Raadsvoorstel Aanpassing Huisvestingsverordening + instellen experimentenregeling voorrang betaalbare nieuwbouw koop

Raadsvoorstel Aan: de gemeenteraad Datum: 20 augustus 2024 Raadsvergadering: 26 september 2024 Commissie: Organisatieonderdeel: Ruimte en Economie Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen Naam behandelend ambtenaar: Jeroen Cornelissen Registratienummer: 16342 Ter inzage: Bijlage(n): Bijlage 1 – Was-wordt aanpassing Huisvestingsverordening Bijlage 2 – Huisvestingsverordening 2024 Regio Utrecht, gemeente De Ronde Venen Bijlage 3 – Achtergrondinformatie Huisvestingsverordening: hoe en wat Bijlage 4 – Advies Gedeputeerde Staten Utrecht – gemeente De Ronde Venen Bijlage 5 – Experimentenregeling voorrang nieuwbouw betaalbare koopwoningen De Ronde Venen

Onderwerp: Raadsvoorstel aanpassing Huisvestingsverordening 2024 Voorstel 1. De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen vast te stellen; 2. De ‘Experimentenregeling voorrang betaalbare nieuwbouw koopwoningen De Ronde Venen’ vast te stellen. Inleiding Per 1 januari 2024 is een aanpassing van de Huisvestingswet in werking getreden. Met deze aangepaste wet ontstaan meer mogelijkheden voor gemeenten om via de Huisvestingsverordening te sturen op de woningmarkt. Zo ontstaat er meer ruimte voor de gemeente om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. Een gemeente mag nu bij 50% van de beschikbare sociale huurwoningen en betaalbare nieuwbouw koopwoningen (tot € 390.000 prijspeil 2024) deze met voorrang toewijzen aan personen met een kernbinding aan de gemeente. Een persoon heeft recht op kernbinding indien hij ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van de gemeente. Om invulling te geven aan de aangepaste Huisvestingswet, dient de Huisvestingsverordening aangepast te worden. Het aanpassen van de Huisvestingsverordening is een raadsbevoegdheid,

blad 1 van 7

waarbij sinds 1 januari 2024 een zienswijze van Gedeputeerde Staten Provincie Utrecht op de voorgestelde wijzigingen is vereist. Voorgesteld wordt om de Huisvestingsverordening op onderdelen aan te passen. De focus van de aanpassing ligt op het implementeren van de wijzigingen uit de Huisvestingswet. Ook worden enkele kleine inhoudelijke en/of technische verbeteringen doorgevoerd. Tot slot wordt voorgesteld om regelgeving op te nemen in de Huisvestingsverordening die het oneigenlijk gebruik van woonruimte door toeristisch verhuur tegengaat. Naast de wijziging van de Huisvestingsverordening, wordt ook voorgesteld om een experimentregeling in te stellen. Dit is noodzakelijk om betaalbare nieuwbouw koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan inwoners met kernbinding aan de gemeente. De belangrijkste wijzingen ten opzichte van de huidige Huisvestingsverordening zijn: 1. Invoeren vergunningsplicht betaalbare nieuwbouw koopwoningen; 2. Aanpassen bezettingsnormentabel voor grote woningen; 3. Aanpassen label seniorenwoning in ‘tweetrapsvoorrang’; 4. Toevoegen maximale percentage voorrang bij toewijzing sociale huur op basis van kernbinding; 5. Instellen registratieplicht en nachtencriterium voor toeristisch verhuur van woonruimte; Zie voor een toelichting op bovenstaande wijzigingen de argumenten 1.3 t/m 1.8.

Voor een volledig overzicht van de wijzigingen is in bijlage 1 een ‘was-wordt lijst’ opgenomen. De aangepaste Huisvestingsverordening is opgenomen in bijlage 2. In bijlage 3 is achtergrondinformatie opgenomen over de Huisvestingsverordening. Beoogd effect Met deze wijziging van de Huisvestingsverordening wordt (1) gebruik gemaakt van nieuwe instrumenten, (2) voldaan aan de nieuwe wettelijke eisen en (3) enkele optimalisaties ter verbetering van de woonruimteverdeling doorgevoerd. Met de experimentenregeling wordt beoogd om woningzoekenden met een binding aan De Ronde Venen voorrang te geven bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen Argumenten 1.1 Voor de eenduidigheid richting woningzoekenden is het van belang dat de Huisvestingsverordening uiterlijk per 1 januari 2025 aangepast is Op de bestuurstafel van de U10 is besloten dat de aangepaste Huisvestingsverordening uiterlijk 1 januari 2025 moet ingaan. Alle regiogemeenten streven er naar de Huisvestingsverordening op gelijktijdige momenten in te laten gaan, waarbij is afgesproken om dit per 1 juli 2024, 1 oktober 2024 of 1 januari 2025 te doen. Een groot deel van de gemeenten in de regio U10 kiest ervoor om de aangepaste Huisvestingverordening per 1 oktober in te laten gaan.

Voor de woningzoekenden is de gelijktijdigheid van belang, zodat de toewijzing zo eenduidig mogelijk kan plaatsvinden. Tevens is dit voor de benodigde systeemwijziging van Woningnet het meest efficiënt. 1.2 Gedeputeerde Staten heeft een positief advies afgegeven op de voorgestelde aanpassing van de Huisvestingsverordening Nieuw in de Huisvestingswet is het verplichte advies van Gedeputeerde Staten over de Huisvestingsverordening. Dit betekent dat het college verplicht is om advies te vragen aan Gedeputeerde Staten bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de

blad 2 van 7

Huisvestingsverordening. Gedeputeerde Staten kijkt hierbij naar de gevolgen voor de regionale woningmarkt, de woningbouwopgave en de toepassing van lokale regels. De Gedeputeerde Staten heeft op 18-07-2024 een positief advies uitgebracht, wat geen reden geeft tot wijziging van de voorgestelde aanpassingen van de Huisvestingsverordening. Het advies is opgenomen in bijlage 4. 1.3 De vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen zorgt ervoor dat deze woningen terecht komen bij de passende inkomensgroep én dat de gemeente deze woningen met voorrang kan toewijzen aan lokale inwoners Via het tijdelijk omgevingsplan en anterieure overeenkomsten stuurt de gemeente gericht op het ontwikkelen van betaalbare koopwoningen. Nu de Huisvestingswet het publiekrechtelijk mogelijk maakt om te sturen op de toewijzing van deze woningen mag de gemeente hier privaatrechtelijk ook niets over afspreken in een anterieure overeenkomst. Met het invoeren van deze vergunningplicht borgen de gemeente dat deze woningen daadwerkelijk terecht komen bij de middeninkomens waarvoor we deze woningen laten ontwikkelen. Op de krappe woningmarkt is de concurrentie voor deze woningen hevig en zijn betaalbare woningen ook bij hogere inkomens zeer gewild.

Met het invoeren van deze vergunning stellen de gemeente de inkomenseis gelijk aan de landelijke grenzen voor middeninkomens: € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens en € 82.921 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2024). De vergunningsplicht is daarnaast noodzakelijk om deze woningen met voorrang te kunnen toewijzen aan personen met kernbinding aan de gemeente. De Huisvestingswet stelt hierbij expliciet dat een gemeente alleen voorrang kan verlenen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. De vergunningsplicht regelt zodoende dat een koper een huisvestingsvergunning nodig heeft om een betaalbare nieuwbouw koopwoning in gebruik te nemen. Bij het verlenen van deze huisvestingsvergunningen kan de gemeente, als benoemd, 50% voorrang verlenen aan personen met kernbinding aan de gemeente. 1.4 Met de aanpassing verankert de gemeente de nieuwe wettelijke maximale ruimte om sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan personen met een lokale binding Met de aanpassing van de Huisvestingswet mag een gemeente nu bij de helft van de beschikbare sociale huurwoningen voorrang verlenen aan personen met kernbinding. Op dit moment is dit 25%. Voor de Huisvestingsverordening leidt dit echter alleen tot een technische wijziging: het maximaal mogelijke percentage van 50% wordt opgenomen.

Dit geeft de gemeente de ruimte om een hoger percentage voorrang te verlenen aan personen met kernbinding. 1.5 Door de bezettingsnormentabel aan te passen voor grote woningen, wordt de wachttijd voor grote gezinnen een belangrijkere reden van toewijzing Grote woningen zijn schaars, hoe groter hoe schaarser. Met de huidige bezettingsnormentabel worden woningen met 7 of 8 kamers toegewezen aan een kleine groep woningzoekenden met een relatief korte wachttijd. Omdat alle grote woningen met 6 of meer kamers heel schaars zijn, is dit moeilijk uitlegbaar. Met deze aanpassing vallen alle huishoudens van 6 of meer personen in de dezelfde categorie en worden woningen vanaf 6 kamers toegewezen aan het ‘grote’ gezin met de langste wachttijd in

blad 3 van 7

plaats van het grootste gezin. In de praktijk bleek nu voor te komen dat een groter gezin van bijvoorbeeld 8 personen een hele korte wachttijd had, terwijl een gezin van 7 al jaren op een woning wachtte en net zoveel baat bij de vrijkomende woning zou hebben. Door de toewijzing op aflopende gezinsgrootte ging de woning naar het grootste gezin. Dat wordt aangepast. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in bijlage 1 onderdeel 3. 1.6 Door het aanpassen van het label seniorenwoning in een ‘tweetrapsvoorrang’ zorgt de gemeente dat 55-plussers eerder naar een passende woningen kunnen verhuizen In Nederland worden mensen steeds ouder. Vanuit de Rijksoverheid wordt gestuurd op bewustwording op wonen en zorg, en verhuizen naar passende woningen voor ouderen waar zij lang thuis kunnen wonen (Programma Langer thuis wonen). Een van de instrumenten uit de Huisvestingsverordening om ouderen passend te kunnen laten worden, is het seniorenlabel. Hiermee krijgen senioren voorrang op sociale huurwoningen in verband met de aard van de woonruimte. In de Huisvestingsverordening worden senioren gedefinieerd als personen van 65 jaar en ouder. Uit onderzoek (CBS, 2020) is gebleken dat de leeftijdsgroep tussen 55 en 64 jaar een hogere verhuisbehoefte (29 %) heeft dan de groep tussen 65 en 74 jaar (23 %). Hoe ouder deze doelgroep wordt, hoe meer de verhuisbehoefte afneemt.

Door de leeftijdsgroep 55 tot 65 eerder (met voorrang) in een seniorenwoning te laten wonen kan een positief effect bereikt worden op de doorstroming. Ook zal de vitaliteit (verhouding zorgvragers-zorgdragers) in complexen verbeteren. Om te voorkomen dat dit ten koste gaat van de doelgroep 65-plussers, betreft voorliggend voorstel daarom een aanpassing van het seniorenlabel in een ‘tweetrapsvoorrang’. Dit betekent dat bij seniorenwoonruimte in eerste instantie wordt gesorteerd op woningzoekenden van 65+. Levert dit geen geschikte kandidaat op, dan gaat de seniorenwoning (met voorrang) naar woningzoekenden van 55 tot 65 jaar. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in bijlage 1 onderdeel 3. 1.7 Met de registratieplicht kan de gemeente beter toezien en zo nodig handhaven op het overmatig of illegaal gebruik van woningen voor verschillende vormen van toeristische verhuur Het opnemen van een registratieplicht is noodzakelijk voor het tegengaan van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad, aantasting van leefbaarheid in de woonomgeving, onveilige verhuur en het kunnen uitoefenen van effectief en efficiënt toezicht en handhaving op het beleid. Om in vergaande gevallen te kunnen handhaven moet de gemeente weten door wie welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur.

Een registratieverplichting voor toeristische verhuur van woonruimte draagt bij aan het beschikbaar krijgen van de adresgegevens, waardoor op voorhand al duidelijk is op welke plekken er potentiële verhuur plaatsvindt. Hiermee kan de gemeente ook één lijn aanhouden bij de toeristenbelasting en een gelijk speelveld creëren. Door de registratieplicht voor alle vormen van toeristische verhuur in te voeren, ontstaat een beter beeld welke woningen worden aangeboden voor vakantieverhuur en Bed & Breakfast, maar ook welke leegstaande woningen (zonder inschrijving) verhuurd worden aan toeristen of aan andere

blad 4 van 7

personen die kort in De Ronde Venen verblijven. Ook kunnen meldingen over overlast of onveilige situaties beter herleid worden. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in bijlage 1 onderdeel 3. 1.8 Het opnemen van een maximumcriterium van 60 nachten vakantieverhuur per jaar is overeenkomstig wat landelijk/regionaal gebruikelijk is Een nachtencriterium wordt in het algemeen redelijk en passend geacht voor het toestaan van vakantieverhuur binnen een woonbestemming mede in relatie tot de leefbaarheid. In de regio U10 en in overige gemeenten in het land wordt een nachtencriterium van 60 dagen veelal aangehouden. Het maximumcriterium geldt alleen voor toeristische verhuur van woonruimte waarbij de hoofdbewoner niet aanwezig is, zoals particuliere vakantieverhuur en niet voor overige vormen van toeristische verhuur. Voor toeristische verhuur van woonruimte waarbij de hoofdbewoner wel aanwezig is (zoals Bed & Breakfast) is een maximumaantal nachten niet van toepassing. Een Bed & Breakfast mag het hele jaar door verhuurd worden. Een maximaal aantal nachten kan hierop dus niet van toepassing zijn. 1.9 Met de aangepaste Huisvestingsverordening worden enkele juridische en technische verbeteringen doorgevoerd Het gaat dan bijvoorbeeld om aanpassing van definities of kleine technische verduidelijkingen.

2.1 De experimentenregeling verhoogt de kans op het vinden van een betaalbare nieuwbouw koopwoningen in De Ronde Venen voor inwoners met een lokale binding In het coalitieakkoord ‘In het hart 2022-2026’ is opgenomen dat het college zich maximaal inspant om woonruimte beschikbaar te maken voor inwoners van de gemeente. Met de voorgestelde regeling verankerd de gemeente de nieuwe wettelijke maximale ruimte om betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot €390.000 (prijspeil 2024) met voorrang toe te wijzen aan inwoners met een lokale binding. Het voorrang verlenen bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen, middels de verlening van Huisvestingsvergunningen, kan tot maximaal 50% van het aanbod nieuwbouw. De experimentregeling is opgenomen in bijlage 5. 2.2 Het is wenselijk om, voordat definitieve maatregelen genomen worden, eerst te experimenteren met voorrang bij nieuwbouw betaalbare koop, zodat meer ervaring wordt opgedaan met dit nieuwe instrument De uitvoering voor het verlenen van voorrang bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen vraagt om een nieuwe werkwijze, omdat er voor deze woningen geen centrale wachtlijst is zoals bij sociale huur. Samen met ontwikkelaars wordt bij projecten gekeken hoe dit het beste ingeregeld kan worden, door bijvoorbeeld ook meerdere werkwijzen te testen. De experimentenregeling biedt ruimte om hier ervaring mee op te doen.

2.3 De experimentregeling voldoet aan de voorwaarden genoemd in de Huisvestingswet en artikel 71 lid 2 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente De Ronde Venen De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Daarbij moeten echter wel de kaders uit de Huisvestingswet in

blad 5 van 7

acht worden genomen. Deze kaders zijn vertaald in artikel 71 lid 2 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente De Ronde Venen. Kanttekeningen 1.1 Een versimpelde bezettingsnormtabel leidt tot een relatief langere wachttijd voor grote gezinnen Grote gezinnen moeten voortaan voor woningen vanaf zes kamers concurreren met gezinnen met vijf of meer personen. Dat zijn meer woningzoekenden die geïnteresseerd zijn, waarmee wachttijd voor hen een grotere rol gaat spelen. De gemeente acht dit verantwoord nu grote woningen zeer schaars zijn en ook iets kleinere gezinnen met lange wachttijd goed in deze woningen terecht kunnen. 1.2 Een registratieplicht verhoogt de lastendruk voor de verhuurder. De registratieplicht voor toeristische verhuur betekent dat iedereen die een woonruimte verhuurt aan een persoon die niet als inwoner is ingeschreven in de gemeentelijke basisregistratie, een registratienummer moet aanvragen. Ook als de woonruimte maar af en toe verhuurd wordt of zelfs eenmalig. Sommige verhuurders zullen dat als extra regeldruk ervaren. Om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk verhuurders zich melden, is de registratieplicht eenmalig, kosteloos en eenvoudig. De aanvraag kan gedaan worden door eenieder (geen drempels), er worden geen voorwaarden gesteld en er hoeven geen stukken te worden ingediend.

Financiën Bij de verlening van een Huisvestingsvergunning voor een betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden leges in rekening gebracht bij de aanvrager. Per vergunningsaanvraag zal dit naar schatting 2 ambtelijke uren kosten. Hiermee zijn de kosten per aanvraag € 193 (prijspeil 2024). Dit bedrag is overeenkomstig met gemeenten uit de regio U10, bijvoorbeeld gemeente Zeist en Bunnik. Bovenstaande vraagt om een aanpassing van de Legesverordening, waarbij het legesbedrag opgenomen moet worden in de tarieventabel. Dit gebeurt bij de eerste volgende aanpassing van de Legesverordening (per 1-1-2025). Tot die tijd worden er echter geen betaalbare nieuwbouw koopwoningen in verkoop gebracht door derden, waardoor er geen problemen ontstaan in de overbruggingsperiode. Om uitvoering te geven aan de registratieplicht en het nachtencriterium voor toeristisch verhuur van woonruimte, dient een registratiesysteem eenmalig aangeschaft te worden. Ook worden er gebruiksafhankelijke kosten gemaakt per registratie. De aanschafkosten bedragen € 2000,-. De jaarlijkse gebruiksafhankelijke kosten worden geschat op € 3970,-. Deze kosten worden door bestaande budgetten gedekt. Tevens staat hier toeristenbelasting tegenover die nu niet altijd geheven wordt.

Betrokkenheid en communicatie De corporaties en regiogemeenten zijn betrokken geweest bij de voorgestelde aanpassingen conform de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014. Deze afstemming heeft plaatsgevonden via de regionale bestuurstafels U10 en het SWRU, het samenwerkingsverband van 18 corporaties in de Utrechtse regio. Daarnaast is de voorliggende aanpassing van de verordening ook nader met Cazas Wonen besproken en akkoord bevonden.

blad 6 van 7

De gewijzigde verordening wordt gecommuniceerd via de gemeentelijke website, de U10 en via WoningNet Regio Utrecht. Daarnaast wordt deze gepubliceerd in de landelijke portalen voor weten regelgeving. Vervolg De Huisvestingsverordening treedt bij instemming van de raad per 1 oktober 2024 in werking. Evaluatie De Huisvestingsverordening heeft een looptijd van 4 jaar. Jaarlijks vindt een check plaats of aanpassing van de Huisvestingsverordening wenselijk of noodzakelijk is. Deze check vindt plaats binnen de U10. Bij het opstellen van een nieuwe Huisvestingsverordening worden de effecten van de wijzigingen meegenomen.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen

Marco Vonk secretaris

Maarten Divendal burgemeester

blad 7 van 7