Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Herenweg 116-118, Wilnis

Error! Unknown document property name.

Raadsvoorstel

Aan: de gemeenteraad Datum: 24-10-2023 Raadsvergadering: 27-11-2023 Commissie: Commissie RZ Organisatieonderdeel: Team Omgeving Portefeuillehouder: Huib Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Chris van den Heuvel Bijlage(n):

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘Herenweg 116-118, Wilnis’ Voorstel 1

2

3 4

De over het ontwerpbestemmingsplan Herenweg 116-118, Wilnis naar voren gebrachte zienswijzen te beantwoorden zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Herenweg 116-118, Wilnis’; Het bestemmingsplan ‘Herenweg 116-118, Wilnis’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP055herenw116118-VA01, vast te stellen met inbegrip van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Herenweg 116118, Wilnis’; Het ‘Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan Herenweg 116 en 118 Wilnis’, dat als bijlage aan de plantoelichting is toegevoegd, onderdeel te maken van de Welstandsnota; Geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding Aan de Herenweg 116-118 in Wilnis was sinds 1935 het bedrijf Voorbij’s Beton gevestigd. Eind jaren 90 is het bedrijf verplaatst naar Amsterdam. Momenteel is er geen sprake meer van een actieve bedrijfsvoering en staat er op het terrein alleen nog een kantoorgebouw, een bedrijfspand en is er een onderheide betonplaat aanwezig. De eigenaar van de grond heeft voor deze locatie plannen gemaakt voor de bouw van in totaal 49 woningen, waarvan 26 vrijstaand, 15 sociale huurwoningen en 8 middeldure huurwoningen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd in een gebouw van twee lagen en een kap aan het lint aan de Herenweg. De middeldure huurwoningen worden hierachter gerealiseerd in een gebouw van 3 lagen zonder kap. Dit planvoornemen is in strijd met de vigerende beheersverordening Kom Wilnis.

blad 1 van 7

Het stedenbouwkundig kader voor dit bestemmingsplan is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit kader vormt de basis voor het bestemmingsplan dat nu voorligt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 6 mei 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn 4 zienswijzen binnengekomen.

Beoogd effect De transformatie van een bedrijfslocatie naar een woongebied ten behoeve van de bouw van 49 woningen in de kern van Wilnis, waardoor de mogelijkheden voor potentiële zware bedrijvigheid uit de kern van Wilnis verdwijnen. Argumenten 1.1

De beantwoording van de ingediende zienswijzen is zorgvuldig voorbereid en heeft geleid tot enkele aanpassingen in het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 6 mei 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode zijn 4 zienswijzen binnengekomen. Twee punten uit de zienswijzen hebben geleid tot kleine aanpassingen van bestemmingsplan zoals het nu voorligt. Zo is de steigerregeling in het bestemmingsplan aangepast waardoor de steigers nu een stuk minder ver vanaf de oever het water in kunnen steken. Ook is de planregel over het maximaal bebouwingspercentage nu onder de algemene regels van hoofdstuk 7 ondergebracht. Daarnaast zijn er nog 6 ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Zo is de gooten nokhoogte van het appartementengebouw met 15 sociale huurwoningen voor het volledige bouwvlak teruggebracht naar respectievelijk 6 en 9 meter, waar in het ontwerp nog sprake was een strook binnen het bouwvlak waar een goot- en nokhoogte van 8 meter was toegestaan. Ook is er een binnenplanse afwijking opgenomen om onder voorwaarden voor dit complex een mansardekap toe staan. Voor de woningen op de landtongen is opgenomen dat de kaphelling minimaal 30 en maximaal 50 graden mag bedragen. Tevens is het stikstofonderzoek voorzien van een update conform de meest actuele rekenmethode.

De volledige beantwoording van de zienswijze en beschrijving van wijzigingen vindt u in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Herenweg 116-118, Wilnis’.

2.1

Het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundig kader vormt de basis voor het bestemmingsplan Het stedenbouwkundig kader voor dit bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 5 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld, waarbij twee door de raad ingediende amendementen zijn aangenomen. In het amendement ‘Maximale bebouwing’ is vastgelegd dat voor de vrije kavels een maximaal bebouwingspercentage van 30% geldt en dat de maximale inhoud van een vrijstaande woning maximaal 700m3 mag zijn. Tevens is het amendement ‘Middenhuur/betaalbare koopwoningen’ aangenomen, waarin is bepaald dat er minimaal 8 woningen in de categorie middenhuur/betaalbare koop moeten worden toegevoegd aan het project. Waarbij de genoemde 8 woningen niet aan de buitenzijde van één van de landtongen mogen worden gesitueerd. De amendementen zijn als bijlagen opgenomen bij dit raadsvoorstel. Het bestemmingsplan is feitelijk een uitwerking van het vastgestelde stedenbouwkundig kader en de aangenomen amendementen. Het

blad 2 van 7

bestemmingsplan is feitelijk een uitwerking van het vastgestelde stedenbouwkundig kader. Onder andere de volgende uitgangspunten zijn in het bestemmingsplan vertaald: • Minimaal 15 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. • Er dienen 8 woningen in de categorie “middenhuur/ betaalbare koop“ te worden toegevoegd aan het project en waarbij deze woningen niet aan de buitenzijde van één van de landtongen mogen worden gesitueerd. • De maximale goot- en nokhoogte van de te bouwen vrijstaande woningen zijn respectievelijk 4 en 7,5 meter aan de buitenste rand van de landtongen. Voor de vrijstaande woningen aan de binnenste rand van de landtongen geldt een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 8 meter. • Op de kavels voor vrijstaande woningen is een maximaal bebouwingspercentage van 30% toegestaan. • Vrijstaande woningen mogen een maximale inhoudsmaat van 700m3 hebben. In onderhavig ontwerpbestemmingsplan zijn bovengenoemde eisen in de planregels en verbeelding verankerd. 2.2

Wonen op deze locatie sluit beter aan bij de functies in de rest van het lint In de vigerende beheersverordening Kom Wilnis beschikt het plangebied grotendeels over een bedrijfsbestemming waar bedrijven in een redelijk zware milieucategorie zijn toegestaan (categorie 3.2). Hoewel er momenteel geen actieve bedrijfsvoering meer aanwezig is op het terrein, biedt de vigerende beheersverordening de mogelijkheid voor nieuwe bedrijfsactiviteiten op deze locatie. Wanneer er nieuwe bedrijfsactiviteiten op het terrein zullen plaatsvinden, kan dit gepaard gaan met een toename van zwaar verkeer op de Herenweg. Momenteel staat er nog op het terrein een vervallen kantoorgebouw, een bedrijfspand en is er een onderheide betonplaat aanwezig. Met dit planvoornemen wordt alle nog aanwezige bedrijfsbebouwing gesloopt en verdwijnen de planologische mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe bedrijfsbebouwing. Tevens wordt de vervuilde bodem in het plangebied gesaneerd voor de transformatie naar een woongebied. Deze transformatie van een bestaande bedrijfsfunctie naar een woonfunctie is passend op deze locatie, omdat de hoofdfunctie aan het lint aan de Herenweg voornamelijk wonen is.

2.3

De plannen zijn afgestemd met omwonenden De initiatiefnemer heeft meerdere malen met omwonenden gesproken over het planvoornemen. Als gevolg hiervan heeft de initiatiefnemer een aantal planaanpassingen doorgevoerd om tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden. Zo is onder andere de maximale goot- en nokhoogte van de vrijstaande woningen verlaagd en komen er meer parkeerplaatsen dan dat vereist is volgens de geldende parkeernorm. Ook organiseerde de initiatiefnemer meerdere malen een informatieavond voor omwonenden om de plannen te presenteren. Op 7 maart 2023 organiseerde de initiatiefnemer een inloopavond voor omwonenden en geïnteresseerden. Aan de hand van het meest actuele plan en de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan kregen bewoners de gelegenheid vragen te stellen over het ontwerpbestemmingsplan en het vervolgproces. De bezoekers van de avond reageerden veelal positief op de gepresenteerde plannen. Een verslag van deze avond is opgenomen in het participatieverslag in de bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan.

blad 3 van 7

2.4

Dit bestemmingsplan speelt in op de woningbouwbehoefte in De Ronde Venen Voorliggend ontwerpbestemmingsplan maakt het mogelijk om in totaal 49 nieuwe woningen te realiseren binnen de gemeente. Het plan bestaat uit 26 vrijstaande, 15 sociale huurwoningen en 8 middeldure huurwoningen. Hierdoor wordt de doorstroom op de (gemeentelijke) woningmarkt beter bevorderd. Het plan bestaat uit minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 15% uit middeldure huurwoningen. Hiermee sluit het plan aan bij de 1e wijziging van de Woonvisie 2025. Tevens maakt deze woningbouwontwikkeling deel uit van het woonprogramma van 2950 woningen t/m 2030 binnen de gemeente, zoals opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023.

2.5

De transformatie past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid Deze planontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is daarmee in lijn met het verstedelijkingsbeleid van de provincie. Ook past het plan binnen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. Hierin staat beschreven dat bij nieuwbouw van woningen bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied het uitgangspunt is. Wel dient hierbij aandacht te zijn voor de ruimtelijke inpassing. In dit plan is sprake van het bebouwen van nog (gedeeltelijk) onbebouwde ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied. Met bijbehorend stedenbouwkundig kader wordt geborgd dat de te realiseren bebouwing goed past binnen de bestaande omgeving. Tevens is er in het bestemmingsplan aandacht voor de kwaliteit van de bestaande omgeving, zoals de verkavelingsstructuur. Dit gebeurt door zichtlijnen te borgen en op sommige plekken geen bebouwing toe te staan.

2.6

De uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat het plan uitvoerbaar is Voor het bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en zijn planregels opgesteld waarbinnen het plan kan worden gerealiseerd. Uit alle uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het plan uitvoerbaar is. De onderzoeken zijn als bijlage bij de toelichting toegevoegd. Tevens heeft het college van B&W op 18 april 2023 een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen en acht een milieueffectrapportage voor dit plan niet nodig. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling, welke als bijlage bij de toelichting is opgenomen, blijkt dat er op basis van onderliggend plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten.

2.7

Het wettelijk vooroverleg levert geen belemmering op voor het plan In het kader van het wettelijk vooroverleg - ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het (concept) ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan diverse vooroverlegpartners. De provincie en het waterschap hadden geen opmerkingen. De veiligheidsregio had in het kader van bluswatervoorzieningen een opmerking. Deze opmerking is echter pas van toepassing bij de verdere detaillering van het plangebied en is daarom niet relevant om expliciet in het bestemmingsplan te benoemen.

3.1

Het stedenbouwkundig kader met beeldkwaliteitsplan borgt de inpassing in het lint Om tot een zorgvuldige inpassing van de woningen te komen is een stedenbouwkundig kader met eisen op het gebied van beeldkwaliteit opgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd waarbinnen het plan verder zal worden uitgewerkt. Zo wordt hier de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en buitenruimte beschreven en bevat het toetsbare criteria. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het beeldkwaliteitsplan. Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan, zal deze gelden als aanvulling op de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’.

blad 4 van 7

4.1

Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen 1.1

Beroep tegen het plan kan niet worden uitgesloten In de zienswijzeperiode zijn er 4 zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zijn voorzien een reactie in de Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn enkele planaanpassingen gedaan. Toch kan niet worden uitgesloten dat er alsnog beroep wordt aangetekend tegen het bestemmingsplan.

Financiën Het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken zijn door een extern ruimtelijke adviesbureau in opdracht van initiatiefnemer opgesteld en komen dan ook volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de ambtelijke ondersteuning worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht op basis van de gesloten anterieure overeenkomst. Tevens is er door de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst ondertekend.

Betrokkenheid en communicatie Communicatie met de gemeenteraad Tijdens de commissie Ruimtelijke Zaken op 1 december 2020 werd voor de eerste keer het ruimtelijk kader voorgelegd. De gemeenteraad besloot dat het plan nog niet rijp was voor de meningsvormende raad en adviseerde het participatietraject uitvoeriger te doorlopen. Na de commissiebehandeling heeft de initiatiefnemer diverse gesprekken gevoerd met omwonenden. Als gevolg hiervan is het plan op een aantal punten aangepast. Het aangepaste plan is in de commissie Ruimtelijke Zaken van 15 juni 2021 opnieuw behandeld. In de raadsvergadering van 5 juli 2021 is vervolgens het (aangepaste) ruimtelijk kader voor deze planontwikkeling vastgesteld. U bent over de ter inzagelegging van dit plan geïnformeerd middels de volgende raadsinformatiebrief: - Ontwerpbestemmingsplan Herenweg 116-118 Wilnis (Voorbij-locatie), d.d. 19-04-2023

blad 5 van 7

Communicatie met omwonenden In juli 2020 organiseerde de initiatiefnemer een informatieavond en sprak met een aantal belanghebbenden. Na de behandeling van het ruimtelijk kader in de commissie Ruimtelijke Zaken van 1 december 2020 heeft de initiatiefnemer diverse gesprekken gevoerd met omwonenden en heeft er op 8 maart 2021 wederom een informatieavond plaatsgevonden. Als gevolg van de gesprekken met omwonenden is het plan op een aantal punten aangepast. Na vaststelling van het (aangepaste) ruimtelijk kader in juli 2021 bleef de initiatiefnemer in gesprek met omwonenden. In de bijlage bij de toelichting Dit leidde onder andere tot het verplaatsen van de 8 woningen in de categorie middenhuur/goedkope koop naar een andere locatie in het plangebied. Tevens heeft de initiatiefnemer het water van de naastgelegen ijsvereniging aangekocht. Op 7 maart 2023 organiseerde de initiatiefnemer een inloopavond voor omwonenden en geïnteresseerden. Aan de hand van het meest actuele plan en de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan kregen bezoekers de gelegenheid vragen stellen over het ontwerpbestemmingsplan en het vervolgproces. In de bijlage bij de toelichting is een participatieverslag bijgevoegd. Hierin staat beschreven welke contactmomenten er zijn geweest tussen de initiatiefnemer en omwonenden en wat hierin besproken is.

Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd zijn de omwonenden per brief geïnformeerd over de mogelijkheden om het ontwerpbestemmingsplan te bekijken en hoe ze hier -indien gewensthun zienswijze op kenbaar konden maken. Uiteindelijk zijn de indieners van de zienswijzen door de gemeente per brief op de hoogte gebracht van de ambtelijke beantwoording van hun zienswijze. Tevens zijn ze geïnformeerd over de inspreekmogelijkheden tijdens de raadsbehandeling van het bestemmingsplan.

Communicatie na vaststelling De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in het elektronisch Gemeenteblad, op de plaatselijke gemeentepagina in De Groene Venen en op de gemeentelijke website. Eenieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl of via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload. Een papieren versie van het bestemmingsplan ligt ter inzage op het gemeentehuis.

Vervolg Indien de gemeenteraad het bestemmingsplan (gewijzigd) vaststelt, wordt het besluit overeenkomstig artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegezonden aan GS en 6 weken na vaststelling bekendgemaakt. Hierna wordt het vastgestelde bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd en staat er beroep open bij de Raad van State.

blad 6 van 7

Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State treedt het besluit niet in werking alvorens op het verzoek is beslist.

Evaluatie n.v.t.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 7 van 7