Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader Het Oosterland

Voorstel raad de gemeenteraad

AAN AGENDAPUNT

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE

NUMMER

BIJLAGE(N)

RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR

6 oktober 2022 Commissie SI RU-VI&AD Huib Zevenhuizen Roelof Achterveld

- Ruimtelijk Kader - 1. Gebiedsvisie - 2. Effecten mobility as a service in Het Oosterland - 3. Verslaglegging bezoek omwonenden - 4. Overzicht formulieren inloopavond

Onderwerp Ruimtelijk Kader Het Oosterland

Voorstel 1. In te stemmen met het Ruimtelijk Kader Het Oosterland als basis voor het ontwerpbestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en de verdere bouwplannen. 2. Kennis te nemen van de te verwachten voorbereidingskosten van de gebiedsontwikkeling Het Oosterland en hiervoor een incidenteel budget van € 60.000,- (voor 2022: € 27.000,- en voor 2023: € 37.000,-) beschikbaar te stellen en ten laste te brengen van de algemene reserve.

Inleiding De glastuinbouw kent niet langer een toekomst aan de Tuinderslaan Het oude kassengebied aan de Tuinderslaan in Mijdrecht West heeft niet langer een duurzame toekomst in de glastuinbouw. Dit komt doordat het glastuinbouwgebied aan de Tuinderslaan een kleine omvang heeft en de andere functies in het gebied belemmerend werken. Met de hoge woningnood ligt er de ambitie om het gebied te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie. Daarom stelden de grondeigenaren in 2019, in samenwerking met de gemeente, randvoorwaarden op voor een uitvraag aan marktpartijen. De eigenaren selecteerden de ontwikkelingspartij Kavel Vastgoed om het plan verder te ontwikkelen. Het Ruimtelijk kader vormt de basis voor de verdere uitwerking van Het Oosterland De afgelopen tijd werkten we nauw samen met Kavel Vastgoed om de stedenbouwkundige schets voor Het Oosterland verder uit te werken tot een Ruimtelijk Kader. In het Ruimtelijk Kader staan de randvoorwaarden en het toe te passen beleid voor de verdere uitwerking van het plan. Tijdens de verdere uitwerking dient aan deze randvoorwaarden en eisen gehouden te worden. Daarmee vormt

Voorstel raad - documentnummer: 56704

het Ruimtelijk Kader de basis voor de verder uitwerking. In het Ruimtelijk Kader lichten we verder de keuzes toe aan de hand van bestaande context, geldend beleid en overleg met belanghebbenden.

Beoogd effect Duidelijkheid verschaffen aan de ontwikkelaar en belanghebbenden onder welke voorwaarden Het Oosterland tot ontwikkeling kan worden gebracht en duidelijke kaders voor het volgen van de ruimtelijk procedures.

Argumenten 1.1 Er wordt minimaal 30% sociale huur en 15% middeldure huur/ goedkope koop gerealiseerd De woningbouwontwikkeling past binnen de ‘Woonvisie 2025’. De ambitie is om voor verschillende doelgroepen woningen te realiseren. Het programma bestaat op dit moment uit circa 755 woningen, waarvan minimaal 227 sociale huurwoningen en ongeveer 115 middeldure huurwoningen of goedkope koopwoningen zijn. Woningbouwcorporatie Cazas is positief over de mogelijkheid van het toevoegen van dit aantal extra sociale huurwoningen in Mijdrecht. 1.2 We zetten in op het toewijzen met lokale voorrang Met de aanpassing van de Huisvestingswet is het in de toekomst mogelijk om 30% van de nieuwbouwwoningen met een koopgrens tot € 355.000,- (de grens van de Nationale Hypotheek Garantie) met lokale voorrang toe te wijzen. Daarmee willen we inzetten op het beschikbaar maken van woningen voor inwoners van gemeente De Ronde Venen of mensen gebonden aan onze gemeente door werk, historie of familie. 1.3 De opgave van 4.800 woningen kan niet geheel binnenstedelijk opgelost worden Het gebied aan de Tuinderslaan is een geschikte locatie voor uitbreiding van het dorp Mijdrecht. Ondanks dat het plangebied buiten de rode contour ligt kan het een aandeel leveren in de woningbouwopgave van 4.800 woningen. Momenteel is het een gebied met lage kwaliteiten en waarden aan natuur of landschap.

Het is juist een gebied waar door herontwikkeling kwaliteit aan toegevoegd kan worden. Ook in relatie met het Wickelhofpark. 1.4 Het Ruimtelijk Kader sluit aan bij het gemeentelijk beleid In het Ruimtelijk Kader staan de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan. Deze uitgangspunten zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente en het gemeentelijke beleid. Tijdens de verdere uitwerking dient aan deze uitgangspunten gehouden te worden. 1.5 Grondeigenaren/tuinders namen initiatief voor dit plan Hiermee ontstaat gelijk draagvlak vanuit het plangebied zelf. Het merendeel van de grondeigenaren aan de Tuinderslaan selecteerde de ontwikkelingspartij Kavel Vastgoed voor het opstellen van een plan voor woningbouw op hun grond in het plangebied. Voor deze selectie is contact geweest met de gemeente om de uitgangspunten af te stemmen op het gemeentelijk/provinciaal beleid. 1.6 Omwonenden en inwoners van de gemeente zijn en blijven betrokken in het proces Tijdens bezoeken aan huis heeft de ontwikkelaar van Het Oosterland samen met de gemeentelijke projectleider de direct omwonenden van het plangebied de ontwikkelingsvisie toegelicht en vragen

Voorstel raad - documentnummer: 56704 - pagina 2

beantwoord. Tijdens een inloopavond was er gelegenheid voor geïnteresseerden om de ontwikkelingsvisie van Het Oosterland te bekijken en vragen te stellen. De omwonenden en bezoekers van de inloopavond staan over het algemeen positief tegenover de ontwikkeling. De opgehaalde reacties van omwonenden en inwoners zijn als bijlage toegevoegd aan het ruimtelijk kader. 1.7 Verandering geeft het gebied een nieuwe impuls De huidige glastuinbouw in het plangebied heeft geen duurzame toekomst en is hier niet meer levensvatbaar. Door het gebied te transformeren naar woningbouw krijgt het gebied weer een nieuwe bestemming. Met de ontwikkeling worden woningen gerealiseerd in een landschappelijke structuur die bestaande landschappelijke en historische waarden in het gebied versterken. 1.8 De nieuwe woningen worden met veel aandacht ingepast in de omgeving en het landschap Vanuit de visie voor het plangebied, duurzaamheidsregels en geldend beleid is een groenblauw raamwerk ontworpen voor Het Oosterland. Dit legt de hoofdstructuur van water, groen, wegen en de ondergrondse infrastructuur vast. Binnen deze structuur komen de woningen in verschillende woonsferen. In het groenblauwe raamwerk houdt de gemeente rekening met de herkenbare lijnen in het landschap en een gepaste afstand tot de huidige bewoners van de Tuinderslaan, Oosterlandweg en Schattekerkerweg.

1.9 Het informeel vooroverleg met de publieke partners verloopt positief Bij het opstellen van het Ruimtelijk Kader is het plan besproken met Waternet, Stedin en de provincie Utrecht. De opgehaalde randvoorwaarden staan in het Ruimtelijk Kader en vormen het uitgangspunt voor de verdere planuitwerking. 2.1 Om de ontwikkeling mogelijk te maken is (extra) geld nodig De kosten tot aan het moment van vaststellen bestemmingsplan zijn geschat op € 60.000,-. Er worden kosten gemaakt voor de advisering bij de verkoop van de gemeentelijke percelen, de nog benodigde onderzoeken en de begeleiding van het project vanuit de gemeente. De kosten voor de gemeente worden gedekt vanuit de opbrengst van de verkoop van de percelen. 2.2 Het project kent voor de gemeente naar verwachting een ruim positief resultaat De gemeente bezit 11,3 hectare grond in het plangebied. De onderhandelingen met de ontwikkelaar over de verkoop van de percelen zijn inmiddels gestart en moeten nog worden afgerond.

Kanttekeningen 1.1 Het plangebied ligt buiten de rode contour Dit betekent dat het plan niet voldoet aan de Interimverordening Provincie Utrecht. Om Het Oosterland te realiseren is een wijziging van deze verordening nodig. Het Oosterland is in april 2022 aangemeld voor de Regionale Programmering Wonen en Werken van de provincie Utrecht als uitbreidingslocatie die de gemeente graag mogelijk willen maken. Op basis van een eerste ambtelijke beoordeling binnen de provincie lijkt het plan te passen binnen de kaders van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Bij succesvol doorlopen van de Regionale Programmering Wonen en Werken wordt de Interimverordening Provincie Utrecht volgens de huidige planning in april 2023 aangepast voor het plangebied van Het Oosterland.

Voorstel raad - documentnummer: 56704 - pagina 3

1.2 Mobiliteit vormt het belangrijkste aandachtspunt in de besluitvorming van de Provincie De provincie heeft zorg over de toename van het verkeer door de ontwikkeling van Het Oosterland, vooral op de provinciale weg N201. Uit onderzoek blijkt dat er geen significante negatieve effecten op de wegen en kruispunten door de nieuwe ontwikkeling te verwachten zijn. In het Ruimtelijk Kader wordt hier ook naar verwezen. De komende tijd blijven de provincie en gemeente in gesprek om de mogelijke effecten inzichtelijk te maken en te zoeken naar oplossingen. 1.3 Er wordt nog een stikstofberekening uitgevoerd voor het plan Het is mogelijk dat dit vertraging in het project oplevert als blijkt dat compensatie nodig is. De planning voor de terinzagelegging van het bestemmingsplan voor dit jaar kan daardoor veranderen. Voordat we de berekening kunnen uitvoeren is een kader voor externe saldering vanuit de provincie Utrecht nodig. De provincie heeft aangegeven in / na de zomer hiermee te komen. 1.4 Om woningbouw mogelijk te maken moet een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden Om Het Oosterland te realiseren is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan wordt pas na besluitvorming over de Regionale Programmering Wonen en Werken (april 2023) aan de raad ter vaststelling aangeboden.

Omdat ontwikkelaar en gemeente graag voor dit project nog een bestemmingsplanprocedure willen doorlopen zal het bestemmingsplan voor het plangebied voor 1 januari 2023 als ontwerp ter inzage gelegd worden. 1.5 Invoering omgevingswet op 1 januari 2023 Voor het nieuwe bestemmingsplan geldt dat het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2023 ter inzage gelegd moet worden. Lukt dit niet dan moet een omgevingsplan voor dit gebied gemaakt worden en een planologische procedure onder de Omgevingswet gevolgd worden.

Financiën De gehele ontwikkeling komt, na verkoop van de gemeentelijke percelen, voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar wordt voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst leggen we in ieder geval afspraken vast over de kosten van de planvorming en de begeleiding daarvan, het openbaar gebied, de aansluiting op de openbare weg, de bovenwijkse voorzieningen en de mogelijke planschade. Zoals eerder genoemd bezit de gemeente 11,3 hectare aan percelen binnen het plangebied. De onderhandelingen over de verkoop van deze percelen aan de ontwikkelaar zijn inmiddels gestart en moeten nog worden afgerond. Er worden kosten gemaakt om de ontwikkeling van de locatie mogelijk te maken. Deze (voorbereidings)kosten bestaan uit: - Advies verkoop percelen:

€ 10.000,-

- Procesondersteuning:

€ 42.500,-

- Onvoorzien:

€ 7.500,-

Totaal:

€ 60.000,-

Voorstel raad - documentnummer: 56704 - pagina 4

We vragen een incidenteel budget voor 2022 van € 27.000,- en voor 2023 van € 33.000,-. Dit budget wordt ten laste gebracht van de algemene reserve. De verdere uitwerking van de financiële gevolgen van deze ontwikkellocatie delen wij met u nadat de anterieure overeenkomst is getekend. Het saldo van de te genereren grondopbrengst en de kosten worden toegevoegd aan de algemene reserve.

Betrokkenheid en communicatie In 2019 informeerden wij de gemeenteraad voor het laatst via een raadsinformatienota over deze gebiedsontwikkeling. In de tussentijd is de strategie en aanpak van de herontwikkeling van dit gebied veranderd. Over deze nieuwe aanvliegroute is de gemeenteraad de afgelopen tijd op de hoogte gehouden door middel van projectenavonden. De laatste projectenavond was op 5 april 2022. Op deze avond werd ook de huidige stand van zaken over Het Oosterland met de gemeenteraad besproken. De omgeving is de afgelopen periode actief betrokken bij de planvorming van Het Oosterland. Vanaf begin mei 2022 zijn direct omwonenden benaderd voor een gesprek met Kavel Vastgoed en de gemeente. Tijdens deze 'keukentafelgesprekken’ werden de omwonden op hoogte gebracht van de huidige planvorming en was er de mogelijkheid om bepaalde zaken te bespreken en wensen te uiten. Over het algemeen staan de direct omwonenden positief tegenover deze ontwikkeling. Op woensdag 8 juni 2022 organiseerde Kavel Vastgoed een inloopavond. Het doel van de avond was het ophalen van reacties/suggesties bij geïnteresseerden en omwonenden. Er hadden ongeveer 120 mensen zich aangemeld maar uiteindelijk kwamen er circa 400 mensen langs. Via de website van Het Oosterland blijven de geïnteresseerden en/of belanghebbenden op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.

Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader blijven de belanghebbenden actief betrokken bij de verdere uitwerking.

Vervolg Na het vaststellen van dit besluit maken we een ontwerpbestemmingsplan en een anterieure overeenkomst. Het ontwerpbestemmingsplan leggen we 6 weken ter inzage. Daarna leggen we het ontwerpbestemmingsplan met de eventuele zienswijzen aan de gemeenteraad ter besluitvorming voor. Daarnaast zetten we de onderhandelingen over de verkoop van de gemeentelijke percelen binnen het plangebied voort en werken we samen met de ontwikkelaar het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (verder) uit.

Evaluatie N.v.t.

Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Voorstel raad - documentnummer: 56704 - pagina 5

Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 56704 - pagina 6

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van (raadsvoorstel nr. 00000/00 van 6 oktober 2022).

Besluit 1. In te stemmen met het Ruimtelijk Kader Het Oosterland als basis voor het ontwerpbestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en de verdere bouwplannen. 2. Kennis te nemen van de te verwachten voorbereidingskosten van de gebiedsontwikkeling Het Oosterland en hiervoor een incidenteel budget van € 60.000,- (voor 2022: € 27.000,- en voor 2023: € 37.000,-) beschikbaar te stellen en ten laste te brengen van de algemene reserve.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 6 oktober 2022.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,