Raadsvoorstel 38 Vaststelling bestemmingsplan ‘Demmerik 58’ te Vinkeveen

Voorstel raad AAN AGENDAPUNT NUMMER

de gemeenteraad 3e 38/21

REGISTRATIENUMMER TER INZAGE BIJLAGE(N)

1. 2. 3. 4.

- Toelichting - Regels - Verbeelding - Bijlage bij regels - Overige bijlagen

5 juli 2021 Commissie RZ ORGANISATIEONDERDEEL RU-PL&VE PORTEFEUILLEHOUDER Rein Kroon BEHANDELEND AMBTENAAR Gert Jan Kerssies ORGANISATIEONDERDEEL RU-PL&VE RAADSVERGADERING COMMISSIE

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘Demmerik 58’ te Vinkeveen

Voorstel 1

Het bestemmingsplan ‘Demmerik 58’ te Vinkeveen, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP039demmerik58-va01, vast te stellen;

2

Het Beeldkwaliteitsplan Demmerik 58 vast te stellen;

3

De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4, gebied 26 onderaan bij ‘Donkereind en Demmerik (criteria)’ toe te voegen het beeldkwaliteitsplan Demmerik 58;

4

Geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding De aanvraag heeft betrekking op het perceel Demmerik 58 te Vinkeveen. Aan de achterzijde van dit perceel stond in het verleden een vaarveiling. De tuinders in de directe omgeving brachten hun producten per boot naar deze veiling, vanwaar het verhandeld werd. Momenteel heeft het perceel een bedrijfsbestemming en staat op de voorzijde van het perceel een bedrijfsgebouw in verval. De aanvrager wil dit bedrijfsgebouw slopen en omzetten naar een woonbestemming. De vaarveiling wordt teruggebouwd als woning. Naast de vaarveiling komt een tweetal schuurwoningen op het perceel. Hiermee vormt de ontwikkeling een verwijzing naar de historie van dit gebied, waarbij tuinbouw een belangrijke rol speelde. In het vigerende bestemmingsplan “1e herziening lintbebouwing Vinkeveen 2003” heeft het perceel de bestemming bedrijfsdoeleinden (categorie 3a). In dit bestemmingsplan is voor het perceel Demmerik 58 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de bestemming Wonen mogelijk gemaakt kan Voorstel raad - documentnummer: 49450

worden. Voorwaarde is dat de woningen binnen het bestaande bouwvlak komen. Het perceel Demmerik 58 heeft geen bouwvlak in het bestemmingsplan “1e herziening lintbebouwing Vinkeveen 2003”. Om wonen op deze locatie toch mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk en is het bestemmingsplan Demmerik 58 Vinkeveen opgesteld.

Beoogd effect Sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing en de bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming. Met deze woonbestemming wordt een drietal woningen op het perceel Demmerik 58 mogelijk gemaakt. De woningen komen in de verschijningsvorm van de voormalige vaarveiling, met een tweetal schuurwoningen, waarmee het een verwijzing is naar het verleden van dit gebied. De Demmerik transformeert steeds meer van een gemengd gebied naar een woongebied, het omzetten van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming op het perceel Demmerik 58 past binnen deze transformatie.

Argumenten 1.1

Met de herbouw van het veilinggebouw komt een historisch gebouw terug in het landschap Aan de oostelijke zijde van het plangebied stond de voormalige vaarveiling. Deze vaarveiling wordt met het voorliggende plan herbouwd in de vorm van een woning. Het krijgt dezelfde verschijningsvorm als de voormalige vaarveiling en hiermee komt een historisch element terug in de omgeving. De twee schuurwoningen worden zo vormgegeven en gesitueerd dat ze als het ware twee schuren vormen bij de vaarveiling, waarmee het plan een verwijzing naar de historie van dit perceel vormt.

1.2

De aanvraag past binnen het gemeentelijk beleid In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 (paragraaf 4.1.1., pagina 74) wordt aangegeven dat bouwen binnen de rode contour het uitgangspunt is. Daarnaast geeft de structuurvisie over dergelijke initiatieven het volgende aan (pagina 74): Op inbreidingslocaties, ofwel bebouwing van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, is de ruimtelijke inpassing maatwerk. Dit houdt in dat per project goed naar de omgeving wordt gekeken. Demmerik 58 ligt binnen de rode contour en is daarmee een locatie waar volgens de structuurvisie woningbouw gewenst is, mits het in de omgeving wordt ingepast. Het plan voldoet daarnaast aan de Woonvisie 2025, waar bouwen binnen de rode contour het uitgangspunt is. Om eisen te kunnen stellen aan het type woningen is in maart 2020 de gewijzigde woonvisie vastgesteld. Dit geeft extra kaders om te sturen op het type woningen, maar de gewijzigde woonvisie geldt niet voor plannen waarvoor op dat moment een anterieure overeenkomst was afgesloten. Voor het bestemmingsplan Demmerik 58 is voor de vaststelling van de gewijzigde woonvisie een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten.

1.3

Het plan past binnen de bestaande omgeving Aan de inpassing binnen de omgeving is vorm gegeven door de voormalige vaarveiling terug te bouwen en daarnaast een tweetal schuurwoningen te realiseren en daarmee een historisch

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 2

element terug te brengen in het landschap. Door de sloop van de bedrijfsbebouwing en de ligging van de nieuwe woningen wordt de verkavelingsstructuur zichtbaar en beleefbaar vanaf de Demmerik. Verder wordt het plangebied groen aangekleed, waarmee het aansluit op de omliggende omgeving. Het plan is tot stand gekomen aan de hand van advies van de ervenconsulent. Naar aanleiding van overleg met de omgeving zijn hier aanpassingen gedaan, zodat omwonenden kunnen instemmen met de bouwplannen. 1.4 Wonen op deze locatie sluit beter aan bij de functies in de rest van het bebouwingslint van Vinkeveen Aan het lint Demmerik was voorheen veel bedrijvigheid gevestigd. De ruimte en daarmee de mogelijkheden zijn hier vaak beperkt. Op veel plekken binnen het lint is de hoofdfunctie inmiddels wonen. De omliggende percelen van Demmerik 58 zijn voornamelijk voor wonen bestemd. Met het wijzigen van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming sluit het voorliggende plan aan op de transformatie in dit gebied. 1.5

Met dit plan wordt aangesloten op de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan “1e herziening lintbebouwing Vinkeveen 2003” is voor het perceel Demmerik 58 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de bestemming ‘Wonen’ mogelijk gemaakt kan worden. Voorwaarde is dat de woningen binnen het bestaande bouwvlak komen. Het perceel Demmerik 58 heeft geen bouwvlak in het bestemmingsplan “1e herziening lintbebouwing Vinkeveen 2003”. Om wonen op deze locatie toch mogelijk te maken is het bestemmingsplan Demmerik 58 Vinkeveen opgesteld. Middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan wordt de sloop en het inrichtingsplan afgedwongen. Dit geeft de omwonenden zekerheid dat de ontwikkeling conform de plannen gerealiseerd wordt.

1.6

Er heeft afstemming met omwonenden plaatsgevonden en waar mogelijk is dit vastgelegd in het bestemmingsplan De omwonenden zijn in meerdere rondes meegenomen bij dit plan. Dit heeft tot enkele wijzigingen geleid. In bijlage 15 bij de toelichting staat dit omschreven, hieronder volgen een aantal belangrijke punten. Om de woningen zijn strakke bouwblokken getekend, met er omheen de bestemming tuin landschappelijk. Dit geeft de omwonenden de zekerheid dat er buiten de bouwvlakken niet gebouwd wordt en dat het uitzicht behouden blijft. Naast het bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Dit geldt als vervangend kader voor de Welstandsnota. Hier zijn wensen van omwonenden in meegenomen, zoals matte dakpannen. Door deze wijzigingen en het goed vastleggen er van in het bestemmingsplan kunnen omwonenden instemmen met de ontwikkeling.

1.7

Milieutechnisch is wonen wenselijk op deze locatie Op dit moment is een bedrijf mogelijk in milieucategorie 3A. De omliggende percelen zijn bestemd voor wonen. Omdat het om een bestaande situatie gaat kan dit. Vanuit milieutechnisch oogpunt is het niet wenselijk dat dergelijke bedrijvigheid op dit perceel plaatsvindt.

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 3

1.8

Er zijn geen zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan In het begin van het planproces voor dit perceel waren de direct omwonenden tegen de plannen. Na veel overleg en een aantal aanpassingen die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd stemmen de omwonenden in met dit plan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 13 februari 2021 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Het hiervoor genoemde overleg met omwonenden heeft er voor gezorgd dat geen zienswijzen zijn ingediend.

2.1/ 3.1 Het beeldkwaliteitsplan borgt de inpassing in het lint Om tot een zorgvuldige inpassing van de woningen te komen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn kaders vastgelegd waarbinnen de verbijzondering binnen het lint verder uitgewerkt is. Daarnaast is een aantal zaken op verzoek van de buren meegenomen, zoals matte dakpannen, zodat zij zich kunnen vinden in deze ontwikkeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt het nieuwe toetsingskader voor de welstandsbeoordeling bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Binnen het beeldkwaliteitsplan is het inrichtingsplan opgenomen. Aan het inrichtingsplan moet voldaan worden middels een voorwaardelijke verplichting. 4.1

Een exploitatieplan is niet nodig Er is sprake van een bouwplan overeenkomstig artikel 6.2.1 Bro. Dit maakt een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten. Dit maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is. Wel dient uw raad bij de vaststelling van dit plan expliciet te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen 1.1

Het aantal woningen kan discussie oproepen Voor het slopen van (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied heeft de provincie richtlijnen opgesteld aan de hand waarvan bepaald kan worden hoeveel woningen gebouwd mogen worden. Binnen het stedelijk gebied kan de gemeente dit zelf bepalen. Hier zijn geen normen voor opgesteld waardoor we terugvallen op de kaders zoals deze in de Structuurvisie geschetst zijn. Onder de argumenten (1.3 en 1.4) is te lezen dat de aanvraag hieraan voldoet en met een drietal woningen voldoet aan de gestelde gemeentelijke kaders.

1.2

Omvang van de woningen Op de verbeelding is aangegeven dat de schuurwoningen maximaal 900 m³ worden en de vaarveiling maximaal 1.120 m³. Het perceel ligt binnen de rode contour, hier geldt geen maximum inhoud voor woningen in tegenstelling tot het landelijk gebied. De bovengenoemde inhoudsmaten zijn passend binnen het gebied, bovendien is vergroten niet mogelijk, omdat bijgebouwen uitgesloten zijn. Voor de vaarveiling is een groter maximum opgenomen, omdat deze in dezelfde omvang wordt teruggebouwd als de voormalige vaarveiling.

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 4

Financiën De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn bij de initiatiefnemer, middels een anterieure overeenkomst, in rekening gebracht op basis van de legesverordening. Daarnaast is met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten, zodat eventuele planschade door de initiatiefnemer vergoed wordt.

Betrokkenheid en communicatie In het voortraject heeft de aanvrager veel contact gehad met eigenaren van omliggende percelen. Op basis hiervan zijn een aantal aanpassingen aan het plan gedaan (zie argument 1.6 en zie bijlage 15 van de toelichting bij het bestemmingsplan). Dit heeft er toe geleid dat de omwonenden geen zienswijzen hebben ingediend. Voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn de eigenaren van de omliggende percelen tevens op de hoogte gebracht. Voor de behandeling in de commissie en raad krijgen de omwonenden bericht dat het bestemmingsplan in de raad behandeld wordt en dat ze de mogelijkheid hebben om in te spreken. U bent eerder geïnformeerd over dit plan middels de volgende raadsinformatienota ‘Ontwerpbestemmingsplan Demmerik 58’, d.d. 02-02-2021. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door middel van een publicatie in de Staatscourant, op de plaatselijke gemeentepagina en op de gemeentelijke website. Een ieder kan na vaststelling van het bestemmingsplan het bestemmingsplan raadplegen. Dit kan zowel online via de officiële landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl of via http://0736.ropubliceer.nl. Van deze laatste site kan het plan in PDF-bestanden worden gedownload. Een papieren versie van het bestemmingsplan kan op het gemeentehuis worden ingezien.

Vervolg Indien het bestemmingsplan ongewijzigd door uw Raad wordt vastgesteld wordt het besluit, overeenkomstig artikel 3.8 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) binnen twee weken na vaststelling bekendgemaakt, waarna het gedurende zes weken voor beroep bij de Raad van State ter inzage wordt gelegd. Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kunnen voor ontwikkelingen in het plangebied omgevingsvergunningen worden verleend.

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 5

Evaluatie Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 6

de burgemeester,

De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 38/21 van 5 juli 2021).

Besluit 1

Het bestemmingsplan ‘Demmerik 58’ te Vinkeveen, met planidentificatienummer NL.IMRO.0736.BPP039demmerik58-va01, vast te stellen;

2

Het Beeldkwaliteitsplan Demmerik 58 vast te stellen;

3

De welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’ te wijzigen door aan hoofdstuk 4, gebied 26 onderaan bij ‘Donkereind en Demmerik (criteria)’ toe te voegen het beeldkwaliteitsplan Demmerik 58;

4

Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 5 juli 2021.

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

Bijlage

Ligging plangebied

Uitsnede vigerende bestemmingsplan 1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 8

Verbeelding bestemmingsplan Demmerik 58

Voorstel raad - documentnummer: 49450 - pagina 9