Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader nieuwbouw Kindcentrum Koningin Juliana en dorpshuis De Willisstee + investeringsbudget dorpshuis De Willisstee

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 20 augustus 2024 Raadsvergadering: 26 september 2024 Commissie: Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Van Uden Naam behandelend ambtenaar: Kim van der Kroft Registratienummer: 12683 Ter inzage: Bijlage(n): 1. Ruimtelijk Kader Nieuwbouw Kindcentrum Koningin Juliana en dorpshuis De Willisstee (Inbo) 2. Verkeersonderzoek Pieter Joostenlaan e.o. Wilnis (Goudappel) 3. Milieuscan (Antea) 4.a. Rapportage dorpshuis De Willisstee (4Advies) 4.b1 Ruimtestaat dorpshuis De Willisstee (4Advies) 4.b2 Relatieschema dorpshuis De Willisstee (4Advies) 4.b3 Beeldverslag dorpshuis De Willisstee (4Advies)

Onderwerp: Ruimtelijk Kader nieuwbouw Kindcentrum Koningin Juliana en dorpshuis De Willisstee + investeringsbudget dorpshuis De Willisstee Voorstel 1. Het “Ruimtelijk Kader nieuwbouw Kindcentrum Koningin Juliana en dorpshuis De Willisstee” vast te stellen; 2. Het investeringsbudget voor nieuwbouw van dorpshuis De Willisstee van € 3.325.000 vast te stellen en de structurele lasten voor het begrotingsjaar 2029 en verdere jaren, te verwerken in het begrotingsresultaat. Inleiding Met de vaststelling van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijsvoorzieningen (IHP) in maart 2023 heeft de gemeenteraad een investeringsbudget beschikbaar gesteld voor de vervangende nieuwbouw van de Koningin Julianaschool te Wilnis. Vervolgens zijn gesprekken gevoerd met het schoolbestuur (vereniging Fides), over het gewenste proces en de uitgangspunten voor nieuwbouw op een nieuwe locatie. De gemeenteraad is op 9 oktober 2023 geïnformeerd hierover met de raadsinformatiebrief: “Onderzoek naar gezamenlijke nieuwbouw voor de protestants-christelijke basisschool Koningin Juliana en voor dorpshuis De Willisstee”. De gesprekken met Fides hebben geleid tot de keuze voor een nieuw te bouwen Kindcentrum (KC) aan de Pieter Joostenlaan bij dorpshuis De Willisstee. Het KC gaat onderdak bieden aan de

blad 1 van 6

basisschool, kinderopvang en buitenschoolse opvang. Om voldoende ruimte te creëren voor het KC wordt het verouderde, te grote dorpshuis gesloopt en vervangen door een compact, efficiënt en duurzaam dorpshuis dat weer aan alle eisen van de huidige tijd voldoet. De oude locatie van de Koningin Julianaschool zal in de toekomst door de gemeente herontwikkeld worden voor woningbouw. Samenwerking van Fides en gemeente De gemeente en het schoolbestuur hebben op 5 maart 2024 een intentieovereenkomst getekend. In de overeenkomst staat hoe gemeente en schoolbestuur zo snel mogelijk tot een nieuw gebouw willen komen en wat de uitgangspunten daarvoor zijn. Gezamenlijk zijn uitgangspunten onderzocht voor het toekomstbestendige gebouw waarin meerdere functies worden gecombineerd. De planning is om te starten met de bouw in 2027. De geactualiseerde, procesmatige afspraken tussen gemeente en Fides en inhoudelijke uitgangspunten voor de ontwerp-, aanbesteding- en realisatiefase zijn in een addendum op de intentieovereenkomst vastgelegd. Het gaat onder andere over de volgende punten:   

Vorm en de werkwijze van de projectorganisatie; Taken en verantwoordelijkheden van de gezamenlijk aan te stellen bouwmanager; Op verzoek van het schoolbestuur vervult gemeente het bouwheerschap voor het

  

gezamenlijke nieuwbouwproject; Programma van Eisen KC Koningin Juliana; Functioneel programma voor nieuwbouw De Willisstee; Uitgangspunten en werkwijze voor eigendomsoverdrachten.

Beoogd effect Het vaststellen van een Ruimtelijk Kader en het investeringsbudget voor de nieuwbouw van dorpshuis De Willisstee, voor het gezamenlijk gebouw van KC Koningin Juliana en dorpshuis De Willisstee. Hiermee wordt er een nieuw multifunctioneel gebouw gerealiseerd dat onderdak biedt aan een basisschool, kinderopvang, buitenschoolse opvang en een dorpshuis. Argumenten 1.1 Een nieuw multifunctioneel gebouw biedt huisvesting aan een basisschool, kinderopvang en buitenschoolse opvang Door de nieuwbouw voor de Koningin Julianaschool bij De Willisstee te realiseren en niet op de huidige locatie van de school, is er geen (kostbare) tijdelijke huisvesting nodig. De nieuwe locatie biedt de mogelijkheid, passend bij de maatschappelijke ontwikkeling, om in de nieuwbouw een Kindcentrum te realiseren, met naast de school ook kinderopvang en buitenschoolse opvang. In de toekomst kan er op de vrijgekomen plek van de Koningin Julianaschool woningbouw plaatsvinden.

1.2 Een nieuw multifunctioneel gebouw biedt een oplossing voor het sterk verouderde dorpshuis De Willisstee Het huidige gebouw is functioneel en technisch verouderd. Door organisaties te bundelen in de nieuwbouw ontstaat er een modern, passend, duurzaam en toekomstbestendig dorpshuis. Met het nieuwe multifunctionele gebouw wordt ook een deel van de opgave opgelost die hoort bij het (in voorbereiding zijnde) Beleidsplan Maatschappelijk Vastgoed: Voor Inloophuis 't Anker, dat nu gehuisvest is in het te slopen pand De Trekvogel, wordt 100 m2 eigen ruimte toegevoegd aan

blad 2 van 6

het nieuw te bouwen dorpshuis. Zo wordt 't Anker van passende vervangende huisvesting voorzien. 1.3. Het vaststellen van een Ruimtelijk Kader voor de planologische procedure behoort tot de bevoegdheid van de gemeenteraad Omdat de geplande nieuwbouw meer ruimte vraagt dan het bestemmingsvlak ‘maatschappelijke doeleinden’ in het huidige omgevingsplan toelaat, is voor de nieuwbouwopgave een Ruimtelijk Kader opgesteld. Het Ruimtelijk Kader is het toetsingskader voor het nieuwbouwplan en de daarvoor op te stellen aanvraag voor de omgevingsvergunning. Bij het opstellen van het Ruimtelijk Kader is gebruik gemaakt van een milieuscan en een verkeerskundig onderzoek. Beide onderzoeken zijn als bijlage onderdeel van het Ruimtelijk Kader. 2.1 Voor de vernieuwing van dorpshuis De Willisstee is investeringsbudget nodig De realisatie van de school op de huidige locatie De Willisstee is alleen mogelijk als er nieuwbouw wordt gerealiseerd voor het dorpshuis. Zonder sloop-nieuwbouw van De Willisstee is er immers geen ruimte voor de school. (NB Voor het KC Koningin Juliana is de actuele, en aanvullende budgetraming reeds opgenomen in de Kadernota 2025.) De budgetraming voor nieuwbouw De Willisstee voorziet in een nieuw dorpshuis, een bestuurskamer voor het schoolbestuur Fides (wordt kostendekkend verhuurd) en 100 m2 eigen ruimte voor inloophuis ’t Anker.

De toelichting op de geraamde kosten en de financiële gevolgen zijn opgenomen bij het onderdeel Financiën Kanttekeningen 2.1. Door sloop en nieuwbouw van het dorpshuis kunnen extra exploitatieverliezen ontstaan De verantwoordelijkheid voor de exploitatie van het huidige dorpshuis ligt bij de Stichting Dorpscentrum Wilnis. Er zal een periode sprake zijn van doorlopende kosten en gederfde inkomsten. Diverse activiteiten zullen gedurende langere tijd geen doorgang kunnen vinden in het dorpshuis De Willisstee. Met de betreffende organisaties zal onderzocht worden of, en op welke wijze activiteiten elders doorgang kunnen vinden. In 2024 wordt onderzocht hoe de exploitatie van het nieuwe dorpshuis georganiseerd gaat worden, waarna een nader advies opgesteld wordt over overgangsmaatregelen en eventuele extra exploitatieverliezen en op termijn mogelijk vrijvallende onderhoudsreserves. 2.2. De bouwkostenstijging tot 2027 is een schatting De daadwerkelijke bouwkostenstijging kan in de praktijk hiervan afwijken. Financiën Voor het dorpshuis De Willisstee is de investeringsraming als volgt opgebouwd: Dorpshuis De Willisstee Onderwerp Stichtingskosten Bijkomende kosten Verwachtte bouwkostenstijging

2025

2026 556.500

2027 2.225.940

239.414

Totaal Investeringsbudget € 2.782.440 € 239.414 € 302.185

302.185

blad 3 van 6

Totaal investeringsbudget

556.500

239.414

2.528.125

€ 3.324.040

Toelichting stichtingskosten Het Dorpshuis zal circa. 885 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) omvatten tegen € 3.144 per m2. (bouwkostenkompas, categorie partycentrum, peil 2024). Basisprogramma (2023): 525 m2 NO (= 656 m2 BVO) Toegevoegde functies (2024): 130 m2 NO (= 163 m2 BVO) Vervangen + integreren halruimte: 60 m2 NO (= 66 m2 BVO) ( NO=nuttig oppervlak) Naar verwachting zal 20% van dit budget nodig zijn ter voorbereiding in 2025 en 2026. Het resterende budget is noodzakelijk voor de realisatie vanaf 2027. Toelichting bijkomende kosten De bijkomende kosten die opgenomen worden in het investeringsbudget hebben betrekking op: aansluiting op sporthal, bouwrijp maken, herinrichting openbare ruimte en plankosten en voorbereiding & toezicht voor deze bijkomende activiteiten in 2026. Het deel van de bijkomende kosten dat ten laste van de exploitatie gebracht moet worden (€ 445.000), is in de Kadernota 2025 opgenomen. Dit deel heeft betrekking op diverse tijdelijke maatregelen en sloop van de oude Willisstee. De totale bijkomende kosten worden verdeeld over het Kindcentrum en het dorpshuis op basis van het percentage van totale stichtingskosten. Toelichting verwachte bouwkostenstijging Er wordt rekening gehouden met een bouwkostenstijging van 10% tussen de vaststelling van dit voorstel en de start van de bouw in 2027.

In de Kadernota 2025 is ook het volgende opgenomen: “Voor de realisatie van het Kindcentrum (KC) Koningin Juliana is, aanvullend op het reeds beschikbare investeringsbudget uit het Integraal Huisvestingsplan 2023 - 2037, een investeringsbudget van € 2.874.000 noodzakelijk”. Het gehele investeringsbudget voor het Kindcentrum wordt in het begrotingsjaar 2025 opgenomen. Totale structurele jaarlijkse lasten Op basis van bovenstaande investering voor dorpshuis De Willisstee, en bij de geplande oplevering van de nieuwbouw in 2028, bedragen de structurele jaarlijkse lasten voor de begrotingsjaren 2029 en verder € 200.000. Dit betreffen de kosten van rente (3,5%, conform kadernota en begroting) en afschrijving. De investering wordt afgeschreven in 40 jaar. Dit is conform de nota activeren, waarderen en afschrijven 2020 - 2024. Betrokkenheid en communicatie Inloopavond 13 december 2023 Op 13 december 2023 is een inloopavond georganiseerd waarin de eerste ideeën zijn gepresenteerd voor de gecombineerde nieuwbouw van het KC Koningin Juliana en dorpshuis De

blad 4 van 6

Willsstee. Op deze avond werden ook de ruimtelijke verkenningen gepresenteerd over de verplaatsing van de Jumbo aan de Molmlaan naar het parkeerterrein van CSW. De reacties waren overwegend positief. Meerdere betrokkenen verzochten om voldoende parkeergelegenheid en aandacht voor verkeersveiligheid. Deze onderwerpen zijn door een verkeerskundig adviesbureau (Goudappel) onderzocht. De conclusies daarvan zijn verwerkt in het Ruimtelijk Kader. Eén reactie was ook dat bij De Willisstee wordt geparkeerd uit de naastliggende Burgemeester Fernhoutlaan, omdat in deze laan luizen in de bomen een plakkerige stof afscheiden die op de auto’s eronder terechtkomt. Dit wordt honingdauw genoemd. Inmiddels is hiervoor natuurvriendelijke bestrijding van de honingdauw ingezet. Opstellen Programma van Eisen Het schoolbestuur heeft met de medezeggenschapsraad van de school overleg gevoerd over uitgangspunten voor het Programma van Eisen (PvE) van het KC.

Voor het opstellen van uitgangspunten voor het PvE van het dorpshuis zijn interviews en workshops gehouden met de beheerder en het stichtingsbestuur, en met de gebruikers van het dorpshuis: • Venen Muzikaal • SV Veenland, (bestuur en afdeling Biljart) • Stichting Senioren Sportief Actief • De Soos • Bridge DRV • Verzamelaarsvereniging • Bibliotheek Angstel, Vecht en Venen • Tympaan de Baat Inloopavond 10 juli 2024 Op 10 juli 2024 is opnieuw een inloopavond georganiseerd. Het Ruimtelijk Kader, de resultaten van het verkeersonderzoek en het advies van het bureau 4Advies over het ruimteprogramma voor het dorpshuis, zijn op die avond gepresenteerd. Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader zullen de medezeggenschapsraad van de school en de gebruikers van De Willisstee ook weer betrokken worden bij het ontwerp. En er zullen nieuwsberichten gepubliceerd worden over de voortgang tijdens planontwikkeling en realisatie. Vervolg Na vaststelling van het (ontwerp-) Ruimtelijk Kader door de gemeenteraad zal de planvorming en realisatie van nieuwbouw voor het Kindcentrum en het dorpshuis als één gezamenlijk project worden opgepakt: 2024 Selectie projectmanager; 2025 Ontwerpfase, opstellen technisch Programma van Eisen, Selectie van ontwerpteamleden;

blad 5 van 6

2026 2027 2028

Afronden ontwerpfase, omgevingsvergunningprocedure, aanbesteding; sloop/bouwrijp Start bouw; Uitvoering inrichtingsplan, oplevering nieuwbouw

Met de ingang van de Omgevingswet zijn de momenten waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij besluitvorming veranderd. In januari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat wanneer zij in een eerder stadium randvoorwaarden heeft vastgesteld, de gemeenteraad de uitvoering van de ruimtelijke procedure en vergunningverlening aan het college laat en er geen bindend raadsadvies van toepassing is. Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader geldt dat als de verdere uitwerking van de plannen voldoet aan de gestelde kaders, de plannen niet meer op een later moment worden voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt over de voortgang van het project geïnformeerd via de bestuursrapportages.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 6 van 6