Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader CSW-Jumbo

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 22 april 2025 Raadsvergadering: 12 juni 2025 Commissie: Wonen en Ruimte Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Vijselaar Naam behandelend ambtenaar: Sjaak Vroegop Registratienummer: 1102543 Ter inzage: Bijlage(n): 1a. Ruimtelijk Kader CSW-Jumbo, d.d.16 april 2025 1b. Participatieverslag t.b.v. Ruimtelijk kader CSW-Jumbo, d.d. 14 april 2025 1c. Brief Makelaar van der Helm, d.d. 7 april 2025 1d. Verkeersonderzoek Pieter Joostenlaan e.o. Wilnis, d.d. 2 juli 2024 1e. Raadsinformatiebrief “Onderhandelingsakkoord CSW-Jumbo”, d.d. 10 december 2024

Onderwerp: Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader CSW-Jumbo Voorstel 1. De nieuwe accommodatie van CSW, een nieuwe moderne supermarkt voor Wilnis op het CSW-terrein en maximaal 22 woningen bij de Molmlaan nadat de oude supermarkt aan de Molmlaan is gesloopt, mogelijk maken door het “Ruimtelijk Kader CSW-terrein & Molmlaan” vast te stellen; 2. De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4 van de welstandsnota paragraaf 3.1. “Plangebied CSW-terrein-Beeldkwaliteitsplan” en paragraaf 3.2. “Molmlaan-Beeldkwaliteitsplan” van het Ruimtelijk Kader CSW-Jumbo toe te voegen voor de plangebieden van het project CSW-Jumbo; 3. Om de onder 1 genoemde ontwikkeling mogelijk te maken, te besluiten dat het woningbouwprogramma bij de Molmlaan voor 100% bestaat uit betaalbare koopwoningen.

blad 1 van 7

Inleiding Vanaf 2019 worden er intensieve gesprekken gevoerd over het verhuizen en vergroten van de Jumbo-supermarkt aan de Molmlaan in Wilnis. Het aanvankelijke principeplan was om de nieuwbouw voor CSW te combineren in één gebouw met de nieuwe supermarkt, en met parkeren op het dak. Dit bleek financieel niet haalbaar. Vervolgens is een principeplan opgesteld waarbij het parkeren op maaiveld gecombineerd wordt met een nieuwe supermarkt en een nieuwe accommodatie voor CSW. Op basis van dit principeplan op 27 september 2023 is een intentieovereenkomst gesloten met Jumbo, Annexum (Vastgoed III), Rialto (ontwikkelaar) en CSW over een haalbaarheidsonderzoek voor de (her)ontwikkeling van twee met elkaar samenhangende plangebieden A: CSW-locatie en B: Molmlaan-locatie (zie figuur).

In een raadsinformatiebrief van 10 december 2024 (zie bijlage 1e) heeft de gemeente bericht dat met deze partijen verdere afspraken zijn gemaakt in een onderhandelingsakkoord. Op grond van dit onderhandelingsakkoord is verdere planvorming haalbaar bevonden. Dit is een grote stap vooruit voor deze belangrijke ontwikkeling voor Wilnis. De ontwikkelaar heeft in samenspraak met gemeente, Jumbo en CSW het ruimtelijk kader opgesteld voor beide plangebieden (bijlage 1a). Hierin zijn reacties vanuit de participatie verwerkt (zie Participatieverslag, bijlage 1b). In het ruimtelijk kader zijn de uitgangspunten opgenomen voor de verdere planontwikkeling, zoals voor stedelijke samenhang en uitstraling, openbare ruimte, groen en water, duurzaamheid, mobiliteit en parkeren. NB. Dit ruimtelijk kader bevat alle relevante onderwerpen maar is, zoals aangekondigd, niet opgesteld volgens het onlangs door de gemeenteraad vastgestelde standaardformat. Beoogd effect Vaststellen van het ruimtelijk kader dat als basis dient voor de ontwikkeling van een grotere moderne supermarkt, een nieuwe clubaccommodatie voor CSW en woningen in Wilnis, nabij de Pieter Joostenlaan. Argumenten 1.1 De huidige CSW-accommodatie maakt ruimte voor de nieuwe supermarkt Voor alle buitensportverenigingen geldt dat de gemeente eigenaar is, en verantwoordelijk is voor

blad 2 van 7

de velden en de buitensportverenigingen zelf eigenaar zijn van en verantwoordelijk zijn voor hun eigen accommodatie/gebouw. Doordat CSW meewerkt aan het verhuizen van de eigen accommodatie, waardoor er op die plek ruimte ontstaat voor de ontwikkelaar is de ontwikkelaar bereid om mee te werken aan de verhuizing en realisatie van een nieuwe accommodatie voor CSW die voldoet aan de huidige eisen. Tussen CSW en de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over het realiseren van een nieuwe accommodatie van ca. 1.090 m2, die voldoet aan de huidige vereisten, binnen een taakstellend bouwbudget (€ 2.722.500,- excl. BTW) en vaste financiële bijdrage van CSW (€ 434.500,- exclusief BTW). (zie onderstaande figuur 3.2 uit het ruimtelijk kader “Indicatieve uitwerking CSW-terrein”)

1.2. Een grotere, moderne supermarkt vergroot de leefbaarheid en lokale bestedingen in Wilnis Deze behoefte is onderkend zowel door Jumbo als in de gemeentelijke Nota Detailhandelsstructuur (vastgesteld door de gemeenteraad in 2023). In dit detailhandelsbeleid staat dat de gemeente ook in Wilnis streeft naar een moderne supermarkt om de leefbaarheid op lange termijn te versterken. De huidige supermarkt kan niet voorzien in de ‘moderne’ behoeften van de inwoners. De grotere, moderne supermarkt zal ook bijdragen aan de doelen van de gemeentelijke mobiliteitsambitie. De ontwikkeling stimuleert dat in Wilnis te voet of met de fiets boodschappen gedaan wordt en minder buiten het dorp met de auto. 1.3 Er is voldoende marktruimte voor een supermarkt met moderne omvang in Wilnis Met de nieuwbouwwijk Maricken II (Kreekpark) blijft het inwoneraantal van Wilnis de komende jaren flink groeien. Uit het distributieve planologische onderzoek (DPO) blijkt dat er tot 2035 in totaal 1.250m² wvo (winkelvloeroppervlak) aan marktruimte beschikbaar is in Wilnis. Dit leidt tot 1.750 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) in het ruimtelijk kader. Het huidige supermarktaanbod zorgt voor een lage binding, wat betekent dat inwoners hun

blad 3 van 7

boodschappen elders doen. Een moderne supermarkt kan beter aansluiten op de behoeften van de consument en een breder assortiment aanbieden. Dit maakt het aantrekkelijker om in Wilnis boodschappen te doen. Waarmee de hoofdstructuur van winkelaanbod in de gemeente wordt versterkt. 1.4 Het meeverhuizen van de bakker met de supermarkt is een wenselijke ontwikkeling Na gevoerd overleg in maart 2025 is in het ruimtelijk kader aan het nieuwbouwoppervlak op het CSW-terrein 100 m2 bvo toegevoegd. Het meeverhuizen van de bakker is daarmee ruimtelijk mogelijk. Een bakker in Wilnis is belangrijk voor het lokale winkelaanbod. Voor een toekomstbestendige situatie is het beter dat de bakker naar de CSW-locatie meeverhuist. Dit draagt eraan bij dat het voorzieningenniveau in Wilnis gewaarborgd blijft. 1.5 Er worden voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd De ontwikkeling vraagt om herinrichting van het terrein. Nu zijn er 150 parkeerplaatsen. Op basis van het verkeersonderzoek (zie bijlage 1d) en na ruimtelijke verkenningen is dat aantal uitgebreid tot 225. Het nieuwe parkeerterrein zal zoveel mogelijk klimaatadaptief worden ingericht. Daarnaast is er rekening gehouden met de fietsenstallingen voor de CSW en de supermarkt en voetgangersvoorzieningen vanaf de Pieter Joostenlaan. Stimuleren van fietsgebruik is en blijft zinvol, met name bij grote evenementen en drukke zaterdagen. 2.1.

Aanvullende kaders op beeldkwaliteit zijn gewenst vanwege de beoogde uitstraling van de nieuwbouw Om extra te kunnen sturen op beeldkwaliteit, naast de geldende welstandsnota, is het van belang dat deze aanvullende kaders worden toegevoegd aan de welstandsnota. 3.1. De verhuizing van de supermarkt maakt de bouw van 22 betaalbare koopwoningen mogelijk aan de Molmlaan Alle partijen hebben een forse bijdrage geleverd om de beoogde ontwikkeling haalbaar te maken. Er komen 22 betaalbare koopwoningen en er volgt geen financiële afdracht aan het vereveningsfonds. In plaats daarvan levert de ontwikkelaar een financiële bijdrage aan de bouw van de clubaccommodatie van CSW die vele malen hoger is dan een eventuele bijdrage aan het vereveningsfonds. Het maatschappelijk rendement van de haalbaar geachte ontwikkeling is niet alleen (maximaal) 22 nieuwe betaalbare koopwoningen, maar ook een nieuwe accommodatie voor CSW, een vergrote, moderne supermarkt voor de bewoners van Wilnis en een volledig nieuw klimaatadaptief ingericht en vergroot parkeerterrein. (zie onderstaande figuur 3.12 uit het ruimtelijk kader “Indicatieve uitwerking Molmlaan”)

blad 4 van 7

3.2. Er is een grote behoefte aan (betaalbare) woningen met voldoende parkeerruimte De woningbehoefte in De Ronde Venen is groot. Op grond van de bereikte overeenstemming met de ontwikkelaar zullen alle, maximaal 22 te realiseren grondgebonden koopwoningen gerealiseerd worden in de categorie betaalbaar (in 2024 tot € 390.000, in 2025 tot € 405.000 v.o.n. prijspeil 2025). Het bouwprogramma is in het ruimtelijk kader bijgesteld naar maximaal 22 woningen. In plaats van 8 rug-aan-rug woningen (zoals genoemd in de raadsinformatiebrief van december 2024) zijn er nu 10 smallere, en daarmee kleinere rug-aan-rug woningen voorzien. Omdat rug-aan-rug-woningen niet uitbreidbaar zijn, blijven ze ook in de toekomst betaalbaar. Het bouwprogramma sluit aan op de woningvraag in de gemeentelijke Woonvisie en Woonbehoefteonderzoek van RIGO uit 2024 en op de actuele woningvraag in Wilnis (zie bijlage 1c). Bij de verdere uitwerking van de 22 nieuwe woningen zal voldaan worden aan de geldende parkeernormen. Kanttekeningen 1.1. Niet alle ondernemers verhuizen naar de nieuwe locatie Op grond van de gesprekken met de ondernemers en eigenaren in maart 2025 is gezocht naar een mogelijkheid om de bakker mee te kunnen verhuizen. Dit is een uitdrukkelijke wens van de bakker.

In het voorliggende ruimtelijk kader is dit ruimtelijk mogelijk gemaakt door 100 m2 aan facilitaire ruimte van de supermarkt op de verdieping te situeren. De eigenaren van de snackbar en pizzeria willen op de huidige locatie blijven. De te handhaven panden zijn zorgvuldig ingepast in het

blad 5 van 7

verkavelingsplan voor de Molmlaan zodat deze ondernemers hun bedrijf kunnen voortzetten aan de Molmlaan. Het pand met het chinees restaurant, momenteel ook eigendom van Jumbo, wordt gesloopt voor woningbouw. Jumbo voert gesprekken met deze ondernemer over een alternatieve locatie. 1.2. Door grote bouwkostenstijging kan de haalbaarheid van de realisatie van de nieuwe CSWaccommodatie en de verhuizing van de supermarkt opnieuw uit beeld geraken Om te komen tot een haalbaar plan, met een taakstellend budget en een vaste financiële bijdrage van CSW, is gerekend met een gemiddelde bouwkostenstijging. Bij zeer grote kostenstijging en indien bezuinigingsmogelijkheden geen soelaas bieden, kan dat ertoe leiden dat de nieuwe CSWaccommodatie niet gerealiseerd kan worden en zal een heroverweging van gemaakte afspraken noodzakelijk zijn. Financiën Financieel overzicht project CSW-Jumbo, Wilnis Totaal

2025

2026

2027

2028

2029

a. Exploitatie Verkoop grond (parkeerterrein CSW)

792.000

792.000

Uitgaven Plankosten

77.500

Rente en afschrijving, aanpassing kruising Pieter Joostenlaan Toevoeging algemene reserve Ten laste van begrotingsresultaat

27.300 714.500

77.500 27.300 -77.500

792.000

27.300

27.300

b. Investering Aanpassing kruising Pieter Joostenlaan met toeritten naar CSW

400.000

400.000

De gemeente en de ontwikkelaar Rialto sluiten bij dit ruimtelijk kader een anterieure overeenkomst. Hierin worden de afspraken vastgelegd over onder andere het bouwprogramma, de verkoop van gemeentelijke percelen en plankosten. De anterieure overeenkomst is een uitwerking van de hoofdlijnen die in het zogenoemde Onderhandelingsakkoord zijn opgenomen en die in de raadsinformatiebrief van 10 december 2024 met de gemeenteraad zijn gedeeld. De overeengekomen vergoeding van € 77.500 (als onderdeel van de koopsom) wordt besteed aan gemeentelijke plankosten voor dit plan. Dit besluit leidt niet tot een begrotingswijziging. Wel zal bij het opstellen van de jaarrekening 2025 dit besluit worden verwerkt in de toelichting op de balans per 31 december 2025. Dit is conform de regelgeving van de commissie Besluit Begroting Verantwoording. De grondopbrengst en het investeringsbudget voor de aanpassing van de kruising Pieter Joostenlaan-toegang CSW zijn opgenomen in onderstaande tabel. Voor 2026 is een

blad 6 van 7

voorbereidingsbudget nodig voor de projectleiding en -ondersteuning en toezicht. De verkoop van de grond leidt tot een toevoeging aan de algemene reserve van € 714.500 in 2027. De kosten van rente en afschrijving van het investeringsbudget voor de aanpassing van de kruising Pieter Joostenlaan (30 jaar/3,5%) bedragen € 27.300 en komen vanaf 2029 ten laste van het begrotingsresultaat. Deze financiële aspecten zullen worden verwerkt in de programmabegroting 2026-2029. (Eén en ander volgens de huidige projectplanning). Betrokkenheid en communicatie Zie bijlage 1b Participatieverslag. Vervolg Met de ingang van de Omgevingswet zijn de momenten waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij besluitvorming veranderd. In januari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat wanneer zij in een eerder stadium randvoorwaarden heeft vastgesteld, de gemeenteraad de uitvoering van de ruimtelijke procedure en vergunningverlening aan het college laat en er geen bindend raadsadvies van toepassing is. Na vaststelling van dit ruimtelijk kader geldt dat als de verdere uitwerking van de plannen voldoet aan de gestelde kaders, de plannen niet meer op een later moment worden voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt over de voortgang van het project periodiek geïnformeerd via de bestuursrapportages. Evaluatie Niet van toepassing

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 7 van 7