Raadsvoorstel Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert

Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 21-5-2024 Raadsvergadering: 27-06-2024 Commissie: Wonen en Ruimte Organisatieonderdeel: Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed Portefeuillehouder: Maarten van der Greft Naam behandelend ambtenaar: Theo Bentvelsen Registratienummer: Klik of tik om tekst in te voeren. Ter inzage: N.v.t. Bijlage(n): Bijlage 1- Intentieovereenkomst tennisverenigingen Bijlage 2- Vervolgovereenkomst tennisverenigingen Bijlage 3- Financieel meerjarenoverzicht 2024-2027 Onderwerp Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert Voorstel 1. De budgetten van in totaal € 5.374.000 beschikbaar te stellen voor de realisatie van 2 tennisbanen, 3 padelbanen, een jeu de boulesbaan, een overkapping en het bouw- en woonrijpmaken van het totale projectgebied (inclusief voorbereidingskosten), dit te bekostigen uit bijdragen van derden van € 2.324.000 en een bijdrage uit de algemene reserve van € 3.050.000 conform het financieel meerjarenoverzicht 2024-2027 behorende bij dit raadsvoorstel; 2. De te realiseren verwachte opbrengst uit grondverkopen van € 5.500.000 in 2027 toe te voegen aan de algemene reserve, conform het financieel meerjarenoverzicht 2024-2027, behorende bij dit raadsvoorstel. Inleiding Op 15 juli 2021 sloot de gemeente met de twee tennisverenigingen in het gebied een intentieovereenkomst.

Het doel van de intentieovereenkomst was om te onderzoeken of er een integrale gebiedsaanpak voor het gebied De Meijert mogelijk is, waarbij de tennisverenigingen worden samengevoegd tot één gezamenlijke tennislocatie op de grond van tennisvereniging De Ronde Vener. De grond onder tennisvereniging Mijdrecht komt dan vrij waardoor er ruimte ontstaat voor woningbouw.

blad 1 van 8

De gemeenteraad heeft op 10 oktober 2022 een Ruimtelijk Kader voor het ontwikkelgebied De Meijert vastgesteld. Hierin staan de kaders omschreven waarmee het gebied ontwikkeld kan worden tot een woongebied met in totaal 202 woningen en een gezondheidscentrum. Het projectgebied bestaat uit verschillende deelgebieden. Het gaat om een braakliggende kavel waar voorheen partycentrum De Meijert was gevestigd. Daarnaast zijn er de tennisvelden waar tennisvereniging Mijdrecht gevestigd is en als laatste is er de kavel waarop momenteel de tennishal gevestigd is. Het Ruimtelijk Kader is nu verder uitgewerkt. Deze budgetaanvraag is onderdeel van die uitwerking. De ontwikkelende partij De Vries en Verburg (eigenaar tennishal) gaat 51 woningen realiseren, waarvan 43 sociale huurappartementen. Daarnaast realiseren zij ook 8 grondgebonden vrijesectorwoningen. De ontwikkelaar is over de appartementen in gesprek met Cazas. Cazas is voornemens om daarnaast zelf in het gebied 47 sociale huurappartementen te realiseren op grond die zij van de gemeente zal kopen. Bolton (eigenaar terrein voormalig partycentrum) gaat een gezondheidscentrum realiseren met daarbij 54 zorg- en aanleunwoningen. Voor de zuidwestelijke hoek van De Meijert gaat de gemeente via een tenderprocedure op zoek naar een marktpartij om nog 50 woningen (gestapeld en grondgebonden) te realiseren.

Deze grond is nu nog in eigendom van de gemeente en daarop is tennisvereniging Mijdrecht gevestigd. In eerste instantie was er sprake van uitbreiding van het aantal tennisvelden bij tennisvereniging De Ronde Vener aan de parkzijde. Mede naar aanleiding van reacties die naar voren zijn gekomen op participatiemomenten en gesprekken met de gemeente, de tennisverenigingen en de klankbordgroep wordt nu ingezet op uitbreiding in de zuidelijke richting van De Ronde Vener. Daar worden dan aansluitend op de al aangelegde padelbanen, nog drie padelbanen en twee tennisvelden aangelegd. Dit betekent dat er een grondruil zal plaatsvinden tussen de gemeente en één van de ontwikkelaars om zo een gedeelte van de grond onder de huidige tennishal te kunnen benutten voor tennis- en padelbanen. De aanleg van deze banen was al opgenomen in de intentieovereenkomst, evenals de aanleg van een jeu de boules-baan. De tennisverenigingen hebben daarnaast, binnen de kaders van de intentieovereenkomst, uitdrukkelijk ingezet op de aanleg van padelbanen (in plaats van tennisbanen), omdat deze sportvorm op toenemende belangstelling kan rekenen. De padelsport leidt echter, zonder aanvullende maatregelen, tot ongewenste effecten voor de omgeving. Het padelspel produceert meer geluid dan tennis.

Niet alleen uit ervaringen in den lande, maar ook uit de geluidsoverlast die voortkomt al in gebruik zijnde padelbanen bij de Ronde Vener blijkt dat er met een hogere geluidsemissie rekening moet worden gehouden. Om de geluidsoverlast van de bestaande en nieuw aan te leggen padelbanen te voorkomen, zullen daarom maatregelen moeten worden getroffen. In de huidige situatie is er al een probleem op de locatie met de combinatie tennisen padel met wonen als gevolg van het geluid dat de spellen met zich mee brengen. Er is een overkapping ontworpen die de overlast van het geluid moet tegengaan. Uit de uitgevoerde geluidsberekeningen komt naar voren dat deze overkapping leidt tot een aanzienlijke reductie van het padelgeluid op de bestaande woningen in de omgeving. De overkapping zorgt er ook voor dat nieuwbouwwoningen van het projectgebied De Meijert in de nabijheid van de padelbanen gerealiseerd kunnen worden. De overkapping zal voldoen aan de op dit moment geldende geluidseisen die gesteld worden aan tennis- en padelsport. Met de overkapping ontstaat er een buffer tussen het tennispark en de toekomstige en bestaande woningen.

blad 2 van 8

Het overleg en onderzoek dat is uitgevoerd na het afsluiten van de intentieovereenkomst, heeft geleid tot het ondertekenen door het college van een vervolgovereenkomst met deze tennisverenigingen. In de overeenkomst is o.a. een afspraak vastgelegd over de bouw van een overkapping. De gemeente zal de opdrachtgever van de bouw van de overkapping worden. Hier is in gezamenlijkheid met de andere partijen toe besloten en daarnaast biedt dit de gemeente de mogelijkheid om subsidie aan te vragen. De tennisverenigingen dragen met een financiële bijdrage bij aan deze overkapping, evenals de ontwikkelende partijen De Vries en Verburg en Bolton. Door deze ontwikkeling in gang te zetten, kan de gemeente in het zuidwestelijk deel van het plangebied opbrengsten genereren door de verkoop van de gemeentelijke gronden. De grondopbrengsten die hiermee samenhangen, zijn ruim voldoende om de gemeentelijke kosten af te dekken. Het saldo van kosten en de grondopbrengst wordt geprognotiseerd op een positief resultaat van ruim € 2.000.000,-. Dit zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Besluitvorming over raadsvoorstel ‘Vaststelling bestemmingsplan ‘De Meijert Noord & Zuid’’ kan pas plaatsvinden nadat u als raad heeft besloten in te stemmen met het voorliggende voorstel (“Budgetaanvraag realisatie sportpark en voorbereiding woningbouw De Meijert“).

De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is namelijk afhankelijk van het door u als raad beschikbaar te stellen budget. Beoogd effect Met het beschikbaar stellen van budget kan uitvoering worden gegeven aan de in 2021 met de tennisverenigingen gesloten intentieovereenkomst- en vervolgovereenkomst. Hierdoor kunnen een overkapping, 3 nieuwe padelbanen, 2 nieuwe tennisbanen en een jeu de boules baan worden aangelegd. Er ontstaat aan de Dr. J. van der Haarlaan 1 een toekomstbestendig nieuw/uitgebreid sportpark centraal in het dorp, wat inspeelt op de huidige lokale behoefte. Door de herinrichting van het sportpark ontstaat er ruimte om de bouw van 202 woningen en een gezondheidscentrum mogelijk te maken. Argumenten 1.1. Door het beschikbaar stellen van het budget kan uitvoering worden gegeven aan de met de tennisverenigingen gesloten intentieovereenkomst Op 15 juli 2021 sloten de gemeente en de tennisverenigingen een intentieovereenkomst. In deze intentieovereenkomst was al opgenomen dat de gemeente de kosten voor het realiseren van de padel- en/of tennisbanen en de jeu des boules baan voor haar rekening zou nemen. De kosten voor de aanleg van de banen worden geraamd op € 581.000,-. Door de samenvoeging van de tennisverenigingen ontstaat een levenskrachtige toekomstbestendige tennisvereniging, met een verbreed sportaanbod.

blad 3 van 8

Figuur 1: beoogd nieuw sportpark inclusief nieuwe padel- en tennisbanen en overkapping. 1.2. Door het beschikbaar stellen van het budget kan uitvoering worden gegeven aan de met de tennisverenigingen gesloten vervolgovereenkomst Door in totaal € 1.452.000,- beschikbaar te stellen voor het realiseren van een overkapping en gedeeltelijk ter vergoeding van gemaakte of te maken juridische kosten door de verenigingen wordt het mogelijk om binnen de gestelde geluidsnormen padel- en tennis te combineren met woningbouw in het projectgebied. De gemeente zal opdrachtgever worden van de bouw van de overkapping en de aanleg van de banen. Een gedeelte van deze kosten wordt gedekt door een bijdrage vanuit de tennisverenigingen en vanuit de twee ontwikkelaars. Het gedeelte dat overblijft voor de gemeente kan gedekt worden vanuit de opbrengst van woningbouw. 1.3. Woningbouw op deze locatie mogelijk maken voorziet in een maatschappelijke behoefte In het totale gebied is ruimte voor 202 woningen. Het bestemmingsplan van Bolton (kavel voormalig partycentrum) zal voorzien in een gezondheidscentrum en 54 zorg en/of aanleunwoningen waarvan in ieder geval 50% zorgwoningen. Het bestemmingsplan van De Vries en Verburg (kavel huidige tennishal en gedeeltelijk kavel van de tennisverenigingen) zal voorzien in 8 vrije sector rijwoningen en een blok van 43 sociale huur appartementen.

In het bestemmingsplan van De Vries en Verburg (bestemmingsplan De Meijert Noord & Zuid) is ook al het blok van 47 sociale huurwoningen voor Cazas Wonen meegenomen. Op het plot dat de gemeente nog middels een tender op de markt zal brengen (en waarvoor de ruimtelijke procedure nog doorlopen moet worden) is nog eens ruimte voor 50 woningen. Het plan van Bolton kan los van de andere deelgebieden ontwikkeld worden. De ontwikkeling van de overige woningen is afhankelijk van het besluit van uw raad over het budget.

blad 4 van 8

Figuur 2: Nieuwe situatie woongebouwen projectgebied 1.4. Er is budget nodig om het gebied bouw- en woonrijp te maken De kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor het totale gebied worden geschat op € 3.268.000,-. Hierin zijn ook kosten voor onder andere de sloop van de tennishal en andere opstallen meegenomen. De gemeente zal opdrachtgever worden voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Hiermee zijn we in staat te sturen op kwaliteit en de integraliteit van de inrichting van de openbare ruimte. Het alternatief is immers dat iedere partij zijn eigen plandeel bouw- en woonrijp maakt. In de praktijk blijkt dit geen verstandige keuze. Uiteraard zal wel een deel van de kosten gedragen moeten worden door de ontwikkelaars, De Vries en Verburg en Bolton. Over de verdeling van de kosten zijn afspraken gemaakt welke zijn vastgelegd in een 3-partijenovereenkomst. De kosten voor de gemeente kunnen worden gedekt vanuit de toekomstige opbrengst van de verkoop van de te tenderen percelen. 1.5. Er is budget nodig voor voorbereidende werkzaamheden De kosten voor de planvoorbereiding en planbegeleiding gedurende de looptijd van het project worden geschat op € 270.000,-.

Deze kosten bestaan uit kosten voor het projectmanagement, het begeleiden van het proces voor de verkoop van de gemeentegrond, kosten voor het doorlopen van de noodzakelijke RO-procedures voor de gemeentegrond en dergelijke. Voor een deel van deze kosten heeft u al eerder budget beschikbaar gesteld in uw vergadering van april 2021 en oktober 2022. Ook deze kosten kunnen worden gedekt vanuit de grondopbrengst van de verkoop van de gemeentelijke percelen. 2.1. De ontwikkeling kent een positief resultaat voor de gemeente Indien er door uw raad wordt besloten het gevraagde budget beschikbaar te stellen kan er uitvoering worden gegeven aan de verschillende gesloten overeenkomsten. Doordat de grond onder tennisvereniging Mijdrecht vrijkomt en deze gedeeltelijk aan Cazas maar ook gedeeltelijk aan een ontwikkelaar kan worden verkocht kent het plan een positief resultaat. Kanttekeningen 1.1. Indien geen of minder budget beschikbaar gesteld wordt kan geen uitvoering worden gegeven aan de met de verenigingen gesloten overeenkomsten De gemeente heeft na een lange periode van intensief overleg overeenstemming kunnen bereiken met de tennisverenigingen en de ontwikkelaar van de tennishal over de kosten voor de aanleg van de overkapping. Indien voor de overkapping of voor de aanleg van de banen geen of minder budget

blad 5 van 8

beschikbaar wordt gesteld kan er geen uitvoering worden gegeven aan de overeenkomsten en zal de woningbouw dus grotendeels geen doorgang kunnen vinden. De tennisverenigingen zullen dan niet fuseren waardoor alleen op het terrein van het voormalig partycentrum ontwikkeld kan worden. 1.2. Eventuele kostenverhogingen als gevolg van bouwkostenstijgingen en aanvullende kosten ten behoeve van het afschermen van het geluid zijn voor rekening van de gemeente De gemeente zal opdrachtgever worden voor zowel het realiseren van de overkapping als voor het realiseren van de tennis- en padelbanen en de jeu des boules baan. In de vervolgovereenkomst is afgesproken dat eventuele kostenverhogingen als gevolg van bouwkostenstijgingen en aanvullende kosten ten behoeve van het afschermen van het geluid voor rekening van de gemeente zullen zijn. De opbrengsten die de gemeente kan realiseren met de verkoop van de gemeentelijke percelen dekken dit mogelijke risico ruim af. 2.1. De opbrengst uit de verkoop van de gemeentelijke percelen zal de kosten moeten dekken De verwachting is dat met de verkoop van de gemeentelijke percelen ten behoeve van woningbouw (op dit moment nog met een recht van opstal van Tennisvereniging Mijdrecht) voldoende zal opleveren om de investeringen in onder andere de tennisverenigingen te dekken.

Ook de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en voor de planvorming kunnen naar verwachting uit de opbrengst ruimschoots worden gedekt. Er bestaat een risico dat de opbrengst minder zal zijn dan verwacht wordt, mocht de situatie op de woningmarkt sterk veranderen. Financiën Voor de ontwikkeling van het gebied De Meijert vragen wij in dit raadsvoorstel een totaalbudget van € 5.374.000. De werkzaamheden worden in de jaren 2024-2027 uitgevoerd. De budgetten worden – na aftrek van de contractueel overeengekomen te ontvangen externe bijdragen – ten laste gebracht van de algemene reserve. Voor de jaren 2024-2027 komt deze bijdrage uit de algemene reserve op € 3.050.000. Voor de overkapping, 3 nieuwe padelbanen, 2 nieuwe tennisbanen en een jeu de boules baan wordt een recht van opstal gevestigd ten gunste van de tennisvereniging. Dit betekent dat de aanleg niet als investering kan worden aangemerkt en eenmalig moet worden gedekt, deze aanlegkosten zijn inclusief BTW geraamd omdat de gemeente voor het taakveld sport geen gebruik kan maken van het BTW-compensatiefonds. De aanvraag voor een bijdrage op basis van de Regeling Specifieke Uitkering Sport zal nog worden ingediend en is nog niet meegenomen in het financieel meerjarenoverzicht. Hierbij valt mogelijkerwijs een voordeel te behalen van 10-18% van het investeringsbedrag.

De fiscale aspecten van dit voorstel zijn voor advies voorgelegd aan de fiscaal jurist. In onderstaand overzicht zijn de kosten/opbrengsten van de gebiedsontwikkeling van De Meijert 20242027 opgenomen.

blad 6 van 8

*) totaalraming plankosten € 270.000, waarvan eerder € 197.000 kosten zijn gerealiseerd en budget beschikbaar is gesteld (zie raadsbesluit 22 april 2021 en oktober 2022)

De percelen die nu in eigendom van de gemeente zijn worden verkocht aan een ontwikkelaar. Via een zogenaamde “tenderprocedure” selecteren we hiervoor een geschikte ontwikkelaar. Met deze ontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten. Zodra de gemeentelijke percelen zijn verkocht, komt de gehele ontwikkeling voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Met de tender zal duidelijk worden voor welk bedrag de gemeente de grond kan verkopen. Deze grondopbrengst zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Op basis van de huidige prognose zal het aangevraagde budget meer dan goed worden gemaakt door de grondopbrengsten. Aan het einde van dit project wordt een positief resultaat verwacht van ruim € 2.000.000,-. De verwachting is dat dit bedrag in 2027 aan de algemene reserve zal zijn toegevoegd. Betrokkenheid en communicatie Voor de uitwerking van de intentieovereenkomst in de vervolgovereenkomst met de tennisverenigingen is uitgebreid overleg gevoerd met de vertegenwoordigers vanuit de besturen van de tennisverenigingen. De vervolgovereenkomst is op deze wijze in goed overleg tot stand gekomen. Ook met de betrokken ontwikkelende partijen (De Vries en Verburg, Cazas en Bolton) is uitgebreid overleg gevoerd. In de aanloop naar het Ruimtelijk Kader voor de ontwikkeling van De Meijert zijn de bewoners in de omgeving van het plangebied betrokken geweest bij de planvorming.

Er is twee keer een bewonersavond gehouden en er zijn ook drie klankbordbijeenkomsten georganiseerd. In het kader van de terinzagelegging van de twee ontwerpbestemmingsplannen is opnieuw een bijeenkomst voor de klankbordgroep georganiseerd (18 januari 2024) en is er ook een inloopavond voor de ontwerpbestemmingsplannen gehouden (23 januari 2024). Daarbij is ook een schets van de overkapping getoond. Deze inloopavond is door ca. 100 bewoners bezocht. Verder zijn de gebruikelijke communicatiekanalen van de gemeente gebruikt om inwoners en geïnteresseerden te

blad 7 van 8

informeren en te betrekken. Een groot gedeelte van de bezoekers van de inloopavonden waren woningzoekenden. Andere bezoekers, zoals omwonenden, reageerden overwegend positief op de plannen waarbij zij vooral aangaven blij te zijn dat het park gespaard kan blijven en dat er een oplossing voor de geluidsoverlast beoogd is. Vervolg Na goedkeuring van de budgetaanvraag zal de ontwikkeling van De Meijert voortvarend ter hand worden genomen. Naar verwachting zal na de zomer ook bestemmingplan "De Meijert Oost" aan u als raad ter behandeling worden aangeboden. Bestemmingsplan "De Meijert Noord & Zuid” is u voor de raadsvergadering van juni 2024 aangeboden. De planning is om in de periode van 1 november 2024 tot 1 april 2025 de werkzaamheden voor het nieuwe/uitgebreide tennispark te laten plaatsvinden, omdat er dan vanwege de winterstop niet getennist wordt. Voor de tennisverenigingen betekent dit dat eerst de bestaande tennishal gesloopt gaat worden. Daarna zal de overkapping gerealiseerd worden, evenals de drie padelbanen, de twee tennisvelden en de jeu de boulesbaan. Na opzegging van het recht van opstal komt de locatie van de Tennisvereniging Mijdrecht vrij voor de woningbouw. Hierbij zullen de gebruikelijke communicatiekanalen van de gemeente gebruikt worden om inwoners en geïnteresseerden te informeren en te betrekken. Evaluatie n.v.t.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen,

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 8 van 8