Raadsvoorstel Ruimtelijk Kader Bozenhoven 36-40

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 10 september 2024 Raadsvergadering: 24 oktober 2024 Commissie: Organisatieonderdeel: Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Emma Stork Registratienummer: 12095 Ter inzage: Bijlage(n): Ruimtelijk Kader Bozenhoven 36-40 Mijdrecht

Onderwerp: Ruimtelijk Kader Bozenhoven 36-40 Voorstel 1. In te stemmen met de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals beschreven in het Ruimtelijk Kader voor Bozenhoven 36-40 als basis voor de (woningbouw)ontwikkeling van deze locatie. Inleiding Bozenhoven 36-40, ook wel bekend als de van Nieuwkerk locatie, ligt in Mijdrecht. Op de huidige locatie was er voorheen een werkplaats en een bemand tankstation. Op dit moment is er alleen nog een onbemand tankstation actief. Aan de overzijde, Bozenhoven 77a, staat nu nog de voormalige showroom, die niet meer in gebruik is. In 2014 heeft van Nieuwkerk de LPG-licentie, welke onderdeel was van het tankstation, opgeheven met de intentie om de locatie in de toekomst te ontwikkelen. De afgelopen jaren is met de initiatiefnemer gewerkt aan de uitgangspunten voor het realiseren van woningen op deze locatie. De locatie bevindt zich dicht bij het centrum en de voorzieningen van Mijdrecht en leent zich daarom voor de ontwikkeling van woningen. Rondom de locatie bevinden zich geschakelde woningen, vrijstaande woningen, appartementen en bedrijven. Het plangebied onderscheidt zich als een opvallend punt aan de rotonde. Achter de locatie ligt het Proostdijlaantje, een smalle watergang in het groen met een wandelpad. Dit is onderdeel van de groenzone die als wandelgebied fungeert.

De beoogde woningbouwontwikkeling op Bozenhoven 36-40 zijn 19 appartementen. In het Ruimtelijk Kader voor Bozenhoven 36-40 worden de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling beschreven. Hierin wordt onder andere omschreven hoe wordt omgegaan met stedenbouw, verkeer, parkeren, groen en openbare ruimte. Dit Ruimtelijk Kader vormt de basis voor de ontwikkeling van deze locatie.

blad 1 van 4

Beoogd effect Het Ruimtelijk Kader verschaft duidelijkheid aan de initiatiefnemer en belanghebbenden onder welke voorwaarden de locatie kan worden ontwikkeld. De ontwikkeling van een inbreidingslocatie, zoals Bozenhoven 36-40, krijgt met dit Ruimtelijk Kader invulling. Argumenten 1.1 Deze woningbouwlocatie draagt bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente De inbreidingslocatie op Bozenhoven 36-40 speelt een rol in het vervullen van de woningbehoefte in de nabijheid van de voorzieningen van Mijdrecht. Dat maakt de woningen uitermate geschikt voor verschillende doelgroepen. In totaal worden 19 appartementen gebouwd op deze locatie. Daarmee draagt het tevens bij aan de doelstelling om 4800 woningen voor 2040 te realiseren in De Ronde Venen. 1.2 Het plan voldoet aan de Verordening sociale woningbouw door het storten van een bedrag in het vereveningsfonds De afgelopen jaren hebben de initiatiefnemer en de woningcorporatie Cazas lang gesproken over het realiseren van sociale huurwoningen op de locatie van Bozenhoven 36-40. Helaas bleek het inpassen van sociale huurwoningen op deze locatie te lastig voor beide partijen door de kleine schaal. Het vereveningsfonds bood hierin een uitkomst. Door Cazas is besloten af te zien van deze locatie als een plek voor sociale huurwoningen. Dit heeft als gevolg dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage gaat doen aan het vereveningsfonds.

De afspraken over deze bijdrage worden, op basis van de verordening sociale woningbouw De Ronde Venen, vastgelegd in de anterieure overeenkomst. 1.3 Parkeren wordt op eigen terrein opgelost en de verkeerssituatie verbetert De parkeerbehoefte van de bewoners en bezoekers van de 19 appartementen wordt op eigen terrein gerealiseerd. Er is daarmee sprake van een goede parkeersituatie, zonder overlast voor de omgeving. Daarnaast verbetert de verkeerssituatie op en rondom de locatie, doordat de verkeersintensiteit van en naar de woningen lager is dan van en naar het autobedrijf en het tankstation. Het biedt ook de mogelijkheid om het trottoir doorlopend te maken en een voetgangersoversteekplaats op de Bozenhoven te realiseren. 1.4 De ontwikkeling geeft het gebied een nieuwe impuls Op dit moment wordt de locatie gebruikt als onbemand tankstation en voormalige werkplaats van de autogarage. Het herontwikkelen van deze locatie is een mooie kans om een betere uitstraling te geven aan de bestaande omgeving. Bovendien past het toevoegen van woningen in het stedenbouwkundige beeld van de Bozenhoven. De maximale bouwhoogte wordt vier lagen. Deze bouwhoogte sluit aan bij vergelijkbare gebouwen in de omgeving, zoals het Bosch en Haven gebouw tegenover de locatie.

1.5 Omwonenden zijn meegenomen in het proces De directe buren van Bozenhoven 36-40 zijn al in 2014 voor het eerst op de hoogte gebracht door de initiatiefnemer over mogelijke bouwplannen. In oktober 2023 is een bredere groep omwonenden van de woningbouwlocatie benaderd door de initiatiefnemer met een brief en een informatieboekje met daarin schetsen van de ontwikkeling. In de brief werd de gelegenheid geboden om in gesprek

blad 2 van 4

te gaan met de initiatiefnemer over de plannen. Daarnaast heeft de initiatiefnemer de VVE van het Bosch & Haven gebouw (aan de overzijde van het plangebied) te woord gestaan en de plannen toegelicht. Een aantal direct omwonenden hebben vervolggesprekken gehad met de initiatiefnemer. Naar aanleiding van deze gesprekken is onder andere een bezonningsstudie uitgewerkt. 1.6 Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied Bouwen binnen de rode contour, of binnen de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt. In de Interim Provinciale Omgevingsverordering (IOV) staat dat zo veel mogelijk binnenstedelijk (binnen het stedelijk gebied) gebouwd moet worden. Dit heeft als doel om de kwaliteiten van het buitengebied te beschermen. Het plangebied van Bozenhoven 36-40 ligt binnen het stedelijk gebied en voldoet hiermee aan provinciale beleid. Kanttekeningen 1.1 Er worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd bij Bozenhoven 36-40 Er wordt geen 30% sociale huur gerealiseerd op locatie. De initiatiefnemer levert een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds. Deze bijdrage stelt Cazas en de gemeente in staat om de middelen te bundelen en strategisch in te zetten voor de ontwikkeling van sociale woningen op andere locaties. 1.2 Niet alle omwonenden zijn het eens met de plannen Ondanks gesprekken tussen de initiatiefnemer en omwonenden hebben een aantal omwonenden nog bezwaren.

De voornaamste bezwaren hebben betrekking op de afstand tot het gebouw en de hoogte van het gebouw. De initiatiefnemer heeft aangegeven in gesprek te blijven met de omwonenden tijdens verdere uitwerking van de plannen. De gemeente zal erop toezien dat er communicatie blijft plaatsvinden met de omgeving. 1.3 De huidige bestemming van Bozenhoven 36-40 is bedrijf Er zal naar verwachting gewerkt worden met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor deze locatie. De BOPA maakt woningbouw op Bozenhoven 36-40 mogelijk maar verandert de huidige bestemming niet. De gemeente verwerkt de BOPA uiteindelijk in het omgevingsplan. Hiermee wordt in het nieuwe omgevingsplan de huidige bestemming van de locatie alsnog verwijderd. Financiën De gehele ontwikkeling komt voor rekening en risico van de grondeigenaar. Met de grondeigenaar wordt voorafgaand aan de start van de ruimtelijke procedure een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst leggen we de afspraken vast over de kosten van de begeleiding van de planvorming, de financiële bijdrage aan het vereveningsfonds, het openbaar gebied en de mogelijke planschade. Betrokkenheid en communicatie De omwonenden van Bozenhoven 36-40 zijn geïnformeerd over de planvorming. Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden met omwonenden over de voorgenomen woningbouwplannen.

blad 3 van 4

Naar aanleiding van de gesprekken met de directe buren is rekening gehouden met de indeling van twee nieuwe appartementen. De directe buren hebben met name bezwaar tegen inkijk vanwege de hoogte. De initiatiefnemer heeft daar rekening mee gehouden door aan de kant van de directe buren maar één raam in te tekenen waar de badkamer of slaapkamer zal komen. Daarnaast zijn er zorgen over de afstand tot het perceel van de directe buren. De indicatieve afstanden tot de perceelgrens zijn met de buren gedeeld. Hierin wordt rekening gehouden met gepaste afstand tot de perceelgrens. Er is ook een bezonningsstudie door de initiatiefnemer uitgevoerd om inzichtelijk te maken welke gevolgen het nieuwe gebouw op de bezonning heeft van de directe buren. Tot slot, wordt met een andere direct omwonende gesprekken gevoerd en afspraken gemaakt over een erfafscheiding en nieuw overpad. De initiatiefnemer zal contact onderhouden met de omgeving gedurende de verder uitwerking van de plannen. Vervolg Adviesrecht gemeenteraad Met de ingang van de Omgevingswet zijn de momenten waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij besluitvorming veranderd.

In januari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat wanneer zij in een eerder stadium randvoorwaarden heeft vastgesteld, de gemeenteraad de uitvoering van de ruimtelijke procedure en vergunningverlening aan het college laat en er geen bindend raadsadvies van toepassing is. Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader geldt dat als de verdere uitwerking van de plannen voldoet aan de gestelde kaders, de plannen niet meer worden voorgelegd aan de gemeenteraad op een later moment. Vervolgstappen Na vaststelling van dit Ruimtelijk Kader wordt er een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarna zal de ruimtelijke procedure (BOPA) in gang gebracht worden. Evaluatie Niet van toepassing.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 4 van 4