Raadsvoorstel 64, bijlage 2 Toelichting Ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67A

POSTADRES

BEZOEKADRES

Postbus 250

T

0297 29 16 16

3640 AG Mijdrecht

F

0297 28 42 81

Croonstadtlaan 111

E

gemeente@derondevenen.nl

3641 AL Mijdrecht

I

www.derondevenen.nl

AUTEUR(S)

Jasper van der Scheer

DATUM

5 oktober 2021

De Hoef Oostzijde 67A Toelichting Ontwikkelingskader

Toelichting Ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67A_05102021.docx - pagina 2 van 32

Inhoud Inleiding ....................................................................................................................................................... 5 1

Locatie en omgeving ................................................................................................................. 7 1.1 1.2

Ligging van de locatie .................................................................................................................. 7 Bestaande situatie ........................................................................................................................ 9

2

De ontwikkeling ........................................................................................................................ 11 2.1

Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ................................................................................ 11 2.1.1 Hoofdopzet ..................................................................................................................... 11  2.1.2 Bebouwing ...................................................................................................................... 11  2.1.3 Buitenruimte.................................................................................................................... 12  2.1.4 Referentiebeelden .......................................................................................................... 12 

3

Beleidskaders ........................................................................................................................... 15 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 3.13 3.14

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 ........................................................................................ 15 Bestemmingsplan Buitengebied West ....................................................................................... 16 Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025 ................................................................................................ 17 Wonen ........................................................................................................................................ 17 Duurzaam bouwen ..................................................................................................................... 18 Landschap en natuur ................................................................................................................. 18 Groen en klimaatadaptatie ......................................................................................................... 19 Archeologie ................................................................................................................................ 20 Verkeer en parkeren .................................................................................................................. 21 Milieuplanologische aspecten ....................................................................................................

22 Welstand .................................................................................................................................... 24 Waterhuishouding ...................................................................................................................... 24 Kabels en leidingen .................................................................................................................... 25 Afvalinzameling .......................................................................................................................... 25

4

Participatie en afstemming ..................................................................................................... 26 4.1

Participatieproces ....................................................................................................................... 26 4.1.1 Dorpscomité De Hoef ..................................................................................................... 26  4.1.2 Bewonersavond .............................................................................................................. 26  4.1.3 Eerste gespreksronde direct aanwonenden ................................................................... 26  4.1.4 Reacties op eerste concept ontwikkelkader ................................................................... 27  4.1.5 Reacties op tweede concept ontwikkelkader ................................................................. 27  4.1.6 Tweede gespreksronde direct aanwonenden ................................................................ 27 Afstemming partners .................................................................................................................. 28  4.2.1 Gemeente ....................................................................................................................... 28  4.2.2 Provincie Utrecht ............................................................................................................

28  4.2.3 Welstand ......................................................................................................................... 28  4.2.4 AGV/Waternet................................................................................................................. 28  4.2.5 VRU ................................................................................................................................ 29  4.2.6 GroenWest...................................................................................................................... 30 

4.2

5

Vervolgproces .......................................................................................................................... 32

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 3 van 32

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 4 van 32

Inleiding Voor het voormalige agrarische perceel De Hoef Oostzijde 67A is door initiatiefnemers een woningbouwinitiatief ontwikkeld. Dit initiatief is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Onderzocht is binnen welke kaders op deze locatie een woningbouwontwikkeling mogelijk is. Omwonenden en publieke partners zijn hierover geconsulteerd. Op basis van de opgehaalde bedenkingen en randvoorwaarden is het initiatief op diverse punten aangepast. Dit heeft geresulteerd in een ontwikkelkader. In het ontwikkelkader staan de randvoorwaarden op hoofdlijnen waarbinnen het initiatief verder uitgewerkt kan worden. In deze toelichting op het ontwikkelkader worden de keuzes in het ontwikkelkader toegelicht aan de hand van de bestaande context, het geldende beleid en het overleg met belanghebbenden.

In het eerste hoofdstuk van deze toelichting op het ontwikkelkader is een beschrijving opgenomen van de bestaande situatie en de ligging van het plangebied in het groter geheel. Het tweede hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de toekomstige ontwikkeling. In het derde hoofdstuk volgt een overzicht van haalbaarheid op basis van de relevante ontwikkelingsaspecten en het geldende beleid. In hoofdstuk 4 is een beschrijving opgenomen van het tot nu toe doorlopen participatieproces. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op het vervolgproces. De gemeente heeft in samenwerking met de initiatiefnemers het ontwikkelkader opgesteld.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 5 van 32

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 6 van 32

1 Locatie en omgeving De projectlocatie is gelegen aan De Hoef Oostzijde 67A in het dorp De Hoef. De Hoef is een kleine dorpsgemeenschap bestaande uit circa 950 bewoners en 350 woningen. Het dorp vormt een lint aan de dijk langs de Kromme Mijdrecht, een zijtak van de Amstel.

1.1 Ligging van de locatie De locatie ligt achter het dijklint van De Hoef Oostzijde. Het plangebied grenst met de noord- en westzijde aan de percelen van de bestaande lintbebouwing. Aan de ander kant wordt het plangebied omgeven door het open bovenland met de kenmerkende brede watergangen.

Zicht op de Kromme Mijdrecht van De Hoef Oostzijde

De locatie heeft een landelijk karakter. Tegelijkertijd ligt de locatie op korte afstand van het projectmatig ontwikkelde woongebied de Merelslag. Hier staat ook het dorpshuis De Springbok. Rondom het plangebied is er sprake van verdikking van het dijklint in de vorm van tweedelijns (woon)bebouwing en bedrijfsmatige activiteiten. Zicht op de bovenlanden achter de lintbebouwing

De Merelslag

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 7 van 32

Luchtfoto van het plangebied in het grotere geheel.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 8 van 32

1.2 Bestaande situatie De locatie wordt ontsloten door middel van een pad vanaf De Hoef Oostzijde. Dit pad loopt tussen de lintbebouwing door en maakt vervolgens een haakse bocht. De percelen De Hoef Oostzijde 74 A t/m D grenzen met de achtertuinen aan het pad. Het ontsluitingspad eindigt bij een eenvoudige brug over een brede watergang. Deze brug geeft toegang tot het bebouwde deel van het erf van de Hoef Oostzijde 67A. Ontsluitingspad van De Hoef Oostzijde 67A

Op het perceel De Hoef Oostzijde 67A staat een voormalige kwekerswoning met een schuur en een kas. Het perceel heeft een oppervlak van 11287m2. Het grondvlak van de bestaande woning is 137m2, de schuur 129m2 en de kas 155m2. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels beëindigd.

Bestaande kwekerswoning en bedrijfsgebouw

De bebouwing in directe omgeving bestaat uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen in één tot twee lagen met kap. De woningen staan voornamelijk in de eerste lijn en zijn gericht op de Kromme Mijdrecht. Er is ook sprake van tweedelijns bebouwing. Deze woningen worden ontsloten door middel van een gemeenschappelijke inrit/ontsluitingspad vanaf de dijk. Eerste en tweedelijns woonbebouwing vanaf de dijk

Naast woningen komt er ook bedrijfsbebouwing voor in het lint aan de Kromme Mijdrecht. Deze grootschalige volumes liggen in de tweede lijn achter de (bedrijfs)woningen.

Tweedelijns bedrijfsbebouwing vanaf de dijk

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 9 van 32

Luchtfoto van het plangebieden omgeving

.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 10 van 32

2 De ontwikkeling In De Hoef is behoefte aan het op kleine schaal toevoegen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Met name voor jongeren en ouderen is er weinig aanbod. Dit plan voorziet hierin. Daarnaast krijgt een voormalig agrarisch bedrijfsperceel een nieuwe bestemming.

2.1 Ruimtelijke en functionele uitgangspunten De ambitie is om een kleinschalig woonerf te realiseren. Het nieuwe woonerf sluit qua opzet, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing van De Hoef Oostzijde. De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in het landschap. De ontwikkeling voorziet in de lokale woonbehoefte van De Hoef. 2.1.1 -

-

2.1.2 -

-

Hoofdopzet De ontwikkeling wordt, met uitzondering van het ontsluitingspad en de landschappelijke inrichting, ingepast binnen bestaand stedelijk gebied. Het oorspronkelijke landschappelijke slotenpatroon blijft behouden. Het perceel krijgt een functie als woongebied. De ontwikkeling bestaat uit maximaal 7 nieuwe woningen (exclusief de voormalige bedrijfswoning), waarvan; o maximaal 1 vrijstaande woning; o minimaal 2 starterswoningen van maximaal € 225.000 euro v.o.n. (prijspeil 2021, jaarlijks geïndexeerd op basis van CPI-alle huishoudens) o de overige woningen als betaalbare koop (max. NHG-grens) voor de doelgroepen starters en senioren. Het bestaande ontsluitingspad krijgt in de toekomst geen verkeersfunctie voor eventuele aangrenzende (woningbouw)ontwikkelingen. Het bouwplan houdt rekening met de aanwezige gemeentelijke rioolpersriolering. Rondom deze leiding gelden beperkingen voor graaf- en bouwactiviteiten. Bebouwing De bestaande bedrijfswoning wordt ingepast en omgezet naar een reguliere woning. De bestaande schuur en kas worden gesloopt. De nieuwbouw bestaat uit 1 of 2 lagen met een kap met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. De vrijstaande woning heeft een maximale goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 8 meter. De woningen worden gerealiseerd in minimaal twee losse volumes binnen het bouwvlak.

De onderlinge afstand tussen de volumes is minimaal 2 meter. De bijbehorende bergingen zijn buiten het bouwvlak mogelijk mits aantrekkelijke ingepast en geclusterd in één gebouwde voorziening. De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing is 500m², exclusief bijgebouwen. De nieuwe woningen zijn energieneutraal.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 11 van 32

-

2.1.3 -

2.1.4

Hoogwaardige architectuur op basis van een nader uit te werken beeldkwaliteitsplan.

Buitenruimte Herinrichting ontsluitingspad in aansluiting op verkeersfunctie en landschappelijke karakteristiek. Parkeren op eigen terrein binnen bestaand stedelijk gebied. Privaat beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke buitenruimte. Buitenruimte wordt niet overgedragen aan de gemeente. Een keermogelijkheid voor auto- en vrachtverkeer aan het einde van het ontsluitingspad. Het buitenstedelijke deel van de kwekerij wordt omgezet naar grasland en/of natuur. Gedeeltelijke inrichting van het buitenstedelijke gebied als (onbebouwde) gemeenschappelijke tuin voor de nieuwe bewoners. Aandeel verhard oppervlak zoveel mogelijk beperken. De noodzakelijke watercompensatie wordt ingepast in het aangrenzende grasland en/of natuurgebied. Landschappelijke inpassing en inrichting van de buitenruimte op basis van nader uit te werken inrichtingsplan en groenplan. Voldoende ruimte voor afvalinzamelvoorzieningen conform de gemeentelijke eisen.

Referentiebeelden

De materialisering van de bebouwing bestaat uit een combinatie van natuurlijke materialen, zoals hout en uit baksteen, stucwerk en dakpannen. Verder moet de architectuur passen bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Ook wordt hierbij rekening gehouden met het behoud van de karakteristiek van een schuur of loods. De architectonische uitwerking wordt nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan dient na vaststelling als kader voor de welstandstoetsing.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 12 van 32

Kaartbeeld ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67A

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 13 van 32

Indicatieve uitwerking op basis van de uitgangspunten in het ontwikkelkader. Dit beeld geeft een indruk van de mogelijkheden binnen het kader en is niet het definitieve plan.

.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 14 van 32

3 Beleidskaders 3.1 Structuurvisie De Ronde Venen 2030 Kernen landelijk gebied: De Hoef De kleine kernen in het landelijk gebied zijn oriëntatiepunten in het landschap. Soms heel bescheiden ondersteunen ze de kwaliteit van het landschap. Deze kernen worden behouden en kunnen op microniveau een kwaliteitsimpuls krijgen. Ontwikkelingen in kleine kernen zijn mogelijk, wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef met het historische landschap. Net zoals leefbaarheid en een minimaal voorzieningenniveau. Bescheiden inbreiding binnen de rode contour van deze kernen kan aan de orde zijn om het huidige voorzieningenniveau op pijl te houden en vormen van mantelzorg te bevorderen. Locatiekeuze bij nieuwbouw Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen: Verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour. Wanneer door het bouwen binnen de rode contour de kwaliteit van de leefomgeving in het geding komt, is bouwen buiten de contour, grenzend aan de kern in het landelijk gebied, mogelijk. Randen en linten Doorzichten in bebouwingslinten worden behouden en waar mogelijk gecreëerd. Verdichting van rivierlinten door bebouwing of opgaande beplanting, waarmee zichtlijnen verloren gaan, wordt voorkomen.

Nieuwe ontwikkelingen in randen en linten kunnen plaatsvinden, wanneer ze aansluiten bij maat, schaal en ritme van de omgeving. Veenweidegebied De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingspatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd. In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied. De gemeente staat ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) toe wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Agrarische bedrijfsbeëindiging Na bedrijfsbeëindiging kan de agrarische functie van de bouwkavel worden omgezet in wonen. Bij de afweging over functiewijziging onderzoekt de gemeente of de functie in het gebied past. Thema’s zijn: Verkeersaantrekkende werking, uitstraling (aard, schaal en omvang van de voorgenomen bedrijvigheid) en eventuele milieuhinder. Activiteiten mogen geen belemmering zijn voor omliggende (agrarische) bedrijven.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 15 van 32

3.2 Bestemmingsplan Buitengebied West Het plangebied heeft in het Bestemmingplan Buitengebied West de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuurwaarden’ in combinatie met een bouwvlak. Binnen deze bestemming zijn grondgebonden agrarische bedrijven toegestaan. Binnen het bouwvlak is één bedrijfswoning mogelijk met een maximale inhoud van 700m³, 50m² aan bijgebouwen en 30m² aan overkappingen. Het volledige bouwvlak kan worden bebouwd met bedrijfsgebouwen met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter.

Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied-West met planlocatie.

Een deel van het perceel heeft een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b’. Het plangebied is voorzien van de aanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – luchthaven indelingsbesluit 5’. Binnen deze gebiedsaanduiding is het toevoegen van woningen alleen mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast gelden aanvullende voorwaarden waaraan moet worden getoetst (zie artikel 33.3 van het bestemmingsplan Buitengebied-West), gericht op het maken van een belangenafweging in relatie tot de geluidssituatie.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 16 van 32

3.3 Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025 In 2016 heeft het Dorpscomité De Hoef samen met de inwoners van De Hoef een dorpsvisie opgesteld. Het betreft, volledigheidshalve, geen vastgesteld gemeentelijk beleidsdocument. Het doel van de dorpsvisie is om richting te geven aan nieuwe ontwikkelingen om het dorp toekomstbestendig en vitaal te houden. In de visie wordt een meer heterogene opbouw van de bevolking als voorwaarde gezien om de leefbaarheid van de kern op peil te houden. De volgende speerpunten worden daarvoor geformuleerd: - Bevorderen van de doorstroming - Inzetten op nieuwbouw en bestaande voorraad aanpassen - Woningen bouwen voor jonge gezinnen uit De Hoef en wijde omgeving - Geschikt maken bestaande woningen voor senioren - Instroom van jonge gezinnen is goed voor een gezonde samenstelling van de bevolking - Kleinschalig en gedoseerd bouwen in één- of tweejaarlijkse clusters van circa 5 à 10 woningen - Bestaande voorraad sociale woningbouw uitbreiden De locatie is niet opgenomen in de Dorpsvisie als mogelijke woningbouwlocatie. Het initiatief sluit echter wel aan bij de uitgangspunten van de Dorpsvisie. Het initiatief voorziet in de woningbehoefte van onder andere twee doelgroepen: starters/jongeren (vier appartementen boven) en senioren (twee gelijkvloerse appartementen beneden).

Er wordt voor verschillende doelgroepen gebouwd, waardoor het initiatief aansluit bij de visie van het dorp.

3.4 Wonen Sociale woningbouw In de gewijzigde Woonvisie is bepaald dat bij elk nieuwbouwproject het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% moet bedragen. Bij dit kleine woningbouwproject kan hier niet aan worden voldaan. In aanloop van het bestemmingsplanproces worden afspraken gemaakt over de wijze waarop het initiatief invulling geeft aan het gemeentelijke woonbeleid. Betaalbaarheid Het is noodzakelijk om kleiner te bouwen om zo de woningen betaalbaar te houden en om aan te sluiten bij de toename van eenpersoonshuishoudens. Met uitzondering van de vrijstaande woning worden de woningen in dit project gerealiseerd in de categorie betaalbare koop (max. NHG-grens). Om de betaalbaarheid voor starters te waarborgen is in het ontwikkelkader opgenomen dat minimaal twee woningen een maximale prijs van € 225.000 euro v.o.n. krijgen (prijspeil 2021, jaarlijks geïndexeerd op basis van CPI-alle huishoudens). Beschikbaarheid en diversiteit De vraag in de koopsector overstijgt momenteel het aanbod. Als antwoord op de behoefte aan grondgebonden woningen alsook appartementen, moeten toekomstige projecten aan deze behoefte tegemoetkomen. Kleine kernen In de kleine kernen is er meer vraag dan aanbod aan huur- en koopappartementen, een overaanbod aan eensgezinshuurwoningen en zijn er voldoende goedkope huurwoningen. De grootste vraag bij

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 17 van 32

koopwoningen ligt in de prijscategorie tot € 200.000 en van € 200.000 tot € 300.000. De Hoef kent een relatief hoog aandeel 65-plussers. De Hoef heeft sinds 2016 een Dorpsvisie, opgesteld door het Dorpscomité, waarin o.a. de behoefte is uitgesproken voor meer betaalbare woningen voor jongeren, jonge gezinnen en gelijkvloerse woningen voor ouderen.

3.5 Duurzaam bouwen Het is beleid om te bouwen met EPC-norm min 10%. Nieuwe woningen dragen bij aan de klimaatneutrale ambitie. Dit betekent dat we in De Ronde Venen alleen nog maar duurzaam gaan bouwen. Vanaf nu gasloos en energieneutraal bouwen en op langere termijn alleen nog maar nul-op-de-meter (NOM) woningen. Door energieneutraal of nul-op-de-meter te bouwen blijven de energielasten en dus de totale woonlasten betaalbaar. Dit is interessant voor de koper van een woning die de investering doet. Het is nodig om een balans te vinden tussen duurzaamheid en investering, ook om de betaalbaarheid te kunnen borgen. Duurzaamheidsmaatregelen gaan gepaard met een investering of hogere bouwkosten.

3.6 Landschap en natuur Landschap Bij de Hoef wordt ernaar gestreefd om de doorzichten naar het achterland open te houden. Vandaar dat verdere verdichting van de linten niet wordt gestimuleerd en zo mogelijk de bouw van woningen en bijgebouwen wordt tegengegaan. Dit geldt zowel voor het lint als op de achterterreinen. De voorgenomen ontwikkeling ligt echter volledig achter bestaande bebouwing en tast daardoor geen bestaande doorzichten naar het achterland aan. De karakteristieke verkavelingsstructuur van de bovenlanden dient zichtbaar te blijven. Dit vormt dan ook het uitgangspunt voor deze planontwikkeling. Natuur Het plangebied maakt geen onderdeel uit van beschermde natuurgebieden. Direct naast het plangebied ligt een deel van het Natuurnetwerk Nederland. Dit gebied heeft eveneens een agrarische bestemming met natuurwaarden en is in bezit van de provincie Utrecht. In de verdere uitwerking moeten de in het plangebied aanwezige natuurwaarden worden onderzocht op basis van de Flora- en faunawet. Uitgangspunt van deze wet is, dat natuur niet onevenredig onder ontwikkelingen mag leiden. Nader onderzoek moet de haalbaarheid van de planuitwerking aantonen. Mogelijk zijn compenserende of mitigerende maatregelen noodzakelijk.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 18 van 32

Biodiversiteit en ecologische waarden worden behouden en waar mogelijk versterkt. Natuur wordt pas bestemd als natuurgebied na daadwerkelijke inrichting als ‘natuurgebied’. Natuur kan door particulieren worden ingericht en beheerd.

3.7 Groen en klimaatadaptatie Recreatie Karakteristiek voor De Hoef is het landschappelijk groen. De weidsheid van de polder en uitzicht hierop is waardevol voor het dorp. Dit moet behouden blijven voor de toekomst. Doorzichten vanaf de dijk naar het achterland moeten open blijven en de verkavelingsstructuur in stand blijven. Nabij of grenzend aan het rode contourgebied zou een speel- en wandelbos een functie kunnen vervullen. Dit zou dan particulier initiatief moeten zijn. De gemeente heeft daar geen eigendommen. Er liggen kansen om de mooie weidse polder te beleven door het realiseren en/of herstellen van ommetjes vanuit het dorp door het buitengebied. Dit kan in de verdere uitwerking van het plan nader worden onderzocht. Groen in bestaande stedelijk gebied Groen in dorpen heeft een ecologische waarde. Kleine bosjes bijvoorbeeld zijn bij uitstek aantrekkelijk voor vogels, egels, eekhoorns en andere kleine knaag- en zoogdieren. Zij vinden er voedsel- en schuilmogelijkheden. Bomenlanen kunnen potentieel belangrijke vliegroutes vormen voor vleermuizen. Diversiteit in beplanting en bomen zorgt ervoor dat de leefomgeving aantrekkelijk blijft voor zowel de bewoners als voor dieren en planten. Het versterken van de biodiversiteit vergroot ook de ecologische waarde. Speciale aandacht dient er te zijn voor de verbetering van de bijen – en vlinderstand.

In de ontwikkeling is ruimte voor groen. De exacte invulling hiervan wordt vastgelegd in een inrichtings- en groenplan.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 19 van 32

Natuurvriendelijke oevers Voor de ecologie is het belangrijk dat de oeverlijn zo gevarieerd mogelijk is om een breed scala aan verschillende leefgebieden te bieden. Daarnaast is een gevarieerde oeverbeplanting waardevol als voedselbron voor insecten. Natuurvriendelijke oevers dragen bij aan deze variatie. In de verdere uitwerking wordt het toepassen van natuurlijkvriendelijke oevers nader onderzocht. De definitieve inrichting wordt vastgelegd in een inrichtings- en groenplan. Klimaatadaptatie Kansen, om in onze leefomgeving meer rekening te houden met het veranderende klimaat, zitten in het verwerken van meer groen en water. Groen speelt een belangrijke rol bij klimaataanpassing en waterberging en het voorkomen van hitte-stress. Een aantrekkelijke groenstructuur vormt onderdeel van de verder uitwerking van het plan. Waardevolle bomen In en om het plangebied zijn geen waardevolle bomen aanwezig. Bodemdaling De voornaamste oorzaak voor bodemdaling in het stedelijk gebied is zetting door het gewicht van wegdek, ophoogmateriaal en zwaar verkeer. De mate van de bodemdaling in stedelijk gebied door zetting kan oplopen tot enkele centimeters per jaar. De gevolgen hiervan moeten worden aangepakt met een mix aan maatregelen. In het ontwerp dient hier rekening mee gehouden te worden.

3.8 Archeologie Een deel van het perceel ligt in een gebied met relatief hoge archeologische verwachtingswaarde. De omvang van de ontwikkeling overschrijdt de ondergrens van 100m². Hierdoor zijn activiteiten die de bodem verstoren vergunningsplichtig. Bij ontwikkeling op basis van een omgevingsvergunning dient daarom een archeologisch (voor)onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog te worden uitgevoerd.

Uitsnede archeologische verwachtingenkaart landbodems met de ligging van het plangebied.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 20 van 32

3.9 Verkeer en parkeren Het plangebied ontsluit zich via De Hoef Oostzijde. De maximale snelheid is hier 30km/u. Het toevoegen van 7 woningen zorgt voor circa 49 verkeersbewegingen (6 tot 7 verkeersbewegingen per woning per dag). Dit aantal is in te passen in het huidige aantal verkeersbewegingen op De Hoef Oostzijde. Er zijn derhalve geen aanpassingen nodig aan De Hoef Oostzijde. Het aantal verkeersbewegingen is tevens af te wikkelen via het niet-openbare ontsluitingspad. Het pad moet worden voorzien van nieuwe verharding. Daarnaast is een herinrichting noodzakelijk om een voldoende brede rijbaan te creëren. De minimale breedte van een tweerichtingenweg is 4,5 meter. Door geen trottoirbanden toe te passen en de bermen te verharden kan ook flexibiliteit worden verkregen. Een separaat wandelpad of trottoir is gezien de verkeersintensiteit niet noodzakelijk. De woningen moeten bereikbaar zijn voor een vrachtwagen, denk aan een vuilnisauto, de hulpdiensten en een verhuiswagen. Daarom is ruimte om te kunnen keren noodzakelijk. Ten behoeve van het parkeren zijn de gemeentelijke parkeernormen van toepassing. Hieronder een indicatieve opsomming van de relevante normen. Het uitgangspunt is dat het parkeren wordt opgelost op eigen terrein en binnen bestaand stedelijk gebied.

Wonen (per woning) Koop, vrijstaand Koop, 2/1 kap Koop, tussen/hoek Koop, etage, goedkoop Koop, etage, midden Koop, etage, duur Huur, etage, midden/goedkoop Huur, etage, duur Huurhuis, sociale huur Huurhuis, vrije sector Kamerverhuur – per kamer Kamerverhuur, studenten, niet zelfstandig Aanleunwoning/serviceflat

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 21 van 32

Rest bebouwde kom 2,2 2,1 1,9 1,6 1,8 2,0 1,4 1,8 1,6 1,9 0,7 0,25 1,1

Aandeel bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 0,2 0,3

3.10 Milieuplanologische aspecten Milieueffectrapportage Vormvrije m.e.r. beoordeling moet worden uitgevoerd omdat sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Milieuzonering Planologisch zijn er geen belemmeringen. De locatie grenst aan de bestemming “Wonen” en de bestemming “Agrarisch met waarden – Natuurwaarden” (zonder bouwvlakken in de nabijheid). Direct grenzend aan de tuinen (noord- en westzijde) worden caravans gestald (bestemming ”Agrarisch met waarden”). Binnen de bestemming zijn legale nevenfuncties toegestaan. Indien de activiteit beperkt blijft tot stalling van caravans van circa 50 caravans leidt dit niet tot onaanvaardbare (geluids)hinder voor de geplande woningen. Ook staan er nog grote schuren (op bestemming wonen). Nader onderzoek in het bestemmingsplantraject moet uitwijzen of woningbouw milieutechnisch mogelijk is. Geur Op basis van de geurverordening DRV geldt een geurafstand van 50 m. Daar wordt aan voldaan, het agrarisch bedrijf (achter De Hoef Oostzijde nr 76 bevindt zich een perceel met bestemming agrarisch en een bouwvlak) is dus geen belemmering.

Ontwikkellocatie

bouwvlak agrarisch

Externe veiligheid Geen risicobronnen in de nabijheid. Bodem De locatie ligt in een toemaakdekgebied waar hoge gehalten lood verwacht worden. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning bouwen, moet bodemonderzoek conform de NEN5740 gevoegd zijn. De onderzoekslocatie betreft het hele perceel dat wordt omgezet naar bestemming “Wonen”. Bij eventuele sanering van de kavels met grondgebonden woningen, moet de hele kavel gesaneerd worden tot de functieklasse Wonen. Een eventuele sanering vormt op voorhand geen technische of financiële

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 22 van 32

belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Het bodemonderzoek kan dus worden uitgesteld tot de aanvraag van de omgevingsvergunning bouwen. Lucht Niet in betekenende mate bijdragend (NIBM). Er worden geen wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit overschreden. Geluid De Hoef Oostzijde is een 30 km/u weg. Er zijn geen aanwijzingen voor grote geluidsbronnen. Luchthaven De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. In verband met de ligging binnen de LIB5 contour van Schiphol gelden aanvullende voorwaarden waaraan moet worden getoetst (zie artikel 33.3 van het bestemmingsplan Buitengebied-West), gericht op het maken van een belangenafweging in relatie tot de geluidssituatie. Ook moet voor deze ontwikkeling worden gemotiveerd hoe rekening wordt gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond. Hiervoor is door RoyalHaskoning DHV een stappenplan ontwikkeld. Ammoniak De bouw van woningen (aanlegfase) is vrijgesteld voor stikstofdepositie op N2000 gebieden. Er wordt gasloos gebouwd en de ontwikkeling is beperkt waardoor ook in de gebruiksfase geen overschrijding van de drempelwaarden voor stikstofdepositie op N2000 gebieden op zal treden.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 23 van 32

3.11 Welstand Voor de gevarieerde, deels historische bebouwing van de kleine kernen in de cultuurhistorisch waardevolle lintstructuur geldt een bijzonder welstandsregime. In de welstandsnota worden criteria meegegeven ten aanzien van de onbebouwde ruimte, ligging, massa, architectonische uitwerking en materiaal- en kleurgebruik. Voor deze ontwikkeling worden separaat criteria opgesteld. Dit vormt onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden opgesteld in overleg met de welstandscommissie. De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens gelijktijdig met het bestemmingsplan vast ter aanvulling op de welstandsnota.

3.12 Waterhuishouding Als gevolg van hun functie gelden er voor waterkeringen speciale regels bij ruimtelijke ontwikkelingen en beheer. Dit is van toepassing op de kernzone van de dijk en aangrenzende beschermingszones. Regelgeving is te vinden in het bestemmingsplan Buitengebied-West en in de Keur van het Hoogheemraadschap.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 24 van 32

Verdichting van in stedelijk gebied, zorgt voor extra verhard oppervlak waardoor regenwater niet in de bodem kan infiltreren. Hierbij moet rekening worden gehouden met de volgende standaarden en maatstaven: 1. De verharding wordt zodanig aangelegd dat het hemelwater gecontroleerd kan afstromen naar het open water of de bergingsvoorzieningen; en 2. Het verlies aan berging als gevolg van de aanleg van het verharde oppervlak wordt gecompenseerd. De compensatie wordt in beginsel gerealiseerd vóórdat de verharding plaatsvindt. 3. Hoeveel compensatie (in de vorm van open water) nodig is, verschilt per afwateringsgebied: uitgangspunt is 10% van de oppervlakte van het verhard oppervlak dat erbij komt, tenzij het bestuur anders besluit tot minder of meer, waarbij een maximum geldt van 20%. Een deel van het plangebied ligt in de beschermingszones van de waterkering. Bij de herinrichting van het ontsluitingpad dient hier rekening mee te worden gehouden. Eventuele compensatie vanwege extra verhard oppervlak moet worden geïntegreerd in het plan.

3.13 Kabels en leidingen Riolering Het gemeentelijke verbreed rioleringsplan (2012) geeft richtlijnen en normen voor het omgaan met hemelwater, afvalwater en grondwater bij (her)ontwikkelingen en renovaties. Zo zijn er normen opgenomen voor ontwateringsdiepten van de diverse gebruiksfuncties binnen de bebouwde kom, maar ook daarbuiten, zoals wegen, kampeerterreinen en sportvelden. Onder het perceel loopt een rioolpersleiding die onder het bouwvlak ligt. Deze leiding is twintig jaar geleden met een gestuurde boring geplaatst. De onder het perceel doorgeboorde rioolpersleiding mag worden overkluisd door een bouwwerk mits wordt voldaan aan de onderstaande voorwaarden: 1. Op een afstand van 2 meter links en rechts vanaf de hartlijn van de rioolpersleiding, ofwel over een strook van 4 meter boven het riool mag niet dieper ontgraven of gebouwd worden dan -1,00 meter t.o.v. de huidige maaiveld hoogte. 2. Op een afstand van 2 meter links en rechts vanaf de hartlijn van de rioolpersleiding, ofwel over en strook van 4 meter mogen geen heipalen of ander vorm van funderingsconstructies in de grond worden aangebracht. Heipalen mogen alleen loodrecht, onder een hoek van 90 graden, worden aangebracht (geen schoorpalen toepassen). Overige kabels en leidingen De eventuele aanwezigheid van kabels en leidingen dient nader te worden onderzocht.

3.14 Afvalinzameling In de directe nabijheid van de woningen zonder eigen tuin wordt op een bereikbare plaats, in stedelijk gebied, rekening gehouden met de inpassing van een collectieve stallingsruimte ten behoeve van de restafval, papier en gft in minicontainers. De mogelijkheid om verzamelcontainers voor papier en gft te plaatsen wordt in de uitwerking nader onderzocht.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 25 van 32

4 Participatie en afstemming 4.1 Participatieproces 4.1.1

Dorpscomité De Hoef

Op 16 mei 2019 is het initiatief voor de woningbouwontwikkeling door de gemeente besproken met een afvaardiging van het Dorpscomité de Hoef. Hoewel de locatie niet is benoemd als mogelijke woningbouwlocatie in de Dorpsvisie, is in beginsel positief gereageerd op de ontwikkeling. Argumenten vanuit het dorpscomité daarvoor zijn dat nieuwe betaalbare woningen noodzakelijk zijn voor de leefbaarheid in De Hoef en dat elke locatie voor de direct omwonenden een verandering en extra last betekenen. 4.1.2

Bewonersavond

27 augustus 2019 hebben initiatiefnemers de buurt uitgenodigd voor een presentatie met ruimte voor reacties en overleg. Er waren in totaal circa veertig mensen aanwezig. Veel aanwezigen waren het er mee eens dat er wat moet gebeuren in De Hoef. Deze woningen zijn dan ook een welkome aanvulling. Over de geschiktheid van deze locatie waren de mensen het niet met elkaar eens. De beoogde ontwikkeling wordt gezien als bedreiging voor de rust, privacy, geluidsoverlast, verlies van uitzicht, waardevermindering van de woning en mogelijke schade aan opstal en percelen. Met name de bewoners van de vier woningen gelegen langs het toegangspad, hadden de meeste bedenkingen bij het plan. Deze groep is uitgenodigd voor een extra gesprek. 4.1.3

Eerste gespreksronde direct aanwonenden

Het gesprek met de bewoners van de woningen direct grenzend aan het toegangspad heeft plaatsgevonden op 8 januari 2020. De bewoners van De Hoef Oostzijde nummer 75, die met hun tuin evenwijdig liggen aan het pad, zijn op leeftijd en hebben aangeven graag in De Hoef te willen blijven wonen. Zij zouden graag in aanmerking komen voor het kopen van een appartement binnen het project. De beoogde ontwikkeling wordt door de bewoners gezien als bedreiging voor de rust, privacy, geluidsoverlast, verlies van uitzicht, waardevermindering van de woning en mogelijke schade aan opstal en percelen. Om de aanwonenden tegemoet te komen zijn de volgende voorstellen gedaan; - Het huidige pad is voorzien van een kiezel verharding, wat geluid produceert bij het berijden met een auto en met een fiets moeizaam gaat. Hiervoor is een klinkerbestrating voorgesteld. - Om de bewoners meer zeggenschap te geven over hun uitzicht en of zicht op passerende auto’s en fietsers, is hen een strook water en ca. 5 meter groenstrook tussen water en nieuwe pad aangeboden. Hiervoor hoeven zij niets te betalen en zal het water en de grond in hun eigendom worden overgedragen. Dit komt neer op ongeveer 70 m2 per woning, waardoor zij zelf kunnen bepalen of en hoe hoog zij de beplanting daar laten groeien. Het onderhoud wordt hiermee ook overgedragen.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 26 van 32

-

Tevens is het aantal woningen teruggebracht van 11 naar 9 woningen. Hierdoor wordt het aantal verkeersbewegingen beperkt.

De bewoners hebben aangegeven het aanbod in overweging te nemen en verdere planvorming af te wachten. 4.1.4

Reactie op eerste concept ontwikkelkader

Het eerste concept ontwikkelkader is 11 december 2020 schriftelijk voorgelegd aan de omwonenden. Middels een gezamenlijke brief (d.d. 21 januari 2021) hebben de bewoners hierop gereageerd. Deze brief is als bijlage I toegevoegd aan deze toelichting op het ontwikkelkader. In deze bijlage is ook aangegeven (groen tekst) op welke wijze de opmerkingen zijn verwerkt in het concept ontwikkelkader. 4.1.5

Reactie op tweede concept ontwikkelkader

Het tweede concept ontwikkelkader is 16 maart 2021 schriftelijk voorgelegd aan de omwonenden. In het tweede concept zijn diverse aanpassingen doorgevoerd. Belangrijke wijziging is het verder terugbrengen van het maximaal aantal woning van 9 naar 7. Hierdoor ontstaat een ruimere overgang met de naastgelegen woonkavels en zijn de benodigde parkeerplaatsen beter in te passen. Middels een gezamenlijke brief (d.d. 28 april 2021) hebben de bewoners hierop gereageerd. Deze brief is als bijlage II toegevoegd aan deze toelichting op het ontwikkelkader. In deze bijlage is ook aangegeven op welke wijze de opmerkingen zijn verwerkt in het concept ontwikkelkader. 4.1.6

Tweede gespreksronde direct aanwonenden

Het tweede gesprek met de bewoners van de woningen direct grenzend aan het toegangspad heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021. Het gespreksverslag is als bijlage III toegevoegd. In de verslag zijn ook de noodzakelijke aanpassingen in dit definitieve ontwikkelkader en vervolgacties vastgelegd. Het overleg, de aanpassingen en het aanbod van grond hebben de bezwaren van de direct omwonenden niet weggenomen.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 27 van 32

4.2 Afstemming partners 4.2.1

Gemeente

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is in 2019 een ruimtelijke verkenning doorlopen. De haalbaarheid van het initiatief is daarin nader onderzocht aan de hand van een beperkt aantal bouwstenen. De uitkomst van de ruimtelijke verkenning is dat het planinitiatief planologisch waarschijnlijk in aangepaste vorm haalbaar is. De belangrijkste aandachtspunten daarbij zijn: - de ontwikkeling dient volledig binnen bestaand stedelijk gebied te worden ingepast; - in planvorming moet rekening worden gehouden met het mogelijk in de toekomst aansluiten op een ontwikkeling van het noordelijk gelegen perceel; - geadviseerd wordt een alternatieve situering van (één van) de blokken nader te onderzoeken om te komen tot een betere landschappelijke inpassing van de beoogde woningbouw; - de huidige watergang, gelegen langs de ontsluitingsweg, dient behouden te blijven; - de inrichting van de ontsluitingsweg kan in overleg met omwonenden verder vormgegeven worden. Verder is in de ruimtelijke verkenning aangegeven dat de impact van de nieuwbouwontwikkeling voor de omliggende percelen aanzienlijk is. Aangeraden is om op korte termijn naar de inbreng van de omwonenden te luisteren en te onderzoeken of dit verwerkt kan worden in het plan. De initiatiefnemers hebben naar aanleiding van de ruimtelijke verkenning een conceptaanvraag ingediend. 4.2.2

Provincie Utrecht

Op 23 januari 2020 is de ontwikkeling besproken in het periodiek overleg tussen de provincie Utrecht en gemeente De Ronde Venen. Op basis van een eerste ambtelijke beoordeling lijkt het plan te passen binnen de kaders van de provinciale ruimtelijke verordening. 4.2.3

Welstand

Op 21 juli 2021 is het plan in een vooroverleg besproken met de welstandsgedelegeerde. In dit vooroverleg zijn de volgende aandachtspunten meegegeven;  aandacht voor de landschappelijke inpassing parkeren in de verder planuitwerking;  een geclusterde gebouwde voorziening voor de bergingen en afval;  wenteltrap-suggestie in de indicatieve uitwerking verwijderen;  goothoogte van de vrijstaande woning verlagen tot 4,5 in combinatie met een nokhoogte van 8 meter voor meer variatie. Deze aandachtspunten zijn verwerkt in het ontwikkelkader. 4.2.4

AGV/Waternet

Op 16 juli 2021 heeft Waternet een eerste reactie gegeven op het ontwikkelkader. Uit een eerste scan lijkt de ontwikkeling mogelijk binnen de kaders van de Keur AGV 2019.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 28 van 32

Vanuit Waternet is aangegeven dat het aanbrengen van meer dan 1.000m² verhard oppervlak binnen stedelijk gebied is vergunningsplichtig op grond van de Keur AGV 2019. Deze vergunningsplicht geldt ook voor het aanbrengen van een toegangsweg in de kernzone en beschermingszone van een waterkerend dijklichaam. Ook als de toename van verhard oppervlak minder is dan 1.000 m² is er een zorgplicht. De uitvoerende partij moet voorkomen dat de waterhuishouding er niet op achteruit gaat door het wijzigen van de huidige situatie. Het toegenomen verhard oppervlak moet worden gecompenseerd met open water. Deze compensatie borgt een toekomst bestendig watersysteem. In het ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67A is opgenomen hoe hiermee om te gaan. Het onderhoud en beheer van de watergangen wordt uitgevoerd door de grondeigenaar. Waternet wil geen extra bomen langs watergangen in verband met bladval in de watergang en de nutriënten die daar bij vrijkomen. Er mag door de ontwikkeling geen achteruitgang optreden. Tot slot is nog aangegeven dat hemelwater waar mogelijk eerst wordt vastgehouden in het gebied voordat het wordt afgevoerd. Hierbij kan worden gedacht aan infiltratiekratten in de ondergrond, wadi’s, een vijver met afwateringsduiker of extra open wateroppervlak. 4.2.5

VRU

Op basis van een eerste beoordeling door de VRU lijkt het plan haalbaar. Aandachtspunten zijn;  voldoende maat voor een insteek-keermogelijheid voor een bluswagen aan het einde van de doodlopende straat die in de praktijk ook vrij blijft van geparkeerde auto’s of opslag;  een minimaal 4,5 meter brede rijbaan met een voor een bluswagen geschikte bochtstral;  een vrije doorrijhoogte van 4,20 meter;  een brug die de belasting van verkeersklasse 30 aan kan;  een bluswatervoorziening in het plan. Voor deze fase t.b.v. het opstellen van een ontwikkelkader voor de initiatiefnemer is het aan te raden om hier duidelijke eisen aan de bereikbaarheid van het plangebied en aan de bluswatervoorziening te stellen. Het kader hiervoor vormt de Handleiding Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening (Brandweer NL, 2019) (https://www.ifv.nl/kennisplein/Documents/20200117-BRWNL-Handreiking-Bluswatervoorziening-enBereikbaarheid-2019.pdf) Hieronder de specifieke eisen voor het plangebied: De (bestaande) ontsluitingsweg wordt beschouwd als een tweerichtings-erftoegangsweg. De minimale wegbreedte dient 4,5 meter te zijn. Uitgangspunt hierbij is dat er een keervoorziening aanwezig is in het plangebied, die geschikt is voor de afmetingen van een tankautospuit.

 Met betrekking tot de bochtstralen in de erftoegangsweg dient rekening gehouden te worden met de rijcurves van een brandweervoertuig; binnenbochtstraal van R = 5,5 meter en een buitenbochtstraal van R = 10 meter. Daarnaast dient de erftoegangsweg minimaal bestand te zijn tegen een asbelasting van 11,5 ton en een totaal gewicht van 30 ton. Indien er een brug aanwezig is in de erftoegangsweg dan dient deze een verkeersklasse 30 aan te kunnen.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 29 van 32

  

4.2.6

In verband met de bomen langs de erftoegangsweg, dient rekening gehouden te worden met een vrije doorrijhoogte van 4,2 meter. De maximale afstand tussen de opstelplaats van het brandweervoertuig (op de weg in het plangebied) en de toegang van een woning bedraagt 40 meter. De eisen voor de aanwezigheid van een bluswatervoorziening staan beschreven in artikel 6.30 van het Bouwbesluit. Er dient een primaire bluswatervoorziening (brandkraan)te komen op een afstand van maximaal 40 meter vanaf de toegang tot een woning. Het minimale debiet van de primaire bluswatervoorziening dient 30m3/h te bedragen. GroenWest

Schriftelijke reactie GroenWest. PM

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 30 van 32

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 31 van 32

5 Vervolgproces De beoogde herontwikkeling van het agrarisch perceel naar woningbouw past niet binnen het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, moet van het bestemmingsplan worden afgeweken. Na vaststelling van het ontwikkelkader wordt daarom een bestemmingsplan-op-Maat-proces opgestart. Dit proces bestaat uit twee stappen, een intentie- en een realisatiefase. Stap 1: Intentie De intentiefase start vanaf het moment dat het ontwikkelkader is vastgesteld door de gemeenteraad en loopt door tot aan instemming van B&W met het ontwerpbestemmingsplan. Deze fase staat in het teken van het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan inclusief het toetsen van de verschillende onderzoeken, het voeren van het wettelijk verplichte vooroverleg, inspraak, het opstellen van het conceptontwerpbestemmingsplan en het voorbereiden van het collegebesluit tot terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Stap 2: Realisatie De realisatieovereenkomst start met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en eindigt bij de afronding van de daadwerkelijke realisatie van de beoogde ontwikkeling. Eventueel kunnen in de overeenkomst fase 2 ook nog locatie-eisen worden opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan bijv. technische eisen zoals eisen aan het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte.

Tevens kunnen in de realisatieovereenkomst eisen gesteld worden aan de op te leveren woningbouwcategorieën. Voor beide fases wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Onderdeel van het proces is het opstellen van een planschaderisicoanalyse door een deskundig bureau. De kosten hiervan zijn voor rekening van initiatiefnemer. De uit te voeren onderzoeken en de nadere uitwerking kan gevolgen hebben voor de beoogde ontwikkeling. De consequenties hiervan zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. Op basis van een vastgesteld bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Naast de omgevingsvergunning zijn mogelijk nog andere toestemmingen en/of voorzieningen nodig. Bij de afdeling Omgevingszaken van gemeente De Ronde Venen kan nagevraagd worden welke extra vergunningen nodig zijn.

De Hoef Oostzijde 67A - pagina 32 van 32