Raadsvoorstel 72, Bijlage 2 Wijzigingen Huisvestingsverordening

Bijlage 1. Wijzigingen Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 gemeente De Ronde Venen Bestaande tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 7

Nieuwe tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 7

Doorstromer:

Doorstromer:

Een woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig in de woningmarktregio een zelfstandige huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens als bedoeld in lid 14.

Een woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig in de woningmarktregio een zelfstandige huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens als bedoeld in lid 14. Bij de eerste zin wordt niet verstaan de woningzoekende die een huurwoning bewoont op basis van de Leegstandwet.

Toelichting: In de definitie was geen rekening gehouden met bewoners die op basis van de Leegstandwet een huurcontract hebben. Hierdoor was het mogelijk dat deze bewoners gebruik maakten van de voorrangsregeling ‘Van Groot naar Beter’. Dit wordt nu tegengegaan. Bestaande tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 11

Nieuwe tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 11

Huishouden:

Huishouden:

Een alleenstaande, of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

a.

b.

c.

Een of twee volwassen personen, met of zonder kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Hierbij is er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling, die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Het huishouden heeft de intentie om voor onbepaalde periode samen te wonen. Kinderen ouder dan 18 jaar dienen volgens het bevolkingsregister niet langer dan 6 maanden uitgeschreven te zijn geweest of na een uitschrijving van langer dan 6 maanden weer 2 jaar te staan ingeschreven. In geval van co-ouderschap kunnen kinderen (ouder of jonger dan 18 jaar) worden meegeteld als zij minimaal 50% wonen bij de betreffende co-ouder Het coouderschap moet worden aangetoond met een gerechtelijke uitspraak of een echtscheidingsconvenant of een ouderschapsplan.

Toelichting: Door deze wijziging wordt voorkomen dat een groep van drie of meer woningzoekenden zich als ‘huishouden’ voordoet. Door de eis van “bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling, die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Het huishouden heeft de intentie om voor onbepaalde periode samen te wonen. ”, wordt de ‘duurzaamheid’ van een huishouden nader omschreven. Bestaande tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 25

Nieuwe tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 25

Lokaal woningzoekende:

Lokaal woningzoekende:

-

-

Een woningzoekende met een maatschappelijke of economische binding aan het omschreven gebied in artikel 2.4.5 en Een woningzoekende die de afgelopen drie jaren in verband met studie tijdelijk elders ingeschreven zijn of zijn geweest, maar voorafgaand wel tenminste drie jaar ingeschreven hebben gestaan op een adres in het gebied zoals omschreven.

-

-

Een woningzoekende met een maatschappelijke of economische binding aan het omschreven gebied in artikel 2.4.5 en Een woningzoekende die de afgelopen drie jaren in verband met studie tijdelijk elders ingeschreven is of ingeschreven is geweest, maar voorafgaand wel tenminste drie jaar ingeschreven heeft gestaan op een adres in het gebied zoals omschreven.

Toelichting: Tekstuele wijziging. Bestaande tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 27

Nieuwe tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 27

Maatschappelijke binding

Maatschappelijke binding:

De binding van een persoon aan de woningmarktregio, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van:

De binding van een persoon aan de woningmarktregio, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van:

- personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in de woningmarktregio, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van de woningmarktregio en

personen die tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn in de woningmarktregio, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van de woningmarktregio en personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.

- personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.

Toelichting: De begripsbepaling wijkt af van de omschrijving zoals vermeld in de Huisvestingswet. In de Huisvestingswet wordt zes jaar gesteld, terwijl in onze verordening drie jaar staat. Bestaande tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 39

Nieuwe tekst Artikel 1.1 Begripsbepalingen, lid 39

Vloeroppervlakte:

Gebruiksoppervlakte:

De gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580.

De gebruiksoppervlakte wonen als bedoeld in NEN 2580.

Toelichting: Tekstuele wijziging. Bestaande tekst Artikel 2.1.1 Huurprijsgrens

Nieuwe tekst Artikel 2.1.1 Huurprijsgrens

1.

1.

2.

Dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot en met de liberalisatiegrens. Dit hoofdstuk geldt niet voor: a. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met d, van de

2.

Dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de op dat moment geldende liberalisatiegrens. Dit hoofdstuk geldt niet voor: a. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met d, van de

3.

4.

Leegstandwet, waarvoor een vergunning is afgegeven; b. onzelfstandige woonruimte; c. woonschepen; d. ligplaatsen voor woonschepen en e. zelfstandige studentenwoningen. In afwijking van lid 1 is paragraaf 2.2, met uitzondering van artikel 2.2.4., van overeenkomstige toepassing op zelfstandige woonruimte met een huurprijs vanaf de liberalisatie grens tot aan de middenhuurgrens , met dien verstande dat dan ook de artikelen 2.3.2 en 2.4a.1 van toepassing zijn. Lid 3 geldt uitsluitend voor nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd.

3.

4.

Leegstandwet, waarvoor een vergunning is afgegeven; b. woonschepen; c. ligplaatsen voor woonschepen en d. zelfstandige studentenwoningen. In afwijking van lid 1 is paragraaf 2.2, met uitzondering van artikel 2.2.4, van overeenkomstige toepassing op zelfstandige woonruimte met een huurprijs vanaf de liberalisatie grens tot aan de middenhuurgrens, met dien verstande dat dan ook de artikelen 2.3.2 en 2.4a.1 van toepassing zijn. Lid 3 geldt uitsluitend voor nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd.

Toelichting: Tekstuele wijziging. Bestaande tekst Artikel 2.4.1 Voorrangregels Inkomen – huur, lid 5 en 6

Nieuwe tekst Artikel 2.4.1 Voorrangregels Inkomen – huur, lid 5 en 6

-

5. a. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning kan voorrang worden gegeven aan huishoudens met inachtneming van tabel 2: Tabel 2 Inkomen

Inkomen

Huurprijs

Huurprijs

vanaf

tot

van

tot

€ 40.024

€ 51.199

€ 678,66

€ 752,33

b. Voor het gebruik van lid 5, onder a, is toestemming vereist van burgemeester en wethouders. 6. Burgemeester en wethouders kunnen toestemming geven om tabel 1, uit het eerste lid, niet toe te passen.

Toelichting: Om woningzoekenden met een laag middeninkomen (tot €51.199; prijspeil 2021) meer kans te geven biedt de verordening (sinds 2015) de mogelijkheid om bij sociale huurwoningen vanaf de tweede aftoppingsgrens (€678,66; prijspeil 2021) ook middeninkomens toe te laten. Hier wordt nog weinig gebruik van gemaakt, zie ook RIGO onderzoek. Van het totale aantal verhuringen gaat slechts een paar procent naar deze doelgroep. (zie figuur 3-2, RIGO onderzoek) De corporaties zijn unaniem voorstander van het voorstel om het toewijzen met voorrang aan lage middeninkomens mogelijk te maken. De middeninkomens gaan (weer) steeds meer tot de doelgroep van de corporaties horen. Gemeenten vragen dit ook steeds vaker van de corporaties. Veel corporaties willen ook meer gebruik maken van de ruimte die de Woningwet biedt, maar slagen hier niet in doordat sturingsmogelijkheden ontbreken.

Bestaande tekst Artikel 2.4.2 Voorrangregels Bezettingsnorm, lid 2 en 3 2. Bij de bepaling van de passendheid wordt voorrang gegeven aan de grootte van het huishouden, woningcategorie, kamers en gebruiksoppervlakte, met inachtneming van de volgende tabel:

Huishouden naar personen in Woonruimte naar kamers

Oppervlakte

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

1 kamer

n.v.t.

1

n.v.t.

2 kamers

< 60 m2

1 of 2

n.v.t.

> 60 m2

2

n.v.t.

< 60 m2

1 of meer

n.v.t.

> 60 m2

2 of meer

n.v.t.

< 60 m2

1 of meer

n.v.t.

> 60 m2

3 of meer

n.v.t.

< 80 m2

3 of meer

n.v.t.

> 80 m2

5 of meer

5 of meer

< 80 m2

5 of meer

5 of meer

> 80 m2

6 of meer

6 of meer

< 80 m2

6 of meer

6 of meer

> 80 m2

7 of meer

7 of meer

< 80 m2

7 of meer

7 of meer

> 80 m2

8 of meer

8 of meer

3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers 7 kamers 8 kamers

3. Wanneer er een op aantoonbare ervaringsgegevens gebaseerde noodzaak bestaat, kunnen burgemeester en wethouders afwijkende toelatingseisen stellen ten aanzien van de bezettingsnorm.

Nieuwe tekst Artikel 2.4.2 Voorrangregels Bezettingsnorm, lid 2 en 3 2. a.

Bij de bepaling van de passendheid wordt voorrang gegeven aan de grootte van het huishouden, woningcategorie, kamers en gebruiksoppervlakte, met inachtneming van de volgende tabel:

Huishouden naar personen in Woonruimte naar kamers

Oppervlakte

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

1 kamer

n.v.t.

1-2

1-2

2 kamers

< 60 m2

1 of 2

1 of 2

> 60 m2

2

1 of 2

< 60 m2

1 of meer

1 of 2

> 60 m2

2 of meer

2 of meer

< 60 m2

2 of meer

2 of meer

> 60 m2

3 of meer

2 of meer

< 80 m2

3 of meer

3 of meer

> 80 m2

5 of meer

5 of meer

< 80 m2

5 of meer

5 of meer

> 80 m2

6 of meer

6 of meer

3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers

7 kamers 8 kamers

< 80 m2

6 of meer

6 of meer

> 80 m2

7 of meer

7 of meer

< 80 m2

7 of meer

7 of meer

> 80 m2

8 of meer

8 of meer

b. Bij de toepassing van de voorrangsregel in lid 2, onder a, wordt woonruimte met vijf of meer kamers, na de eerste voorrang aflopend in huishoudensgrootte voorrang verleend. 3. Woningcorporaties kunnen afwijkende toelatingseisen stellen ten aanzien van de bezettingsnorm.

Toelichting: Het RIGO-onderzoek laat zien dat ook grote woningen worden toegewezen aan kleine

huishoudens. Weliswaar wordt voorrang gegeven aan grote huishoudens, maar als deze er niet zijn wordt verder geen onderscheid meer gemaakt in huishoudensgrootte. Al meerdere jaren wordt dit geconstateerd en met name variant 2 moest resulteren in een meer passende toewijzing waar variant 1 meer keuzevrijheid toestaat. Bestaande tekst Artikel 2.4.3 Voorrangsregels woningtype

Jongerenwoningen

Voorrang voor jongeren in de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar of 18 tot 30 jaar.

Nieuwe tekst Artikel 2.4.3

Voorrangsregels woningtype

Jongerenwoningen

Voorrang voor jongeren in de leeftijdscategorie: − 18 tot en met 22 jaar; − 18 tot en met 27 jaar of − 18 tot en met 29 jaar.

Toelichting: Bij kleine zelfstandige woningen van de SSH worden jongerencontracten gebruikt. Vrijkomende woningen zijn voor studenten/afgestudeerden die vanwege hun campusclausule uit hun kamer moeten. Doel van het jongerencontract is het bevorderen van de doorstroming zodat de woonruimte beschikbaar blijft voor jongeren. Voor het jongerencontract (bij de woningen die SSH zelf toewijst) geldt een leeftijdgrens tot 27 jaar. Bij de woningen van SSH die via WoningNet worden verhuurd, kan nu nog geen jongerencontract worden gebruikt omdat de leeftijdgrens voor jongeren tot 30 jaar gaat in plaats van 27 jaar. Een aantal complexen is echter bij uitstek geschikt voor starters/jongeren. Die woningen worden nu gelabeld als jongerenwoning met leeftijdsindicatie 30 jaar met een contract voor onbepaalde tijd. Bestaande tekst Artikel 2.4.4 Voorrangsregels doorstromen en doorschuiven, lid 1 1.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de huur van woonruimte met maximaal drie kamers wordt door burgemeester en wethouders voorrang gegeven aan een doorstromer die zelfstandige woonruimte met minimaal vier kamers achterlaat.

Nieuwe tekst Artikel 2.4.4 Voorrangsregels doorstromen en doorschuiven, lid 1 1a. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de huur van woonruimte met maximaal drie kamers wordt door burgemeester en wethouders voorrang gegeven aan een doorstromer die zelfstandige woonruimte, van een verhuurder die zijn woningen verhuurt via het toewijzingssysteem

2.a. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden opstellen voor doorschuiven van een woningzoekende, binnen een complex. b. De toepassing van onderdeel a is transparant. c. Een woningzoekende die gebruik maakt van de doorschuifregel mag geen wooncarrière maken. Er is bij de doorschuifregeling geen sprake van een wooncarrière als het woningtype en de woninggrootte gelijk is gebleven. d. In afwijking van lid c kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden stellen waarbij er geen wooncarrière is, als de woningzoekende een functiebeperking heeft en de beoogde woning hier beter passend voor is.

zoals omschreven in artikel 2.6.1., met minimaal vier kamers achterlaat. 1b. artikel 2.4.4 lid 1a is alleen van toepassing als de woningzoekende beschikt over een minimale woonduur van één jaar. 1c. in afwijking van artikel 2.4.4 lid 1a kunnen burgemeester en wethouders eengezinswoningen met drie kamers en een gebruiksoppervlakte van ten minste 75 m2 , uitsluiten van de regeling. 2 a. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden opstellen voor doorschuiven van een woningzoekende, binnen een complex. b. Verhuurders rapporteren jaarlijks aan burgemeester en wethouders over de toepassing van lid 2.

Toelichting: De voorstellen beperken zich tot het corrigeren van een aantal onvoorziene en ongewenste effecten van de regeling; - Beperking van het recht op voorrang tot huurders van verhuurders die hun woningen via WoningNet verhuren. (voorstel 1a) - Invoeren van een minimale woonduur van een jaar voordat er recht op voorrang is. (voorstel 1b) - Een uitzonderingsmogelijkheid voor grote driekamereengezinswoningen. (voorstel 1c) Bestaande tekst Artikel 2.4.4 Voorrangsregels doorstromen en doorschuiven, lid 2

Nieuwe tekst Artikel 2.4.4 Voorrangsregels doorstromen en doorschuiven, lid 2

2.a.Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden opstellen voor doorschuiven van een woningzoekende, binnen een complex. b. De toepassing van onderdeel a is transparant. c. Een woningzoekende die gebruik maakt van de doorschuifregel mag geen wooncarrière maken. Er is bij de doorschuifregeling geen sprake van een wooncarrière als het woningtype en de woninggrootte gelijk is gebleven. d. In afwijking van lid c kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden stellen waarbij er geen wooncarrière is, als de woningzoekende een functiebeperking heeft en de beoogde woning hier beter passend voor is.

2 a. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden opstellen voor doorschuiven van een woningzoekende, binnen een complex. b. Verhuurders rapporteren jaarlijks aan burgemeester en wethouders over de toepassing van lid 2.

Toelichting: Toepassing van de regeling is gering (Tabel 3-4, onderzoek RIGO). Meerwaarde van deze regeling is het bieden van maatwerk binnen een complex. Weliswaar gaat het dan nog steeds om een beperkt aantal verhuringen, maar de regeling is nu niet te gebruiken. Het maatwerk is vaak nu niet mogelijk doordat de toepassing wordt beperkt door de voorwaarde dat er geen sprake mag zijn van ‘wooncarrière’.