Raadsvoorstel Vaststellen Bestemmingsplan Donkereind 24 en 24a, Vinkeveen

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 7 oktober 2025 Raadsvergadering: 20 november 2025 Commissie: Wonen en Ruimte Organisatieonderdeel: Omgeving Portefeuillehouder: Wethouder Vijselaar Naam behandelend ambtenaar: Linde Baars Registratienummer: 1133877 Ter inzage: Bijlage(n): Bijlage 1 – Toelichting - BP Donkereind 24 en 24a Vinkeveen Bijlage 2 – Regels - BP Donkereind 24 en 24a Vinkeveen Bijlage 3 – Verbeelding - BP Donkereind 24 en 24a Vinkeveen Bijlage 4 – Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen Bijlage 5 – Regels – Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten Bijlage 6 – Regels – Bijlage 2. BKP Donkereind 24-24a Vinkeveen 11-06-2025 Bijlage 7 – Toelichting – Bijlage 1. Aanmeldnotitie Donkereind 24-24a Vinkeveen Bijlage 12-09-2025 Bijlage 8 – Toelichting – Bijlage 2. Quickscan Wnb Donkereind 24 en 24a Vinkeveen 26-01-2024 Bijlage 9 – Toelichting – Bijlage 3. Rapportage berekening stikstofdepositie Donkereind 24-24a Vinkeveen 31-03-2025 Bijlage 10 – Toelichting – Bijlage 3a. AERIUS_Bijlage_Aanlegfase (26-03-2025) Bijlage 11 – Toelichting – Bijlage 3b. AERIUS_Bijlage_Gebruiksfase (26-03-2025) Bijlage 12 – Toelichting – Bijlage 4. Participatieverslag december 2023

Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Donkereind 24 en 24a, Vinkeveen Voorstel 1. De op het ontwerpbestemmingsplan ‘Donkereind 24 en 24a, Vinkeveen’ ingediende zienswijze te beantwoorden zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen'; 2. Het bestemmingsplan ‘Donkereind 24 en 24a, Vinkeveen’ met planidentificatienummer 'NL.IMRO.0736.BPP062Donkereind24-va01' gewijzigd vast te stellen met inbegrip van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen'; 3. De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4 het 'Beeldkwaliteitsplan Donkereind 24 - 24a Vinkeveen' toe te voegen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

blad 1 van 8

Inleiding De ontwikkeling heeft betrekking op 2 locaties: Donkereind 24 en Donkereind 24a (zie verbeelding in bijlage 3). Op de locatie Donkereind 24 in Vinkeveen ligt een braakliggend glastuinbouwperceel met de mogelijkheid hier een bedrijfswoning op te richten. Voor de nieuwbouw van de bedrijfswoning is in 2022 vergunning verleend, maar nog niet gerealiseerd. De eigenaren hebben het voornemen om op de locatie Donkereind 24 in Vinkeveen een grondgebonden paardenhouderij te realiseren voor in eerste instantie ten hoogste 6 jonge paarden (jonger dan 3 jaar), met onder voorwaarden een uitbreidingsmogelijkheid naar ten hoogste 20 paarden. Daarnaast wordt de woonbestemming van de woning aan Donkereind 24a in Vinkeveen aan de achterzijde uitgebreid met 13 meter en wordt daarachter de bestemming Tuin-Landschappelijk toegevoegd. Deze ontwikkelingen passen niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan '1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003' (vastgesteld op 15 juni 2009), waarbij de gronden zijn bestemd voor glastuinbouw en agrarische doeleinden. Om de ontwikkeling van de grondgebonden paardenhouderij en de uitbreiding van de woonbestemming toch mogelijk te maken is aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Hiervoor is bijgevoegd bestemmingsplan opgesteld.

Het bestemmingsplan is voorbereid onder de Wet ruimtelijke ordening, dus voordat de Omgevingswet in werking is getreden. Vandaar dat de raad dit plan als bestemmingsplan ter vaststelling wordt aangeboden. Het bestemmingsplan heeft van 30 december 2023 tot en met 9 februari 2024 als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is 1 (gezamenlijke) zienswijze binnengekomen. Het plan dat u ter vaststelling wordt aangeboden is aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. De reden hiervoor is dat de stikstofproblematiek geleid heeft tot een plan met minder dieren en een aanpassing van het (bouw)programma. Dit heeft ook de duur van de planvorming beïnvloed. Beoogd effect  De vestiging van een grondgebonden paardenhouderij voor maximaal 6 jonge paarden (jonger dan 3 jaar) mogelijk maken op het perceel Donkereind 24 in Vinkeveen;  Onder voorwaarden een uitbreiding van de bedrijfsvoering mogelijk maken naar ten hoogste 20 paarden;  Een passende invulling voor een nu braakliggend glastuinbouwperceel;  Een in de omgeving passende beperkte uitbreiding van de woonbestemming aan de achterzijde van de woning aan Donkereind 24a in Vinkeveen;  Goede borging van landschappelijke inpassingsmaatregelen.

Argumenten 1.1 De beantwoording van de ingediende zienswijzen is zorgvuldig voorbereid en heeft geleid tot enkele aanpassingen van het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 30 december 2023 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. In die periode is er 1 zienswijze binnengekomen, ingediend namens twee huishoudens.

blad 2 van 8

De hoofdlijn van de zienswijze is dat indieners liever geen nieuwe agrarische bedrijfsbebouwing zien op de landtong. De beoogde bouwmassa is in hun optiek te groot (goot 5,5m en bouwhoogte 8m) en beperkt het huidige uitzicht. Indieners zouden het bedrijf liever op de zuidelijke landtong gevestigd zien (achter 24a). De zienswijze leidt tot de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan:  De regels worden aangepast. De maximale goothoogte is verlaagd naar maximaal 4,0 meter. En de maximale bouwhoogte is verlaagd naar maximaal 7,5 meter.  De toelichting wordt aangevuld. Een nadere motivering van de noodzaak van de benodigde bebouwing wordt opgenomen in paragraaf 2.2. De volledige beantwoording van de zienswijze en beschrijving van wijzigingen vindt u in de Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen (zie bijlage 4). 2.1

Het bestemmingsplan is zorgvuldig tot stand gebracht en beoogt een goede ruimtelijke ordening Vooraf aan het bestemmingsplan is er een verzoek om vooroverleg ingediend voor de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt. In het kader van vooroverleg zijn door het college voorwaarden meegegeven ten behoeve van de ontwikkelingsmogelijkheden op dit perceel. Deze voorwaarden vormen de basis voor het bestemmingsplan. In ieder geval moet sprake zijn van:  Een volwaardige en grondgebonden agrarische bedrijfsvoering;  In de omgeving passende bebouwing;  Een goede landschappelijke inpassing. Er is gezocht naar balans tussen het toevoegen van bebouwing en behoud en versterking van kwaliteit. Dit heeft geresulteerd in een “strak” bouwvlak en een beeldkwaliteitsplan met hierin ook landschapsmaatregelen. In het bestemmingsplan zijn bovengenoemde eisen in de planregels en verbeelding verankerd. Verder zijn voor het bestemmingsplan diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het plan uitvoerbaar is. De onderzoeken zijn als bijlage bij de toelichting toegevoegd (zie bijlagen 7 t/m 12). Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er op basis van onderliggend plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten.

Het college heeft op 30 september 2025 een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen en acht een milieueffectrapportage voor dit plan niet nodig. 2.2 Een braakliggend glastuinbouwperceel krijgt een nieuwe agrarische functie Op dit perceel aan Donkereind 24 is sprake van een bijzondere situatie. Het perceel is bestemd als glastuinbouw, maar wordt in de huidige situatie niet als zodanig gebruikt. De kassen die behoren bij het voormalige glastuinbouwbedrijf zijn niet meer aanwezig op het perceel. In de huidige situatie is er dus feitelijk geen sprake van een agrarisch bedrijf/bebouwing, maar op basis van het bestemmingsplan zijn er wél mogelijkheden voor de uitoefening van een glastuinbouwbedrijf. 2.3 De beoogde kleinschalige paardenhouderij past op deze locatie beter dan glastuinbouw Op basis van het bestemmingsplan kan zich op het perceel een glastuinbouwbedrijf met circa 5.000 m2 kassen vestigen. Een ontwikkeling die vanwege de schaal van het perceel en de

blad 3 van 8

ontwikkelingen op het gebied van glastuinbouw onwaarschijnlijk lijkt. Donkereind is van oudsher een glastuinbouwgebied dat door de tijd heen zich transformeert naar een gemengd gebied waar glastuinbouw langzaamaan uit verdwijnt. Bovendien is door schaalvergroting in de glastuinbouwsector deze locatie voor deze functie niet toekomstbestendig. Een ontwikkeling binnen de planologische mogelijkheden van het perceel lijkt dan ook onwaarschijnlijk. Het oprichten van een handelsstal voor paarden past weliswaar niet binnen de gebruiksmogelijkheden van de bestemming “glastuinbouw” uit het bestemmingsplan, maar het is wel een agrarische ontwikkeling en passend in het buitengebied. Omdat het perceel op dit moment braak ligt, heeft het oprichten van een bedrijfsgebouw van in eerste instantie circa 2.010 m2 (en met een uitbreidingsmogelijkheid van circa 380m2) een behoorlijke landschappelijke impact. Echter, vergeleken met de directe planologische mogelijkheid van het oprichten van zo’n 5.000 m2 glastuinbouw is deze impact op het landschap een heel stuk kleiner. 2.4

Een passende maat, schaal en positionering van toe te voegen bebouwing vormt de basis voor de in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden voor de paardenhouderij Er is veel verbeterd aan de plannen van initiatiefnemers. Hierbij was aandacht voor zowel de positionering, bouwmassa en beeldkwaliteit van de toe te voegen bebouwing evenals voor de inrichting van het erf. De positionering en massa vormen de basis voor de in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden. Voor de inrichting van het erf is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Een voorwaardelijke verplichting is een planregel in een bestemmingsplan die een bepaalde ontwikkeling of activiteit toestaat, maar onder de voorwaarde dat bepaalde maatregelen of voorzieningen worden getroffen en/of in stand worden gehouden. De landschapsmaatregelen (landschapselementen) in paragraaf 3.3 van het beeldkwaliteitsplan zijn als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan verankerd, om zo de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing zeker te stellen. Om de beeldkwaliteit te borgen is het beeldkwaliteitsplan opgesteld dat aan de welstandsnota toegevoegd zal worden (zie verder 3.1). 2.5 De ontwikkeling past binnen het coalitieakkoord ‘In het hart’ De coalitie heeft een hart voor alle ondernemers.

Er is volop aandacht voor economische zaken, het bedrijventerrein en individuele ondernemers. Dit plan zorgt ervoor dat een high-end paardenbedrijf en kan worden gezien als visitekaartje van het bedrijf. Het bedrijf wordt gerund door enthousiaste, jonge ondernemers met kennis van zaken en voldoende financiële middelen. NL Stables is gespecialiseerd in het trainen en verkopen van Spaanse dressuurpaarden in het hogere segment. Het bijzondere en exclusieve karakter van de bedrijfsvoering maakt dat de gemeente internationaal op de kaart wordt gezet. 2.6 Er wordt een passend achtererfgebied opgenomen voor de woning op Donkereind 24a Op Donkereind 24a in Vinkeveen staat een (reguliere) woning. In de huidige planologische situatie eindigt de woonbestemming bij de achtergevel van deze woning. Daarachter begint de agrarische bestemming. In het vast te stellen bestemmingsplan wordt de woonbestemming aan de achterzijde uitgebreid met een diepte van 13 meter. Aansluitend wordt een zone met een diepte van 18 meter voorzien van de bestemming 'Tuin - Landschappelijk', die een geleidelijke overgang zal gaan vormen naar het agrarische gebied. Het opnemen van de bestemming Tuin-landschappelijk komt

blad 4 van 8

uit de systematiek van bestemmingsplan Buitengebied West, waarbij (voormalige) agrarische gronden als tuin gebruikt kunnen worden en bebouwing is uitgesloten. Voor de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de vergunde situatie en de regeling in bestemmingsplan Buitengebied West. Door het vergroten van de woonbestemming nemen de mogelijkheden voor het oprichten van (vergunningsvrije) bijgebouwen hier wel toe, maar wordt als passend in de omgeving gezien. 2.7 De functiewijziging past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid De planlocatie ligt in het ‘Landelijk gebied’ en maakt geen onderdeel uit van het glastuinbouwconcentratiegebied. Glastuinbouw wordt in de verordening aangemerkt als een nietgrondgebonden activiteit. Het initiatief richt zich op de omschakeling van de glastuinbouw naar een grondgebonden paardenhouderij. Deze omschakeling voldoet aan de instructieregels als beschreven in artikel 8.1 van de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. Ook past het plan binnen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. Hierin staat dat de landbouwsector binnen bepaalde grenzen zoveel mogelijk ruimte krijgt voor agrarische bedrijfsontwikkeling. Tegelijkertijd wordt gesteld dat het open en groene karakter van het landelijk gebied het ‘kapitaal’ van De Ronde Venen betreft. Een balans tussen bescherming en gezonde dynamiek is noodzakelijk.

2.8 De plannen zijn afgestemd met de omgeving De initiatiefnemers hebben in 2023 (voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan) contact gezocht met de directe omwonenden over hun plannen. Eind 2023 zijn de buren geïnformeerd aan de hand van een informatiedocument waarin het initiatief nader is toegelicht. Er zijn vier persoonlijke gesprekken gevoerd, waarbij tevens het beeldkwaliteitsplan is getoond. Een verslag van deze participatieronde is bijgevoegd als bijlagen bij toelichting. Na de ontwerpfase hebben initiatiefnemers nog wel contact gehad met de indieners van de zienswijze. Deze contacten maken echter geen onderdeel uit van het participatieverslag. Ook zijn er gesprekken gevoerd tussen indieners en de behandelend ambtenaar. 2.9 Het wettelijk vooroverleg levert geen belemmering op voor het plan In het kader van het wettelijk vooroverleg - ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - is het (concept)ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverlegpartners waterschap AGV, Veiligheidsregio Utrecht en de provincie Utrecht. Zowel provincie als waterschap hebben hiervan gebruik gemaakt. De opmerkingen hadden bijvoorbeeld betrekking op de onderbouwing van de grondgebondenheid en extern salderen. Het ontwerpbestemmingsplan is hier destijds op aangepast. De vooroverlegpartners hebben geen zienswijze ingediend.

3.1 Het beeldkwaliteitsplan en landschappelijk inpassingsplan borgen de inpassing in het lint In het beeldkwaliteitsplan staan de randvoorwaarden voor zowel de erfinrichting als de bebouwing in het plangebied. Zo wordt de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en buitenruimte beschreven en bevat het toetsbare criteria. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. In de zienswijze op het bestemmingsplan wordt meermaals gerefereerd aan het beeldkwaliteitsplan. De bezwaren richten zich echter voornamelijk tegen de beoogde bouwmassa,

blad 5 van 8

en niet de beschreven landschapsmaatregelen en beeldkwaliteitseisen. Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan, zal dit gelden als aanvulling op de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen 2023’. De landschapsmaatregelen (landschapselementen) in paragraaf 3.3 van het beeldkwaliteitsplan zijn ook als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan verankerd, om zo de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing zeker te stellen. 4.1 Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld. Kanttekeningen 2.1 Initiatiefnemers hebben een bedrijfsvoering met ten hoogste 20 paarden voor ogen Het ontwerpbestemmingsplan ging uit van een bedrijfsvoering met 20 paarden. Hiervoor hebben initiatiefnemers een ontheffing aangevraagd in het kader van de Wet Natuurbeheer. Deze aanvraag gaat uit van externe saldering. In verband met de stikstofproblematiek blijkt deze aanvraag vooralsnog niet vergunbaar.

Daarom is het aantal paarden teruggebracht van 20 paarden naar 6 jonge paarden (jonger dan 3 jaar). Naar de toekomst toe wordt wel uitgegaan van uitbreiding naar maximaal 20 paarden mits geldende weten regelgeving dat toestaat. In het voorliggende bestemmingsplan is daarvoor een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. 2.2 Er zijn verschillende strijdige situaties binnen het plangebied Zo zijn er niet-vergunbare werkzaamheden uitgevoerd op het weiland achter Donkereind 24a. Dit betreft verharding, inrichtingselementen (voor de paarden), en ook bebouwing bij de woning die binnen de agrarische bestemming is gerealiseerd. Hier is geen vergunning voor. Met het uitbreiden van de woonbestemming wordt de bebouwing bij de woning legaliseerbaar. De voorzieningen voor de paarden en de verharding in het achterliggende weiland moeten in de oorspronkelijke situatie (weiland) worden teruggebracht in lijn met het beeldkwaliteitsplan. In de regels van het bestemmingsplan wordt hierop gestuurd middels een voorwaardelijke verplichting. Direct achter Donkereind 22a is een schuur aanwezig met een oppervlakte van ongeveer 90 m². Deze schuur is verbouwd en als tijdelijke woning in gebruik geweest. Deze ruimte wordt weer teruggebracht tot bedrijfsruimte waarbij niet-vergunbare voorzieningen worden verwijderd.

Deze schuur krijgt een algemeen gebruik, als ruimte waar klanten worden ontvangen maar ook voor opslag. 2.3 Beroep tegen het plan kan niet worden uitgesloten Een gezamenlijke zienswijze is ingediend door bewoners van twee nabijgelegen percelen. Naar aanleiding van de zienswijze is onderzocht of de goot- en bouwhoogtes uit het ontwerpbestemmingsplan strikt noodzakelijk waren. Initiatiefnemers hebben ingestemd met het verlagen van de goot- en bouwhoogte om zo de omwonenden, waar mogelijk, tegemoet te komen. Ondanks deze aanpassing, kan niet worden uitgesloten dat er alsnog beroep wordt ingediend.

blad 6 van 8

Financiën Het bestemmingsplan en de daarbij behorende relevante onderzoeken zijn door een extern ruimtelijk adviesbureau in opdracht van initiatiefnemers opgesteld en komen dan ook volledig voor rekening van de initiatiefnemers. De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemers in rekening gebracht op basis van de gesloten anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat eventuele tegemoetkoming in planschade wordt afgewenteld op de initiatiefnemers. Er wordt geen planschade verwacht. Maar mocht er desondanks toch planschade optreden, zal deze volledig voor rekening komen en vergoed worden door initiatiefnemers. Betrokkenheid en communicatie De raad is eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatiebrief:  Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplannen onder de Wro, voor ingang Omgevingswet, d.d. 20 december 2023 Daarnaast is het perceel bezocht tijdens de voor raadsleden georganiseerde bustour op 7 november 2024. De aanwezige raadsleden hebben terplekke de situatie in ogenschouw kunnen nemen. Ontwerpbestemmingsplan Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd zijn de omwonenden per brief geïnformeerd over de mogelijkheden om het ontwerpbestemmingsplan te bekijken en hoe ze hier indien gewenst- hun zienswijze op kenbaar konden maken.

Gesprek met indieners zienswijze De gemeente heeft contact gehad met de indieners van de zienswijze en een gesprek gehad op het gemeentehuis. Raadsbehandeling Voorafgaand aan de raadsbehandeling worden indieners van de zienswijze per brief geïnformeerd over de conceptbeantwoording van de zienswijze. Tevens worden ze geïnformeerd over de inspreekmogelijkheid tijdens de raadsbehandeling van het bestemmingsplan. Indien de raad het bestemmingsplan vaststelt, worden de indieners schriftelijk op de hoogte gebracht van uw besluit. Communicatie na vaststelling De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in het elektronisch Gemeenteblad, op de plaatselijke gemeentepagina in De Groene Venen en op de gemeentelijke website. Eenieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website https://omgevingswet.overheid.nl en via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload.

blad 7 van 8

Vervolg  Indien het bestemmingsplan gewijzigd door uw raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegezonden aan Gedeputeerde Staten en zes weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd.  Tegen het raadsbesluit aangaande het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.  Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Indien binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State treedt het besluit niet in werking alvorens op het verzoek is beslist.  Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor realisatie van de grondgebonden paardenhouderij worden verleend. Evaluatie Niet van toepassing.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 8 van 8