Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 119, De Hoef’

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 119, De Hoef’

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 15 oktober 2024 Raadsvergadering: 21 november 2024 Commissie: Klik of tik om tekst in te voeren. Organisatieonderdeel: Team Omgeving Portefeuillehouder: Huib Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Sven Hambückers Registratienummer: Klik of tik om tekst in te voeren. Ter inzage: Klik of tik om tekst in te voeren. Bijlage(n): 1. Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 2. Participatieverslag De Hoef Oostzijde 119 3. Tijdlijn planontwikkeling De Hoef Oostzijde 119 4. Verkeersonderzoek Groene Hart Camping De Hoef Oostzijde 119 5. Bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 – toelichting 6. Bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 – planregels 7. Bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 – verbeelding 8. Bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 – bijlagen toelichting 9. Bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 – bijlagen planregels Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 119, De Hoef’ Voorstel 1. De over het ontwerpbestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 119, De Hoef’ naar voren gebrachte zienswijze te beantwoorden zoals opgenomen in de “Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan”; 2.

Het bestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 119, De Hoef’ met planidentificatienummer ‘NL.IMRO.0736.BPP065DHoostz119-va01’ gewijzigd vast te stellen met inbegrip van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen”; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding Het perceel De Hoef Oostzijde 119 was in het verleden in gebruik als varkens- en schapenhouderij.15 jaar geleden is gestart met recreatieve nevenactiviteiten bij het agrarisch bedrijf. Het betrof in eerste instantie een camping, Groene Hart Camping, die in de tussentijd is uitgebreid met 3 trekkershutten en

blad 1 van 6

8 recreatieappartementen in een voormalige schuur. De recreatieve nevenfunctie is inmiddels uitgegroeid tot de hoofdfunctie. De huidige agrarische bestemming is niet meer in overeenstemming met feitelijk gebruik. Het plan voorziet in het juridisch-planologisch vastleggen van de feitelijke situatie, waarbij recreatie de hoofdfunctie is. Dit houdt in dat de agrarische bestemming gewijzigd wordt in een recreatieve bestemming. Voor een toekomstbestendige bedrijfsvoering worden de recreatieve activiteiten uitgebreid door in de laatste stal 10 recreatieappartementen te realiseren. Het plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied-West’. Daarom is bijgevoegd bestemmingsplan opgesteld. Dit heeft van 16 december tot en met 26 januari 2024 als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is er 1 zienswijze binnengekomen. Voorgeschiedenis – raadsbehandeling mei 2024 Het plan is reeds voor de raadscyclus van 30 mei 2024 geagendeerd. In de voorbereidende commissie is echter geconcludeerd dat het plan nog niet voldoende informatie bevatte om ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. De gemeenteraad heeft onder meer verzocht het verkeersonderzoek te voorzien van een representatieve telling in de zomerperiode.

Daarnaast is verzocht nogmaals een participatieronde tussen de initiatiefnemer en de buren te houden, waarbij onder meer onderzocht wordt of een plan met minder recreatieappartementen tot de mogelijkheden behoort. Tot slot is ook verzocht een tijdlijn op te stellen vanaf de eerste plannen van initiatiefnemer voor de bestemmingsplanwijziging tot en met het raadsvoorstel zoals het nu bij de gemeenteraad voorligt en informatie te verschaffen over de door de gemeente verleende vergunningen. Verkeersonderzoek Naar aanleiding van de raadsbehandeling van het eerdere voorstel op 15 en 30 mei 2024 is een aanvullend verkeersonderzoek uitgevoerd, waarbij de verkeerstelling heeft plaatsgevonden op het moment dat de camping open was tijdens het hoogseizoen (van 23 juli tot en met 12 augustus 2024). In dit onderzoek, dat als bijlage 4 is toegevoegd, is geconcludeerd dat de wegcapaciteit voldoende ruimte biedt voor het aantal verkeersbewegingen. Deze conclusie sluit aan bij het eerder uitgevoerde verkeersonderzoek in 2021. Het aantal verkeersbewegingen vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt. Participatie In de zomer is zowel met initiatiefnemer als indiener van de zienswijze gebeld om te polsen of er ruimte is om nader tot elkaar te komen.

Dit heeft ertoe geleid dat op 10 september 2024 een nieuw gesprek plaatsgevonden heeft onder begeleiding van de gemeente tussen de indiener van de zienswijze en de initiatiefnemer. Tijdens en na het gesprek zijn door beide partijen opties voor een mogelijke oplossing aangeboden. Deze opties zijn door beide partijen vanuit een constructievehouding overwogen. Hierbij is gebleken dat de belangen van beide partijen te ver uit elkaar liggen en overeenstemming niet tot de mogelijkheden behoort. Het verslag van deze participatieronde met een beschrijving van de verschillende opties die overwogen zijn, is als bijlage 2 aan dit raadsvoorstel toegevoegd. Tijdlijn De door de gemeenteraad gevraagde tijdlijn met een overzicht van stappen die zijn gezet sinds initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft met zijn plannen, is opgesteld en als bijlage 3 aan het raadsvoorstel toegevoegd.

blad 2 van 6

Overzicht vergunningen In de raadscyclus van mei 2024 is ook nog expliciet gevraagd naar informatie over de vergunningen voor het perceel De Hoef Oostzijde 119. Initiatiefnemer heeft voor de volgende activiteiten een vergunning van de gemeente: Agrarisch  Het houden van 11 vleesstieren, 95 fokstieren/overig rundvee, 5 geiten, 100 schapen, 2 paarden, 2 pony's, 1 beer, 241 biggen, 16 kraamzeugen, 99 guste en dragende zeugen – melding Activiteitenbesluit milieubeheer 16 juni 2020 Recreatie  Ontvangst en sanitaire voorziening (voor de camping) - bouwvergunning 11 juni 2007  3 hooiberghutten - bouwvergunning 12 juli 2007  8 recreatieappartementen met recreatieruimte (verandering van de eerste stal) omgevingsvergunning 14 november 2014  Verhogen kap bestaande schuur – 5 mei 2023 Daarnaast is op grond van het bestemmingsplan 1e herziening Buitengebied-West op het perceel in het kader van kleinschalig kamperen bij de boer een kampeerterrein van ten hoogste 15 kampeermiddelen toegestaan op de locatie De Hoef Oostzijde 119. Beoogd effect Met het bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119 wordt het feitelijk bestaande recreatieve gebruik op het perceel juridisch-planologisch vastgelegd. Hierbij wordt ook voorzien in een uitbreiding van de recreatieve activiteiten door het mogelijk maken van 10 recreatieappartementen in 1 van de stallen en sloop van een deel van de agrarische bebouwing.

Hierdoor verdwijnt planologisch een agrarisch bedrijf uit het lint van De Hoef. Argumenten 1.1 De beantwoording van de ingediende zienswijzen is zorgvuldig voorbereid en dit heeft geleid tot enkele aanpassingen in het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 december 2023 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. In deze periode is er 1 zienswijze binnengekomen. De indiener van de zienswijze stelt vraagtekens bij de omvang van het geplande recreatiecomplex en de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van geluid en verkeer. De zienswijze heeft geleid tot enkele aanpassingen in het plan. Zo is de toelichting aangepast, zijn enkele onderzoeken aangescherpt, is de reactie van de indiener op het participatieverslag toegevoegd en is het parkeren in verschillende delen van het plan beter beschreven. Daarnaast zijn ambtelijk ook enkele aanpassingen in de toelichting doorgevoerd ter verduidelijking. Zo zijn de teksten van de artikelsgewijze toelichting in hoofdstuk 6 aangepast, waardoor duidelijker is wat niet is toegestaan en wel is toegestaan volgens het bestemmingsplan. In de toelichting zijn enkele tekstuele aanpassingen doorgevoerd en in de planregels is onder meer expliciet vastgelegd dat permanente bewoning van de appartementen en trekkershutten verboden is.

Voor de volledige beantwoording van de zienswijze en een overzicht van de (ambtelijke) aanpassingen wordt verwezen naar de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 119, die als bijlage 1 aan dit voorstel is toegevoegd’. 2.1 Een intensief, niet-grondgebonden agrarisch bedrijf maakt plaats voor een volwaardig recreatiebedrijf

blad 3 van 6

De locatie ligt in het buitengebied van onze gemeente aan De Kromme Mijdrecht. Planologisch is hier sprake van een agrarische functie. Feitelijk is er sprake van een recreatiefunctie. De vraag naar verblijfsrecreatie neemt toe, voornamelijk de vraag naar vitale recreatieparken en recreatiewoningen. Om in te spelen op deze vraag en in overeenstemming met verschillend beleidsstukken van de gemeente, willen de eigenaren van de Groene Hart camping de huidige activiteiten op de juiste manier bestemmen en het recreatiebedrijf uitbreiden. Met het bestemmingsplan worden er totaal 40 campingplaatsen en 21 recreatieappartementen mogelijk gemaakt en verdwijnt planologisch een agrarische functie uit het buitengebied. 2.2 Het bestemmingsplan maakt aanvullende, ondergeschikte recreatieve activiteiten mogelijk voor een jaarronde exploitatie van het bedrijf Om van het recreatiebedrijf een volwaardig, jaarrond opererend bedrijf te maken, zijn er aanvullende maatregelen nodig. In het hoogseizoen draait het bedrijf op de camping en de recreatieappartementen. In het laagseizoen zal de camping gesloten zijn en zullen de inkomsten dalen. Om dit op te vangen worden de multifunctionele ruimtes in het laagseizoen beperkt verhuurd. Dit blijft ondergeschikt aan de hoofdfunctie van het recreatiebedrijf, namelijk de boerderijcamping.

2.3 De ruimtelijke kwaliteit op de locatie verbetert aanzienlijk door het verdwijnen van de bedrijfsmatige uitstraling Een van de voorwaarden van gemeentelijk en provinciaal beleid bij transformatie naar een stedelijke functie, zoals een camping in het buitengebied, is dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert. De locatie heeft momenteel een bedrijfsmatige uitstraling door de grote mate van verharding en de verschillende kleinere gebouwen op het erf. Een van de voorwaarden voor medewerking was dat zo veel mogelijk verharding verwijderd moest worden en dat er vergroening moest plaatsvinden. Met deze vergroening zou het verkavelingspatroon versterkt worden. De te behalen ruimtelijke kwaliteitswinst is vastgelegd in een landschappelijk inpassingsplan, dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. De uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan is geborgd door dit als voorwaardelijke verplichting aan het bestemmingsplan te koppelen. 2.4 De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid De ontwikkeling is in lijn met het coalitieakkoord, de Structuurvisie en de Visie verblijfsrecreatie. In elk van deze documenten wil de gemeente gehoor geven aan de vraag naar meer verblijfsrecreatie en recreatieve voorzieningen. In het coalitieakkoord zijn ondernemers uitgenodigd om mee te denken over het toerisme op de kaart te zetten.

In de Structuurvisie van gemeente De Ronde Venen is een van de uitgangspunten om ruimte te bieden aan ontwikkelingen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Daarnaast is in de Structuurvisie vastgelegd dat na beëindiging van agrarische functies het perceel kan worden omgezet in andere functies, zoals recreatie. Tot slot sluit de ontwikkeling ook aan bij de uitgangspunten van de Visie verblijfsrecreatie 2020. Door vrijgekomen bebouwing een duurzame functie te geven, wordt de leefbaarheid van het landelijk gebied bevorderd. Ook zal toerisme een bijdrage leveren aan de plaatselijke economie. Door de multifunctionele ruimtes te verhuren, ondergeschikt aan de recreatieve functie, kan het recreatiebedrijf jaarrond voldoende inkomsten genereren. Dit draagt bij aan de vitaliteit van de boerderijcamping. 2.5 De ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid Op grond van het provinciaal beleid is het mogelijk om een agrarisch bedrijfsperceel te vervangen voor een stedelijke functie anders dan wonen, zoals een camping. Hieraan zijn meerdere voorwaarden verbonden, waaronder sloop van een gedeelte van de aanwezige bedrijfsmatige bebouwing en het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Zoals beschreven in argument 2.3, verbetert met het verdwijnen van de bedrijfsmatige uitstraling van de locatie de ruimtelijke kwaliteit

blad 4 van 6

aanzienlijk. Het bijbehorende landschappelijke inpassingsplan is in nauw overleg met de provincie opgesteld. De provincie heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. 2.6 De uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat het plan uitvoerbaar is Voor het bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en zijn planregels opgesteld waarbinnen het plan kan worden gerealiseerd. Uit alle uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het plan uitvoerbaar is. De onderzoeken zijn als bijlage bij de toelichting toegevoegd. Uit de vormvrije m.e.r.beoordeling, welke als bijlage bij de toelichting is opgenomen, blijkt dat er op basis van onderliggend plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Het college heeft op 5 december 2023 een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen en acht een milieueffectrapportage voor dit plan niet nodig. 2.7 Het wettelijk vooroverleg levert geen belemmering op voor het plan In het kader van het wettelijk vooroverleg - ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - is het (concept)ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverlegpartners Waternet, Veiligheidsregio Utrecht en de provincie Utrecht. Hieruit zijn geen belemmeringen naar voren gekomen. De ontvangen opmerkingen hebben enkel tot tekstuele wijzigingen geleid, welke in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen’ zijn terug te lezen.

3.1 Een exploitatieplan is niet nodig. Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld. Kanttekeningen 1.1 Beroep tegen het plan kan niet worden uitgesloten In de zienswijzeperiode is er 1 zienswijze binnengekomen. Naar aanleiding van deze zienswijze zijn enkele aanpassingen gedaan. Er kan niet worden uitgesloten dat er beroep wordt aangetekend tegen het bestemmingsplan door de indiener van een zienswijze of een andere belanghebbende. Financiën Het bestemmingsplan en de daarbij behorende relevante onderzoeken zijn door een extern ruimtelijk adviesbureau in opdracht van initiatiefnemer opgesteld en komen dan ook volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemer in rekening gebracht middels de gesloten anterieure overeenkomst. Daarnaast is met initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten, zodat eventuele planschade door de initiatiefnemer vergoed wordt.

Betrokkenheid en communicatie Voor raadsbehandeling mei 2024 Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft initiatiefnemer met de direct omwonden zijn plannen besproken. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in het verslag van de buurtparticipatie, die als bijlage 10 in de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen. De direct omwonenden zijn per brief geïnformeerd over de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en de inloopbijeenkomst van 16 januari 2024. Bij de inloopbijeenkomst

blad 5 van 6

konden belangstellenden vragen aan ambtenaren stellen over de bestemmingsplannen die op dat moment ter inzage lagen, waaronder onderhavig bestemmingsplan. Tijdens de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen is 1 zienswijze ingediend. De gemeenteraad is eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatiebrief: - Ontwerpbestemmingsplannen onder de Wro, voor ingang van Omgevingswet (d.d. 20-122023) Na raadsbehandeling mei 2024 Na de raadsbehandeling in mei 2024 heeft er nog een participatieronde plaatsgevonden. Dit is uitgebreid aan bod gekomen in de inleiding van dit voorstel. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijke voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in het elektronische Gemeenteblad, op de plaatselijke gemeentepagina in De Groene Venen en op de gemeentelijke website. Eenieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl en via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload.

Vervolg  Indien het bestemmingsplan gewijzigd door uw raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegezonden aan Gedeputeerde Staten zes weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd.  Tegen het raadsbesluit aangaande het bestemmingsplan kan een belanghebbende beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.  Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State treedt het besluit niet in werking alvorens op het verzoek is beslist.  Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen worden verleend. Evaluatie Niet van toepassing.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 6 van 6