Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader Oude Hofland- en Wereldwijsschool

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 12 november 2024 Raadsvergadering: 17 december 2024 Commissie: Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder van Uden Naam behandelend ambtenaar: Peter Kerklaan Registratienummer: 12247 Ter inzage: Bijlage(n): Bijlage 1 - Ruimtelijk Kader Oude Hofland- en Wereldwijsschool Bijlage 2 - Hofland – Eendracht Mijdrecht Bouwenvelop juni 2024 SVP Bijlage 3 - Zonnestudie en lichtstudie locatie ten opzichte van de Nobelflat

Onderwerp: Ruimtelijk Kader Oude Hofland- en Wereldwijsschool Voorstel 1. In te stemmen met het Ruimtelijk Kader voor de locatie van de oude Hofland- en Wereldwijsschool waarmee de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van de locatie worden vastgesteld. 2.

In te stemmen met het beschikbaar stellen van een incidenteel voorbereidingsbudget 2025 van € 160.000- en dit ten laste te brengen van de algemene reserve.

Inleiding De nieuwbouw van de Hoflandschool en de Wereldwijs wordt in het voorjaar van 2025 door de scholen in gebruik genomen. Het bestaande schoolgebouw zal, nadat het flora en fauna onderzoek is afgerond, gesloopt worden. De vrijkomende locatie van de voormalige scholen is geschikt voor de bouw van appartementen. Voor de vrijkomende locatie is daarom een Ruimtelijk Kader opgesteld waarin de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn opgenomen. Het Ruimtelijk Kader vormt mede de basis voor de op te stellen ruimtelijke procedure. Het uitgangspunt voor de ruimtelijke procedure is een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). In het plan kunnen - afhankelijk van de keuze voor het type appartement - circa 75 - 85 appartementen worden ontwikkeld. De locatie ligt centraal in de wijk Hofland met in de nabijheid voorzieningen. Het college wil, mede gelet op de centrale ligging in de wijk met voorzieningen, inzetten op specifieke doelgroepen die elders niet worden bediend. Het beoogde woningbouwprogramma op de locatie bestaat daarom uit sociale zorggeschikte appartementen en

blad 1 van 5

appartementen geschikt voor jongeren die dakloos dreigen te worden. Daarom zijn de jongeren op deze locatie ingepast. Een relatief klein gedeelte van het programma bestaat uit betaalbare koopappartementen en / of appartementen in de vrije sector. In het project is ook de mogelijkheid opgenomen voor een recreatieve ruimte die multifunctioneel gebruikt kan worden door de bewoners van het complex en de wijk Hofland. Het parkeren voor de bewoners en bezoekers van de nieuwe woningbouwlocatie wordt volledig op eigen terrein opgelost zonder dat een beroep wordt gedaan op de parkeercapaciteit in de omgeving. Beoogd effect Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ontwikkeling van de locatie en de ruimtelijke ordeningsprocedure. Met het Ruimtelijk Kader wordt duidelijkheid verschaft onder welke condities de ontwikkeling kan worden opgepakt. Argumenten 1.1. Met de ontwikkeling van de vrijkomende schoollocatie krijgt het gebied een stevige kwaliteitsimpuls en wordt de levendigheid en sociale controle in het gebied verbeterd Het bestaande schoolgebouw wordt gesloopt. Op een gedeelte van de locatie van het oude schoolgebouw is een nieuw compact, eigentijds en duurzaam schoolgebouw gerealiseerd in twee lagen. Op het resterende deel van de locatie worden twee woongebouwen ontwikkeld. Eén woonblok krijgt een uitstraling naar de Dokter van den Berglaan en de Eendracht.

Met het tweede bouwblok worden de blinde achtergevels van de supermarkt en de sporthal aan het zicht ontnomen door woningen. Daarmee wordt de levendigheid en sociale controle van het gebied verbeterd. 1.2. Met de ontwikkeling van zorggeschikte woningen wordt tegemoet gekomen aan de Woonzorgvisie In het plan voor de oude Hofland- en Wereldwijsschool kunnen van de in totaal 75 – 85 appartementen worden ingevuld met 50 – 60 zorggeschikte appartementen. In de Woonzorgvisie wordt aangegeven dat de vraag naar zorggeschikte woningen in De Ronde Venen de komende jaren sterk toeneemt. De ontwikkeling van zorggeschikte appartementen op de oude Hofland- en Wereldwijsschool past binnen de Woonzorgvisie. 1.3 In het programma worden omstreeks 10 appartementen opgenomen die bestemd zijn voor jongeren die anders dakloos dreigen te worden Bij deze doelgroep gaat het om jongeren die, wanneer zij 18 jaar worden, niet meer vallen onder de reguliere opvang voor jongeren. Deze jongeren dreigen op straat komen te staan met alle gevolgen van dien, voor de omgeving en de jongeren. Met het opnemen van enkele appartementen voor deze doelgroep wordt voorkomen dat deze jongeren dakloos worden. Met de investeerder zullen aanvullende afspraken gemaakt moeten worden over de exploitatietermijn van deze woningen.

1.4 De komst van zorggeschikte appartementen maakt het mogelijk een multifunctionele ruimte te ontwikkelen die gebruikt kan worden door de bewoners van het wooncomplex en de wijk Hofland.

blad 2 van 5

Inwoners van de wijk Hofland hebben aangegeven dat het in de wijk ontbreekt aan een algemene sociale voorziening. Zij zouden graag een dergelijk sociale voorziening in de vorm van een buurtkamer willen krijgen voor buurtgerichte activiteiten. Met de ontwikkeling van zorggerichte appartementen zal tevens een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd moeten worden voor de bewoners van het complex. Deze ruimte kan, in afstemming met de zorgorganisatie, mogelijk ook gebruikt worden door de bewoners van de wijk Hofland. De gemeente heeft bij de realisatie en de exploitatie van de buurtkamer geen rol. 1.5. Het Ruimtelijk Kader voldoet aan de woondeal U10 2023 die is afgesloten met de provincie In de woondeal staat dat het aandeel sociale huur in ieder project minimaal 30% dient te zijn. Met 70% sociale huur appartementen voldoet het project hier ruimschoots aan. De gemeente doet in dit project dus een forse extra inspanning die uitstijgt boven de afspraken uit de Woondeal 2023 die met de provincie is afgesloten. 1.6 De verkeerssituatie wordt verbeterd met de beoogde ontwikkeling Het parkeerterrein ter hoogte van de supermarkt en de sporthal vormt de kort parkeervoorziening voor de school en het kindcentrum. Vanaf dit parkeerterrein zijn de school en het kindcentrum te voet te bereiken.

De ontsluiting voor de auto van de woningbouw bevindt zich aan de zijde aan de Dokter van den Berglaan. De verkeersstromen zijn daarmee van elkaar gescheiden (zie het Ruimtelijk Kader). 1.7 Het parkeren voor de woningen wordt binnen het bouwblok gerealiseerd Het parkeren voor de bewoners en bezoekers wordt binnen de bouwblokken opgelost. Er wordt geen gebruik gemaakt van parkeergelegenheid nabij de supermarkt en de sporthal. Het uitgangspunt is de parkeernorm centrum schil. 1.8. Met de ontwikkeling van betaalbare koopappartementen en vrije sector koopappartementen kunnen de noodzakelijke inkomsten worden gegenereerd De totale locatiekosten zijn geraamd op € 2.057.000,-. Met de ontwikkeling van alleen zorggeschikte appartementen kunnen de locatiekosten niet worden terugverdiend. Daarom zijn aan het programma betaalbare koopwoningen en of vrije sector appartementen toegevoegd. Deze koopwoningen zijn nodig om de voldoende grondopbrengsten te genereren om locatiekosten terug te verdienen. Met betaalbare koopwoningen of vrije sector appartementen kan de ontwikkeling met een klein positief resultaat worden afgesloten. 2.1 Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een budget nodig Het huidige schoolgebouw komt begin 2025 leeg te staan. Het is vanuit het beheer wenselijk het leegstaande gebouw zo snel als mogelijk te slopen.

Het moment waarop de school gesloopt kan worden is afhankelijk van de uitkomsten van het flora en fauna onderzoek. Voor de sloop is een bedrag nodig van circa € 57.000,-. Voor projectleiding en projectondersteuning en voor de planologische onderzoeken is een bedrag nodig van circa € 103.000,-.

blad 3 van 5

Kanttekeningen 1.1. De voorwaarde voor de ontwikkeling is dat er een investeerder en passende zorginstelling moet worden gevonden De komende periode moet gezocht worden naar een zorgaanbieder die bereid is 24-uurs zorg te leveren aan 50 – 60 bewoners. Tevens dient een investeerder in het vastgoed gevonden te worden die bereid is de ontwikkeling en realisatie van de zorggeschikte appartementen te financieren. Dit zijn vaak complexe processen die tijd kosten en op voorhand niet zeker zijn. 1.2. De combinatie van sociale zorggeschikte appartementen en appartementen voor jongeren die dreigen dakloos te worden is lastig met elkaar te combineren. Doorgaans zijn investeerders in zorgappartementen hierin gespecialiseerd. Sociale huurappartementen voor jongeren die dakloos dreigen te raken is een andere doelgroep met een andere beheer en exploitatievorm. Het is niet op voorhand zeker dat een investeerder bereid is deze specifieke appartementen onderdeel uit te laten maken van de business case. 1.3. De locatiekosten worden pas afgedekt bij de verkoop van de gronden onder de betaalbare koopappartementen en vrije sector koopappartementen De grondopbrengst afkomstig van de koopappartementen is nodig om de locatiekosten terug te verdienen. Hiervoor moet nog wel een marktpartij worden geselecteerd via een tenderprocedure.

Financiën Voor de sloop en voorbereidingskosten vermeld onder argument 2.1 wordt een eenmalig budget van € 160.000 voor 2025 aangevraagd. Dit bedrag komt ten laste van de algemene reserve. Pas nadat voldoende zekerheid is verkregen over de grondopbrengsten kan de locatie bouw- en woonrijp worden gemaakt. Uit de grondopbrengst zal tevens de huidige boekwaarde van het bestaande schoolgebouw terugverdiend moeten worden. De boekwaarde van het bestaande schoolgebouw bedraagt € 742.000,-. Ten slotte wordt vanuit de locatie een financiële bijdrage geleverd van circa € 150.000,- aan de inrichting van het openbaar gebied rondom de school. Voor zorggeschikte appartementen zal een investeerder gezocht moeten worden. De gronden van de koopappartementen zullen door middel van een tender op de markt worden aangeboden. Marktpartijen zullen op basis van het Ruimtelijk Kader een plan vervaardigen en een grondbieding uitbrengen. Het is de verwachting dat de locatie een bescheiden positief resultaat kan opleveren, dat zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Betrokkenheid en communicatie Het Ruimtelijk Kader is afgestemd met de klankbordgroep voor de ontwikkeling van de locatie en met de omgeving door middel van twee inloopavonden. De verslagen van de klankbordgroep en de inspraakreacties zijn opgenomen in het Ruimtelijk Kader.

Vervolg Met de ingang van de Omgevingswet zijn de momenten waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij besluitvorming veranderd. In januari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat wanneer zij in een eerder stadium randvoorwaarden heeft vastgesteld, de gemeenteraad de uitvoering van de

blad 4 van 5

ruimtelijke procedure en vergunningverlening aan het college laat en er geen bindend raadsadvies van toepassing is. Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader geldt dat als de verdere uitwerking van de plannen voldoet aan de gestelde kaders, de plannen niet meer worden voorgelegd aan de gemeenteraad op een later moment. Evaluatie Niet van toepassing. Met vriendelijke groet Burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen Marco Vonk Secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 5 van 5