Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader woningbouwlocatie Pothuizen Amstelhoek

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 9 december 2025 Raadsvergadering: 29 januari 2026 Commissie: Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Vijselaar Naam behandelend ambtenaar: Emma Stork Registratienummer: 1203485 Ter inzage: Bijlage: 1. Ruimtelijk Kader locatie Pothuizen Amstelhoek

Onderwerp: Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader woningbouwlocatie Pothuizen Amstelhoek Voorstel 1. Het Ruimtelijk Kader voor Pothuizen in Amstelhoek vast te stellen als basis voor de woningbouwontwikkeling op deze locatie; 2. Hoofdstuk 4.4 ‘Architectonische uitwerking (beeldkwaliteit)’ van het Ruimtelijk Kader Pothuizen toe te voegen aan hoofdstuk 4 van de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’. Inleiding De locatie Pothuizen aan de oostrand van Amstelhoek is een bedrijventerrein dat jarenlang in gebruik was voor metaalverwerking. Het terrein is van de woonomgeving gescheiden door stalen damwanden en heeft een vervuilde bodem. De initiatiefnemer, Lithos Projectontwikkeling B.V., wil het terrein transformeren tot een groene en duurzame woonomgeving. De locatie ligt op een markante plek langs de Ringdijk Eerste Bedijking, tegenover het Fort bij Uithoorn (UNESCO Werelderfgoed). De herontwikkeling biedt een unieke kans om de dorpsrand van Amstelhoek zowel landschappelijk als met een woonprogramma af te ronden en een vervuild terrein om te zetten in een woonlocatie. Samen met de initiatiefnemer is gewerkt aan de uitgangspunten voor het realiseren van deze woningen, het herstellen van de dijk en de aansluiting met het landschap. Het Ruimtelijk Kader omvat deze uitgangspunten. Hierin wordt onder andere omschreven hoe wordt omgegaan met stedenbouw, parkeren, groen en de openbare ruimte.

Dit Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ontwikkeling van 120 woningen. Er komen 4 appartementengebouwen.

blad 1 van 4

Beoogd effect Het Ruimtelijk Kader geeft duidelijkheid aan de initiatiefnemer en belanghebbenden onder welke voorwaarden de locatie ontwikkeld kan worden. Argumenten 1.1 Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ruimtelijke procedure Het plangebied van de woningbouwlocatie, gelegen aan Ringdijk Eerste Bedijking in Amstelhoek, heeft momenteel binnen Bestemmingsplan 'Buitengebied-West’ de bestemming ‘bedrijf' en ‘wonen’. Het woningbouwplan in het Ruimtelijk Kader omvat de realisatie van 120 woningen waarvoor een BOPA-procedure doorlopen moet worden. De bestaande verharding wordt verwijderd, evenals de oude bedrijfsgebouwen die nog overeind staan. De ruimtelijke procedure wordt gestart nadat het Ruimtelijk Kader is vastgesteld zodat daarna de vergunningprocedure doorlopen kan worden. 1.2 Er wordt 30% sociale huur en 20% betaalbare koop (tot € 405.000, prijspeil 2025) gerealiseerd Project Pothuizen is opgenomen in de uitzonderingenlijst (bijlage 1) van de Woonvisie De Ronde Venen 2025-2030. Voor de projecten uit deze lijst geldt dat de afspraak van 66% betaalbaar niet van toepassing is, omdat er al afspraken gemaakt waren voordat de Woonvisie De Ronde Venen 2025-2030 is vastgesteld. In 2024 is er een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar, Lithos B.V. Het nieuwe woonprogramma bestaat in totaal uit 120 woningen.

Op de huidige locatie, aan de entree van het plangebied, staan al twee woningen (twee-onder1-kap woningen). Deze woningen worden gesloopt. Er wordt rekening gehouden met de bestaande bestemming van het perceel en daarin toegestane woningbouw. Dit betekent dat het woningverdeling wordt berekend over 118 woningen. Op de Pothuizen locatie zijn 30% van de woningen sociale huur (35 woningen), 20% van de woningen betaalbaar (24 woningen) en 50% van de woningen vrije sector (59 woningen). De twee woningen die voortkomen uit de huidige bestemming worden ook woningen in de vrije sector. 1.3 Met deze ontwikkeling wordt een ruimtelijke impuls gegeven aan Amstelhoek en omgeving Het terrein van Pothuizen heeft op dit moment een rommelige uitstraling. Door het terrein te transformeren naar woningbouw wordt er een ruimtelijke impuls gegeven. Deze impuls beperkt zich niet alleen tot het plangebied maar tot het hele dorp Amstelhoek. Met deze ontwikkeling wordt een groene en prettige leefomgeving toegevoegd aan het dorp, die ook toegankelijk wordt gemaakt voor bewoners uit het dorp. 1.4 De woningbouwlocatie Pothuizen draagt bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente De 120 woningen die worden gebouwd op de Pothuizen locatie zijn een waardevolle toevoeging aan het totaal aantal woningen in Amstelhoek.

Dit levert daarnaast een bijdrage aan gemeentelijke ambitie om tot 2040 in totaal 4800 woningen te bouwen. 1.5 Het plangebied ligt deels buiten het stedelijk gebied en is opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 Bouwen binnen de rode contour of binnen de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt. In de Omgevingsverordening Provincie Utrecht staat dat zo veel mogelijk binnenstedelijk (binnen het stedelijk gebied) gebouwd moet worden. Het plangebied aan de westzijde van de busbaan valt

blad 2 van 4

binnen het stedelijk gebied en is in de Structuurvisie Amstelhoek (2011) aangemerkt als ontwikkellocatie. Het bouwvlak aan de oostzijde van de busbaan ligt buiten het stedelijk gebied en is opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 (PPWW). De Provincie Utrecht geeft daarmee toestemming voor de bouw van 29 woningen aan de oostzijde van de busbaan. 1.6 Parkeren voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid Voldoende parkeergelegenheid zorgt voor een aantrekkelijke wijk en voorkomt parkeeroverlast in de omgeving. Daarvoor heeft de gemeenteraad het parkeerbeleid vastgelegd in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030, met daarin ook parkeernormen. Het Ruimtelijk Kader woningbouwlocatie Pothuizen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het aantal parkeerplaatsen is conform de gemeentelijke parkeernormen. Voor deze locatie is er sprake van ‘schil centrum’. De locatie ligt namelijk op korte afstand van de voorzieningen in Uithoorn. Daarnaast worden er extra maatregelen genomen om de aantrekkelijkheid van het openbaar vervoer te vergroten en het fietsgebruik te stimuleren. Zo wordt de huidige bushalte in Amstelhoek verplaatst en vernieuwd. Er komen goede wachtvoorzieningen, goede bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers en kwalitatief hoogwaardige fietsvoorzieningen.

1.7 Er wordt gewerkt aan een verkeersveilige inrichting van de oversteek over de busbaan Er is een eerste verkennend overleg geweest met de Provincie over het realiseren van een verkeersveilige oversteek over de busbaan naar het laatste appartementengebouw. Het doel is om in samenwerking met de ontwikkelaar en de Provincie een ontwerp uit te werken dat de veiligheid van voetgangers, fietsers en autoverkeer waarborgt. 1.8 Het Ruimtelijk Kader sluit aan bij het gemeentelijk beleid In het Ruimtelijk Kader staan de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan. Deze uitgangspunten zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente en het gemeentelijk beleid. De herontwikkeling van deze locatie wordt al genoemd in de Structuurvisie Amstelhoek (2011) en in de Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040. 2.1 Het Ruimtelijk Kader biedt de basis voor de ruimtelijke en architectonische uitgangspunten van het initiatief. Het Ruimtelijk Kader stelt de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit, stedenbouwkundige uitstraling, landschappelijke kwaliteiten en geldende beleid van diverse betrokken overheden. Door hoofdstuk 4.4 ‘Architectonische uitwerking (beeldkwaliteit)’ uit het Ruimtelijk Kader op te nemen in hoofdstuk 4 van de welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’, wordt het een formeel toetsingskader voor de beoordeling van ruimtelijke procedures binnen dit plangebied.

Hiermee wordt geborgd dat toekomstige ontwikkelingen op deze locatie passen binnen de gewenste ruimtelijke en esthetische kwaliteit van de gemeente. Kanttekeningen 1.1 De bewoners in Amstelhoek hebben zorgen geuit over de verkeersituatie in Amstelhoek Met de ontwikkeling van de locatie Pothuizen neemt het aantal verkeersbewegingen in Amstelhoek toe. De ontsluiting van de Pothuizen locatie loopt via Ringdijk Eerste Bedijking langs de Esso Express en takt aan op het kruispunt dat kruist met de Piet Heinlaan en de Mijdrechtse Zuwe. De huidige verkeersituatie in Amstelhoek heeft op piekmomenten een beperkte doorstroming. In 2026

blad 3 van 4

wordt een ontwerp voor een verkeersveilige kruising gemaakt. Dit ontwerp wordt besproken met de inwoners. In 2027, vooruitlopend op de bouwwerkzaamheden van de woningen, wordt het ontwerp voor de verkeersveilige kruising uitgevoerd. Verder worden er snelheidsremmende maatregelen genomen op de Mijdrechtse Zuwe. Financiën De gehele ontwikkeling komt voor rekening en risico van de initiatiefnemer. In 2024 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en Lithos B.V. Met de initiatiefnemer wordt voorafgaand aan de start van de ruimtelijke procedure een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst legt de gemeente de afspraken vast over de kosten van de begeleiding van de planvorming, het openbaar gebied en eventuele planschade. Daarnaast worden, net zoals met de initiatiefnemers van herontwikkeling bedrijventerrein de Engel, afspraken gemaakt over het leveren van een mobiliteitsbijdrage voor de kosten die komen kijken bij het verbeteren van het kruispunt in Amstelhoek. Betrokkenheid en communicatie Belanghebbenden zijn sinds 2022 op diverse manieren betrokken bij het opstellen van het Ruimtelijk Kader. Er is een klankbordgroep (met o.a. leden van het wijkcomité Amstelhoek) gevormd om de knelpunten in het plan mee te bespreken. De inbreng van de klankbordgroep is in diverse sessie opgehaald.

Daarnaast zijn grotere inloopmomenten georganiseerd om buurtbewoners en andere geïnteresseerden te informeren en input bij op te halen. Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader blijven deze stakeholders betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. Hoewel de inwoners van Amstelhoek zorgen hebben over de verkeerssituatie zijn de inwoners overwegend positief dat de huidige bedrijfsactiviteiten plaats maakt voor woningbouw. Vervolg Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader wordt er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Daarna zal de ruimtelijke procedure (BOPA) in gang worden gezet. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van de ruimtelijke procedure. Afhankelijk van bezwaar en beroep start de bouw van de woningen naar verwachting in 2028. Verkeerssituatie Amstelhoek In 2026 stelt de gemeente een ontwerp voor de kruising en de snelheidsremmende maatregelen op. Er volgt een budgetaanvraag en vervolgens wordt de kruising in 2027 aangepast. Evaluatie n.v.t.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Rosan Kocken burgemeester

blad 4 van 4