zien aan het bosrijke landschap.

bestemmingsplan Zuidwolde, deelplan Ommerweg 14 (ontwerp)

Hoofdstuk 3 3.1

Gewenste ontwikkeling en uitgangspunten

Gewenste situatie

Zoals in de aanleiding van dit bestemmingsplan is beschreven, is door de gemeenteraad van De Wolden besloten om het aantal karakteristieke gebouwen in het welstandsvrij gebied fors terug te brengen. Doel is de beschermende en belemmerende werking die uitgaat van de karakteristieke status voor een kleiner aantal te laten gelden. Vanwege deze actualisatie verliest de woonboerderij aan de Ommerweg 14 haar karakteristieke status, waardoor sloop van de bebouwing mogelijk is. Concreet voorziet de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in de sloop van alle aanwezige bebouwing om vervolgens vijf levensloopbestendige woningen realiseren. Gekozen wordt voor een stedenbouwkundige invulling die aansluit op de huidige Ommerweg. De hoofdvolumes van de reeds aanwezige boerenerven aan de Ommerweg staan veelal haaks op de weg en de bouwvolumes zijn minstens 2x zo diep als dat ze breed zijn. Hierdoor ontstaan langgerekte bouwvolumes, haaks op de weg, waarbij de dakvlakken dominant in beeld zijn. De bouwvolumes zijn altijd 1 bouwlaag met kap. De erven zijn vaak eenvoudig ingericht met 1 of enkele bijzondere bomen op het voorerf. De toegang tot het erf bevindt zich altijd naast het hoofdvolume. Bovenliggende uitgangspunten zijn vertaald in het in Bijlage 1 opgenomen stedenbouwkundige plan.

Vanuit de ruimtelijke analyse van de locatie is gekozen voor een stedenbouwkundige invulling met ontwerpthema 'dorps wonen op een erf'. Langs de Ommerweg wordt een bouwvolume met de voormalige boerderij als referentie gebouwd. Hier worden drie levensloopbestendige woningen gerealiseerd met 1 bouwlaag met kap. De bouw- en goothoogte worden bepaald op respectievelijk 7,5 en 3,5 meter. Hier is bewust voor gekozen om de woningen in gebruik te laten nemen door senioren. Met een lagere bouwen goothoogte wordt de verdieping beperkt bruikbaar. Realistisch kan de verdieping alleen als tweede slaapkamer en/of hobbyruimte in gebruik worden genomen. In het dakvlak worden geen dakkapellen gerealiseerd. De bergingen van de woningen worden in een aaneengesloten rij gerealiseerd. Ten westen van de drie woningen worden 2 halfvrijstaande woningen gerealiseerd. Hiervoor gelden de reguliere bouw- en goothoogte van 9 en 4 meter. Deze woningen kunnen flexibel in gebruik worden genomen aangezien dit levensloopbestendige woningen zijn, maar ook als gezinswoning in gebruik kunnen worden genomen. Afbeelding 3.1 toont het stedenbouwkundig plan voor de gewenste ontwikkeling. Het gehele stedenbouwkundig plan is opgenomen in Bijlage 1 van dit bestemmingsplan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14518525/1