Raadsvoorstel Vaststellen Ruimtelijk Kader Seniorenhof De Trekvogel

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 20 januari 2025 Raadsvergadering: 5 maart 2026 Commissie: 11 februari 2026 Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Van Uden Naam behandelend ambtenaar: Sven Dom Registratienummer: 1230419 Ter inzage: Bijlage: 1 - Ruimtelijk Kader seniorenhof De Trekvogel in Mijdrecht

Onderwerp: Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader seniorenhof De Trekvogel in Mijdrecht Voorstel 1. Het Ruimtelijk Kader voor het seniorenhof De Trekvogel in Mijdrecht vast te stellen als basis voor de woningbouwontwikkeling op deze locatie; 2. Voor 2026 een budget van € 270.000 beschikbaar te stellen voor sloop- en plankosten en dit ten laste te brengen van de algemene reserve. Inleiding De Trekvogel, gelegen aan de Karrekiet 49 in de wijk Twistvlied, is al geruime tijd niet meer in gebruik als schoolgebouw. Het gebouw is de afgelopen jaren ingezet als tijdelijke locatie voor onder meer de Voedselbank en Tympaan De Baat. Nu deze functies elders worden ondergebracht, kan uitvoering worden gegeven aan herontwikkeling op de locatie tot woningbouw. De locatie maakt onderdeel uit van een groter plantsoen en wordt omzoomd door bomen. Mede door de ligging aan de vijver is het een aantrekkelijke locatie met veel groen. De ligging midden in de wijk maakt de locatie geschikt voor woningbouw. Voor de ontwikkeling van het woningbouwprogramma is in eerste instantie uitgegaan van een regulier programma met koopappartementen. Na inwonerparticipatie kwam de locatie ook in beeld voor een seniorenhof.

Een seniorenhof is bedoeld voor de moderne senior die zelfstandig wil blijven wonen in een gebouw met gemeenschappelijke voorzieningen en waar bewoners de mogelijkheid hebben om onderling een sterke sociale binding te ontwikkelen. Deze vorm is mede geïnitieerd door de trekkersgroep die hiervoor actief is in Mijdrecht.

blad 1 van 5

Voor elk van deze twee woonprogramma’s is een model opgesteld, waarmee de participatie is gestart. Uit de participatie kwam duidelijk naar voren dat een invulling met een seniorenhof op deze locatie de voorkeur heeft. Het participatieproces staat verder uitgewerkt onder hoofdstuk 5 ‘Participatie’ van het Ruimtelijk Kader. Vervolgens is verder gewerkt aan de uitgangspunten voor het realiseren van deze woonvorm. Het Ruimtelijk Kader omvat deze uitgangspunten. Hierin wordt onder andere omschreven hoe wordt omgegaan met stedenbouw, parkeren, groen en de openbare ruimte. Dit Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ontwikkeling van 24 woningen, die onder worden gebracht in 1 appartementengebouw. Beoogd effect Het Ruimtelijk Kader geeft duidelijkheid aan een mogelijke initiatiefnemer en belanghebbenden onder welke voorwaarden de locatie tot een seniorenhof ontwikkeld kan worden. Argumenten 1.1 Een seniorenhof is een totaalconcept dat senioren in staat stelt langer zelfstandig te wonen In de toekomstige situatie worden op het perceel maximaal 24 levensloopbestendige woningen in de vorm van een hofje gerealiseerd. Dit is een woonconcept dat wordt gerealiseerd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De bewoners bepalen zelf hoe hun leefomgeving eruit komt te zien.

Een seniorencomplex in deze vorm is bedoeld voor mensen die het fijn vinden elkaar af en toe te helpen, maar hierin geen verplichting willen. Het is immers geen woongroep. Wél is het een gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert. Dit is bedoeld voor de moderne senior die zelfstandig wil blijven en die steeds minder op mantelzorg en kinderen wil of kan terugvallen. De woningen zijn levensloopbestendig. Dit houdt in dat ze geschikt zijn voor senioren, maar ook voor mensen, dan wel senioren, met een beperking. Dit vraagt een groter ruimtebeslag (geschikt voor rolstoelen), met als gevolg dat de appartementen groter zijn dan reguliere woningen. Verder is er een gemeenschappelijke ruimte, waar de bewoners gezamenlijk activiteiten kunnen organiseren. Naast de ruimtelijke invulling vraagt ook de exploitatie specifieke aandacht. Een reguliere ontwikkelaar zou alleen bouwen en verkopen. Voor deze woonvorm is dit anders. De partij die het complex gaat realiseren blijft ook betrokken in de exploitatiefase en houdt een beslissende stem in de VvE. Daarmee wordt het concept bewaakt, blijven de woningen beschikbaar voor senioren en wordt speculatie voorkomen. De Stichting Knarrenhof is geïnteresseerd om invulling te geven aan dit totaalconcept.

1.2 De herontwikkeling tot een seniorenhof is in overeenstemming met de Woonzorgvisie In de Woonzorgvisie De Ronde Venen 2024-2030 is opgenomen dat de gemeente de realisatie van nieuwe vormen van wonen met zorg, zoals nul-tredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen met gemeenschappelijke voorzieningen bevordert en ondersteunt. Bij deze woonvormen ontvangen inwoners ondersteuning en zorg op maat, passend bij de eigen situatie. Zelfstandig thuis wonen en meedoen in de samenleving wordt zo gestimuleerd. Een seniorenhof past zeer goed bij dit beleidsvoornemen. De geplande woningen op de Trekvogellocatie vormen een samenhangende woonvorm met gemeenschappelijke voorzieningen en waar bewoners de mogelijkheid hebben om onderling een sterke sociale binding te ontwikkelen.

blad 2 van 5

1.3 Het woningbouwprogramma is in overeenstemming met de Woonvisie Het programma bestaat totaal uit 24 levensloopbestendige woningen. Er komen 8 sociale huurwoningen, 8 woningen in het segment betaalbaar (prijspeil 2026 maximaal 420.000 euro) en 8 woningen in de vrije sector. Dit houdt in dat wordt voldaan het percentage van 66 % betaalbaar inclusief 33 % sociale huur. Daarmee is het programma in overeenstemming met de Woonvisie De Ronde Venen 2025-2030. Cazas Wonen staat open voor participatie met sociale huurwoningen in deze woonvorm. De komende maanden wordt dit verder uitgewerkt. Overeenstemming over de inpassing van de sociale huurwoningen is randvoorwaardelijk voor de verkoop van de grond aan een mogelijke initiatiefnemer. 1.4 Het Ruimtelijk Kader biedt de basis voor de ruimtelijke en architectonische uitgangspunten van het initiatief Het Ruimtelijk Kader stelt de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit, stedenbouwkundige uitstraling, parkeren en geldende beleid van diverse betrokken overheden. Hiermee wordt geborgd dat toekomstige ontwikkelingen op deze locatie passen binnen de gewenste ruimtelijke- en beeldkwaliteit die de gemeente voorstaat. 1.5 Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ruimtelijke procedure Het plangebied De Trekvogel is gelegen aan Karrekiet 49 in Mijdrecht.

In het bestemmingsplan Dorpskernen, welke onderdeel uitmaakt van het tijdelijk omgevingsplan De Ronde Venen, heeft het perceel de bestemming “Maatschappelijk”. Het woningbouwplan in het Ruimtelijk Kader omvat de realisatie van 24 woningen waarvoor een BOPA-procedure doorlopen moet worden voor het verkrijgen van een vergunning. Deze procedure wordt gestart nadat het Ruimtelijk Kader is vastgesteld en de koopovereenkomst met de nog te selecteren partij is getekend. 2.1 Een voorbereidingsbudget is nodig voor de planvorming en voorbereiding bouw De feitelijke levering van de bouwrijpe grond vindt plaats voorafgaand aan de bouw. Dit houdt in dat de gemeente de planvorming en het bouwrijp maken (sloop schoolgebouw) dient te voorfinancieren. Het voorstel is om hiervoor een budget beschikbaar te stellen. Zie verder onder het kopje ''Financiën". Kanttekeningen 1.1 Voor deze seniorenhof is een maatwerkoplossing toegepast voor parkeren Het parkeerbeleid in De Ronde Venen is vastgelegd in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030, met daarin ook de parkeernormen. Het plangebied De Trekvogel is qua parkeernorm gelegen in ‘’rest bebouwde kom’’. Landelijk zijn er de afgelopen jaren in verschillende gemeentes dergelijke seniorenhofjes gerealiseerd.

Hierbij zijn lagere parkeernormen gehanteerd ten opzichte van woningen die qua omvang vergelijkbaar zijn, als gevolg van een lager autobezit. De gemiddelde norm in dit soort projecten ligt rond 0,9 per woning (exclusief bezoekersparkeren). Dit is lager dan het gemiddeld autobezit in De Ronde Venen van 1,2 (bron CBS per januari 2023). Een reductie van 0,3 wordt daarom passend gezien voor een dergelijke ontwikkeling en komt overeen met het verschil tussen ‘’rest bebouwde kom’’ en ‘’schil centrum’’. Het voorstel is dan ook om ‘’schil centrum’’ als maatwerkoplossing toe te passen voor deze specifieke vorm van wonen.

blad 3 van 5

In de totale parkeerbehoefte betekent dit een reductie van 42 naar 36 parkeerplaatsen. Mocht dit in de praktijk niet voldoende blijken te zijn, dan zijn er in het naastgelegen plantsoen uitbreidingsmogelijkheden. Dit betekent wel een inbreuk op de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Verder zijn in de huidige situatie 7 openbare parkeerplaatsen aanwezig aan de noordzijde van het plangebied, deze blijven behouden. In de verdere uitwerking wordt aandacht besteed aan goede fietsvoorzieningen op het terrein en onderzoeken we de mogelijkheden voor een deelauto voor de bewoners van het seniorencomplex. 2.1 Het totaalconcept voor deze vorm van seniorenhuisvesting leidt tot een lagere grondopbrengst De verkoop van de grond ten behoeve van deze vorm van seniorenhuisvesting leidt tot een lagere opbrengst bij de verkoop van de grond, dan bij reguliere woningbouw. Er is sprake van hogere bouwkosten als gevolg van het levensloopbestendig maken (en dus vergroten) van de woningen. Verder zijn er bijkomende voorzieningen zoals de gemeenschappelijke ruimte. Om de woningen toegankelijk te houden voor senioren, worden lagere verkoopprijzen (4-6%) gehanteerd bij de verkoop van de woningen. Dit om de doorstroming in de lokale woningmarkt tot stand te brengen. Samen met het totaalconcept zoals beschreven in argument 1.1.

resulteert dit in een lagere grondopbrengst, naar verwachting tussen de 200.000 en 700.000 euro. Financiën De gemeente is eigenaar van de locatie. De gemeente zal deze locatie bouwrijp maken en verkopen aan de initiatiefnemer. De feitelijke levering van de bouwrijpe grond vindt plaats voorafgaand aan de bouw. Na een tender-procedure sluiten de gemeente en de geselecteerde partij een koopontwikkelovereenkomst waarin de afspraken over bouwprogramma en verkoop van de gemeentelijke grond worden vastgelegd. De verkoopopbrengst wordt in 2027 verwacht. Voor het jaar 2026 wordt budget gevraagd voor de sloop van het schoolgebouw De Trekvogel en plan- en advieskosten (w.o. ecologisch en asbestonderzoek, projectleiding). In onderstaande tabel zijn de geraamde kosten, verkoopopbrengst en exploitatieresultaat van deze locatieontwikkeling opgenomen. Omschrijving Opbrengst Verkoop grond Totaal opbrengst (a)

Totaal

2026

2027

1.300.000 1.300.000

1.300.000 1.300.000

Kosten Boekwaarde schoolgebouw Kosten sloop en bouwrijp maken Plan- en advieskosten Totaal kosten (b)

259.000 170.000 130.000 689.000

259.000 170.000 100.000 270.000

30.000 289.000

Toevoeging algemene reserve (a-b)

741.000

-270.000

1.011.000

blad 4 van 5

De grondopbrengst, afboeking van de boekwaarde van het schoolgebouw en het budget plankosten 2027 zullen worden verwerkt in de kadernota 2027/programmabegroting 2027-2030. Betrokkenheid en communicatie Op 8 juli 2025 is door de gemeente een inloopavond georganiseerd voor de omwonenden. Op deze avond is een tweetal varianten gepresenteerd voor invulling van deze locatie, de varianten ''Compact'' en ''Seniorenwoningen''. Het doel van deze avond was om inzicht te krijgen welke variant het beste aansluit bij de omgeving en de wensen van de aanwonenden. De avond verliep in een positieve sfeer, met een goede opkomst. Er was begrip voor het inzetten van de locatie voor woningbouw. Er waren wel zorgen bij de direct aanwonenden over de inpassing van de woningen, met name de hoogte van het gebouw. Ook was er veel vraag naar (sociale) huurwoningen in plaats van de gepresenteerde goedkope koopwoningen. De inloopavond heeft geleid tot een aantal aanpassingen in het plan. De 8 goedkope koopappartementen die eerder in het plan waren opgenomen hebben plaatsgemaakt voor 8 sociale huurappartementen. Deze worden ondergebracht bij een woningcorporatie. Verder is de hoogte van het complex beperkt tot maximaal 3 bouwlagen in plaats van 4 bouwlagen, waarbij er de mogelijkheid is voor een flauw hellend dak.

Na het vaststellen van het Ruimtelijk Kader wordt in nauw overleg met de directe omgeving het bouwplan verder uitgewerkt. In de vergunningprocedure is ook bezwaar en beroep mogelijk. Vervolg Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader wordt de tenderprocedure gestart en met de geselecteerde partij een koop-ontwikkelovereenkomst gesloten. Daarna zal de ruimtelijke procedure (BOPA) in gang worden gezet. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van de ruimtelijke procedure. Afhankelijk van bezwaar en beroep start de bouw van de woningen naar verwachting in 2027. Evaluatie n.v.t.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Rosan Kocken burgemeester

blad 5 van 5