Raadsvoorstel Ruimtelijk kader Bozenhoven 92-96 102 in Mijdrecht

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 8 juli 2025 Raadsvergadering: 25 september 2025 Commissie: 10 september 2025 Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Cees van Uden Naam behandelend ambtenaar: Sven Dom en Sabine Jansen Registratienummer: 1134918 Ter inzage: Bijlage(n): 1. Ruimtelijk Kader Bozenhoven 92-96/ 102 in Mijdrecht

Onderwerp: Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader Bozenhoven 92-96/ 102 in Mijdrecht Voorstel 1. Het Ruimtelijk Kader Bozenhoven 92-96/102 vast te stellen om te dienen als basis voor de realisatie van 20 appartementen op deze locatie. Inleiding Aan de Bozenhoven 92 tot en met 96 en 102 in Mijdrecht bevinden zich drie rijwoningen en een bedrijfsgebouw. Het betreft een verouderde bedrijfslocatie in het historische bebouwingslint van Mijdrecht. De locatie is omgeven met woningen en ligt in de nabijheid van voorzieningen. Een transformatie naar woonfunctie is om die reden logisch. De afgelopen jaren is met de initiatiefnemer van deze woningbouw gewerkt aan de uitgangspunten voor het realiseren van woningen op deze inbreidingslocatie. Deze zijn verwerkt in het Ruimtelijk Kader. Hierin wordt onder andere omschreven hoe wordt omgegaan met stedenbouw, verkeer, parkeren, groen en de openbare ruimte. Dit kader vormt de basis voor het bouwen van 20 appartementen op deze locatie. Beoogd effect Het Ruimtelijk Kader verschaft duidelijkheid aan de initiatiefnemer en belanghebbenden onder welke voorwaarden de 20 appartementen ontwikkeld kunnen worden.

blad 1 van 5

Argumenten 1.1 Deze woningbouwlocatie draagt bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente De inbreidingslocatie op Bozenhoven 92-96/102 speelt een rol in het vervullen van de woningbehoefte in de nabijheid van de voorzieningen van Mijdrecht. Dat maakt de woningen geschikt voor zowel jongeren als senioren. In totaal worden 20 (koop)appartementen gebouwd op deze locatie. In de huidige Woonvisie is opgenomen dat 30% sociale huur en 36% betaalbare koop of middeldure huur gerealiseerd moet worden bij nieuwbouw (2/3 betaalbaar). Voor deze locatie is een uitzondering gemaakt en zijn deze percentages niet van toepassing (bijlage 1 bij de Woonvisie). Dit vanwege eerder gemaakte afspraken, op basis van het toen geldende beleid. Dit plan bevat 4 betaalbare koopwoningen (20% van het totaal). Verder zal er een financiële bijdrage worden gedaan aan het vereveningsfonds. De realisatie van deze woningen draagt het tevens bij aan de doelstelling om 4.800 woningen voor 2040 te realiseren in De Ronde Venen. 1.2 Het plan voldoet aan de Verordening sociale woningbouw door het storten van een bedrag in het vereveningsfonds De afgelopen jaren hebben de initiatiefnemer en woningcorporatie Cazas gesproken over het realiseren van sociale huurwoningen op deze locatie. Er zijn diverse gesprekken gevoerd maar partijen zijn er niet uitgekomen met elkaar.

De inpassing van sociale huurwoningen op deze locatie bleek te lastig voor beide partijen, met name door de kleine schaal. Het vereveningsfonds bood hierin een uitkomst. Door Cazas is besloten af te zien van deze locatie als een plek voor sociale huurwoningen. Dit heeft als gevolg dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage gaat doen aan het vereveningsfonds. De afspraken over deze bijdrage worden, op basis van de verordening sociale woningbouw De Ronde Venen, vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Zoals in de RIB evaluatie vereveningsfonds d.d. 1 april 2025 is aangegeven, is de verwachting dat de afdracht > € 300.000,- bedraagt. De afdracht vindt plaats binnen 30 dagen na ingebruikname van de eerste woning in het plangebied. 1.3 Het plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid De locatie ligt op korte afstand van het centrum van Mijdrecht. Dit stimuleert wandelen en fietsen (een actieve vorm van mobiliteit). Ook liggen de bushaltes op korte afstand van de locatie. Om die reden is de ligging “schil centrum” van toepassing. Zowel in de huidige situatie (met 3 woningen en een bedrijfsgebouw) als in de nieuwe situatie (met 20 appartementen) worden 2 parkeerplaatsen in de openbare ruimte/ aan de Bozenhoven gebruikt. De parkeernorm in de huidige situatie bedraag 1,7. Dat komt neer op 5 parkeerplaatsen.

De huidige 3 woningen (die gesloopt worden) beschikken allemaal over 1 parkeerplaats op eigen terrein. De overige 2 parkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. In de nieuwe situatie worden 32 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein en ook 2 parkeerplaatsen aan de Bozenhoven. Dit betekent dat de parkeerdruk in de omgeving in de nieuwe situatie niet toeneemt ten opzichte van de huidige situatie.

blad 2 van 5

1.4 De ontwikkeling geeft het gebied een nieuwe impuls Het herontwikkelen van deze locatie is een mooie kans om de uitstraling van de bestaande omgeving te verbeteren. De bedrijfsbebouwing wijkt qua maat, schaal en uitstraling enigszins af van de omliggende woonkavels. Planologisch biedt het bouwvlak waar het bedrijfsgebouw op ligt een maximum bouwhoogte van 13 meter. De beoogde ontwikkeling gaat uit van een maximale hoogte op die locatie van ca. 9 meter (en ca. 6 meter aan de randen). De 2 gebouwen aan de voorzijde hebben een maximale nokhoogte van ca. 7,5 meter. 1.5 Omwonenden zijn meegenomen in het proces Omwonenden zijn in het kader van de planontwikkeling aan de Bozenhoven in 2024 uitgenodigd deel te nemen aan diverse inwonersparticipatiemomenten om de voorlopige plannen te bekijken en hun reactie te geven. De gespreksverslagen zijn als bijlage opgenomen in het Ruimtelijk Kader. Er zijn 3 onderwerpen die daarbij naar voren kwamen: •

Bezonning Enkele direct omwonenden geven aan het een mooi plan te vinden maar zich zorgen te maken over de bezonning op hun eigen terrein. Hierna is door initiatiefnemer een bezonningsstudie laten uitvoeren. Daaruit is gebleken dat de effecten minimaal zijn en een een aanpassing van het plan niet nodig is.

•

Verkeer Enkele bewoners geven aan zich zorgen te maken om de verkeersveiligheid op de Bozenhoven. Het planvoornemen sluit aan op het beleid ‘Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030’ en initiatiefnemer en gemeente werken samen toe naar een verkeersveilige inrit.

•

Privacy Vanuit een direct omwonende zijn zorgen rondom privacy geuit. Rondom de privacy worden maatregelen getroffen, zoals de plaatsing van technische ruimtes, badkamers en slaapkamers. Daarnaast wordt de 3e bouwlaag middels een set back teruggeplaatst.

Recent heeft de initiatiefnemer opnieuw een bijeenkomst georganiseerd om de omwonenden/ betrokkenen te informeren over de laatste stand van zaken. Deze bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 17 juli 2025. Tijdens de bijeenkomst waren voornamelijk direct omwonenden aanwezig waarmee eerder keukentafelgesprekken zijn gevoerd. Daarnaast waren er een aantal potentiële kopers aanwezig. Er werd positief gereageerd op het plan en de toegepaste wijzigingen n.a.v. de eerdere gesprekken. Het gaat dan om de volgende aanpassingen: • Het verlagen van het aantal appartementen van 22 naar 20, waardoor het parkeren beter ingepast wordt. • Het vergroten van de afstand tussen de zijgevels van het appartementengebouw aan de achterzijde en de naastgelegen percelen. • Het aanpassen van de buitenruimtes/ balkons op de 2e verdieping van het appartementengebouw aan de achterzijde, waardoor tegemoet is gekomen aan de zorg over privacy.

blad 3 van 5

1.6 Het Ruimtelijk Kader sluit aan bij het gemeentelijk beleid In het Ruimtelijk Kader staan de uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan. Deze uitgangspunten zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente en het gemeentelijk beleid. Dit betreft onder andere het beleid omtrent Wonen, Mobiliteit en Duurzaamheid. Het beleid dat van toepassing is staat beschreven in het Ruimtelijk Kader, in hoofdstuk 6. 1.7 Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied Bouwen binnen de begrenzing van stedelijk gebied is het uitgangspunt van zowel gemeentelijk als provinciaal beleid. In de gemeentelijke structuurvisie, de gemeentelijke ontwerp-omgevingsvisie, de provinciale Omgevingsverordening en omgevingsvisie staat dat binnenstedelijk bouwen de voorkeur heeft. Het plangebied van Bozenhoven 92-96/102 ligt binnen het stedelijk gebied en voldoet hiermee aan gemeentelijk en provinciaal beleid. 1.8 De gemeente zet in op lokale voorrang Er worden in totaal 20 appartementen gerealiseerd, waarvan 4 betaalbare koopwoningen (tot € 405.000, prijspeil 2025). De gemeente maakt afspraken met de initiatiefnemer om eerst lokaal te adverteren. Op die wijze worden woningzoekenden met een binding aan De Ronde Venen in gelegenheid gesteld om hun belangstelling kenbaar te maken, voordat (boven-)regionaal wordt geadverteerd. Kanttekeningen 1.1.

Er worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd Er wordt geen 30% sociale huur gerealiseerd op locatie. De initiatiefnemer levert een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds. Deze bijdrage stelt woningcorporatie en de gemeente in staat om de middelen te bundelen en strategisch in te zetten voor de ontwikkeling van sociale woningen op andere locaties. Financiën De gehele ontwikkeling komt voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt voorafgaand aan de start van de ruimtelijke procedure een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst legt de gemeente de afspraken vast over de kosten van de begeleiding van de planvorming, eventuele planschade en de bijdrage aan het vereveningsfonds. Betrokkenheid en communicatie De initiatiefnemer heeft diverse gesprekken met de omgeving gevoerd en daar waar mogelijk het plan aangepast. Ook recent is er nog een informatiebijeenkomst georganiseerd. Zie hiervoor de toelichting bij argument 1.5 Vervolg Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader wordt er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Daarna zal de ruimtelijke procedure (BOPA) in gang worden gezet. Het college draagt vervolgens zorg voor de uitvoering van de ruimtelijke procedure, gevolgd door de vergunningverlening. Evaluatie

blad 4 van 5

Niet van toepassing. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 5 van 5