Raadsvoorstel Visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB-visie)

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 20 januari 2026 Raadsvergadering: 5 maart 2026 Commissie: Organisatieonderdeel: Omgeving Portefeuillehouder: Wethouder Van Uden Naam behandelend ambtenaar: Ellen Hoorn Registratienummer: 1188892 Ter inzage: Bijlage(n): 1. Visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing De Ronde Venen 2. Nota van Participatie Visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing De Ronde Venen 3. Reactie van provincie Utrecht op Visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing De Ronde Venen 4. Sloopmetersystematiek

Onderwerp: Raadsvoorstel Visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) Voorstel 1. De visie Vrijkomende Agrarische Bebouwing De Ronde Venen vast te stellen. 2. De sloopmetersystematiek (bijlage 4) vast te stellen. Inleiding Al vele jaren heeft de gemeente de wens om gemeentelijk beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) vast te stellen. Onder meer bij het opstellen van het bestemmingsplan Buitengebied-West is geconstateerd dat er flinke aantallen boeren gestopt zijn of boeren voornemens zijn te stoppen. Deze trend heeft zich de afgelopen jaren voortgezet. Daarnaast is uit onderzoek uit 2017 dat op verzoek van de provincie Utrecht door het Kadaster en de Universiteit van Wageningen is uitgevoerd, gebleken dat De Ronde Venen een gemeente is waar naar verwachting veel boeren zullen stoppen. Oorzaken hiervoor zijn verschillende ontwikkelingen in het landelijk gebied zoals de stikstofproblematiek, vergrijzing en het ontbreken van opvolgers bij agrariërs. Hierdoor ontstaat vrijkomende of vrijgekomen agrarische bebouwing. Bij contacten met boeren die gestopt zijn of willen stoppen en bewoners van VAB, merkt de gemeente dat het huidige beleid voor VAB niet goed aansluit bij de (maatschappelijke) wensen. De behoefte aan nieuwe functies zoals wonen, recreatie, zorg en kleine bedrijven groeit.

Het huidige provinciaal en gemeentelijk beleid geeft hier echter onvoldoende duidelijkheid over en biedt weinig mogelijkheden. Met een visie voor vrijkomende bebouwing kan de gemeente beter aansluiten en

blad 1 van 7

sturen op de maatschappelijke behoeftes. Ook geeft de gemeente stoppende boeren hiermee toekomstperspectief. In de visie is opgenomen welke nieuwe functies op welke locaties na het stoppen van agrarische bedrijven gewenst zijn. Daarnaast is verbreding van activiteiten op het agrarisch erf meegenomen. We zien namelijk dat agrariërs niet altijd in één keer stoppen, maar kiezen voor een geleidelijke overgang: de boeren houden steeds minder dieren in combinatie met een nevenactiviteit. Ook percelen met duidelijk herkenbare voormalige agrarische bebouwing die geen agrarische bestemming meer hebben, vallen onder de VAB-visie. De VAB-visie is tot stand gekomen na een uitgebreid participatieproces. Via een enquête, gesprekken met stakeholders, inloopbijeenkomsten en sessies met de provincie, een voorbereidende bijeenkomst met de gemeenteraad op 10 juni 2025 en het college van B&W zijn de belangen en wensen van de verschillende partijen in beeld gebracht. Al deze input heeft geleid tot de VAB-visie die voorligt. Samenhang met provinciaal beleid In 2024 schreef de provincie Utrecht een ontwerp VAB-aanpak 2024-2026, genaamd ‘Erven met perspectief’, met als doel ‘om erftransities te versnellen en vereenvoudigen en eigenaren meer en concreter perspectief voor toekomstig gebruik te bieden’. Ook werden gemeenten door de provincie gestimuleerd om zelf een VAB-visie op te stellen.

Tijdens het opstellen van voorliggende VAB-visie is meermaals overleg geweest met de provincie. In een reactie op de concept VAB-visie heeft de provincie aangegeven in hoge mate positief te zijn. Eén van de manieren waarop de provincie meer mogelijkheden wil bieden aan stoppende boeren is de sloopmetersystematiek. De provincie en de U10 gemeenten hebben de afgelopen maanden intensief gesproken over een sloopmetersystematiek. Er is (bestuurlijk) consensus over een sloopmetersystematiek waar iedereen achter staat. Gemeenten beslissen vervolgens zelf of ze met de sloopmetersystematiek willen gaan werken. Dit wordt door de gemeenten zelf vastgesteld. De systematiek komt nadat deze in de Provinciale Omgevingsverordening is opgenomen in plaats van de kwantitatieve onderdelen van de huidige artikelen in de Provinciale Omgevingsverordening over functiewijziging (9.11- 9.13). De sloopmetersystematiek bevat een formule voor de hoeveelheid bebouwing die gesloopt moet worden om een ontwikkeling mogelijk te maken. Gemiddeld gezien is dit ongeveer gelijk aan de huidige regels uit de provinciale verordening. In individuele gevallen kan het slechter of beter uitpakken. Met de sloopmetersystematiek is elk initiatief uit de VAB-visie mogelijk zolang er voldoende sloop tegenover staat. Indien op het perceel zelf niet voldoende gesloopt kan worden, dienen er sloopmeters bijgekocht te worden.

Gemeenten registreren zelf de verkregen en ingezette sloopmeters. Sloopmeters zijn uitwisselbaar tussen gemeenten waar de systematiek in werking is getreden. De provincie en gemeente zitten niet op één lijn op het punt van ontstening De gemeente kan zich vinden in de principes van de sloopmetersystematiek, maar is van mening dat in sommige gevallen te veel gesloopt moet worden. Het uitgangspunt van de VAB-visie is dat alle voormalige bedrijfsgebouwen, met uitzondering van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, (gedeeltelijk) worden hergebruikt voor de nieuwe hoofdfunctie of verdwijnen. Dit betekent dat niet in alle gevallen álle voormalige agrarische bebouwing gesloopt hoeft te worden. Zeker bij

blad 2 van 7

(neven)functies met een grote ruimtebehoefte is sloop niet altijd passend. En bij een volledige transitie kan in uitzonderlijke gevallen dat het grootste gedeelte van de bebouwing zonder sloop omgezet kan worden naar een nieuwe functie. De zorgen van de gemeente richten zich vooral op de volgende twee situaties. 1. Van bestemming ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ zonder ontwikkeling is slopen insteek Uitgangspunt van de sloopmetersystematiek is dat na bedrijfsbeëindiging altijd alle bebouwing óf gesloopt worden óf ingezet worden voor een nieuwe functie in combinatie met voldoende sloop. We zien dat stoppende boeren vaak niet direct het perceel herontwikkelen. De gebouwen blijven in eerste instantie op het perceel staan. In de huidige situatie is het toegestaan om de bebouwing te behouden en om te zetten naar een woonbestemming. Boeren hebben lange tijd op het perceel gewerkt en gewoond en hechten vaak emotionele waarde aan het erf. We vinden dat deze boeren de tijd moeten krijgen om na te denken over het vervolg. 2. Herontwikkeling in de huidige bebouwing met beperkte sloop is financieel onaantrekkelijk We zien in sommige gevallen dat stoppende boeren aangeven dat de agrarische bebouwing nog recent gebouwd is en goed te herontwikkelen is. De gemeente vindt dit een positieve ontwikkeling, omdat de bebouwing niet toeneemt en het agrarisch ensemble behouden blijft.

Het karakter van het buitengebied blijft zo behouden en de leefbaarheid op peil. Omdat de sloopmetersystematiek uitgaat van sloop, is herontwikkeling in bestaande gebouwen enkel mogelijk als er sloopmeters bijgekocht worden. Herontwikkeling wordt door de verplichte aankoop van sloopmeters onaantrekkelijker. Hierdoor bestaat het risico dat gebouwen leeg blijven staan. VAB-visie is uitvoerbaar in combinatie met sloopmetersystematiek Alhoewel de gemeente vindt dat met de sloopmetersystematiek in sommige gevallen te veel sloop wordt geëist, stelt het college wel voor om met de sloopmetersystematiek te gaan werken. Zonder sloopmetersystematiek is de VAB-visie niet uitvoerbaar en blijft er onduidelijkheid voor stoppende boeren. De provincie heeft aangegeven meer mogelijkheden te willen bieden voor VAB, maar wil niet versoepelen op het punt van ontstening (zie bijlage 3). De versoepeling zit in het toestaan van meer functies en bieden van meer flexibiliteit zoals opgenomen in de sloopmetersystematiek. In Bestuurlijk Overleg met de provincie is afgesproken dat wordt onderzocht of er meer ruimte kan worden geboden voor maatwerk. Beoogd effect Een kader stellen voor toekomstige initiatieven op voormalige agrarische erven en verbreding van activiteiten op agrarische erven zodat op voorhand duidelijk is wat mogelijk is en procedures sneller doorlopen kunnen worden.

Argumenten 1.1 De VAB-visie zorgt voor duidelijkheid over welke functies waar zijn toegestaan Het huidige beleid biedt geen duidelijkheid over welke functies op welke locatie zijn toegestaan. Met als gevolg dat boeren op het erf blijven wonen en stallen leeg blijven staan of de stallen worden voor functies gebruikt die niet zijn toegestaan. Dit leidt tot ongewenste functies in het buitengebied. Leegstaande voormalige agrarische panden zorgen voor verrommeling van het landschap en er is kans op ondermijning.

blad 3 van 7

In de VAB-visie wordt aan de hand van een tabel duidelijk welke functies bij VAB gewenst zijn en onder welke voorwaarden. Het doel is om ruimte te bieden aan ontwikkeling, zónder de kwaliteit van het buitengebied uit het oog te verliezen en deze zo mogelijk juist te versterken. We willen ondernemers ondersteunen bij het ontwikkelen van een duurzaam en haalbaar verdienmodel en bijdragen aan een aantrekkelijk, vitaal en toekomstbestendig landelijk gebied. Wenselijke functies In de VAB-visie wordt onderscheid gemaakt tussen functies die overal passen of enkel nabij de kern. Functies die we in beginsel overal passend vinden zijn: kleinschalige woonerven, verkoop van streekproducten, kleinschalige recreatieve functies, kleinschalige horeca, zuivere opslag zoals opslag van caravans of boten, agrarisch gerelateerde functies en het houden van dieren. Nabij de kernen (in de kernrandzone), vinden we ook passend: kleinschalige locaties voor kantoor en vergaderen, zorgwonen en dagbesteding, kinderdagverblijf en een manege. Niet-wenselijke functies Er zijn functies die bij VAB niet wenselijk zijn, omdat die functies elders thuishoren. Bedrijvigheid waaronder kleine werkplaatsen en industrie sluiten we uit als mogelijkheid, omdat deze functies gewenst zijn op bedrijventerreinen. Ze zijn namelijk verkeersaantrekkend en kunnen hinder veroorzaken.

Voor agrarisch verwante bedrijven, zoals loonwerkbedrijven, zien we onder voorwaarden wel mogelijkheden, omdat deze een binding hebben met de agrarische bedrijven in het buitengebied en de uitstraling van het bedrijf past in het landelijk gebied. Sommige functies, zoals zorgpraktijken, restaurants en detailhandel, horen thuis in de kern en sluiten we daarom uit in de VAB-visie. Deze functies zijn gewenst in dorpskernen of wijkcentra om daar de leefbaarheid en andere (commerciële of maatschappelijke) functies te ondersteunen. 1.2 De VAB-visie is tot stand gekomen na een uitgebreid participatieproces met betrokkenen in het buitengebied Om een goed beeld te krijgen van het gebied en hoeveel ‘stoppers’ we in de gemeente verwachten is een enquête uitgevoerd en zijn een twintigtal gesprekken gevoerd. In de gemeente zijn circa 200 agrarische bedrijven actief. In de enquête werd bevestigd dat de combinatie van hoge leeftijd en beperkte opvolging naar verwachting leidt tot een groot aantal stoppende agrariërs in de komende 10 jaar. Twee derde van de ondervraagde agrariërs wil op het erf blijven wonen en het erf zelf gaan herinrichten als zij stoppen. Dit wijst op een aanzienlijke behoefte aan mogelijkheden voor transformatie en functieverandering. Hierna is samen met ondernemers, bewoners, agrariërs, architecten en andere belanghebbenden gekeken welke functies gewenst zijn.

Het algemene beeld was dat verruiming wenselijk is maar wel kleinschalig. Ook kwam naar voren dat het belangrijk is dat het erf de uitstraling houdt van een agrarisch perceel (zie Betrokkenheid en communicatie voor een uitgebreide toelichting op het participatieproces). 1.3 De kwaliteiten van het buitengebied blijven behouden en worden waar mogelijk versterkt In de VAB-visie zijn spelregels voor nieuwe initiatieven opgesteld. Bij elke VAB-ontwikkeling op een (voormalig) agrarisch erf is een zorgvuldige ruimtelijke inpassing essentieel. Dit betekent dat nieuwe functies, bebouwing of aanpassingen passen binnen het karakter en de structuur van het

blad 4 van 7

erf, en bijdragen aan de kwaliteit van het landschap. De basis hiervoor zijn de landschapstypes uit de omgevingsvisie De Ronde Venen 2040. Daarnaast is een spelregel dat bij het toestaan van nieuwe functies een omliggend agrarisch bedrijf niet onevenredig belemmerd mag worden. De landbouw is een belangrijke economische activiteit. Bovendien zorgen boeren voor het beheer van onze karakteristieke landschappen. 1.4 De VAB-visie leidt tot snellere processen De VAB-visie geeft de kaders en ideeën voor wat mogelijk is. Doordat op voorhand mogelijk is wat de kaders zijn, zal veel minder maatwerk nodig zijn. Hierdoor kunnen initiatieven sneller gerealiseerd worden. 1.5 De VAB-visie sluit aan bij de Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040 In de onlangs vastgestelde Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040 is opgenomen dat het voor het buitengebied van de gemeente van belang is om voldoende richting te geven aan de mogelijkheden voor vrijkomende agrarische bebouwing in De Ronde Venen. De voorliggende VABvisie is een uitwerking van deze wens uit de Omgevingsvisie. 1.6 De provincie is positief over de VAB-visie in combinatie met de sloopmetersystematiek Tijdens het opstellen van de VAB-visie is meermaals met de provincie gesproken. De provincie waardeert het dat de gemeente een visie opgesteld heeft en ziet veel herkenbare, en door de provincie gedragen principes.

Dit betekent dat alle functies uit de VAB-visie mogelijk zijn in combinatie met de sloopmetersystematiek. 1.7 Het vaststellen van beleid is een bevoegdheid van de raad De VAB-visie is een uitwerking van de omgevingsvisie en wordt vastgesteld als beleid. Na vaststelling van de VAB-visie worden initiatieven die passend zijn op basis van de VAB-visie via een buitenplanse procedure (BOPA of omgevingsplan) verleend. 2.1 De sloopmetersystematiek maakt het mogelijk om de gewenste ontwikkelingen uit de VAB-visie toe te staan De provincie geeft op voorhand groen licht voor nieuwe initiatieven wanneer de sloopmetersystematiek in samenhang met de VAB-visie wordt toegepast. Hierdoor is in tegenstelling tot de huidige situatie niet meer voor elk initiatief afstemming nodig tussen provincie en gemeente. Dit versnelt het proces voor vergunningverlening aanzienlijk. Kanttekeningen 1.1 Op basis van de sloopmetersystematiek moet meer gesloopt worden dan op basis van de VAB-visie nodig is De gemeente had liever gezien dat in de sloopmetersystematiek een andere formule werd toegepast zodat minder sloop nodig was. De gemeente zal bij de provincie blijven lobbyen voor een soepeler beleid op het punt van ontstening. De gemeente streeft ernaar dat op de lange termijn initiatieven met minder sloop, zoals passend gevonden in de VAB-visie, toegestaan worden.

1.2 De sloopmetersystematiek moet nog in de provinciale omgevingsverordening worden opgenomen

blad 5 van 7

De sloopmetersystematiek is als basisregeling voor alle U10-gemeenten door de Bestuurstafel Groen en Landschap op 10 december 2025 definitief gemaakt. In de nieuwe omgevingsverordening die op dit moment ter inzage ligt, is de sloopmetersystematiek opgenomen. De verwachting is dat de nieuwe omgevingsverordening eind 2026 vastgesteld wordt. Tot vaststelling van de provinciale omgevingsverordening kunnen initiatiefnemers nog gebruik maken van de huidige mogelijkheden in de omgevingsverordening en de gemeentelijke regelgeving voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Afgesproken is dat gemeente en provincie initiatiefnemers die gebruik willen maken van de sloopmetersystematiek voorafgaand aan de vaststelling van de omgevingsverordening faciliteren. Financiën De kosten voor het bureau dat de VAB-visie heeft opgesteld worden gedekt uit het budget dat de gemeenteraad in 2024 beschikbaar heeft gesteld. Hiervoor is in de begroting (€ 75.000) opgenomen. De begeleiding en afstemming van het traject vindt plaats vanuit de reguliere formatie. Betrokkenheid en communicatie Bij de totstandkoming van deze visie zijn op verschillende manieren en momenten belanghebbenden en experts betrokken. Enquête Alle circa 200 agrariërs zijn uitgenodigd om een vragenlijst in te vullen, ruim een derde van hen heeft dit gedaan.

Op basis van deze gegevens hebben we een goed beeld gekregen van de wensen van agrariërs. Interviews Er zijn 16 verdiepende interviews gevoerd met agrariërs die in de enquête hadden aangegeven verder te willen praten. We zijn bij hen op locatie langsgegaan. Tevens is gesproken met een aantal belanghebbenden en organisaties (zoals LTO, plattelandscoach, MooiSticht, verschillende architecten, gebiedsproces Botshol, Nellestein en Waardassackerpolder). Werksessies Tijdens 3 drukbezochte informatieavonden (in Abcoude, Vinkeveen en De Hoef) hebben circa 140 belangstellenden en belanghebbenden meegedacht. In deze sessies is op basis van de eerder verzamelde gegevens een eerste voorzet van de VAB-visie aan de deelnemers voorgelegd. Op basis van een stoplichtmodel konden deelnemers meedenken welke functies op welke plek wenselijk zijn. Over het algemeen was het beeld dat er de wens is voor meer mogelijkheden zolang deze kleinschalig en passend zijn en het agrarisch karakter van het buitengebied behouden blijft. Intern Ook een ambtelijke projectgroep, vertegenwoordigers van provincie Utrecht, college en gemeenteraad zijn meegenomen tijdens het opstellen van de visie. Op 19 juni 2025 was een voorbereidende bijeenkomst van de gemeenteraad. De verslaglegging, resultaten en keuzes zijn opgenomen in de Nota van Participatie (bijlage 2). Vervolg

blad 6 van 7

De VAB-visie wordt gepubliceerd op de website. Initiatiefnemers en architecten worden hierop gewezen. Een uitwerking van de VAB-visie en sloopmetersystematiek is dat de regels voor passende initiatieven uiteindelijk in het omgevingsplan opgenomen worden. Evaluatie Na 2 jaar werken met de VAB-visie en sloopmetersystematiek wordt gekeken op welke manier de processen verbeterd kunnen worden om initiatiefnemers nog beter van dienst te kunnen zijn.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Rosan Kocken burgemeester

blad 7 van 7