Raadsvoorstel 51, bijlage 2 Beantwoording toezeggingen Cie RZ sociale woningbouw 240921

Beantwoording toezeggingen Commissie RZ 15 september 2021 Verordening sociale woningbouw 1. De portefeuillehouder kijkt of 8.2 nog verduidelijking behoeft en of 12b reëel is. Artikel 8.2: In artikel 7, lid 2 van de verordening is bepaald dat de gemeente ná indiening van een initiatief tot de bouw van meer dan 5 en minder dan 30 zelfstandige woningen een overleg initieert met de initiatiefnemer en een woningcorporatie over de ontwikkeling van een haalbaar woningbouwprogramma. Dit overleg met een woningcorporatie vindt dus in het beginstadium van de planvorming plaats. In artikel 8 van deze verordening is bepaald dat de afspraken die worden gemaakt met betrekking tot het deel sociale huurwoningen worden vastgelegd in een intentie- dan wel anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst is 1 van de voorwaarden voor het verlenen van planologische medewerking. Vanzelfsprekend moet het bouwplan ook voldoen aan de eisen die hieraan worden gesteld op basis van de Wabo. Artikel 12b: Wanneer de initiatiefnemer deze afkoopsom niet binnen 30 dagen na de afgifte van de omgevingsvergunning kan voldoen, dan is in artikel 12c bepaald dat door middel van een bankgarantie de betaling van de afkoopsom door de initiatiefnemer zeker kan worden gesteld.

2. De portefeuillehouder checkt of de gemeente voldoet naar aanleiding van de vraag van de heer Stam over de zienswijze en laat dat weten. Beantwoording inspraakreactie Structuurvisie Inspraakreactie

Reactie

Beantwoording

1.

De voorkeur gaat uit naar 30%

Het verplichte aandeel van

sociale huur- of koop ipv 30% sociale huur.

30% sociale huurwoningen is vastgelegd in de 1e wijziging Woonvisie.

Gepleit wordt voor het

Het doel van een

verevenen tussen meerdere

vereveningsfonds is juist dat

woningbouwontwikkelingen zodat alsnog de norm van 30%

geborgd wordt dat er in totaal gemiddeld 30% sociale

sociale woningbouw wordt gehaald.

woningbouw in de gemeente wordt gerealiseerd.

De financiële compensatie

In artikel 11 van de verordening

moet niet dusdanig laag zijn dat afkoop aantrekkelijk is.

is bepaald wat de hoogte van de afkoopsom is per nietgerealiseerde verplichte sociale huurwoning. Deze is afhankelijk van het dorp alsmede de gemiddelde

verkoopprijs vrij op naam (v.o.n.) van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen. Indien het minimale percentage

In artikel 10 van de verordening

van 30% sociale huurwoningen niet gerealiseerd kan worden

is bepaald dat het college kan besluiten om af te wijken van

moet het college of raad van De Ronde Venen besluiten om

het verplichte aandeel sociale huurwoningen onder de

af te zien van deze verplichting en de compensatie en niet de

voorwaarde dat de initiatiefnemer een afkoopsom

ontwikkelende partij.

stort in het vereveningsfonds.

Gemist wordt dat vanuit het

In hoofdstuk 4 van de

vereveningsfonds de bouw van

verordening zijn de

sociale woningen op andere locaties gefinancierd gaat

voorwaarden opgenomen ter subsidiëring van sociale

worden waarbij het uitgangspunt moet zijn dat bij

huurwoningen. Deze subsidie is bedoeld voor projecten

compensatie uiteindelijk 30% van de te bouwen woningen

waarbij het aandeel sociale huurwoningen groter is dan het

sociale woningbouw bevat.

verplichte aandeel van 30%. Met deze financiële bijdrage wordt beoogd om het tekort aan sociale huurwoningen op de ene locatie te compenseren op een andere locatie.

Geopteerd wordt om bij elk

In artikel 4 van de verordening

nieuwbouwproject van 4 woningen of meer 30% sociale

is bepaald dat bij elk bouwplan, zoals bedoeld in artikel 2, het

huurwoningen te eisen

aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedraagt. In artikel 2, lid 1 is bepaald dat dit bouwplannen zijn van meer dan 3 (dus vanaf 4) en minder dan 30 zelfstandige woningen. Bij 30 woningen of meer geldt altijd een verplicht aandeel van 30% sociale huurwoningen en is afkoop niet mogelijk.

Voor projecten van zelfbouw

In artikel 2, lid 1 is bepaald dat

(individueel en collectief) geen bijdrage aan het

deze verordening van toepassing is op alle

vereveningsfonds eisen.

bouwplannen voor meer dan 3

en minder dan 30 zelfstandige woningen wat niet mogelijk is binnen het vigerende bestemmingsplan. In het 2e lid van dit artikel is bepaald dat Ruimte-voorRuimte projecten zijn uitgesloten van deze verordening. Andere uitzonderingen worden niet gemaakt.

3. De portefeuillehouder gaat checken of de verordening voldoet aan de normen van de ACM. Er is contact geweest met de ACM. Het antwoord op deze vraag kon niet binnen de deadline van de toezeggingen worden gegeven. Ons woonbeleid is erop gericht om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor de sociale doelgroep. Het onderbrengen van sociale huurwoningen bij een woningcorporatie is daarbij van groot belang. Het vereveningsfonds sluit daarop aan. Wanneer we de woningen niet onderbrengen bij een woningcorporatie heeft dat het effect dat deze woningen te duur worden en na 10 jaar verkocht worden voor de hoogste prijs. We moeten een situatie zoals bij De Maricken 1, waar sociale huurwoningen na een bepaalde termijn niet meer voor de sociale doelgroep beschikbaar zijn, voorkomen.

4. De portefeuillehouder voegt een berekening toe over de bijdrage van de verschillende grondprijzen in de gemeente. Daarnaast komt de berekening omtrent percentages van sociale huurwoningen in dezelfde notitie richting de raad. Bijdrage verschillende grondprijzen: Bij een maximale subsidie van 50% van de grondprijs bij alle dorpen zijn de resultaten (tekort ten opzichte van bouw woning in vrije sector) relatief gelijk. Dit komt dat de subsidie meegroeit met de grondprijs. Dit doet het meest recht met wat er bedoeld wordt met verevening sociale woningbouw. In absolute zin zijn de tekorten in Abcoude hoger, namelijk €50.849 euro tegenover €30.919 euro in Mijdrecht. Om dit gelijk te trekken zou je een subsidie kunnen toepassen van respectievelijk 50, 60 en 70% voor Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude. Of 50, 55 en 70%. Nadeel is dat indien de grondprijzen in de toekomst in de dorpen meer naar elkaar toe trekken dat Mijdrecht in het nadeel is ten opzichte van Abcoude.

Percentage sociale huurwoningen: Huidig aantal woningen in DRV 18.500 Huidig aantal sociale woningen 4.440 (24%) Ambitie 2040: 4.800 woningen Aandeel sociaal 1.440 (30%) Situatie 2040: Totaal aantal woningen (18.500 + 4.800) = 23.300 Totaal aantal sociale woningen (4.440 + 1.440)= 5.880 Om een aandeel van 30% sociale huurwoningen te behalen moeten er 1.110 extra sociale huurwoningen worden gebouwd. Dit aandeel kan gerealiseerd worden door op gemeentelijke grond in te zetten op een groter aandeel sociale huurwoningen. 5. De portefeuillehouder gaat checken of er een onafhankelijke toets ingebouwd zou moeten worden bij een negatieve grondexploitatie. Deze vraag heeft betrekking op het toepassen van de hardheidsclausule. Alleen een negatieve grondexploitatie is geen reden om de hardheidsclausule ‘bij recht’ toe te passen. Er moet inzichtelijk worden gemaakt waarom deze grondexploitatie negatief is en of/ welke bijzondere omstandigheden hieraan ten grondslag liggen. Zoals in de verordening in artikel 21 is opgenomen kan de hardheidclausule worden toegepast voor zover deze bij een concreet bouwplan leidt tot onredelijkheid of onbillijkheid in de nakoming van de bepalingen van de verordening. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan zijn voor een ontwikkelaar is geen reden voor het toepassen van de hardheidsclausule.