Raadsvoorstel Ruimtelijk kader en de Grondexploitatie bedrijventerrein De Bocht

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 27 maart 2025 Raadsvergadering: 27 maart 2025 Commissie: 12 maart 2025 Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Vijselaar Naam behandelend ambtenaar: Peter Kerklaan & Kim van der Kroft Registratienummer: 22305 Ter inzage: Bijlage(n): Openbaar: Bijlage 1 - Ruimtelijk kader bedrijventerrein De Bocht Bijlage 2 - Bedrijventerreinstrategie gemeente De Ronde Venen 31 oktober 2024. Bijlage 3 - Profiel uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht de Bocht 24.027. Bijlage 4 - Beeldkwaliteitsplan Bijlage 5 - Participatie met omwonenden 2023 – 2024 - 2025 Bijlage 6 - Grondexploitatie bedrijventerrein de Bocht Bijlage 7 - Ontsluiting uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht - Goudappel GEHEIM Bijlage 8 - Grondprijsadvies Stec Groep De Bocht Onderwerp: Ruimtelijk Kader en de Grondexploitatie bedrijventerrein De Bocht Voorstel openbaar gedeelte 1. Het Ruimtelijk Kader bedrijventerrein de Bocht vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan vast te stellen voor het bedrijventerrein. 3. De grondexploitatie bedrijventerrein De Bocht vast te stellen, het budget plankosten 2025 van € 450.000,- op basis van de grondexploitatie De Bocht beschikbaar te stellen en te verwerken in 2025 de jaarschijven 2026 en volgende jaren te verwerken in de programmabegroting 2026.

Inleiding Op 2 juli 2020 is door de gemeenteraad besloten om de ruimtebehoefte van ondernemers te faciliteren door een combinatie van:

blad 1 van 5

kwaliteitsverbetering en intensivering van ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen en; door de aanleg van circa 12 hectare netto nieuw bedrijventerrein grenzend aan de noord- en/of oostzijde van het bestaande bedrijventerrein Mijdrecht. In 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aankoop van het perceel Provinciale weg 7A als strategische stap voor de uitbreiding van het bedrijventerrein in noordelijke richting. Met de aankoop van de Provinciale weg 7A kan de omlegging van de N201 worden gerealiseerd en de ontsluiting van het bedrijventerrein worden gefaciliteerd. Bovendien wordt met de tracéomlegging van de N201, de doorstroming van het verkeer verbeterd. Coalitieakkoord "In het hart" In het coalitieakkoord 2022 – 2026, is de ambitie opgenomen ruimte te bieden aan ondernemers om succesvol te kunnen ondernemen, innoveren en gezond te kunnen groeien. Ondernemers binnen de gemeente dragen in belangrijk mate bij aan een vitale en levendige gemeente. In het coalitieakkoord wordt ingezet op de uitbreiding van de bedrijventerreinen met 13 hectare en deze uitbreiding officieel toegekend te krijgen vanuit de provincie Utrecht. Op 4 juli 2023 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht het tweede Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW) vastgesteld.

In het PPWW maakt de provincie het mogelijk dat het nieuwe bedrijventerrein Mijdrecht kan worden ontwikkeld met 4 hectare tot 2030 en met nog eens 4 hectare tot 2040. In het concept PPWW 2025 is 4 hectare extra uit te geven bedrijventerrein geprogrammeerd tot 2040. Daarmee komt het totaal op 12 hectare uitgeefbaar. Beoogd effect De provincie Utrecht heeft becijferd dat in De Ronde Venen tot 2040 een totale behoefte aan bedrijventerrein aanwezig is van ruim 14,6 hectare. Het ruimtebehoefte onderzoek uit 2024 bevestigt dat de vraag naar bedrijfsruimte de komende jaren groot is. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Bocht wordt invulling gegeven aan de vraag naar bedrijfsruimte in De Ronde Venen. Argumenten 1.1. In het Ruimtelijk Kader worden uitgangspunten vastgelegd In het Ruimtelijk Kader worden programmatische aspecten, zoals onder andere het netto uitgeefbaar terrein, de bouwhoogten en de situering van de kavels. Tevens wordt vastgelegd hoe het bedrijventerrein wordt ontsloten, de bedrijfskavels bereikbaar zijn, hoe de waterberging wordt geborgd en welke architectonische uitstraling de gebouwen moeten krijgen. 1.2.

Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor alle vervolgonderzoeken voor de juridisch planologische procedure Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor het uitvoeren van alle noodzakelijke onderzoeken en de toelichtingen die noodzakelijk zijn voor de onderbouwing voor de te doorlopen BOPA- procedure.

1.3. Het Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de verdere invulling en uitwerking van het bedrijventerrein

blad 2 van 5

Op basis van het Ruimtelijk Kader wordt een vervolg gegeven aan de verdere uitwerking van de realisatie van het bedrijventerrein. Het gaat daarbij om het voorbelasten van de locatie, invulling geven aan de wateropgave en natuurcompensatie en het voorbereiden van het bouw- en woonrijpmaken van het bedrijventerrein. 1.4. Voor Stedin wordt een kavel op het bedrijventerrein gereserveerd voor de realisatie van een150 kV hoogspanningsstation Het stroomnet in Nederland raakt overbelast. Hierdoor zijn de netbeheerders overgegaan tot het afkondigen van netcongestie voor grootgebruikers. Dit geldt ook voor de gemeente De Ronde Venen. Met het afkondigen van de netcongestie worden geen nieuwe aansluitingen meer afgegeven. Vooralsnog is dit alleen voor grootgebruikers maar het is niet uitgesloten dat dit ook voor kleinverbruikers moet worden afgekondigd. In dat geval kunnen ook woningbouwprojecten stagneren of niet meer doorgaan. De permanente oplossing voor netcongestie zit in de uitbreiding van het stroomnet. Het 150 KV station draagt in belangrijke mate bij aan het oplossen van de netcongestie in de gemeente. 1.5 De bedrijventerreinenstrategie toont de ruimtebehoefte van onze ondernemers De ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen is in de bedrijventerreinenstrategie in beeld gebracht.

Ondanks dat de bedrijventerreinenstrategie nog niet is vastgesteld, staan de uitkomsten van de ruimtebehoefte niet ter discussie. Voor de periode tot 2030 is de totale ruimtevraag (uitbreiding + vervanging) in de gemeente bijna 14 ha. Voor de periode tot en met 2040 is deze ruimtevraag bijna 21 ha. De ontwikkeling van het bedrijventerrein De Bocht komt tegemoet aan deze ruimtebehoefte voor 12 ha. 2.1. Met het beeldkwaliteitsplan wordt de gewenste beeldkwaliteit voor het bedrijventerrein De Bocht vastgelegd Met een beeldkwaliteitsplan wordt vooraf helderheid gegeven aan de gewenste toekomstige uitstraling van het bedrijventerrein. Aan de kopers van een bedrijfskavel kunnen vooraf de randvoorwaarden worden aangegeven. Door vooraf de architectonische uitgangspunten vast te leggen in een beeldkwaliteitsplan kunnen ingediende plannen worden getoetst. 3.1. De grondexploitatie (GREX) voor het bedrijventerrein de Bocht heeft een positief financieel saldo Op basis van de beschikbare informatie is een GREX opgesteld voor het bedrijventerrein de Bocht. In de GREX zijn de uitgaven en de inkomsten naar de toekomst toe ingeschat. De gehanteerde uitgangspunten in de GREX zijn conservatief ingeschat. Een verhoging van de grondprijs met € 10,- per m2 leidt tot een hogere opbrengst van € 930.000,3.2. Geheimhouding van het rapport Grondprijsadvies bedrijventerrein De Bocht dd.

9 december 2024 van bureau Stec In het grondprijsadvies staan uitgifteprijzen van de kavels naar locatie en kavelgrootte. Dit is marktgevoelige informatie. Het is niet wenselijk dat deze informatie bekend wordt bij kopers van een kavel omdat zij daar hun voordeel mee kunnen doen tijdens het verkoopproces. Kanttekeningen 1.1. Het tonen van interesse van bedrijven naar bedrijfskavels leidt niet altijd tot de

blad 3 van 5

aankoop van een kavel Uit de ruimtebehoefte onderzoeken van provincie Utrecht en de gemeente blijkt er een grote vraag naar bedrijfsruimten te zijn. In de praktijk blijkt dat de grote vraag naar een bedrijfskavel niet automatisch ertoe leidt dat er daadwerkelijk een koopovereenkomst wordt aangegaan. Het krijgen van een sluitende business case is sinds de kredietcrisis lastiger geworden dan voorheen.

1.2. Als gevolg van de netcongestie bestaat er voor 2031 vooralsnog geen duidelijkheid of bedrijven de benodigde elektra aansluiting kunnen krijgen Vanaf medio 2024 zijn grootverbruiksaansluitingen in de regio niet meer beschikbaar. De huidige verwachting is dat in 2031 de netcongestie is opgelost. Bedrijfskavels die in gebruik genomen worden voordat de netcongestie is opgelost zullen in hun energiebehoefte moeten voorzien. 1.3. De Raad van State heeft het intern salderen voor de stikstof uitstoot voor nieuwe ontwikkelingen verboden Voor een nieuwe ontwikkeling zoals bedrijventerrein De Bocht moet worden onderzocht of de voorgenomen ontwikkeling gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Na de uitspraak van 18 december 2024 is intern salderen niet langer toegestaan. Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State is het verplicht een natuurvergunning aan te vragen bij nieuwe ontwikkelingen. 1.4. Met de uitspraak van de Raad van State over het intern salderen wordt ook het strekken van de bocht van de N201 mogelijk vertraagd De ontsluiting en ontwikkeling van het bedrijventerrein De Bocht is afhankelijk van het strekken van de bocht van de N201. Om de N201 te strekken moeten ook de gevolgen voor de stikstof uitstoot in beeld worden gebracht. De uitspraak van de Raad van State heeft mogelijk gevolgen voor de planning van het strekken van de bocht van de N201.

Ook hier zal een natuurvergunning voor moeten worden aangevraagd. 3.1. De uitkomst van de Grondexploitatie betreft een inschatting van de kosten en opbrengsten op basis van de huidige inzichten Voor het maken van een grondexploitatie worden verschillende financiële uitgangspunten en parameters (indexen, rente) gehanteerd. De financiële uitgangspunten zoals de uitgifteprijs, het uitgiftetempo, de kosten voor het bouw en woonrijp maken zijn vooraf onderzocht en berekend. Dit betreft een onderbouwde inschatting die nog niet definitief is. De werkelijke cijfers kunnen hoger of lager uitvallen dan de bedragen zoals opgenomen in de GREX als gevolg waarvan de eindwaarde hoger of lager kan uitvallen. De GREX wordt daarom ieder jaar eenmaal geactualiseerd op basis van de op dat moment bekende financiële uitgangspunten. Financiën De Grondexploitatie (GREX) van het bedrijventerrein De Bocht kent een positief saldo (voor vennootschapsbelasting) van ruim € 7.500.000,00. De gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van het saldo zijn conservatief ingeschat. Een grondexploitatie is gebonden aan de BBV-regels (Besluit Begroting en Verantwoording). Dit betekent dat de grondexploitatie ieder jaar wordt geactualiseerd. De eerste actualisatie vindt dan plaats in 2026. De geactualiseerde GREX wordt ieder jaar aan de raad voorgelegd.

De accountant controleert de GREX op volledigheid en juistheid. Voor winstgevende exploitaties, zoals De Bocht, gelden de BBV-regels inzake

blad 4 van 5

tussentijdse winstneming. De tussentijdse winstneming wordt met de actualisatie jaarlijks bepaald en komt ten gunste van de algemene reserve. Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt het meerjarig financieel kader 2025 – 2032 van het plan bepaald. Binnen dit financiële kader stelt de raad de budgetten beschikbaar voor de uitvoering. Betrokkenheid en communicatie Met de omgeving is het Ruimtelijk Kader afgestemd door middel van een inloopbijeenkomst op 18 september 2024. Deze inloopavond is georganiseerd in samenwerking met de provincie Utrecht, Startkraft, Ampyr Europe en Stedin. Naar aanleiding van de inloopavond en de inspraakreacties zijn de plannen voor het bedrijventerrein aangepast. Tevens is er vanaf januari 2025 een structureel overleg ingevoerd met de direct omwonenden uit Waverveen. Door de gemeente is een eind 2024 een gebiedsregisseur aangesteld bij wie de omwonenden met al hun vragen terecht kunnen die betrekking hebben op de ontwikkelingen in Waverveen. Met de VIB is meerdere keren overleg gevoerd de ontwikkeling van het bedrijventerrein de Bocht. Vervolg Met de ingang van de Omgevingswet zijn de momenten waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij besluitvorming veranderd.

In januari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat wanneer zij in een eerder stadium de randvoorwaarden heeft vastgesteld, de gemeenteraad de uitvoering van de ruimtelijke procedures en vergunningverlening aan het college laat en er geen bindend raadsadvies van toepassing is. Na de vaststelling van dit ruimtelijk kader geldt dat als de verdere uitwerking van de plannen voldoet aan de gestelde kaders, de plannen niet meer worden voorgelegd aan de gemeenteraad op een later moment. Evaluatie Niet van toepassing. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 5 van 5