Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 11-12-2023 Raadsvergadering: 01-02-2024 Commissie: Wonen en Ruimte Organisatieonderdeel: Team Omgeving Portefeuillehouder: Huib Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Linde Baars Registratienummer: Klik of tik om tekst in te voeren. Ter inzage: Klik of tik om tekst in te voeren. Bijlage(n): Bijlage 1 - toelichting - BP De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef Bijlage 2 - regels - BP De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef Bijlage 3 - verbeelding - BP De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef Bijlage 4 - nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen Bijlage 5 - bijlage regels - BP De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef Bijlage 6 - bijlage 1 toelichting - Beeldkwaliteit-, landschappelijk inpassings- en beplantingsplan Bijlage 7 - bijlage 2 toelichting - Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8 - bijlage 3 toelichting - Ecologische quickscan Wet natuurbescherming Bijlage 9 - bijlage 4 toelichting - Aerius-berekening Bijlage 10 - bijlage 5 toelichting - Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef Voorstel 1. De op het ontwerpbestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef’ ingediende zienswijzen te beantwoorden zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen’; 2. Het bestemmingsplan ‘De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef’ met inbegrip van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen’ gewijzigd vast te stellen; 3. De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen 2023’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4 het beeldkwaliteitsplan voor De Hoef Oostzijde 67a in De Hoef toe te voegen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

blad 1 van 7

Inleiding Op het perceel De Hoef Oostzijde 67A in De Hoef zijn de agrarische activiteiten beëindigd. Hier was voorheen een kwekerij gevestigd. Een initiatiefnemer is van plan hier een woningbouwplan met in totaal 7 woningen, bestaande uit 1 vrijstaande woning en 6 woningen in een schuurachtig volume, te ontwikkelen en de agrarische bedrijfswoning van een woonbestemming te voorzien. De nog aanwezige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Voor deze ontwikkeling stelde de raad een ontwikkelkader en een toelichting hierop vast (vergadering d.d. 25 november 2021). In het ontwikkelkader staan de randvoorwaarden waarbinnen het initiatief verder is uitgewerkt. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is ook een aanpassing van het geldende bestemmingsplan ‘1e herziening Buitengebied-West’ noodzakelijk. Hiervoor is bijgevoegd bestemmingsplan opgesteld. Dit heeft van 2 september tot en met 13 oktober als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is er 1 gemeenschappelijke zienswijze binnengekomen, ingediend namens diverse omwonenden. Beoogd effect De transformatie van een voormalig agrarisch bedrijfsperceel naar een kleinschalig woonerf voor het bouwen van maximaal 7 woningen in de kern van De Hoef. De nieuwbouw sluit qua opzet, maat en schaal aan bij de bestaande omliggende bebouwing. Argumenten 1.1

De beantwoording van de ingediende zienswijzen is zorgvuldig voorbereid en dit heeft geleid tot enkele aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 2 september 2023 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. In die periode is er 1 zienswijze binnengekomen. De hoofdlijnen van deze zienswijze: • Diverse conclusies uit de toelichting worden in twijfel getrokken. Dit betreft (o.a.) de

•

onderbouwing / toetsing / beoordeling van: o de landschapsnota; o de woonvisie; o parkeerbehoefte en verkeersbewegingen; o bedrijven en milieuzonering; o maatschappelijke uitvoerbaarheid; o het beeldkwaliteitsplan i.r.t. de toegangsbrug en ontsluitingspad; o verkennend bodemonderzoek Meer algemeen: o het bouwplan voorziet niet in de vraag van de lokale bevolking; o belangen ontwikkelaar prevaleren boven belangen van de buurt; o zorgen om verstoring van rust, privacy en mogelijk lichtvervuiling; o zorgen om onderhoud gemeenschappelijke weg en sloot;

blad 2 van 7

o

zorgen om waardevermindering van de eigen woning

De zienswijze leidt tot 2 aanpassingen in de toelichting: • Tekstuele aanpassing over het organiseren van een inloopavond; • Het toevoegen van de bijlagen van het bodemonderzoek. Deze zaten per abuis niet bij het ontwerpbestemmingsplan. De volledige beantwoording van de zienswijze en beschrijving van wijzigingen vindt u in de Nota van zienswijzen. 2.1

Het bestemmingsplan is zorgvuldig tot stand gebracht en beoogt een goede ruimtelijke ordening. Het door de raad vastgestelde ontwikkelkader vormt de basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de transformatie van het agrarische bouwperceel naar een kleinschalig woonerf met 7 nieuwe woningen. Het nieuwe woonerf sluit qua opzet, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing van De Hoef Oostzijde. De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in het landschap. De ontwikkeling sluit daarnaast aan bij de lokale woonbehoefte van De Hoef. De ‘buitenstedelijke’ agrarische gronden worden voorzien van een natuurbestemming en kruidenrijk grasland. In het bestemmingsplan zijn bovengenoemde eisen in de planregels en verbeelding verankerd. Verder zijn voor het bestemmingsplan diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het plan uitvoerbaar is. De onderzoeken zijn als bijlage bij de toelichting toegevoegd.

2.2

De transformatie past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid Deze planontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is daarmee in lijn met het verstedelijkingsbeleid van de provincie. Ook past het plan binnen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. Hierin staat dat bescheiden inbreiding binnen de rode contour mogelijk is. Wel moet hierbij aandacht zijn voor een zorgvuldige verweving met het historische landschap. In dit plan is sprake van het bebouwen van nog (gedeeltelijk) onbebouwde ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied. Voor een zorgvuldige landschappelijke inpassing is veel aandacht, zie hiervoor onder 2.3. Met bijbehorend beeldkwaliteitsplan wordt geborgd dat de te realiseren bebouwing goed past binnen de bestaande omgeving.

2.3

Het plan wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast De bestaande omgevingskwaliteit en het ontwikkelkader zijn uitgangspunt geweest voor de opzet van het woonerf. Zo past de nieuwe ontwikkeling goed in zijn omgeving en blijft de bestaande kavelstructuur behouden. Vooral het grotere volume met 6 woningen heeft de karakteristiek van een schuur of loods. Maar ook de vrijstaande woning verwijst qua beleving naar het voormalige agrarische karakter. De volumes vormen stedenbouwkundig een gezamenlijk cluster, net als op een agrarisch erf.

blad 3 van 7

Vanaf het plangebied is zicht op het nabijgelegen natuurgebied. Beleving van de openheid van het landschap is een belangrijk kenmerk, de ontwikkeling houdt hier rekening mee. De te realiseren bebouwing is georiënteerd op het achterland. Daarnaast voorziet de landschappelijke inpassing in een natuurlijke overgang naar het landschap, wordt er een gemeenschappelijke buitenruimte aangelegd en past ook de inrichting van de buitenruimte bij de landschappelijke karakteristiek. Zie in dit verband ook 3.1. 2.4

Wonen op deze binnenstedelijke locatie sluit beter aan bij de functies in de directe omgeving De locatie is gelegen aan de rand van De Hoef. De woningbouwlocatie ligt in binnenstedelijk (of, “binnendorps”) gebied, als bepaald door de provincie. We spreken in dit kader ook over “binnen de rode contour”. De huidige agrarische functie op het perceel is gelegen direct achter de bestaande woningen aan het lint De Hoef Oostzijde. Hoewel er momenteel geen actieve agrarische bedrijfsvoering meer aanwezig is op het terrein, biedt het huidige bestemmingsplan 1e herziening Buitengebied – West de mogelijkheid om nieuwe agrarische bedrijfsactiviteiten op deze locatie weer op te starten. Gezien de ligging nabij woningen en de smalle lokale wegen is dit onwenselijk. Met dit planvoornemen wordt alle nog aanwezige bedrijfsbebouwing gesloopt en verdwijnen de planologische mogelijkheden voor het opstarten van een agrarische bedrijfsvoering. De bedrijfswoning wordt niet gesloopt maar middels het bestemmingsplan voorzien van een passende woonbestemming.

2.5

Dit bestemmingsplan speelt in op de woningbouwbehoefte in De Ronde Venen Voorliggend bestemmingsplan maakt het mogelijk om in totaal 7 nieuwe woningen te bouwen binnen de gemeente. Het plan bestaat uit 1 vrijstaande woning en 6 woningen die in een schuurachtig volume worden gerealiseerd. Het blok met 6 woningen bestaat uit minimaal 2 starterswoningen en de overige vallen onder de categorie betaalbare koop. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de behoefte aan koopwoningen en koopappartementen.

2.6

De plannen zijn afgestemd met de omgeving Voorafgaand aan het ontwikkelkader vond in de periode mei 2019 tot mei 2021 een uitvoerig participatieproces plaats. Dit participatieproces resulteerde in diverse aanpassingen in het plan. Een overzicht van het participatieproces is opgenomen in hoofdstuk 4 van de toelichting van het ontwikkelkader. Het overleg en de doorgevoerde aanpassingen (onder meer de afstand tussen de huidige bebouwing en toekomstige bebouwing is vergroot en het bouwvlak verkleind) hebben destijds niet alle bezwaren van de direct omwonenden weggenomen. In september 2022 is door de gemeente en initiatiefnemer gesproken met de direct omwonenden. Tijdens dit overleg bleek dat zij behoefte hadden om het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan in te zien voordat het in procedure ging. Half juni zijn de conceptstukken gedeeld. De omwonenden zijn meermaals uitgenodigd contact op te nemen bij vragen of opmerkingen en aan te geven aan welke informatie behoefte is. Hier zijn enkele vragen op ontvangen. Uit de vragen bleek geen behoefte aan een informatieavond over de planologische procedure. Van de organisatie hiervan is afgezien.

blad 4 van 7

2.7

Het wettelijk vooroverleg levert geen belemmering op voor het plan In het kader van het wettelijk vooroverleg - ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - is het (concept)ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverlegpartners waterschap AGV, Veiligheidsregio Utrecht en de provincie Utrecht. Zij hadden geen opmerkingen op het bestemmingsplan. De Veiligheidsregio gaf daarnaast adviezen over bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid. Deze gelden voor de nadere planuitwerking en staan los van het bestemmingsplan.

3.1

Het beeldkwaliteitsplan en landschappelijk inpassingsplan borgen de inpassing in het lint In het beeldkwaliteitsplan staan de randvoorwaarden voor zowel de erfinrichting als de bebouwing in het plangebied. Zo wordt de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en buitenruimte beschreven en bevat het toetsbare criteria. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het beeldkwaliteitsplan. Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan, zal dit gelden als aanvulling op de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen 2023’. De randvoorwaarden in paragraaf 4.2.1 van het beeldkwaliteitsplan zijn ook als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan verankerd, om zo de instandhouding van de landschappelijke inpassing zeker te stellen.

4.1

Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen 1.1

Beroep tegen het plan kan niet worden uitgesloten Een gezamenlijke zienswijze is ingediend door verschillende omwonenden. Ondanks dat de initiatiefnemer meerdere malen met omwonenden heeft gesproken en mede op basis daarvan het plan heeft aangepast, blijft het lastig een plan te ontwikkelen waar alle omwonenden achter staan. Daarom bestaat er de kans dat er beroep wordt ingediend.

Financiën Het bestemmingsplan en de daarbij behorende relevante onderzoeken zijn door een extern ruimtelijk adviesbureau in opdracht van initiatiefnemer opgesteld en komen dan ook volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemer in rekening gebracht op basis van de gesloten anterieure overeenkomst.

blad 5 van 7

In de anterieure overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over het verevenen van sociale woningbouw. De initiatiefnemer is op grond van de ‘Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022’ verplicht binnen het plan 2 sociale huurwoningen te realiseren. In plaats van het realiseren van 2 sociale huurwoningen zal de initiatiefnemer een afkoopsom storten in het vereveningsfonds. Met initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst gesloten. Er wordt geen planschade verwacht. Maar mocht er desondanks toch planschade optreden, zal deze volledig voor rekening komen en vergoed worden door initiatiefnemer. Betrokkenheid en communicatie De raad is eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatiebrief: - Ontwerpbestemmingsplan De Hoef Oostzijde 67a ter inzage, d.d. 22 augustus 2023 Ontwikkelkader Voorafgaand aan het ontwikkelkader heeft in de periode mei 2019 tot mei 2021 een uitvoerig participatieproces plaatsgevonden. Dit participatieproces heeft geresulteerd in diverse aanpassingen in het plan. Een overzicht van het participatieproces staat in hoofdstuk 4 van de toelichting van het ontwikkelkader. Het overleg en de doorgevoerde aanpassingen hebben destijds niet alle bezwaren van de direct omwonenden weggenomen.

Beeldkwaliteitsplan en inpassingsplan In september 2022 is er door de gemeente (beleidsadviseur RO en Stedenbouw) en initiatiefnemer gesproken met de direct omwonenden. Tijdens dit overleg bleek dat er bij de bewoners behoefte was om het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan in te zien voordat het in procedure zou gaan. Er is toen afgesproken om niet op dat moment de conceptstukken te delen, maar om te wachten tot de stukken in ieder geval ambtelijk akkoord waren. Half juni zijn de conceptstukken gedeeld met omwonenden. Ook is bij de omwonenden aangegeven dat zij contact met ons op kunnen nemen met vragen of opmerkingen en dat de betrokken medewerkers graag horen aan welke informatie behoefte is. Op 1 augustus zijn hier enkele verduidelijkende vragen over ontvangen. Ontwerpbestemmingsplan Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd zijn de omwonenden per brief geïnformeerd over de mogelijkheden om het ontwerpbestemmingsplan te bekijken en hoe ze hier -indien gewensthun zienswijze op kenbaar konden maken. Raadsbehandeling Voorafgaand aan de raadsbehandeling worden indieners van de zienswijze per brief geïnformeerd over de conceptbeantwoording van de zienswijze. Tevens worden ze geïnformeerd over de inspreekmogelijkheid tijdens de raadsbehandeling van het bestemmingsplan.

blad 6 van 7

Indien de raad het bestemmingsplan vaststelt, worden de indieners schriftelijk op de hoogte gebracht van uw besluit. Communicatie na vaststelling De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in het elektronisch Gemeenteblad, op de plaatselijke gemeentepagina in De Groene Venen en op de gemeentelijke website. Eenieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl of via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload. Een papieren versie van het bestemmingsplan ligt ter inzage op het gemeentehuis. Vervolg •

Indien het bestemmingsplan gewijzigd door uw raad wordt vastgesteld wordt het besluit,

•

overeenkomstig artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegezonden aan Gedeputeerde Staten en zes weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd. Tegen het raadsbesluit aangaande het bestemmingsplan kan een belanghebbende beroep

•

instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn

•

afloopt. Indien binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State treedt het besluit niet in werking alvorens op het verzoek is beslist. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor realisatie van de woningen worden verleend.

Evaluatie N.v.t.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 7 van 7