Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 21-05-2024 Raadsvergadering: 27-06-2024 Commissie: Commissie Wonen & Ruimte Organisatieonderdeel: Team Omgeving Portefeuillehouder: Huib Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Chris van den Heuvel Registratienummer: Klik of tik om tekst in te voeren. Ter inzage: 30 dec. 2023 t/m 9 feb. 2024 Bijlage(n): Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid Bijlage 2 Planregels bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid Bijlage 3 Verbeelding Bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid Bijlage 4 Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen De Meijert Noord & Zuid Bijlage 5 Beeldkwaliteitsplan De Meijert Bijlage 6 Vormvrije m.e.r. De Meijert Noord & Zuid Bijlage 7 Archeologisch vooronderzoek Bijlage 8 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai De Meijert Noord & Zuid Bijlage 9 Akoestisch onderzoek industrielawaai De Meijert Noord & Zuid Bijlage 10a Bodemonderzoek De Meijert Noord Bijlage 10b Bodemonderzoek De Meijert Zuid Bijlage 11a Quickscan Flora & Fauna Bijlage 11b Nader onderzoek Flora & Fauna De Meijert Noord Bijlage 11c Nader onderzoek vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten en rugstreeppad Bijlage 12 Stikstofberekening De Meijert Noord & Zuid Bijlage 13 Parkeer- en verkeersonderzoek De Meijert Bijlage 14 Onderzoek lichthinder Bijlage 15 - bijlage bij planregels Staat van Bedrijfsactiviteiten

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid (2/2)

Voorstel 1.

De over het ontwerpbestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid naar voren gebrachte zienswijzen te beantwoorden zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen De Meijert Noord & Zuid’;

blad 1 van 8

2.

3. 4.

Het bestemmingsplan ‘De Meijert Noord & Zuid’, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BP023NZ-VA01, gewijzigd vast te stellen met inbegrip van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen De Meijert Noord & Zuid’; De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4 het ‘Beeldkwaliteitsplan De Meijert Mijdrecht’ toe te voegen; Geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding De 2 tennisverenigingen in Mijdrecht, Tennisvereniging Mijdrecht en tennisvereniging De Ronde Vener, sloten op 15 juli 2021 een intentieovereenkomst met de gemeente. In die overeenkomst staan afspraken tussen de tennisverenigingen en de gemeente over de toekomstige invulling van beide tennislocaties. Door de tennisverenigingen samen te voegen op de locatie van De Ronde Vener en de locatie van Tennisvereniging Mijdrecht 'vrij te spelen' ontstaat er ruimte voor woningbouw. Aangrenzend aan de tennislocaties ligt momenteel een braakliggende kavel waar voorheen partycentrum De Meijert was gevestigd en een kavel met een (voormalige) tennishal. Voor het gebied bestaande uit de vrij te komen ruimte als gevolg van het samenvoegen van de tennisverenigingen, de kavel van het voormalige partycentrum en een gedeelte van de 'tennishallocatie' is op 10 oktober 2022 door de gemeenteraad een ruimtelijk kader vastgesteld. Hierin staan de kaders beschreven waarin het gebied ontwikkeld kan worden tot een woongebied met in totaal 202 woningen en een gezondheidscentrum. Dit Ruimtelijk Kader vormt de basis voor het bestemmingsplan dat nu voorligt. Het te ontwikkelen gebied is opgedeeld in 3 deelgebieden, die elk hun eigen ruimtelijke procedure doorlopen.

Voornaamste reden hiervoor is dat de gronden in het gehele plangebied bij verschillende partijen in eigendom zijn en ook door verschillende partijen ontwikkeld worden. Door het gehele plangebied op te delen in deelgebieden, ontstaat er minder onderlinge afhankelijkheid tussen de ontwikkelaars. Eind december is de raad per raadsinformatiebrief geïnformeerd over de ter inzagelegging van twee ontwerpbestemmingsplannen. Namelijk De Meijert Noord & Zuid en De Meijert Oost. De voorbereiding voor het bestemmingsplan De Meijert Oost vergt nog wat meer tijd. Dit plan zal later dit jaar aan u als raad ter vaststelling worden aangeboden. Voor deelgebied West zal naar verwachting eind dit jaar een ruimtelijke procedure onder de Omgevingswet worden opgestart. In totaal worden met de ontwikkeling van De Meijert 202 woningen een gezondheidscentrum beoogd. Het bestemmingsplan dat nu voorligt is het bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid en vertegenwoordigt één van de drie deelgebieden, namelijk het deelgebied “De Vries en Verburg & Cazas Wonen”. Met dit deelplan wordt een gedeelte van het totale plangebied voorzien van een nieuw bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wijzigt een gedeelte van de tennisvelden en sporthal in een woonfunctie ten behoeve van de bouw van 90 sociale huurappartementen en 8 grondgebonden koopwoningen.

blad 2 van 8

Overzicht deelgebieden De Meijert

Het bestemmingsplan heeft van 30 december 2023 t/m 9 februari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijzen ingediend. Besluitvorming over dit raadsvoorstel kan pas plaatsvinden nadat u als raad heeft besloten in te stemmen met het voorstel “Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert“. De uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan is namelijk afhankelijk van het door u als raad beschikbaar te stellen budget.

Beoogd effect De transformatie van een gedeelte van een sportlocatie naar een woongebied ten behoeve van de bouw van 90 sociale huurappartementen en 8 grondgebonden woningen.

blad 3 van 8

Argumenten 1.1

De beantwoording van de ingediende zienswijzen is zorgvuldig voorbereid en heeft geleid tot enkele aanpassingen in het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 30 december 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen binnengekomen. Eén punt uit de zienswijzen heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan zoals het nu voorligt. De bouwhoogte van de acht grondgebonden koopwoningen binnen het plangebied is gewijzigd van 9 naar 11 meter. Daarnaast zijn er nog een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd namelijk: - Het bouwvlak van het woongebouw met 43 appartementen is iets versmald en langer gemaakt, waarbij de oppervlakte gelijk is gebleven. - Het bestemmingsvlak ter plaatse van het woongebouw met 47 appartementen is ca. 70 cm in noordelijke richting opgeschoven. - De waterparagraaf in de toelichting (H 4.11) is verder aangevuld n.a.v. gemaakte opmerkingen van het waterschap.

- De opmerkingen van de ODRU op de concept geluidsonderzoeken die bij het ontwerpbestemmingsplan waren gevoegd zijn verwerkt - Er is een archeologisch bureauonderzoek als bijlage bij de toelichting opgenomen - Het parkeer- en verkeersonderzoek is aangepast conform het definitieve woonprogramma binnen het volledige plangebied van Ruimtelijk Kader De Meijert De volledige beantwoording van de zienswijzen en beschrijving van wijzigingen vindt u in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen De Meijert Noord & Zuid’. Deze is opgenomen als bijlage bij dit raadsvoorstel.

2.1

Het door de gemeenteraad vastgestelde Ruimtelijk Kader vormt de basis voor het bestemmingsplan In oktober 2022 stelde de raad het Ruimtelijk Kader voor de ontwikkeling van De Meijert vast. Op basis van dit Ruimtelijk kader is het plan verder uitgewerkt tot o.a. een beeldkwaliteitsplan en twee ontwerpbestemmingsplannen. Het plan dat nu voorligt heeft betrekking op de deelgebieden Noord & Zuid. In het deelgebied Noord worden 43 appartementen gerealiseerd in één bouwvolume. Daarnaast worden er 8 grondgebonden rijwoningen gerealiseerd. In deelgebied Zuid worden 47 appartementen gerealiseerd in één bouwvolume. Dit plan voorziet in de bouw van 98 van de beoogde 202 woningen uit het Ruimtelijk Kader. Het resterend aantal woningen zal door middel van twee andere ruimtelijke procedures worden mogelijk gemaakt.

2.2

De ontwikkeling geeft het gebied een nieuwe impuls De beoogde ontwikkeling zorgt voor een functieverandering in het plangebied. Het bestemmingsplan dat nu voorligt draagt bij aan de totale ruimtelijke ontwikkeling De Meijert, zoals beoogd in het Ruimtelijk Kader. Binnen dit gebied wordt een groenzone gecreëerd die omliggend groen van Park De Meijert en Wickelhofpark met elkaar verbindt. Deze groene verbinding komt duidelijk terug in voorliggend bestemmingsplan en het bestemmingsplan De Meijert Oost. Daarnaast wordt de entree van park De Meijert op de hoek van de Doctor J. van der Haarlaan en de Prinses Margrietlaan aantrekkelijker en ruimer. Er is één ontsluiting voor de auto vanaf de Doctor J. van der Haarlaan, en voor de fietsers en voetgangers zijn er

blad 4 van 8

meerdere verbindingen naar de omgeving (park De Meijert, Wickelhofpark, etc.). Het wordt een betaalbare, veilige en vriendelijke wijk waar in de openbare ruimte het informele en natuurinclusieve groen is te herkennen. 2.3

Het woningbouwprogramma dat met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt sluit aan op de woningbehoefte in De Ronde Venen Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van in totaal 98 woningen mogelijk. Deze woningen maken deel uit van het woningbouwprogramma van 2.950 woningen in De Ronde venen tot en met 2030, zoals vastgelegd in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023. Het woningbouwprogramma dat met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, bestaat uit 90 sociale huurwoningen en 8 grondgebonden koopwoningen. Hiermee wordt aangesloten op de ambitie in de Woonvisie 2025 om vraaggericht te bouwen. Het woningbouwprogramma voldoet samen met het later vast te stellen bestemmingsplan De Meijert Oost ruimschoots aan het uitgangspunt in de woonvisie om minimaal 30% sociale huur en minimaal 15% middeldure huur / goedkope koop te realiseren.

2.4

De plannen zijn afgestemd met de omgeving Omwonenden van het plangebied zijn gedurende de planvorming van het Ruimtelijk Kader meegenomen in het proces. Tijdens de uitwerking van het Ruimtelijk kader zijn er twee informatieavonden georganiseerd en is er drie keer, waarvan in januari 2024 voor het laatst, gesproken met de klankbordgroep. De aanwezigen op deze avonden/overleggen konden reageren op de gepresenteerde plannen, hun voorkeuren aangeven en hun ideeën geven voor de verdere uitwerking van de plannen. Naar aanleiding van deze avonden en overleggen zijn de buurbewoners tegemoetgekomen in een aantal bezwaren en is het Ruimtelijk Kader hierop aangepast. Zo is er naar aanleiding van de bezwaren ervoor gekozen om het gebied via één toegangsweg te ontsluiten, in plaats van met meerdere. Het bestemmingsplan dat nu voorligt is een (gedeeltelijke) uitwerking van het Ruimtelijk Kader dat in oktober 2022 door de raad is vastgesteld.

2.5

De woningbouwontwikkeling past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid Deze planontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is daarmee in lijn met het verstedelijkingsbeleid van de provincie. Ook past het plan binnen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. Hierin staat beschreven dat bij nieuwbouw van woningen bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied het uitgangspunt is. Wel dient hierbij aandacht te zijn voor de ruimtelijke inpassing. In dit plan is sprake van het bebouwen van nog (gedeeltelijk) onbebouwde ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied. Met bijbehorend beeldkwaliteitsplan wordt geborgd dat de te realiseren bebouwing goed past binnen de bestaande omgeving.

2.6

De uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat het plan uitvoerbaar is Voor het bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en zijn planregels opgesteld waarbinnen het plan kan worden gerealiseerd. Uit alle uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het plan uitvoerbaar is. De onderzoeken zijn als bijlage bij de toelichting toegevoegd. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling, welke als bijlage bij de toelichting is opgenomen, blijkt dat er op basis van onderliggend plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Het college heeft op 19 december 2023 een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen en acht een milieueffectrapportage voor dit plan niet nodig.

blad 5 van 8

2.7

Het wettelijk vooroverleg levert geen belemmering op voor het plan In het kader van het wettelijk vooroverleg - ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het (concept)ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverlegpartners Waternet, Veiligheidsregio Utrecht en de provincie Utrecht. Uit het vooroverleg met de provincie Utrecht en Veiligheidsregio Utrecht zijn geen belemmeringen naar voren gekomen. Het waterschap heeft echter wel een aantal opmerkingen gemaakt die hebben geleid tot planaanpassingen. In onderling overleg met het waterschap zijn deze opmerkingen verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan.

3.1

Het beeldkwaliteitsplan borgt de gewenste kwaliteit in de uitwerking van het plan Om tot een zorgvuldige inpassing van de woningen te komen is een beeldkwaliteitsplan met eisen op het gebied van beeldkwaliteit opgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd waarbinnen het plan verder zal worden uitgewerkt. Zo wordt hier de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en buitenruimte beschreven en bevat het toetsbare criteria. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het beeldkwaliteitsplan. Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan, zal deze gelden als aanvulling op de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’.

4.1

Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen 2.1

Het woningbouwprogramma dat op basis van dit bestemmingsplan wordt gerealiseerd wijkt in beperkte mate af van het Ruimtelijk Kader Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader is op verzoek van de ontwikkelaars het woningbouwprogramma beperkt gewijzigd. In het Ruimtelijk Kader zijn in het plangebied van onderhavig bestemmingsplan twee blokken met 34 en 41 woningen beoogd. Het plan dat nu voorligt gaat echter uit van respectievelijk 43 en 47 woningen. Deze toename vindt echter plaats binnen de beoogde bouwvolumes uit het ruimtelijk kader. Hierdoor is de impact op de omgeving gering.

2.2

De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is afhankelijk van de realisatie van een overkapping Om de beoogde woningen milieuhygiënisch in te kunnen passen is een overkapping ter hoogte van de naastgelegen padelbanen noodzakelijk. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek naar het geluid afkomstig van de tennis- en padelbanen is gebleken dat de voorgestelde overkapping ervoor zorgt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen het plangebied. Deze overkapping zal na sloop van de bestaande sporthal worden gerealiseerd. Hiervoor dient echter wel een separate vergunning voor verleend te worden. Mocht om welke reden dan ook, de overkapping niet vergund of gerealiseerd kunnen worden dan heeft dit gevolgen van de woningen in het plangebied. De geluidsbelasting zal

blad 6 van 8

zonder overkapping te hoog zijn op de gevels van de te bouwen woningen. Hierdoor wordt niet voldaan aan de gestelde geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit en mogen de woningen niet in gebruik genomen worden. De ingebruikname van de beoogde woningen is dus verbonden aan de nog te realiseren overkapping. 2.3

De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is afhankelijk van overeenkomsten met de eigenaar van de tennishal en met de tennisverenigingen Om de beoogde woningen te kunnen realiseren is het nodig dat de tennisverenigingen samen verdergaan op de locatie van tennisvereniging De Ronde Vener. Hierdoor ontstaat er ruimte op de locatie van tennisvereniging Mijdrecht om woningen te bouwen. Door een grondruil te doen met de eigenaar van de tennishal kunnen de extra padel- en tennisbanen en de overkapping gerealiseerd worden aan de zijde van tennisvereniging De Ronde Vener. Met zowel de eigenaar van de tennishal als met de tennisverenigingen zijn overeenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten kunnen echter wel alleen worden uitgevoerd indien er door uw raad budget beschikbaar wordt gesteld voor het realiseren van de padel- en tennisbanen en de overkapping.

Financiën Er zijn met de grondeigenaren afspraken gemaakt over het kostenverhaal. Dit wordt verder toegelicht in het raadsvoorstel “Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert“, welke onlosmakelijk met dit raadsvoorstel is verbonden. Het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken zijn door een extern ruimtelijk adviesbureau in opdracht van de initiatiefnemer opgesteld. De kosten voor ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemer in rekening gebracht op basis van de gesloten anterieure overeenkomst. Tevens is in de anterieure overeenkomst een artikel opgenomen over de vergoeding van eventuele planschade. Betrokkenheid en communicatie Verschillende belanghebbenden zijn betrokken geweest bij de planvorming. Ten tijde van het vormen van het Ruimtelijk Kader is er contact geweest met de omgeving door middel van 2 bewonersavonden met ruim 100 belangstellenden en 3 bijeenkomsten van de klankbordgroep. Met de leden van de klankbordgroep zijn onderwerpen zoals het park, bouwhoogte, parkeren en verkeer besproken. Door terugkoppeling van de klankbordgroep op de diverse modellen van het plan is het plan aangepast en is er 1 gedragen model uitgekomen. Dit model is het uitgangspunt geweest voor het Ruimtelijk Kader, dat op 10 oktober 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Vanuit de omgeving kwamen op de inloopavonden voornamelijk dezelfde aandachtspunten naar boven als vanuit de klankbordgroep. De omgeving ziet graag het behoud van zo veel mogelijk groen en vraagt aandacht om de parkeeroverlast in de bestaande buurten te voorkomen door de komst van nieuwbouw. Desondanks gaf men aan de noodzaak te zien voor woningbouw en zijn veel omwonenden blij met de komst van woningen voor de doelgroep starters en senioren. Omwonenden hebben een brief ontvangen over de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Hierin stond welke mogelijkheden zij hadden om een zienswijze op de plannen in te dienen. Tevens werden ze in deze brief uitgenodigd voor de inloopavond op 23 januari 2024. Op deze avond organiseerde de gemeente samen met de betrokken

blad 7 van 8

ontwikkelaars een bijeenkomst waar omwonenden en andere belangstellenden vragen konden stellen over de bestemmingsplannen en de verdere procedure. Naast alleen omwonenden, zijn ook andere belangstellenden op de hoogte gebracht van deze inloopavond. In de Groene Venen is een uitnodiging geplaatst om de inloopavond bij te wonen. U bent als raad eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatiebrief:  Stand van zaken ontwikkellocatie De Meijert Mijdrecht (d.d. 20-12-2023) De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in het elektronisch Gemeenteblad, op de plaatselijke gemeentepagina in De Groene Venen en op de gemeentelijke website. Eenieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl en via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload. Vervolg



 



Indien het bestemmingsplan gewijzigd door uw raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegezonden aan GS en zes weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd. Tegen het raadsbesluit aangaande het bestemmingsplan kan een belanghebbende beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State treedt het besluit niet in werking alvorens op het verzoek is beslist. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor realisatie van de woningen worden verleend.

Evaluatie Niet van toepassing.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 8 van 8