Raadsvoorstel Ruimtelijk kader Argonlocatie

Raadsvoorstel Ruimtelijk kader Argonlocatie

Raadsvoorstel

Aan: de gemeenteraad Datum: 12-9-2023 Raadsvergadering: 12 oktober 2023 Commissie: Organisatieonderdeel: Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Huib Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Laurens Plender Registratienummer: Klik of tik om tekst in te voeren. Ter inzage: Klik of tik om tekst in te voeren. Bijlage(n): Klik of tik om tekst in te voeren. Bijlage 1 Ruimtelijk Kader Bijlage 2 Reactiedocument na inloopavond Onderwerp Ruimtelijk Kader Argon-locatie

Voorstel 1. 2.

3.

4. 5.

In te stemmen met het ruimtelijk kader Argon-locatie als basis voor het tot ontwikkeling brengen van de wijk Argon; Een voorbereidingsbudget 2023-2025 beschikbaar te stellen van € 421.500,- en na verrekening van de provinciale subsidie voor projectmanagement van € 37.500,- het resterende deel van € 384.000,- ten laste te brengen van de algemene reserve; Voor de aanleg van 1 kunstgrasveld en 1 voetbalveld (gras) een investeringsbudget van €1.108.000,-(incl. btw) beschikbaar te stellen en de kosten van rente en afschrijving van € 110.000,- vanaf het jaar 2025 te verwerken in de begroting ten laste van het begrotingsresultaat; Een eenmalige bijdrage voor de renovatie van het clubgebouw van SV Argon van € 360.000,beschikbaar te stellen in 2024 en deze ten laste te brengen van de algemene reserve. Minimaal € 1,6 miljoen van het uiteindelijke exploitatieresultaat toe te voegen aan de algemene reserve conform het raadbesluit ‘Financieel ondersteunen van energiebesparende maatregelen bij buitensportverenigingen’

Inleiding In de woonvisie wordt ingezet op de bouw van 4800 woningen. Bouwen voor starters en senioren is daarbij een van de speerpunten. In februari 2021 kwamen de voetbalvelden van SV Argon op Sportpark Mijdrecht ter sprake als mogelijke woningbouwlocatie. Na verschillende vooroverleggen is uiteindelijk in maart 2022 door de gemeente en het bestuur van SV Argon een intentieovereenkomst ondertekend. Met deze overeenkomst is de intentie uitgesproken om verder te gaan met

blad 1 van 6

woningbouwplannen op de velden 4, 5 en 6, om een grasveld te vervangen door een kunstgrasveld, om elders op het sportpark een natuurgrasveld geschikt te maken als voetbalveld en om een bijdrage te verstrekken voor de renovatie van het clubgebouw." Het voorliggende ruimtelijk kader is de uitkomst van dit traject. Dit ruimtelijk kader geeft de gemeentelijke ambities weer voor de ontwikkeling van toekomstige woningbouw op de velden 4,5 en 6.

Beoogd effect Het project heeft de doelstelling om de doorstroming te bevorderen op de lokale woningmarkt en starters te behouden binnen de gemeente. Door senioren en starters woningen te bieden die goed passen bij hun woonbehoeften moeten zij verleid worden om hun eengezinswoning te verlaten, waardoor deze laatste woningen vrijkomen voor jonge gezinnen. Voor starters is de betaalbaarheid van de woningen van groot belang. De woonbehoeften van senioren en starters blijken daarnaast na analyse tot op zekere hoogte vergelijkbaar. Belangrijke behoeften zijn: verbondenheid ervaren met je woonomgeving, invloed hebben op de woonomgeving en een woonomgeving hebben die helpt gezond te leven. Voorbeelden hiervan zijn relatief kleinere grondgebonden woningen en (levensloopbestendige) appartementen in een woonomgeving die toevallige ontmoetingen en gemeenschapszin bevordert. Hier kan bijvoorbeeld aan de bouw van hofjes gedacht worden. Argumenten 1.1 Beschikbaarheid van een ontwikkellocatie op gemeentegrond. SV Argon werkt mee aan het herschikken van de sportvelden op het sportpark, waarmee de velden 4, 5 en 6 worden vrijgespeeld voor woningbouw. Deze locatie valt binnen de zogenaamde rode contour van de provincie Utrecht. Deze twee factoren bieden kans om snel tot ontwikkeling te komen en maximaal te sturen op de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente.

1.2 De Argon-locatie draagt bij aan de woningbehoefte binnen onze gemeente. Er worden ca. 114 woningen gebouwd binnen het project Argon. Dit levert een bijdrage aan de gemeentelijke ambitie om tot 2040 in totaal 4800 woningen te bouwen. 1.3 Er worden 30% sociale huurwoningen, 36% middeldure huur- en koopwoningen en 34% vrije sectorwoningen gerealiseerd voor starters en senioren. De 114 woningen die beschreven zijn in het ruimtelijk kader sluiten aan bij de woonbehoeften van senioren en starters in gemeente De Ronde Venen. 1.4 We zetten in op het toewijzen met lokale voorrang. Met de verwachte aanpassing van de Huisvestingswet wordt het mogelijk om ten tijde van de start realisatie 50% van de nieuwbouwwoningen met een koopgrens tot € 355.000,- (voorheen grens van de Nationale Hypotheek Garantie) met lokale voorrang toe te wijzen. Daarmee willen we inzetten op het beschikbaar maken van woningen voor inwoners van gemeente De Ronde Venen of mensen gebonden aan onze gemeente door werk, historie of familie. 1.5 De wijk draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. De wijk krijgt een groen karakter. Het groen biedt de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten en samen te bewegen en is daarmee een belangrijke sociale dragende waarde voor de wijk en de omgeving. Naast ruimte voor sociale interactie heeft het groen een klimaatadaptieve functie zoals het bufferen van water.

De gebouwen worden natuurinclusief en energieneutraal. De groene

blad 2 van 6

invulling, met voorgenoemde thema’s, werden tijdens de contactmomenten met geïnteresseerden en belanghebbenden als een belangrijk pluspunt gezien. 1.6 In het ontwerp is rekening gehouden met de belangen van de bewoners aan de Scholekster. De realisatie van de appartementenblokken langs de Hoofdweg gaat niet ten koste van de privacy en bezonning van de woningen aan de Scholekster. Tijdens het ontwerpproces is het aantal lagen van het appartementenblok aan de Hoofdweg aangepast van 4 naar 3 bouwlagen. De appartementenblokken zijn zo gesitueerd dat deze bijdragen aan de sociale veiligheid op de parkeerplaats van SV Argon. Tussen het appartementencomplex en de bebouwing van de Scholekster zit 60 meter. 60 meter wordt als een acceptabele afstand gezien om privacy te waarborgen. Daarnaast blijven de huidige bomen zoveel mogelijk staan en wordt gekeken of het groen langs de Hoofdweg meer kan worden aangezet. De bezonningsstudie wijst uit dat er geen schaduw zal vallen op de woningen aan de Scholekster. 2. 1 De gemeente genereert extra inkomsten voor investering in sportvoorzieningen. Het verwachte positieve exploitatieresultaat van het woningbouwproject Argon wordt voor een deel ingezet als investering in de nieuwe sportvelden en een bijdrage in het sportcomplex van sportvereniging Argon. Door een kunstgrasveld aan te leggen kan langer en intensiever gespeeld worden.

SV Argon betaalt een hogere huur voor het kunstgrasveld dan voor een grasveld. Het resterende deel van het verwachte exploitatieresultaat wordt toegevoegd aan de algemene reserve conform de afspraken uit het raadsbesluit ‘Financieel ondersteunen van energiebesparende maatregelen bij buitensportverenigingen’ van 24 november 2022. 3.1 De velden 4,5 en 6 moeten beschikbaar zijn voordat er woningen gebouwd kunnen worden. SV Argon geeft de velden 4,5 en 6 pas vrij als de nieuwe, nog te realiseren velden gereed zijn. De verkoop van de velden 4,5 en 6 door de gemeente kan dus niet eerder plaatsvinden dan wanneer de nieuwe velden bespeeld kunnen worden. Het realiseren van deze nieuwe velden is daarmee een belangrijke voorwaarde voor het woningbouwproject Argon. Voor de realisatie van de nieuwe velden is budget nodig. Zie verder het onderdeel financiën van dit voorstel.

4.1 Het raadsvoorstel is conform de op 4 maart 2022 gesloten intentieovereenkomst De intentieovereenkomst die op 4 maart 2022 is gesloten tussen de gemeente en SV Argon stelt o.a. dat de gemeente 360.000,- ter beschikking stelt aan SV Argon voor renovatie van de verenigingsgebouwen. 3.2/ 4.2 De voorbereidingskosten worden uiteindelijk betaald uit de grondopbrengsten. De voorbereidingskosten zullen enkel worden ‘voorgeschoten’ uit de algemene middelen. Na verkoop van de gronden worden de algemene middelen aangevuld door de grondopbrengsten. 5.1 Het besluit is conform het raadsbesluit ‘Financieel ondersteunen van energiebesparende maatregelen bij buitensportverenigingen’ . Gelijk opgaand en vooruitlopend op het bovenstaande traject heeft de gemeenteraad in november 2022 het raadsvoorstel ‘Financieel ondersteunen van energiebesparende maatregelen bij buitensportverenigingen’ aangenomen. Met het aannemen van dit raadsvoorstel heeft de gemeenteraad een bedrag van € 1.600.000 euro beschikbaar gesteld om energiebesparende maatregelen bij buitensportaccommodaties (mede) mogelijk te maken. De onttrekking uit de algemene reserve was mogelijk, omdat verwacht werd dat deze op termijn kan worden teruggestort uit de opbrengsten van de toekomstige grondexploitatie op de Argon-locatie. Op deze manier komen de

blad 3 van 6

opbrengsten van een ontwikkeling op een locatie voor sport tegemoet aan alle (buiten)sportverenigingen in De Ronde Venen. Kanttekeningen Door de toename van het aantal woningen, neemt ook de verkeersintensiteit toe. Meer woningen betekent ook meer autoverkeer. De druk op de omliggende wegen neemt dan toe. Door het inpassen van 2 (auto)ontsluitingen en het gebruik van parkeerplaatsen op de Windmolen, wordt het verkeer vanuit de wijk voldoende verspreid en is er voldoende doorstroming. De toenemende verkeersintensiteit in Mijdrecht is integraal doorgerekend in een verkeersmodel. Hierbij zijn alle binnen Mijdrecht geplande woningbouwontwikkelingen meegenomen. De verkeersintensiteit zal toenemen maar zal de richtlijnen niet overschrijden. Financiën Voorbereidingsbudget Het voorstel is een voorbereidingsbudget voor de periode 2023-2025 beschikbaar te stellen van € 421.500,- en bestaat uit de volgende posten: •

Begeleiding selectie procedure

•

Bestemmingsplanprocedure

•

Onderzoek en engineering bouwvelden

•

Onderzoek en engineering nieuwe sportvelden

•

Projectleiding

•

10% onvoorzien

Het voorbereidingsbudget 2023-2025 wordt - na aftrek van de provinciale bijdrage - voor € 384.000 ten laste gebracht van de algemene reserve. Investeringsbudget aanleg 2 sportvelden Voor de aanleg van 1 kunstgrasveld en 1 voetbalveld(gras is een investeringsbudget van €1.108.000 incl. btw) nodig. Het genoemde investeringsbudget bestaat uit de volgende posten: •

Onderzoek en engineering aanleg nieuwe velden;

•

Realisatiekosten kunstgrasveld inclusief waterberging;

•

Realisatiekosten sportgrasveld;

•

10% onvoorziene kosten

•

BTW 21%

De kosten van rente (2,1%) en afschrijving bedragen € 110.000 en worden na afronding van de aanleg van de velden vanaf jaarschijf 2025 in de meerjarenbegroting 2024-2027 verwerkt ten laste van het begrotingsresultaat. De Regeling Specifieke Uitkering Sport eindigt per 31-12-2023. De verwachting is dat deze regeling wordt verlengd. Dan kan voor de aanleg van de 2 nieuwe velden bij Argon een bijdrage worden aangevraagd. Op basis van een voorlopige berekening komen met deze bijdrage de jaarlijkse lasten € 13.000 lager uit. Vanwege de onzekerheid over het verlengen van de regeling is met de spukbijdrage geen rekening gehouden in dit voorstel.

blad 4 van 6

Een eenmalige bijdrage clubgebouw SV Argon Voor de overeengekomen eenmalige bijdrage voor de renovatie van het clubgebouw van SV Argon vragen wij voor het jaar 2024 een budget van €360.000,- beschikbaar te stellen. Dit incidentele budget wordt ten laste gebracht van de algemene reserve.

De totale bovengenoemde kosten voor de woningbouwontwikkeling op de Argon-locatie en de aanleg van 2 sportvelden voor SV Argon komen op € 1.852.000 (€ 384.000 + € 1.108.000 + € 360.000), en worden samen met de € 1,6 miljoen voor de gevormde bestemmingsreserve energiebesparende maatregelen buitensportverenigingen en vervanging LED-verlichting gecompenseerd door het verwachte resultaat van de locatieontwikkeling voor woningbouw op de vrijgekomen velden van Argon van € 2,5 miljoen tot € 3 miljoen. Het gaat hier om de waarde van de grond in de huidige staat en op basis van de beoogde ontwikkeling. De ontwikkelaar neemt de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de grondkosten op zich. In deze kosten zitten niet de kosten die door de gemeente worden gemaakt, zoals die in dit raadsvoorstel naar voren komen. Tegenover de grondkosten genereert de ontwikkelaar opbrengsten vanuit de uitgeefbare grond. De geschatte waarde, het saldo van grondkosten en grondopbrengsten, is op basis van globale berekeningen en prijspeil 1 juli 2023 en kan derhalve fluctueren. Met de tender zal duidelijk worden voor welk bedrag de gemeente de grond werkelijk kan verkopen.

Deze grondopbrengst zal worden toegevoegd aan de algemene reserve en dient daarmee ter dekking van het eerder ingestelde duurzaamheidsfonds conform het raadsvoorstel ‘Financieel ondersteunen van energiebesparende maatregelen bij buitensportverenigingen’. Betrokkenheid en communicatie Direct omwonenden en betrokkenen zijn gevraagd mee te denken en aandachtspunten mee te geven. In nauw overleg met de sportvereniging Argon zijn twee informatieavonden georganiseerd: op 11 oktober 2022 en op 20 april 2023. Met ca. 150 bezoekers per avond zijn beide avonden goed bezocht. Tijdens deze informatieavonden was de gemeente met een aantal collega’s aanwezig om de woningbouwplannen toe te lichten aan de bewoners en het gesprek aan te gaan. Er zijn verschillende panelen met informatie getoond. De volgende onderwerpen kwamen aan bod: woningtypologieën, woonomgeving, proces en planning. Tijdens de informatieavond konden bezoekers hun reactie achterlaten door een reactieformulier in te vullen. Vervolgens zijn deze reacties verzameld en letterlijk verwerkt in een reactiedocument (bijlage). In het reactiedocument geeft de gemeente een reactie op de wens of vraag van de geïnteresseerde en staat beschreven wat er gedaan is met het ingediende verzoek en hoe deze eventueel verwerkt is in de plannen. De aangepaste plannen en het reactiedocument zijn op de gemeentelijke projectwebsite gepubliceerd.

Uiteindelijk wordt dit reactiedocument samen met het ruimtelijk kader aangeboden aan de gemeenteraad. Naast de informatieavonden zijn de plannen besproken met een representatieve klankbordgroep (omwonenden, starters en senioren) en hebben er in 2022 drie keukentafelgesprekken plaatsgevonden. Er is een gesprek geweest met direct omwonenden, een vertegenwoordiging van VVE Zwaluw en met een vertegenwoordiging (IVI) van de Scholekster. Naar aanleiding van deze gesprekken zijn de plannen aangepast.

Vervolg Na vaststelling van het ruimtelijk kader door de gemeenteraad, en het beschikbaar stellen van het benodigde budget wordt gestart met de aanleg van de twee nieuwe voetbalvelden op het door SV Argon gebruikte terrein. De aanleg van het kunstgrasveld en grasveld zullen plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2024.

blad 5 van 6

Parallel hieraan start de omgevingsplan- en tenderprocedure ter voorbereiding van het planologisch mogelijk maken van de woningbouwontwikkeling en verkoop van de gronden. Dit zal ongeveer een jaar duren. Aansluitend kan in het vierde kwartaal van 2025 gestart worden met de bouw en de verkoop van de woningen. De verwachte oplevering van de woningen vindt eind 2026 plaats. Evaluatie Niet van toepassing

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 6 van 6